管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[181: 匿名さん]

>>176 エレベーター保守費はいくら？さん

独立系に変えたら３万円もかからないでしょう。ってか、新築なら壊れにくいのでFMよりPOGの方がいいです。

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん
POGにしたら安全性のためだと部品交換勧められたら輪番理事会は断れなくなり割高になる。

[183: 周辺住民さん]

独立系にしていれば、部品交換が多くなってきたとき
保守点検費や交換費用が高くなるよ。

[184: 匿名さん]

エレベーター系は独立系一択です。メーカー系でやるのは情弱です。安全性も全く問題ありません。
FMでもメーカー系と比べれば半額近くなります。荒らしはスルーしましょう。

[185: 匿名さん]

それから部品交換って実際はネジやオイルを足したり汎用品でほとんどが事足りるから、実際にはPOGでもほとんどかかりません。だからこその値段設定。FMが高いのは保険みたいなものだから。

[186: 検討板ユーザーさん]

>>185 匿名さん

10年から15年でローブ交換30万円
20年で制御器交換200万

POGとフルメンテの差額はだいたい月2万
年間24万

POGのほうが得だけど、たぶん輪番理事会は部品交換を勧められたら断れないだろう

[187: 評判気になるさん]

>>184 匿名さん
おたくの理事会で提案すればいいじゃないの。理事はびびって黙殺したはずw

[188: 周辺住民さん]

エレベーターは命にかかわるものなのでデベ系にしとけばいい。

[189: 匿名さん]

>>186 検討板ユーザーさん

新築の話してるの分からないのか？w

[190: 匿名さん]

ＢＳ君ですか？

[191: 匿名さん]

最新エレベーターのＡＩリモート点検システムとか、独立系にできるのか疑問です。

[192: 匿名さん]

エレベーターでメーカー系は情弱です。エレベーター自体、保守点検時の作業員以外、大きな事故は起きていません。独立系による事故は２００６年のオーチス製エレベーターの１件だけです。これでは統計的差異とは言えず、安全面での差異はありませんし、現状、危険性は確認されていません。

荒らしの人には残念なお知らせですが、今も日本中のエレベーターの２割が独立系です。問題なく、稼働しています。

[193: エレベーター保守費はいくら？]

点検回数の変更で6.5万に下がるなら総会で提案してみようと思います。
メーカー、独立系の良し悪しまでは分からないので保守管理の切り替えは私が理事になるまで検討は保留にしたいと思います。

[194: マンション掲示板さん]

>>189 匿名さん
新築は時間経過しないのか？あほ

[195: マンション掲示板さん]

>>191 匿名さん
できるわけがないから毎月点検するしかないよ

[196: eマンションさん]

>>192 匿名さん
2割に過ぎないんでしょwおたくのマンションでご自由にやりなさいよ。

[197: eマンションさん]

>>193 エレベーター保守費はいくら？さん

同じマンションのシリーズがあるでしょ。
朝日プラザとかハイマートてか。
そこでどうしてるか聞いてみるといいよ。
まかり間違っても掲示板で問題ないとの書き込みを見たから安全だ！とか理事会に出て行って言わないでねw

[198: 通りがかりさん]

>>193 エレベーター保守費はいくら？さん

総会で言わないほうがいいよ。理事になるまで目立たない方がいい。

[199: マンコミュファンさん]

>>193 エレベーター保守費はいくら？さん

ここでメーカー系を擁護しているのは同一人物がＨＮ変えて妨害行為しかしない荒らしです。気になされないように。エレベーターの規格にもよりますが、一機九万は高すぎます。

総会で言う機会あれば、独立系を提案するといいでしょう。10年間で500万円変わります。それだけあれば修繕の足しにもできます。

[200: マンション掲示板さん]

>>199 マンコミュファンさん
　　　　　↑自分のマンションで全部却下されてる人w

さげろ！とか業者変えろ！とか言って騒いで通るほど
あまいもんじゃないよ。

[201: 匿名さん]

エレベーターの保守点検費用の１基９万円はたかいのだが
それを変えるのに独立系に変えても意味がない。
他との比較が最初。同じレベルのエレベーターと築年数での比較。

[202: 匿名さん]

デベ系なら１基５万円程度だよ。
独立系なら３万円程度。

[203: 匿名さん]

独立系に保守点検を依頼していると、築年数が経過したときに
デベ系に変えようとしても引き受けとくれないよ。

[204: 匿名さん]

管理会社との減額交渉は難しいよ。
それが実績になっているからね。

[205: 匿名さん]

>>203 匿名さん

なんでわざわざ高いデベ系に変える必要があるの？w

[206: 匿名さん]

エレベーターの保守点検位デベ系でやりたいね。
新車を買って点検を修理工場でやるようなもんだよ。

[207: 匿名さん]

エレベーターの保守点検は法令通りやればいいんだけど、
点検料が少し違うんだよね。

[208: 匿名さん]

メーカー系列に保守点検を依頼した方が安心だよ。

[209: 匿名さん]

じゃあ頼めば？

安全性が変わらないから独立系に頼んだ方が得。
安全性が劣ると言うなら、妄想ではなく、データで示してね。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
センサーいっぱいついていて、異常があればリアルタイムでわかるのがメーカー保守
オタクが独立系にリプレースしたあとはセンサーの意味がわからなくて放置してるんだ。
まー月一回点検時にわかるんだろうね

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん


あんたの脳内デマ情報しかないってことね。

[212: 名無しさん]

>>211 匿名さん
もうちょっと勉強しようね。21世紀のエレベーターだからねw
ハイテクは当たり前だが、付加価値は企業秘密なんだ。
独立系ができるのはオイルを差す、グリスを塗る、目視点検する、それくらいの作業w

[213: 匿名さん]

>>212 名無しさん

じゃあ、独立系に頼んでる組合は具体的にどんな問題が出てるんですか？
保守をできないのに受注する詐欺の犯罪者集団なのですか？
事故がメーカー系に比べて多いんですか？

あなたの脳内妄想ではなく、明示できる資料でお願いしますね。

[214: 通りがかりさん]

>>213 匿名さん
点検中の事故は起きてるけど報道されていないよ。

[215: 匿名さん]

独立系に依頼していると、部品の交換が多くなってきたときに
デベ系に変えることはできないということです。

[216: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

報道されてないのに、なんで君は知ってるの？

[217: マンコミュファンさん]

>>216 匿名さん
オタクは報道されたことしらないの？あほ

[218: 匿名さん]

>>209 匿名さん

その機種に対する専用の点検機器はメーカーしか持っておりません。
点検員の研修施設もメーカーしか使えません。
研修施設に見学に伺ったこともありますが、メーカーの実機を利用した研修施設で行う教育体制に何の意味もないとは思えません。
また、機種の特性であったり様々なトラブルや対処法などの情報集積はメーカー系を超えることはありえません。そもそも点検台数や蓄積されたデータ量が圧倒的に異なります。
ただ、貴方がおっしゃる通り安全性に差はないとは思います。
もちろん差はあるのでしょうが、事故率が0.001%が0.0012%に上がるというような差だとは思います。
問題は、安全性ではなく経年劣化による不具合や故障などのトラブルは必ず発生しますが、その際に現場の点検員のスキルによって原因特定と排除迄の時間には差は生まれます。原因特定のスピードは圧倒的にメーカー系が早いです。これは間違いありません。

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん

>ただ、貴方がおっしゃる通り安全性に差はないとは思います。

安全性に差はないと認めたんだね。

>問題は、安全性ではなく経年劣化による不具合や故障などのトラブルは必ず発生しますが、その際に現場の点検員のスキルによって原因特定と排除迄の時間には差は生まれます。原因特定のスピードは圧倒的にメーカー系が早いです。これは間違いありません。

あんたの推測以外に、証拠はあるの？　圧倒的ってどの程度の差なの？　あんたの考えではなく、客観的なデータはないんでしょ？

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん

何をそんなに必死になっておられるのか理解できませんが。
その組合さんに合うニーズに合わせればいいだけのことだと思います。
安全性についても、誤差の範囲だと無視される組合さんはそうすればよいですし、人の乗り物だという事で0.0001%でも安全性を高めたいと思う組合さんはメーカーを選択するでしょうし。それこそ、格安航空機と有名航空会社の安全性の比較（どちらも極めて安全）のようなお話ではないでしょうか。マウントを取って、認めた認めないというお話ではなく、費用との妥協というかバランスだけの問題ではないですか。どちらが正しいというものではないと思います。

私は、過去15年ほど管理会社でフロント職に就いており、実体験と周囲の感想を基にお話をしています。ですので、実際にタイムを計ることはしていませんし、全く同一のトラブルを発生させて、双方のタイムを計って平均値を出したりしたわけではありません。
あくまでも体感的にはメーカー系はメーカーの製造の部署に問い合わせをされたりして対応しますので、常識的に考えて製作にかかわる方と直接お話しできる立場の優位性はデータで示すまでもないと思います。
あと、貴方がおっしゃるデータは恐らく誰も取ってない（っと言いますが比較材料がなくデータの取りようがない）と思いますが、存在しないものを出せと言われても困りますね。

私は、どちらが正しくてどうすべきかとは言っていませんよ。
それぞれに良さがありますから組合でしっかり話し合って決めればよろしいんじゃないですか？

最後に、「あんた」と呼んだり、いちいち煽るような発言は避けた方がいいと思いますよ。誰も得をしませんから。

[221: 匿名さん]

人を批判したり、煽ったりする者が多いからね。
それを生き甲斐にしてこのスレに参加しているんじゃないかと思われる
ようなものもいますから。

[222: 匿名さん]

管理費の減額交渉は何を削減するのかを決めなくてはね。
ただ、いくら値下げといわれても管理会社としては、はいそうですかと
呑む訳にはいかないでしょう。

[223: 匿名さん]

>管理費の減額交渉は何を削減するのかを決めなくてはね。

？　

腹痛はどこが痛いの？って聞いているみたいだな。

管理費の削減は管理費の費用を削減すること。管理仕様の削減は管理費の削減とは言わず、単純にサービスのカット。なんで同じことを何度も聞くの？

[224: 名無しさん]

>>223 匿名さん
オタクのマンションでやればいいんじゃないの。しかし理事会、総会では厳しい反対意見がでるよ。そのとき、あんたの妄想でしょ？なんて言ったら多数派工作されて解任だよ。あほ

[225: 名無しさん]

>管理費の減額交渉は何を削減するのかを決めなくてはね。

管理委託契約を見直すならフロントは協力しないでしょう。
管理委託契約だけは残して下さい、と言うのが管理会社のホンネで、それさえ理解すれば植栽でもエレベーターでも定期清掃でもフロントは協力するだろう。多少の仕様ダウンは止むなしだが。わからんのか？あほ

[226: 匿名さん]

>>221 匿名さん
掲示板とは自分の知識をひけらかし、他人の無知をあげつらうものだ。あほ

[227: 匿名さん]

あきらめたみたいだ

[228: 匿名さん]

>管理委託契約を見直すならフロントは協力しないでしょう。

元フロントですが普通にしますよ。
現場の人間からすると組合さんとは良好な関係でいたいですから。その方がずっとやりやすいです。正直委託費が下がったところで給与や賞与が下がるわけでもなく、多少評価が下がるだけ。その評価も20項目のうちの1つが1.2点下がるだけなので、査定にほとんど影響がないです。その辺を理解しているフロントは実に巧妙に会社を言いくるめてノリノリで減額に応じますよ。
他社から相見積もりが出るとか、理事長がマンションコンサルの勉強会に言っているようだ、とか適当な絵を描いて上司と本社にうまく稟議書作りってましたから。

組合さんからこのフロントは使えると思われたら仕事がやりやすいので、私は全面協力してましたね。委託費の利益率なんて知ったこっちゃないですから。

[229: 匿名さん]

管理委託費の値下げ交渉をするのは良好な人間関係を
保つ意味では複雑ですね。
今まではその金額でやっていたんでしょう。

[230: 通りがかりさん]

>>228 匿名さん

管理委託契約の相見積もりとってコンペしても協力するのかい？単なるアホだね
元フロントらしいがクビになったのだろう。

[231: 通りがかりさん]

エレベーター、植栽、定期清掃、消防設備点検、高圧洗浄などの見直しは好きにやってください！
管理委託契約だけはこのままで
と懇願するのが優秀なフロント。

[232: 匿名さん]

>>230 通りがかりさん

もちろん協力しますよ。解約になれば担当が減りますし。
当時いた会社は20項目各5段階評価で100点満点方式でしたが、結局その項目の点数が1.2点下がるだけですので、査定範囲を割り込まない限り評価にも給与や賞与にも影響がありませんからね。その他の項目で加点を稼げば結局はA評価維持できましたから。昇進昇格も全て査定に基づき自動的に行われていましたからね。
完全にそれを逆手に取った業務手法で勤めていたおかげで常時最短で昇進していましたよ。退職理由は起業です。現在人材派遣会社を経営しておりお陰様で毎年右肩上がりです。

私からすると、組合さんの発言に右往左往しながら無理やり利益や売上確保にこだわり続け、恩を売りたいのか情けを乞いたいのか、業務外の仕事ばかり引き受けて結果会社の評価が下がって昇進が遅れている社員の方がアホだと思いますね。

私は、立派なフロントマンになりたいとか、（自分がオーナーじゃない）会社の利益を守りたいとかそんなくだらないことには固執せず、ただ自分の利益だけを求めて割り切っていましたからね。

[233: 名無しさん]

>>232 匿名さん
↑長文過ぎて誰も読まないよw
すまんがマジで読んでない。

[234: 匿名さん]

>>233 名無しさん

僕は読んでます。233は荒らしなんで気になさらないように。
ぼったくりや中間マージン、バックマージンや利益相反なノルマ工事営業などについて可能な範囲で教えてください。

[235: 匿名さん]

>>234 匿名さん

>>232さんに対してです。233は荒らしでした

[236: eマンションさん]

>>235 匿名さん
　　　　　↑待遇が不満で管理組合に自社の管理委託契約の解約を勧めるようなフロントを信じるアホ

[237: eマンションさん]

独立系管理会社はフロントに20件以上の管理組合を割り当てるため、安月給で超多忙となり愛社精神のカケラもないから、顧客である管理組合に対して給料をもらっている会社の管理委託契約の解約を推奨するクズフロントが出現する。
分譲したときからのデベ系管理会社を決して解約してはならない証左である。

[238: 匿名さん]

>>236 eマンションさん

荒らしよりは信じるよw

[239: マンコミュファンさん]

>>238 匿名さん
　　　　↑独立系を独立系にリプレースすると負のスパイラルに突入しスラム化することがわからないあほ

[240: マンコミュファンさん]

負のスパイラルとは無責任な安い業者に委託した結果、安いが故に品質に不満がでて
更に無責任で安い業者にリプレースするという意味である。
デベ系管理会社は多少高いかもしれないが責任感も値段なりに高い。独立系との値段の違いは社員の責任感だ。給料貰ってる会社の解約を推奨する独立系管理会社クズフロントとは関わらないようにしよう。

[241: 匿名さん]

そうね、エレベーターは生命にかかわるものだから
しっかりしたデベ系に任せたほうがいいよ。

[242: 評判気になるさん]

>>241 匿名さん
エレベータの場合はメーカー系（製造した会社の子会社）です

[243: 匿名さん]

そうなんですか。

[244: 評判気になるさん]

>>243 匿名さん

デベ系とはマンション建設を企画し販売したデベロッパーの子会社の管理会社のことです。あほ

[245: 匿名さん]

負のスパイラルとは無責任なただ高いだけの業者に騙されて委託した結果、高いが故に品質に不満がでて高いから安心と勘違いして損失を積み重ねていることにも気が付いていない意味である。
デベ系管理会社は多少高いかもしれないが責任感は値段なりに高くない。独立系との値段の違いは単に従業員の給料や会社の利益に消えているだけだデペ系管理会社クズフロントとは関わらないようにしよう。

[246: 通りがかりさん]

>>245 匿名さん
デベ系から他のデベ系にとかメーカー系を他のメーカー系に変えることあるの？三菱のエレベーターだったら日立の保守に変えたりするのかい？ほんとに世間しらずだな。あほ

[247: 匿名さん]

デベ系同士、お互いの領域は犯さないよ。

[248: 匿名さん]

>>246 通りがかりさん

書いてないことに突っ込むって言うのもあんたの昔からの芸だなw

[249: 匿名さん]

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴】

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝仕様のカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。
９、都合が悪いことは全部無視して、誰も言ってないことを捏造してそこに突っ込むw ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。（理屈や方法論に反論できないから個人の問題にすり替えて誤魔化すしかできない）

[250: 匿名さん]

ピンハネや自主管理の話ができない奴はどっかいけよ。
論破されまくって反論できないのか笑

[251: 匿名さん]

なんで荒らしとわざわざ話さないといけないんだよw

[252: 匿名さん]

>>251 匿名さん
荒らしと話せなんて書いていないが、また妄想？
ピンハネや自主管理の話をしろって読めないのか。どっかいけよ。

[253: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん
何を書こうと自由ではないのか？あほ

[254: 匿名さん]

>>252 匿名さん

それはスレ違い。ここは進め方のスレ。
なんでここまで荒らしに来るの？

[255: マンション検討中さん]

自主管理しているマンションの事例を書いたとしても証明しろだの証拠はあるのかだの、何を言っても無駄である。
しかし、18番を12番と誤用する人を私は見たことがない。日本の教育を受けているのか非常に怪しく、もしかしたら外国人かもね。

[256: マンション検討中さん]

進め方はすでに何度も言及しているが、証拠をだせとか妄想言うなとか、自分が検索したネット記事しか信じないわけでだったら自分で勝手に検索すれば済むことであろう。

[257: マンション検討中さん]

分譲マンションとは同じ時期にたまたまマンションの部屋を買った人が住んでいるだけの烏合の衆である。価値観は多様であり18番を12番と誤用するような教養では理事会からクレーマー扱いされて終了であろうw

[258: 匿名さん]

>>256 マンション検討中さん

いや、単純にお前の荒らし投稿よりネット記事の方が100倍信用できるよw

[259: 匿名さん]

管理費の減額交渉は論理的にね。

[260: 匿名さん]

証拠をだせと言われてもねえ。
自分で探すしかないかもね。

[261: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO61328580R00C22A6LA0000/

掲示物をアプリで入居者に通知したり、会議をオンライン化したりするなどして、管理業務を効率化する。
管理費が上昇傾向にあるなか、従来比で2割減の価格で需要を開拓する。

[262: 評判気になるさん]

>>261 匿名さん
こういうので気になるのが、IT弱者への対応。
何か案があれば教えて欲しい

[263: マンション検討中さん]

>>262 評判気になるさん
集会室にパソコン置いてみんなでみたらいいのでは？

[264: 評判気になるさん]

>>263 マンション検討中さん
みんなで掲示物見るために集会室に集まるの？その場で周知しようよ。
それに小規模マンションは集会室がない場合もあるんだけど、、、

[265: 匿名さん]

理事会や総会をＩＴを使ってやれば教育が
大変だよ。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん

だからやめておいた方がいいと？

[267: 匿名さん]

ＡＥＤも現実的にはつかえるんでしょうか。

[268: マンコミュファンさん]

>>267 匿名さん
つかえるよー

[269: 匿名さん]

>>267 匿名さん
AEDは起動すると音声が流れ手順を分かりやすく説明してくれます。

[270: 匿名さん]

分譲マンションの管理は行政が行うべき。

[271: 匿名さん]

分譲マンションの管理は行政が行うべき。

[272: 匿名さん]

そりゃあそうでしょう。

[273: 匿名さん]

ＡＥＤは音声で教えてくれるけど、夜中に二人しかいない夫婦の
うちの一人が倒れた場合、できるかな。
１１９番に電話するもの、人工呼吸をする者、ＡＥＤを取りに行くもの、
玄関の施錠やエントランスの開錠をする者等人手がいる。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん
使えないと思うなら不要でいいんじゃない。
AEDは、あれば助かる可能性が少し上がるってぐらいのもの。すべての状況で対応できるものではない。

[275: 匿名さん]

そう。管理会社に組合資金を無駄遣いされてしまっては、そうした人件費も支払えな苦なってしまうというわけ。

管理会社は物価高だからとか適当な口実を言って管理費を上げたくなかったら管理人の勤務時間を間引きしないといけないとか言ってって、間引きした時間を今度は同様に値上げを拒んだ別の物件で働かせてその浮いた一人分の人件費を収益とするわけ。これ、別に管理人業務委託費として組合から取っているから別に違法でもなんでもないしよくやる手口。

[276: 名無しさん]

>>262 評判気になるさん
そういう人は無視でいいんじゃない？
弱者に合わせすぎると何も変わらない。今の日本がそうだけどさ

[277: 匿名さん]

管理委託費が25年ほど据え置き。
「25年も契約してきたんだから減額しろ。特に管理員業務費が大きな割合を占めているので、管理員業務費を下げろ。」
いやいや、当時の最低賃金の時給650円で雇用してたのに、今は時給1,000円なんですけど。大大大大赤字なんですけど。値上げしてほしいのに我慢しているんですけど。っという言葉を胸にしまい、そうですか、じゃあ契約解除お願いしますね、っと笑顔で答えていいという方針に会社が切り替えてくれたのでフロントとしてはとても嬉しいです。

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん

あんたの捏造嘘話はいいよ。体験談を書きたかったら証拠書類のアップをお願いします。

[279: eマンションさん]

>>278 匿名さん
体験談に証拠書類とか必要なんだっけ？
25年前の最低賃金なんて調べればすぐ分かる。

[280: 匿名さん]

>>279 eマンションさん

嘘しか書けないんだから、どっか言ってくださいよ。