管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[301: eマンションさん]

>>300 匿名さん
次はキミが答えるんだよ。

フロントを証明するものはあるかな？社員証じゃなくてもいいぞw
バカさん、キミが考えようね

[302: 匿名さん]

>>301 eマンションさん

フロントというのは嘘。実証はいらないってことでいいの？

[303: eマンションさん]

>>302 匿名さん
バカさん、質問に答えようね。頭おかしいね

[304: 匿名さん]

>>303 eマンションさん

答えたじゃん。早く答えろよ

[305: eマンションさん]

>>304 匿名さん
荒らしはバカさんの方だね。

[306: 匿名さん]

>>305 eマンションさん

で、フロントの証明はできないの？
実証主義wはひっこめるの？

はっきりしようよ。荒らしじゃなければw

[307: eマンションさん]

>>306 匿名さん
証明方法を教えて。
実証主義とは何？引っ込めるって、言い出したのキミだろ。スレを荒らして楽しいの？

[308: 匿名さん]

他マンションの管理費が値上がりしているとは思えません。
管理費を値上げするには理由が必要でしょう。
修繕積立金の値上げなら分りますが。

[309: 匿名さん]

277に書き込んだ者です。
書き込み後に初めて覗いたらなんか色々揉めていますね。
怖いですね。ここ。
証拠って個人情報特定されるようなもの出せるわけありませんし。
ネットの世界はどこまで行ってもその情報が事実なのか否かは自己で判断するしかないと思いますよ。
掲示板等の情報提供側は相手側に対して対価をいただいているわけではないので、書き込みを証明する必要はないと思います。
それを参考にしてもよし、虚偽だとはねつけてもよし。
どうとっていただいても構いませんよ。
私のことを本当に現役フロントだと信用する方はどんどん質問くださればお応えできる範囲でお答えします。
信用できない方は存分に反論でも何でもしてください。私は立証責任はありませんので華麗にスルー致します。

[310: マンション掲示板さん]

>>309 匿名さん
おっしゃる通りです。

[311: マンション掲示板さん]

証明しろと言うならカネ払え！自分の実名住所晒して依頼書書け！ってなりますよね

[312: 匿名さん]

>>311 マンション掲示板さん

其れ言ってるの荒らしだからね。

[313: 匿名さん]

>>309 匿名さん

自演の仕方が、もうピンハネスレの名物荒らしそのものなんだよね。。

>書き込み後に初めて覗いたらなんか色々揉めていますね。

こういう書き方するんだよねw

>掲示板等の情報提供側は相手側に対して対価をいただいているわけではないので、書き込みを証明する必要はないと思います。

よくいうよなw 散々、反論できないと苦し紛れに実証と言って誤魔化してきたくせに、実証カード捨てたら、どうやって誤魔化すんだよw 心配してやってるんだよ？w

[314: eマンションさん]

>>312 匿名さん
いや、このスレでキミが言い出したんだろ。
頭イカれてるんだね。お大事に

あとどう考えてもキミが荒らしてるから、自覚した方がいい。人件費の削減は難しいというアドバイスに対して、キミはフロントかどうか証拠見せろと意味不明なことを宣うだけ。最低賃金は25年前から時給300円以上上がっているという事実があるにも関わらず。邪魔なんだけど

[315: 匿名さん]

>>314 eマンションさん

時給３００円上がったから、なんなんだよw
通常、最低賃金が上がる都度、管理費に反映されているはずだが。荒らしの相手しても仕方ないけど。

[316: eマンションさん]

>>315 匿名さん
「最低賃金が上がる都度管理費に反映されている」全く根拠のない嘘の発言を頂きました。
この発言が本当であるならば、最低賃金はほとんど毎年上がっているため管理費に毎年反映させれなければならない。しかし、管理費の変更は特別決議が必要であるから嘘であることが明らか。
荒らしは失せろ

[317: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】
主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝仕様のカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

[318: eマンションさん]

嘘を指摘され変なのを書き込む…317は荒らしそのものじゃないか。

[319: 職人さん]

管理委託費の値上げは通常は、管理内容が変わる場合だけどね。
その改善等する金額がいくらということになる。

[320: 匿名さん]

管理費の変更とは何を変更するのか。
総会決議が必要かどうかも分からない。

[321: 匿名さん]

>>315 匿名さん

君はマンションの事を何も知らないようですね。
管理費に反映されるという事は管理委託費が上がるという事。管理委託費の中の管理員業務費が最低賃金改定の為に単純増額するのであれば、重要事項説明会を開催しなければならない。
管理員の給与が上がるたび（ほぼ毎年最低賃金は改定される）に重説会を開いているのかい？そんな管理組合は聞いたことがない。
現実は、管理委託費の中の管理員業務費はほとんどの管理会社は一定で改定していない。もししていても減額依頼がありしぶしぶ減額していることが多い。
では、最低賃金改定によるコストアップはだれが負担しているか。
現実は管理会社の再委託先である管理員を派遣している会社です。
昔が暴利に近い利益率だったから耐えられているだけ。ただ、20年30年前から比較すると3割以上の上り幅になっているため、その貯金もつきつつあり逆ザヤ状態に転落しているケースもある。
現状は、管理員を個人事業主にして業務委託の方式に切り替え方向に進んでいます。

[322: 匿名さん]

３２１さんの書き込み通りですよ。
管理委託費を上げる場合は、重説を行い、承認が必要となります。

[323: 匿名さん]

３１５さんは、もう少しマンション管理の勉強を
することをお薦めします。

[324: 匿名さん]

管理人の給与をあげるのは管理会社がやるべきことだね。
管理組合は関係ない。

[325: 匿名さん]

どういう意味でしょう？

[326: 匿名さん]

>>324 匿名さん

荒らしの相手しても無駄です。321読んだら出鱈目を書く人だと分かるでしょう。

重要事項説明会ってw

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
重説会は不要ということですか？
なぜ不要か教えて下さい。

[328: 匿名さん]

>>327 匿名さん

重要事項説明書と重要かどうかを区別しましょうw

最低賃金の上昇分、管理費を上げますってだけで住民をわざわざ集めて何を説明するの？

>管理委託費の中の管理員業務費が最低賃金改定の為に単純増額するのであれば、重要事項説明会を開催しなければならない。

これは嘘ですよね。根拠はなんの法律ですか？

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん

277＝321です。

適正化法を勉強してください。
業務内容変更なしの単純増額は重説会必須です。
信じられないなら地方整備局にお問い合わせください。

[330: 匿名さん]

>>328 匿名さん
>重要事項説明書と重要かどうかを区別しましょうw
意味がわかりません。

>最低賃金の上昇分、管理費を上げますってだけで住民をわざわざ集めて何を説明するの？
そもそも最低賃金が上がることと管理費が上がる事は関係ない。という回答を期待したのですが、違うのでしょうか？

>管理委託費の中の管理員業務費が最低賃金改定の為に単純増額するのであれば、重要事項説明会を開催しなければならない。
>これは嘘ですよね。根拠はなんの法律ですか？
適正化法72条に書かれていると思います。なぜ嘘と言うのか全く理解できないのですが、どのような解釈なのでしょうか？

[331: 匿名さん]

相手にしない方が良いですよ。
釣りかもしれません。
または本当に知らないのか。

[332: 匿名さん]

釣りだよ。

[333: 匿名さん]

どこもここも値上げ値上げのラッシュ。
こんな時に管理費の値下げ交渉をすれば顰蹙ものだよ。
自分さえよければいいではだめ。

[334: 匿名さん]

管理費を削減する提案をするのなら、例えば管理人の勤務時間を
削減するとか、清掃人の時間を短縮するとかの提案をしなければね。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん

1番いいのは一部委託に留める事になるね。管理会社に支払う余計な中間マージンが省ける。

[336: 匿名さん]

そこまでして、管理費を削減する必要はないんじゃないの。
そんなに高いものでもないだろうしね。

[337: 匿名さん]

管理費の値上げは館下金額にはならない。
現状５，０００円が１万円になるといえば、猛反対にあうだろう。

[338: 匿名さん]

管理委託費や管理費の値上げをするときは、理由が必要。

[339: 匿名さん]

理由を明確にして交渉しないとだめだな。

[340: 匿名さん]

最近下請けさんからの値上げ要請が増えています。
もちろん管理組合さんに対して転嫁するのが難しいため、据え置きをお願いしておりますが、中には事業撤退される下請け業者さんも出てきており、現状据え置きは大変厳しいのが現実です。
なかなか委託費に転嫁することが難しい以上、社内的にコスト削減を進めていますが、管理会社のコストはほとんどの部分を人件費が占めているため、フロントスタッフの削減により一人当たりの担当数の増加という手段を取っているようです。
ただ、ただでさえ不人気職種であり、不動産業界の中でも低所得ですので、これ以上の担当物件数増加は人材の流出がますます深刻化していくという負のスパイラルに陥っています。
皆さんが想像しているよりも遥かに利益を出しにくい業界なのですが、その点を理解されていない方が多く、濡れ手で粟だと思われています。
実際は大手の役員クラスでも一般的な不動産営業マンより所得が低い業界です。
営業利益率も5％以下を推移しており、中小は今後ますます淘汰が進むでしょう。

[341: 匿名さん]

>>340 匿名さん

また、架空の作り話を。
別に安いところを探すってだけだから。
探させないように嘘つきたいだけだろ？

物価上昇と取引先の選定は全く別次元の話。
いずれにせよ、何社かに見積もり出して決めることだから。そこではっきりするんで
あんたが嘘を書こうが関係ないよ。

今、物価上昇中だから、お願いだから他の価格見たり他社に見積もり出したりしないでくれ！ってことだろ？w

相場が上がってたり、物価が上がってる＝他社に乗り換えたり、価格交渉しないってことじゃないからなw

>皆さんが想像しているよりも遥かに利益を出しにくい業界なのですが、

これは完全に事実に反するね。基本は中抜き商売だから利益率は高いよ。
管理会社の営業利益はだいたい５～６％　全業種平均は４％くらいだから少なくも高い方に入る。

なんで明らかな嘘つくんですか？

マンションも在庫ストックは右肩上がりで伸びていくので管理会社は日本の国内産業の中ではかなり有望ですよw

>フロントスタッフの削減により一人当たりの担当数の増加という手段を取っているようです。

要するに一組合あたりで考えると、管理会社が要している時間は僅かな仕事ってことで
すね。勉強になりました。相応の金でいいってことですね。ありがとうございました。

[342: 検討板ユーザーさん]

アホがいる

フロントの一管理組合あたりの時間＝管理会社の時間だとでも思っているのか
こういうバカには管理費の削減なんてできないだろな

[343: 匿名さん]

>>342 検討板ユーザーさん

またピンハネスレと全く同じこと聞いてるね。
じゃあ一組合当たりの管理会社が割いている時間聞いたって答えられないだろ?

いつも知ったかぶりしたままで答えられずトンズラがきみのいつものパターンじゃないか。何から何まで全部あんたが言ってることは全部ウソっぱちの単なる荒らしなんだから。

[344: 検討板ユーザーさん]

>>343 匿名さん
質問なんかしていないが、俺がどこで質問した
一組合あたりの時間って？343の会社は顧客毎に費やす時間を公開しているのか？さすがバカ
お前の業界は顧客毎に出してるならここに晒せよバカ

[345: 匿名さん]

>>344 検討板ユーザーさん
343さんは328で意味不明な事を言っていた人と同一人物で、無知か釣りかのどちらかです。

[346: 匿名さん]

>>344 検討板ユーザーさん

>お前の業界は顧客毎に出してるならここに晒せよバカ

は？

>フロントの一管理組合あたりの時間＝管理会社の時間だとでも思っているのか

お前がこう書いたから聞いたんだろ。

相変わらず嘘しかつかないな。脳内の妄想ばっかじゃん

[347: 匿名さん]

意味不明と言えば、宮爺の
>>337
>管理費の値上げは館下金額にはならない。
だろう。

[348: 検討板ユーザーさん]

>>346 匿名さん
どこで質問したか、答えられないのか
何が嘘か、これも答えられないんだろなバカ

[349: 検討板ユーザーさん]

>>346 匿名さん
>フロントの一管理組合あたりの時間＝管理会社の時間だとでも思っているのか
これに対する正しい応えは、思ってない。だバカ

[350: 匿名さん]

>>349 検討板ユーザーさん

お前、ピンハネスレでフロント以外もバックオフィスが大変だとか言うから何が大変なのかと聞いたら全くなにも答えられなかったじゃん。あ、ハイヤーとか、５分もあれば終わる毎月ほとんど一緒の項目の経理のところしか言えなかったじゃんw　　

あれから勉強して、「いや、こんな作業がこれくらい大変だ」というのがあるなら聞いてやるよ? でもないだろ?

知らないのか？と言って中身聞かれたら誤魔化して逃げるだけのただの荒らしだろ?違うの?