管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[21: 匿名さん]

なんで、理解できない、理解しようとしない人がわざわざレスしてくるんでしょうか。管理会社にとって目障りなスレなのは分かるけど。

[22: 匿名さん]

今晩は腹が減ってないから食事はいらないと言ってるのに、お前がいらないと言ってるのは、米なのか味噌汁なのか、分からないと屁理屈言ってるようなもの。

ようは委託管理費と言う用語を使う奴は議論を妨害したいだけの荒らしなんで相手しちゃダメです。

[23: 匿名さん]

管理委託費の話ではないと仰るのであれば、なぜ管理会社の話が出てくるのでしょうか？
タイトルの管理費の削減交渉とは、誰に何を交渉するのでしょうか？

[24: 名無しさん]

管理費の減額って、毎月組合員各々が徴収される管理費の額を減額したいのか、管理組合が支出する管理費（一般会計）を減額したいのか、どちらのことですか？

[25: 通りがかりさん]

・各種点検業務費用の見直し（管理会社に値引きを要望、下請け業者を変更してもらう、一部業務を組合直契約に変更する）
・管理員、清掃等の仕様を下げる
・管理会社の変更
・保険の見直し
・共用部の電力会社の変更

[26: 匿名さん]

なんでわざわざHN変えるの？同じ端末からだとHNは変えられてもマークはとれませんな。いちいち荒らすたんびに端末変えてるんだね。ご苦労様。

[27: 匿名さん]

お宅のマンションが管理全てを管理会社に委託しているなら委託先を
分散されるといいでしょう。
ハイリターンとローリスクを念頭に置かれるといいでしょう。

[28: 匿名さん]

スレ主は管理費と管理委託費の意味を理解しないで投稿したのでこのスレは何の意味もなさない。投稿禁止を要求する。

[29: 匿名さん]

以下、大手コンサルの削減事例の転載です。
タワーマンションなど大規模マンションの事例もあるんですね。

単棟型マンション（35世帯）の場合
年間支出額約130万円削減（7,786,815円⇒6,407,600円）
1世帯当たり約39,400円の削減
単棟型マンション（107世帯）の場合
年間支出額約430万円削減（12,840,660円⇒8,451,860円）
1世帯当たり約41,000円の削減
団地型マンション（7棟約250世帯）の場合
年間支出額約1200万円の削減（約4200万円⇒約3000万円）
単棟型タワーマンション（約600世帯）の場合
年間支出額約3500万円の削減
単棟型マンション（114世帯）の場合
年間支出額約700万円の削減

[30: 口コミ知りたいさん]

>>29 匿名さん
どのような項目をどのようにして、削減できたのでしょうか?
非常に参考になりますので、そこを具体的に記載願います。

[31: 匿名さん]

>>30 口コミ知りたいさん

検索で上位に出てくるコンサルです。内訳は載ってないので尋ねてみればいいと思います。

[32: 匿名さん]

こちらに削減事例の内訳掲載されてますね。
https://www.mansion-support.com/work/2005/11/250.php

[33: 匿名さん]

>>24 名無しさん

一般会計の支出を改革して減額すれば、自動的に組合員から徴収する毎月の管理費が減額できるだろ。そこまで説明いる？

>管理組合が支出する管理費（一般会計）

管理費は組合が支出するものではなく、管理組合が組合員から徴収するもの。
管理費が一般会計とか、言ってることが無茶苦茶すぎてついていけない。

[34: 匿名さん]

管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。
管理員の人件費を削減するには、勤務時間や勤務日数を減らすこと。
清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

>管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。

全然違います。

管理費の削減は管理費の削減で、委託管理費は管理費の中に含まれます。

詳しくいうと、管理費を主な収入とする一般会計の中に委託管理費の他、直接、管理組合が契約している部分もあり、そこも削減対象です。

管理費の削減の原資は管理会社の中間マージンやバックマージン（管理会社が斡旋した、管理組合の直接契約部分）を原資にします。分譲以来、管理費の削減に未着手の物件は元々の管理会社は無競争で親会社などから受注しているため、元々が割高です。その割高な管理会社のマージン部分を主にカットできるので、結果的に相当程度、管理費を下げられます。だから、管理の質も基本的に下がりません。

通常、管理費の見直しは同条件の管理の仕様でコンサルの指導のもと、他社に見積もりをかけます。なお、コンサルも成功報酬のところに頼めば、管理組合からの出費はゼロになります。

>清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。

それだと単純に管理の質のカットによる値下げになってしまい、到底賛同は得られません。

[36: 匿名さん]

不要な管理員業務を廃止してその費用を清掃管理費に増額して
質のいい清掃専門業者に組合直で委託すればいいです。

[37: 匿名さん]

私は不要な管理会社業務を廃止してその費用の一部を管理人に増額して、質のいい管理にして貰えばいいと思います。管理人は午後はほぼほぼ暇です。一方、管理会社も実際には１人の営業スタッフが１０棟以上掛け持ちできるくらいの仕事量しかないので、その役割を管理人に任せればいいのです。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん
ちょっと思慮不足じゃないですか…
清掃員は清掃以外しないので、資料の配布や工事の立会、その他の業務は理事がすることになりますよ。
管理員の業務を正しく把握しましょう。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

清掃員ではなく、管理員の話をしています。一般的なマンションは管理人が清掃員をかねています。大規模マンションだと管理人の仕事はほとんどありません。

人件費を多く払ってマンション管理の勉強すればOKです。そもそも管理会社も資格なしもいるし、マンション管理に資格は必要ありません。業者への手配の仕方を覚えればOKでそんなに難しい業務はありません。

[40: 匿名さん]

管理会社の社員で管理業務主任者の資格やマンション管理士の
資格をもっていなければ、何の役にも立たないのでは。
特に管理業務主任者の資格がなければ総会に出ても、契約の更新の
説明もすることはできないよ。
管理会社のフロントであれば勉強しろ。プロだろう。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

？

誰が管理会社を経営する話してるの？

[42: 匿名さん]

管理費の減額やリプレイス等の改革で最も重要な事は理事会においては、他理事への根回しです。というのも管理会社は改革の動きを察知すると妨害工作を普通にやってくるからです。管理会社がいない場を作って意見集約の機会をもつことが重要です。

[43: 匿名さん]

うちは１０００戸超のマンションです。
管理事務室には組合雇用のマンション管理士・業務主任者・
日商簿記2級・ファイナンシャル2級等々の資格者が常駐し
ている。仕事はよくできるし助かる。
元証券マンで組合員の投資相談にも乗っているらしい。
今日はロシアによるウクライナ侵攻で暴落のいきさつを教
えてもらった。
VIX指数が４０に近づいていると心配していた。

[44: 匿名さん]

①管理会社に内容を変えず委託管理費の減額要請をした
②要請は全く無視で、次年度の委託管理費見積りが変更なく提示された
③このままでは良くないと思い、管理会社変更の意志を伝えた
④担当の上司が飛んできて。減額に応じた。しかし、今更さらなので拒否した。
⑤時期総会に間に合わせるための時間的リミットとやらなければならない事をその上司の人に教えてもらった。
⑥５社プレゼンを基本としたが、時間に余裕がなかったので２次、３次の進行案も考えつつ、プレゼンに参加してもらう管理会社を調べて優先順位をつけた。最悪、１期延長することも考えておいた。焦ると良い結果にならないと考えた。
⑦各管理会社にコンタクトを取り、プレゼンの日取りを伝えた。
⑧各社と連絡を取り合いながら、役員たちにリプレイスを検討する理由を説明し、了承してもらった。
⑨プレゼンの日まで各社とのやり取りで必要だったのは、現地調査のスケジュール調整と契約書や定期点検表などの詳細についての提示。現管理会社との調整だった。
⑩プレゼン日：時間通りにはなかなか進まなかった。

ポイントとして教えてもらった事。
・プレゼンの時に必ず担当者となる人間を同行させること。そうしないとプレゼンのプロが来て上手く丸め込まれることがある。まず大事なのは常に窓口となる担当者である。
・各社プレゼン方法には、いろいろなアプローチがあるのであまり縛りを提示しない方が色々知る事ができる。経費削減の仕方、必要なものと実は必要ないもの、これは外部委託すれば安くなる、等。プレゼンまでのプロセスも各社全然違うアプローチであった。

・結果、管理委託費は１２％の減額。他のマンションでは１７％減額に成功したらしい。関西の人がいたら更に交渉できたかもしれないと、その時思った。

・変えた会社が失敗だったら、また変更すれば良いだけだくらいの発想の方が上手くいくような気がする。

[45: 某コンサル社員]

>>44 匿名さん
頑張りましたねー
管理会社についてはそのような方法で
良いと思います。
後は、管理会社に委託する業務のなかから
業者と直接契約できる項目を選定して
切り替える、ですね。
理事会の手間が少し増えますけど。

それと、管理人がどのような人なのか、
ということがとても重要です。
(大型マンションやタワマンだとさほど関係ないですけどね)

引き続き頑張って下さい！！

[46: もはや神]

>>37 匿名さん
うちはその方法に近い管理を7年くらいした。
優秀な管理員がいたのでそれが出来たが、
彼が辞めたいと言ったので管理手法を元に戻した。
相当の節約ができた。
もともと彼は管理員不要論者の管理人でした。
よって管理人は名目で業務内容は管理会社そのものでした。
組合員になって自主管理をしないかと誘ったがそれはしない
方がいいと言って断られた。その意味が理解できる。
彼がいたときは分散管理でした。
お金の管理はしないというので管理会社に任せてそれ以外は彼
のアドバイスで理事で共同で管理した。

[47: もはや神]

>>42 匿名さん
この考えは非常に大事です。
私の時は優秀な管理人に恵まれて管理会社雇用ではあったが、
マンションの為にはならない事案には断固として反対していた。
管理会社は総出で一部の組合員と共謀して彼を解雇の方向に動いた
ので私は彼を引き留めるために頑張り他の管理会社に彼を雇用して
くれるように依頼して承諾を得た。
とりあえず管理人と清掃業務を引き受けてくれるように約束を取り
つつ理事の同意を得た。
これを武器に支店長あてに条件をのまなければ管理会社を変更する
旨を文書で通知した。
大型物件なので支店長は解約だけは避けたいと条件をのんだので
ある。
私はこの管理人の国家資格所持には高く買って目をつけていたの
は事実である。その点恵まれてはいた。
しかし、この管理人は正義感が強くて困ることがないわけではな
い。融通が利かないのが欠点ではある。
悪い奴よりはマシではある。
これから彼との対立をしながら10年近く付き合った。しなければ
ならない仕事が多すぎて長期政権になった。

[48: もはや神]

管理人との最初の対立は私のも責任はあるが彼の承諾なしに雇用先を
決めていたことでもめた。
彼曰くこの管理会社は今の管理会社の息がかかっているから辞退する
旨を彼から突き付けられたことである。
私は慌てて他の会社をあたり管理人もその会社も嫌だと言って断りだ
した。
しかし、管理人は私の苦悩を察したのか形式はその会社雇用にして仕
事の指示は私にさせることを契約書にかわせられた。
その他の内容は管理人の条件として国家資格3つ以上を保有する者、等々である。
この条件はこの管理会社には分譲マンションの管理には不向きなので理事長が交代した時にはこの雇用条件でこの管理会社が可笑しな人材を雇うことがないように契約書で抑止するのが目的と言っていた。
その他に今の管理会社ならこの国家資格３つ以上を保有した人材を給与をそれなりに支払ってでも雇用する力があるとの助言で理事長交代までの実質雇用としての管理人として承諾するとの旨で話はまとまりそのようにした。これから10年近くの戦う理事長で再任再任で長期にわたる管理が管理人との二人三脚で始まりました。これがうまくいくと完全自主管理をしたいとは思っていた。

[49: 匿名さん]

>>44 匿名さん

管理費の減額の対象は、管理会社との契約部分に当たる「委託管理費」だけではありません。

直接契約の部分も減額対象になります。それらも分譲時に管理会社が用意した契約で、毎月バックマージンが管理会社に支払われているため、割高です。委託管理費以外の契約も、見直して減額できます。

[50: 匿名さん]

最近の新築タワマンは分譲価格につられて管理費も必要以上に高くなっており、見直しは必要でしょう。

[51: 坪単価比較中さん]

>>39さん
管理会社との委託契約の内容をご存知ですか。
その内容には、総会、理事会の支援業務があります。
管理員はちょっとした清掃は当然やりますよ。清掃員がいたとしても。

[52: 匿名さん]

ありとあらゆるコストが上がっている中減額交渉とは…
浮世離れが酷すぎる…

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん

至る所で嫌がらせしている人格障害のあんたの方が浮世離れが酷すぎると思うよ。

他にどんな掲示板で嫌がらせしているか、早く答えてよ。

[54: 匿名さん]

最低賃金で働く管理員や清掃員に給料以上の作業を求めるより、組合員が全てをやる方が現実的なのですよね。
当番で分担するなり作業に手当を支払うなりして自分達でやれば管理費を減らせるのでは無いでしょうか？

[55: 匿名さん]

>>53 匿名さん
嫌がらせとはどういうことでしょうか。
私、あまり書き込まないんですけど。。

管理員業務、清掃業務について、2.30年前の金額のまま据え置きされている物件でも値下げ要請があります。昨今の物価高で家計が圧迫しているため、委託費削減による管理費減額を目指すそうです。そういう管理組合が何物件が出ていますが、よく考えてほしいですね。
当時最低賃金が今の3分の2以下だった時代から据え置いていることに。
正直、逆ザヤになってしまってますが、値上げを我慢して控えているというのに、「20年も30年も据え置きしやがって！見直しをしろ！」とおっしゃられます。
頭の中で？？？がたくさん浮かびますね。
見直しをしたら大幅増額になるのが理解できないのかなと。

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

嫌がらせが、いけないという書き込みに反応って、自覚があるんだね。

スレタイも読めないの？荒らしに誰も意見なんて求めてないから。

ピンハネのスレと同じタイミングで書き込んでたら同じ有名な荒らしであることがすぐバレるよ。書いている内容も一緒だから。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん

荒らしとは違うと思いますけど。ご自身の意見と合わない人は全て荒らしだと認定されているのですか？自分の考えに反対する人物は全てアンチだと決めつける某中学生ユーチューバーと同じ論理になりますよ。
私からすると、そのような攻撃的で人を蔑んだり煽ったりするような書き込みをする方の方が荒らしに近いと思いますが、皆さんいかがでしょうか。

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん
ピンハネ？のスレを今覗いてきましたが、私は全く書き込んでいませんでした。
恐らくどなたかと人違いされていませんか？
私は現職のフロントですので、薄給フロントのスレには書き込んだことがありますが、それ以外ではほぼ書き込んでいませんから。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん

スレタイ読めないの？管理費減額の是非なんて聞いてないのになんで荒らしにくるの？

しかも今後はフロントの設定にするのか？管理会社の都合をなんで組合が汲み取らなきゃいけないの？競争原理でサービス決めるだけだよ。


あの荒らしはウソつきで有名だからね。

しかし自作自演バレバレなのによくめげないな。

[60: マンコミュファンさん]

もはや神の冗長な文章キモいね。

[61: もはや神オリジナル]

分譲したときのデベ子会社の管理会社の管理委託契約を安くしたければ独立系にしたら半額になるよ。
管理委託契約の中身が基幹事務だけならだけど。
しかし、それで安くなる一戸当たりの管理費は1000円から2000円程度に過ぎないからやめといたほうがよい。

[62: 上位]

デベ系管理会社のフロントの平均年収は700から800万でかなりまともな人がやってるけど、
独立系って年収40０万以下が大半でろくなのいないからやめといたほうがよい。
リプレース時のプレゼンで来る人は会社のエースだけど
リプレースした後しばらくすると管理業務主任者の試験も受からない人が担当になるよ。

[63: マンション検討中さん]

>>62 上位さん
デベのフロントの平均年収が700から800？転職サイトとか見たら500万ちょいだけど、、、

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

この人有名な自作自演の荒らしだから相手にしてはダメですよ。

ただ、管理費が割高な社員の賃金に消えてると言うことなんで、コストの安い会社の方がマシです。

管理会社なんてどこもぼったくりなんで、せめて月のランニングコストが安い方がいいんです。それを組合で意見をまとめてどう選ぶかですね

[65: 通りがかりさん]

>>63 マンション検討中さん
たぶんそこは管理人を含むから。高すぎると反感を買うから安く見せたいんでしょう。住友不動産とか三菱地所の子会社とかかなり高いですよ。むかしいた管理侍はそのへんの会社のフロント。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>64 匿名さん
　　　　↑この人有名な世間知らずの井の中のかわずの人だよ

[67: 匿名さん]

55です。現役フロントですが年収の件についてお答えいたします。
私はデベ系ですが、昨年度の年収は700万弱です。役職は次上がれば管理職というところです。
以前は独立系にいましたが、係長で520万ほどでした。
平なら400万を切るでしょうね。
知り合いが某鉄道系の大手にいますが、そこも5年目主任クラスで400万円台と言っていましたね。
やはり会社によって大きく違いますよ。例えば三井さんなんかはもっと待遇は良いと聞いています。
私が転職した理由も待遇面が大きいですが、私の今の勤め先は求人サイトの年収例より実際の方が多いのに驚きました。普通逆なんですがね。

ただ、やはり管理会社だけあって中途入社のゴールとなる支店長または部長クラスでも1000万は届かないようです。
執行役員から上はプロパーの人間か親会社からの出向くらいしかなれませんから。

[68: マンコミュファンさん]

>>65 通りがかりさん
なるほど…
高い方がいいと思いきや、世間の目を気にして低く見せてるのですね。

[69: 匿名さん]

マジですか

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん

つまりは、デペ系で管理を買ったつもりが、人件費に消えているということですね。
管理組合目線では直接の管理に関係ないコストの分（賃金や福利厚生）も負担しているということなので、ますます大手に頼むのはコスパが悪いということですね。

荒らしの人は「安心だから」とか「質がいい」とか印象論だけで、品質の良さの客観的な根拠を言えないえませんからね。

委託管理は安価な独立系に頼んで、工事営業の構成に関してはこれまた荒らしが荒らしてきたコンサルに業務監査で目を光らせてもらうのが賢いやり方かもしれません。

大手なんて品質に支払っているつもりが、従業員の給料に消えているんですからね。