管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[21: 匿名さん]

なんで、理解できない、理解しようとしない人がわざわざレスしてくるんでしょうか。管理会社にとって目障りなスレなのは分かるけど。

[22: 匿名さん]

今晩は腹が減ってないから食事はいらないと言ってるのに、お前がいらないと言ってるのは、米なのか味噌汁なのか、分からないと屁理屈言ってるようなもの。

ようは委託管理費と言う用語を使う奴は議論を妨害したいだけの荒らしなんで相手しちゃダメです。

[23: 匿名さん]

管理委託費の話ではないと仰るのであれば、なぜ管理会社の話が出てくるのでしょうか？
タイトルの管理費の削減交渉とは、誰に何を交渉するのでしょうか？

[24: 名無しさん]

管理費の減額って、毎月組合員各々が徴収される管理費の額を減額したいのか、管理組合が支出する管理費（一般会計）を減額したいのか、どちらのことですか？

[25: 通りがかりさん]

・各種点検業務費用の見直し（管理会社に値引きを要望、下請け業者を変更してもらう、一部業務を組合直契約に変更する）
・管理員、清掃等の仕様を下げる
・管理会社の変更
・保険の見直し
・共用部の電力会社の変更

[26: 匿名さん]

なんでわざわざHN変えるの？同じ端末からだとHNは変えられてもマークはとれませんな。いちいち荒らすたんびに端末変えてるんだね。ご苦労様。

[27: 匿名さん]

お宅のマンションが管理全てを管理会社に委託しているなら委託先を
分散されるといいでしょう。
ハイリターンとローリスクを念頭に置かれるといいでしょう。

[28: 匿名さん]

スレ主は管理費と管理委託費の意味を理解しないで投稿したのでこのスレは何の意味もなさない。投稿禁止を要求する。

[29: 匿名さん]

以下、大手コンサルの削減事例の転載です。
タワーマンションなど大規模マンションの事例もあるんですね。

単棟型マンション（35世帯）の場合
年間支出額約130万円削減（7,786,815円⇒6,407,600円）
1世帯当たり約39,400円の削減
単棟型マンション（107世帯）の場合
年間支出額約430万円削減（12,840,660円⇒8,451,860円）
1世帯当たり約41,000円の削減
団地型マンション（7棟約250世帯）の場合
年間支出額約1200万円の削減（約4200万円⇒約3000万円）
単棟型タワーマンション（約600世帯）の場合
年間支出額約3500万円の削減
単棟型マンション（114世帯）の場合
年間支出額約700万円の削減

[30: 口コミ知りたいさん]

>>29 匿名さん
どのような項目をどのようにして、削減できたのでしょうか?
非常に参考になりますので、そこを具体的に記載願います。

[31: 匿名さん]

>>30 口コミ知りたいさん

検索で上位に出てくるコンサルです。内訳は載ってないので尋ねてみればいいと思います。

[32: 匿名さん]

こちらに削減事例の内訳掲載されてますね。
https://www.mansion-support.com/work/2005/11/250.php

[33: 匿名さん]

>>24 名無しさん

一般会計の支出を改革して減額すれば、自動的に組合員から徴収する毎月の管理費が減額できるだろ。そこまで説明いる？

>管理組合が支出する管理費（一般会計）

管理費は組合が支出するものではなく、管理組合が組合員から徴収するもの。
管理費が一般会計とか、言ってることが無茶苦茶すぎてついていけない。

[34: 匿名さん]

管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。
管理員の人件費を削減するには、勤務時間や勤務日数を減らすこと。
清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

>管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。

全然違います。

管理費の削減は管理費の削減で、委託管理費は管理費の中に含まれます。

詳しくいうと、管理費を主な収入とする一般会計の中に委託管理費の他、直接、管理組合が契約している部分もあり、そこも削減対象です。

管理費の削減の原資は管理会社の中間マージンやバックマージン（管理会社が斡旋した、管理組合の直接契約部分）を原資にします。分譲以来、管理費の削減に未着手の物件は元々の管理会社は無競争で親会社などから受注しているため、元々が割高です。その割高な管理会社のマージン部分を主にカットできるので、結果的に相当程度、管理費を下げられます。だから、管理の質も基本的に下がりません。

通常、管理費の見直しは同条件の管理の仕様でコンサルの指導のもと、他社に見積もりをかけます。なお、コンサルも成功報酬のところに頼めば、管理組合からの出費はゼロになります。

>清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。

それだと単純に管理の質のカットによる値下げになってしまい、到底賛同は得られません。

[36: 匿名さん]

不要な管理員業務を廃止してその費用を清掃管理費に増額して
質のいい清掃専門業者に組合直で委託すればいいです。

[37: 匿名さん]

私は不要な管理会社業務を廃止してその費用の一部を管理人に増額して、質のいい管理にして貰えばいいと思います。管理人は午後はほぼほぼ暇です。一方、管理会社も実際には１人の営業スタッフが１０棟以上掛け持ちできるくらいの仕事量しかないので、その役割を管理人に任せればいいのです。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん
ちょっと思慮不足じゃないですか…
清掃員は清掃以外しないので、資料の配布や工事の立会、その他の業務は理事がすることになりますよ。
管理員の業務を正しく把握しましょう。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

清掃員ではなく、管理員の話をしています。一般的なマンションは管理人が清掃員をかねています。大規模マンションだと管理人の仕事はほとんどありません。

人件費を多く払ってマンション管理の勉強すればOKです。そもそも管理会社も資格なしもいるし、マンション管理に資格は必要ありません。業者への手配の仕方を覚えればOKでそんなに難しい業務はありません。

[40: 匿名さん]

管理会社の社員で管理業務主任者の資格やマンション管理士の
資格をもっていなければ、何の役にも立たないのでは。
特に管理業務主任者の資格がなければ総会に出ても、契約の更新の
説明もすることはできないよ。
管理会社のフロントであれば勉強しろ。プロだろう。