管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1461: 匿名さん]

管理会社との値下げ交渉は難しい。
フロントも値下げをされると困るしね。
出世にも響く。

[1462: 匿名さん]

管理費で一番下げやすいのは、管理人と清掃人の時間や日数
を減らすことです。

[1463: 匿名さん]

それ以外に経費を節約するのは難しいですね。
駐車場とかの使用料を値上げする方が早いかもですね。

[1464: 匿名さん]

電気料や電話料金の節約もできるよ。
点検も間隔を開ければいい。

[1465: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は何年に１回
やっていますか。

[1466: 匿名]

>>557 匿名さん
管理会社は概ね管理組合の何を目標として管理委託契約をしたいと考えているかご存じでしょうか？
以下は関係者の方からアドバイスをいただいた話ですが、管理会社の主な目標は大規模修繕の受注と中小の修繕工事の受注だそうです。主にその工事受注の為に管理委託契約をしていると聞いた時には色々なことが腑に落ちました。
つまり、国土交通省の管理委託契約書基準に大きく逸脱できない内容からなる管理委託ではあまり利益を上げることができないので、濡れ手に粟ともいえる修繕工事、とりわけ大規模修繕工事の受注が管理会社の目標らしいのです。
規模にもよりますが、大規模修繕工事なら普通に億円単位の工事費になりますね。ここらから数十％を抜くとしたらなとてもおいしい商売になるわけです。更に管理会社は積み立てられた修繕積立費金額を把握できる立場ですので、倒産の心配のない相手から完全に現金回収できるそうです。場合により積立金が不足しているなどと言って利益を増やす場合もあるそうな？？？
近年は噂レベルですがTCの評判が良くないようです。

そのような状況を打破するためには以下の方法があるようです。
１，組合員思いの、優秀な理事長を選出する。
２，工事見積に管理会社及び管理会社の関係会社（工事店）を入れない。（ある管理会社は大規模修繕工事をを含む工事費売り上げを予算化しているそうです）
３，管理組合が優秀なマンション管理士と直接契約する。当然ながら、管理会社紹介のマンション管理士との契約はいけない。（いろいろな面で管理会社を牽制でき、ボケな理事長になった場合のサポートしてもらうために大切だそうです。）
とのアドバイスをもらいました。
工事に参加しない（管理会社が工事請負をしない）管理会社はとりあえず悪徳ではないと判断できるとの事でしたので、ご参考まで。

[1467: 匿名]

管理会社の契約変更（リプレイス）は経験がない素人（理事長・理事）には荷が重いですので、マンション管理士に相談依頼する事をお勧めします。その時にはプロの目でお勧めの管理会社を数社ピックアップしてくれます。
管理会社の選択はマンション管理士に依頼すれば良いことですので、マンション管理士選考の方が難しく、重要と言えます。誠実な方を見抜くことができたなら全てが楽に遂行できます。勿論、管理会社推薦のマンション管理士はいけません。
多少費用はかかりますが、管理会社が抜いている金額からすると些細なものです。
最終決定は理事長になりますので、優秀な理事長の選出が最も初めにすることでしょうか。

[1468: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするには、事前に別の管理会社と
交渉しておく必要があります。

[1469: 匿名さん]

いきなり理事会で管理会社のいるところで、総会議案として
管理会社のリプレイスの提案の話し合いはむずかしいでしょう。

[1470: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときの理由としては、
気にくわないからでもいいということになっているが
実際その直面に接すると難しいね。

[1471: 匿名さん]

同じ会議の中に、管理会社がいては
意見も小さくなる。

[1472: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするのに、収支報告書の
中の項目でやるのは間違っているといっていた
御仁はどこにいったんだろう。

[1473: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉のやり方が
理解できたんでしょう。

[1474: 匿名さん]

管理委託費や管理人人件費、清掃費、各種点検費等の
費用は、管理会社によって同じ内容でも高い安いは
あります。

[1475: 通りがかりさん]

>>1472 匿名さん

項目で下げるってどう言う意味ですか？
車の値引きする時にタイヤとかハンドルとか持ちだして下げろというみたいなもの？

[1476: 匿名さん]

車に例えてる時点で管理費の項目を知らないってバレるぞ。一つ一つだれがどこに支払っているか調べれば分かる。

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん

項目で下げるとは、具体的に何をするんですか？いまいち、分からないので方法の詳細を説明してください。

[1478: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
甘えんな。まずどうやったら値下げできるか自分なりの意見言え。

[1479: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

説明できないことずっと書き続けてたの？

[1480: 匿名さん]

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

https://twitter.com/nhk_kurogen/status/1737231835111837961

12/26(火)午後7:57まで、見逃し配信中