管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1456: 匿名さん]

管理規約や細則ぐらいは住民なら読んでおくべきだ。

[1457: 匿名さん]

管理費で収支報告書ぐらいの項目での支払い金額
ぐらいはチェックしておくべきだね。

[1458: 匿名さん]

１４５４がまた同じ内容の貼り付けをしている。
スレ荒らしだね。

[1459: 匿名さん]

なんでそんなに長い書き込みして邪魔するのかね。

[1460: 匿名さん]

管理費を値下げするときの交渉としては、収支報告書に
基づいてやればいい。

[1461: 匿名さん]

管理会社との値下げ交渉は難しい。
フロントも値下げをされると困るしね。
出世にも響く。

[1462: 匿名さん]

管理費で一番下げやすいのは、管理人と清掃人の時間や日数
を減らすことです。

[1463: 匿名さん]

それ以外に経費を節約するのは難しいですね。
駐車場とかの使用料を値上げする方が早いかもですね。

[1464: 匿名さん]

電気料や電話料金の節約もできるよ。
点検も間隔を開ければいい。

[1465: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は何年に１回
やっていますか。

[1466: 匿名]

>>557 匿名さん
管理会社は概ね管理組合の何を目標として管理委託契約をしたいと考えているかご存じでしょうか？
以下は関係者の方からアドバイスをいただいた話ですが、管理会社の主な目標は大規模修繕の受注と中小の修繕工事の受注だそうです。主にその工事受注の為に管理委託契約をしていると聞いた時には色々なことが腑に落ちました。
つまり、国土交通省の管理委託契約書基準に大きく逸脱できない内容からなる管理委託ではあまり利益を上げることができないので、濡れ手に粟ともいえる修繕工事、とりわけ大規模修繕工事の受注が管理会社の目標らしいのです。
規模にもよりますが、大規模修繕工事なら普通に億円単位の工事費になりますね。ここらから数十％を抜くとしたらなとてもおいしい商売になるわけです。更に管理会社は積み立てられた修繕積立費金額を把握できる立場ですので、倒産の心配のない相手から完全に現金回収できるそうです。場合により積立金が不足しているなどと言って利益を増やす場合もあるそうな？？？
近年は噂レベルですがTCの評判が良くないようです。

そのような状況を打破するためには以下の方法があるようです。
１，組合員思いの、優秀な理事長を選出する。
２，工事見積に管理会社及び管理会社の関係会社（工事店）を入れない。（ある管理会社は大規模修繕工事をを含む工事費売り上げを予算化しているそうです）
３，管理組合が優秀なマンション管理士と直接契約する。当然ながら、管理会社紹介のマンション管理士との契約はいけない。（いろいろな面で管理会社を牽制でき、ボケな理事長になった場合のサポートしてもらうために大切だそうです。）
とのアドバイスをもらいました。
工事に参加しない（管理会社が工事請負をしない）管理会社はとりあえず悪徳ではないと判断できるとの事でしたので、ご参考まで。

[1467: 匿名]

管理会社の契約変更（リプレイス）は経験がない素人（理事長・理事）には荷が重いですので、マンション管理士に相談依頼する事をお勧めします。その時にはプロの目でお勧めの管理会社を数社ピックアップしてくれます。
管理会社の選択はマンション管理士に依頼すれば良いことですので、マンション管理士選考の方が難しく、重要と言えます。誠実な方を見抜くことができたなら全てが楽に遂行できます。勿論、管理会社推薦のマンション管理士はいけません。
多少費用はかかりますが、管理会社が抜いている金額からすると些細なものです。
最終決定は理事長になりますので、優秀な理事長の選出が最も初めにすることでしょうか。

[1468: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするには、事前に別の管理会社と
交渉しておく必要があります。

[1469: 匿名さん]

いきなり理事会で管理会社のいるところで、総会議案として
管理会社のリプレイスの提案の話し合いはむずかしいでしょう。

[1470: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときの理由としては、
気にくわないからでもいいということになっているが
実際その直面に接すると難しいね。

[1471: 匿名さん]

同じ会議の中に、管理会社がいては
意見も小さくなる。

[1472: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするのに、収支報告書の
中の項目でやるのは間違っているといっていた
御仁はどこにいったんだろう。

[1473: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉のやり方が
理解できたんでしょう。

[1474: 匿名さん]

管理委託費や管理人人件費、清掃費、各種点検費等の
費用は、管理会社によって同じ内容でも高い安いは
あります。

[1475: 通りがかりさん]

>>1472 匿名さん

項目で下げるってどう言う意味ですか？
車の値引きする時にタイヤとかハンドルとか持ちだして下げろというみたいなもの？

[1476: 匿名さん]

車に例えてる時点で管理費の項目を知らないってバレるぞ。一つ一つだれがどこに支払っているか調べれば分かる。

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん

項目で下げるとは、具体的に何をするんですか？いまいち、分からないので方法の詳細を説明してください。

[1478: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
甘えんな。まずどうやったら値下げできるか自分なりの意見言え。

[1479: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

説明できないことずっと書き続けてたの？

[1480: 匿名さん]

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

https://twitter.com/nhk_kurogen/status/1737231835111837961

12/26(火)午後7:57まで、見逃し配信中

[1481: 匿名さん]

>>1479 匿名さん
お前がな

[1482: 匿名さん]

>>1481 匿名さん

誰もやり方わからないし言ってる本人も説明できないこと書いても仕方ないでしょ

[1483: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
めんどくさいからまずお前の考える方法を書けというだけ。一般人は管理費の削減を車の値下げ同じようには考えないからな。
無知に合わせてなんてあげないよ。

[1484: 通りがかりさん]

>>1483 匿名さん

やっぱただの妄想だったんだね。バカなんだから書き込まない方がいいよ。墓穴掘るだけなんだから。学習能力ないな。バカってこう言うこと言うんだって分かったよ

[1485: 匿名さん]

>>1483 匿名さん

ここは掲示板だから、一般人が読んで分かることを書くべきでしょう。あんた誰に向けて書いてるの？

[1486: マンション掲示板さん]

>>1484 通りがかりさん
さすが管理費を車に例える馬鹿なだけあるな。何が違うか調べもせず何が分からないか聞かれても答えられない馬鹿。

管理費削減交渉のスレで無責任コンサルに丸投げしろっていうだけあるわwww

[1487: マンション掲示板さん]

>>1485 匿名さん
一般人向けだけど？お前はみたいな無知には分からないかwww

[1488: eマンションさん]

>>1487 マンション掲示板さん

じゃああんたの妄想分かる奴どこにいるの？w

[1489: 名無しさん]

>>1487 マンション掲示板さん

あんたの言うことわかるやつ早く呼んでこいよ 得意の自作自演以外でさw

[1490: マンション掲示板さん]

>>1488 eマンションさん
ブーメランwww
分からない奴呼べよwww
分からない馬鹿お前だけなんだが

[1491: マンション掲示板さん]

>>1490 マンション掲示板さん

だから分からないから早く説明してよw

[1492: 匿名さん]

管理費の値下げは収支報告書の項目ごとに
行えばいい。

[1493: 評判気になるさん]

>>1491 マンション掲示板さん
分からない馬鹿お前だけで、お前荒らしだろwww

[1494: 匿名さん]

いい加減に罵り合うのはやめないか。
見苦しいよ。

[1495: マンション掲示板さん]

>>1493 評判気になるさん

分かる奴どこにいるの？あんた自身が分かってないのにw

[1496: マンション掲示板さん]

管理会社擁護したいなら、最低限、読んだら理解できて説明求めたら応じないと誰も同調してくれないと思うよ。

誰も出来ないこと書いても仕方ないだろ

[1497: 匿名さん]

ばかな奴に説明してやれよ。

[1498: マンション検討中さん]

管理会社擁護w
ズレてんだよお前。

[1500: 匿名さん]

同じ書き込みはやめなよ。

[1501: 匿名さん]

>>1500 匿名さん
そりゃお前だろ。どうせまた項目で交渉って書くんだろ？w

[1502: 匿名さん]

それは当たり前の書き込みだよ。
長すぎる書き込みは、それで流れが寸断してしまう。
１５０１がその犯人なのか。

[1503: 匿名さん]

現在の経済状況下では、管理費の値下げ交渉は難しい。
相手は逆に値上げしたいのだから。

[1504: 匿名さん]

それこそ利益相反だね。

[1505: 匿名さん]

しかし、値下げをしてほしい。
こういうときだからこそ、管理費を安くしたい。
住民にはよろこばれるだろうし。

[1506: 通りがかりさん]

>>1505 匿名さん

コピペの通りやれば簡単ですよ。
項目で交渉ってそれ言ってる本人すら、説明できないんだからw

[1507: 匿名さん]

コピペの通りって結局どうすんだ？

[1508: 匿名さん]

コピペの通りの説明をしてもらおうか。
項目での交渉は何回も書き込んでいるだろう。

[1509: 匿名さん]

項目での値下げ交渉は、例えば管理人人件費とか清掃費、
各種点検費、事務管理委託費等をいいます。

[1510: 匿名さん]

コピペには誹謗中傷しか書いてないけど、削減コンサルをバカにしたらいいんですね。
知性の欠片もない低俗なスレにしたいようですね。

[1511: 匿名さん]

誹謗中傷しか書いてない？

[1512: 匿名さん]

コピペの通りとはどういうこと。
説明してほしいね。

[1513: 匿名さん]

>>1512 匿名さん

君がまず、項目で交渉というのの具体的なやり方を説明したら？

コピペは全てやり方書いてあるよ。君とは違って読んだら分かる内容しか書いてないw

で、項目で交渉って一体何をどう交渉るすの？頼み込むのか？お願いってw

[1514: マンション検討中さん]

管理会社をディスったら管理費やすくなるらしいです。

[1515: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
項目での値下げ交渉は、例えば管理人人件費とか清掃費、
各種点検費、事務管理委託費等をいいます。

これじゃだめなの？
収支報告書の項目で値下げ交渉をしなければ、何が
どれぐらい安くなったのかも住民は分からないよ。

[1516: マンション掲示板さん]

>>1515 匿名さん

項目の種類を聞いてるんではなくて、値下げの方法を聞いてるんだけど。。

それぞれの値下げをお願いをするってこと？w

[1517: 匿名さん]

>>1514 マンション検討中さん
あとコピペには嘘付きコンサルにお願いしまぁすって泣きつけばいいってありますよw
コンサルの倒産が問題になっている中、だれが信じるのでしょうか。素人にまともなコンサルを選ぶことは不可能に近いです。

そもそも他人任せにしてきた結果が現状ですので、同じことを繰り返すことになんの意味があるのでしょうか？場合によっては管理会社のリプレイスに持ち込み悪名高い管理会社に変更を勧めてきます。彼らには住民の先の不幸なんてどうでもいいのです。

[1518: マンション掲示板さん]

>>1517 匿名さん

で、何もせず管理会社に搾取され続けろと？

早くトボけないで項目で交渉のやり方教えてよ。それとも君が嘘付きなの？w

[1519: 匿名さん]

項目での値下げ交渉は、例えば管理人人件費とか清掃費、
各種点検費、事務管理委託費等をいいます。

これじゃだめなの？
収支報告書の項目で値下げ交渉をしなければ、何が
どれぐらい安くなったのかも住民は分からないよ。

[1520: 匿名さん]

値下げのやり方分かりましたか。
それでやってみてください。

[1521: 匿名さん]

>>1519 匿名さん

項目で値下げ交渉とは、具体的にどうやるのかを聞いてるんだけど、

[1522: 匿名さん]

>>1521 匿名さん
そんなことも分からないのかな。
例えば、管理人人件費の項目を下げたければ、現在の勤務時間を
８時間から７時間にするとかだよ。効率アップを図れば時間の
短縮も可能だしね。

[1523: 匿名さん]

>>1518 マンション掲示板さん
なんでお前に教えてやらなならんのか。
てか既にでているから自分で探せ。

嘘ばっか吐いて来たのも全部バレてるぞ。品質そのままなんてありえない。口からでまかせばかりで誰からも信頼されなくなった底辺コンサルさん。

[1524: eマンションさん]

>>1523 匿名さん

ここはお前の落書き帳じゃないぞ。
管理人の時間削るのは値下げじゃなくて、サービス削ってるだけ。管理人無くしたら管理費安くなるなw

デタラメばっかの荒らしだな。
結局、項目で下げるって妄想だったんだなw

[1525: 匿名さん]

>>1522 匿名さん

時間削ること伝えることを交渉って言うの？
量を減らすこと値下げだと思ってるんだw

[1526: 匿名さん]

>>1522 の投稿者は「Part３のスレ主」であるが、>>1517 >>1523 の投稿者は別人

[1527: 匿名さん]

>>1524 eマンションさん
ここはお前の落書き帳だもんなw
嘘ばっかの底辺コンサルさん

[1528: マンション検討中さん]

>>1527 匿名さん

項目で交渉ってやっぱデタラメなんだねw

管理人の勤務時間を削減するのは交渉ではなく依頼でしょ？w まず日本語勉強してきたら？w

[1529: 匿名さん]

>>1528 マンション検討中さん
項目で交渉するのが依頼？
ではあなたはどういう交渉をして値下げしますか。
ただ、単に〇〇下げてくれですか。

[1530: 匿名さん]

項目でやるのはだめというのなら、どうするかを
書き込んでほしいね。

[1531: 匿名さん]

批判だけはするけど、自分は書き込めない。
そんなもんかもね。

[1532: 匿名さん]

>>1531 匿名さん

1528にまず答えようよw

[1533: 匿名さん]

自分から先に答えてみてよ。

[1534: 中古マンション検討中さん]

>>1533 匿名さん

完全に論破されてるよw

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

[1535: 匿名さん]

とっくに論破されてますよ。
コンサルってその場凌ぎのプロですもんね。
品質変わらずって事がまずデタラメ。50インチはあんたの部屋にはでか過ぎる、30インチがベストです。ベストを提案したから品質は下がっていません！（笑）

[1536: 中古マンション検討中さん]

>>1535 匿名さん

インチ数さげることを値下げとは言わないって話なんだけど。
同様に清掃時間を削ることを値下げとは言わない。

項目を下げるとは具体的に何するのかやっぱり答えられないんだね。
自分で言ってることなのにねw

[1537: 匿名さん]

では値下げはなんでもいいからとにかく値下げしろということだね。

[1538: 匿名さん]

項目で交渉ってデタラメってことでOK?

[1539: 匿名さん]

それは逆だよ。

[1540: 検討板ユーザーさん]

>>1539 匿名さん

答えられないの？

[1541: 匿名さん]

何回も答えているのに分からないんだね。

[1542: 匿名さん]

項目で値下げしなければどうやって
値下げ交渉をするの？

[1543: 匿名さん]

コン猿ってどうやって選ぶの？

[1544: 中古マンション検討中さん]

>>1542 匿名さん

項目で値下げって、管理人の時間削るんだろ?
単価が変わってないから値下げでもなんでもないよ。君がやってることは。

[1545: 匿名さん]

>>1544 中古マンション検討中さん
管理人や清掃人の時間を削減することも、管理費の
削減ではないの？
管理費が足りないから、管理内容の変更をしなければ
ならないんだからね。

[1546: 匿名さん]

管理費の値下げの意味わかっていないんじゃないの。

[1547: マンコミュファンさん]

>>1545 匿名さん

管理人の時間削るのは依頼すればすぐだから別に悩む問題ではないよ

[1548: 通りがかりさん]

>>1547 マンコミュファンさん
いつも中身のないペラペラ書込みご苦労さん。
総会に参加するとこから始めなさい。

[1549: 匿名さん]

>>1548 通りがかりさん

管理人の時間削れってあんたが言ったことだろw

まず自分の主張くらい他人が読んで理解できること書いたら？

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん
コン猿ってどうやって選ぶの？答えられないの？（笑）

[1551: 匿名さん]

>>1550 匿名さん

「マンション管理費　削減」で出てくるよ。
お前が病的に荒らしている重松でもいいんじゃない？w

[1552: 匿名さん]

管理人や清掃人の時間の削減も管理費削減である。

[1553: 匿名さん]

管理費削減は現在、組合員の負担が大きいから下げようと
しているんじゃないの。
だったら、なんでもいいから下げればいいじゃん。

[1554: 匿名さん]

ここのスレ主の考えている管理費の値下げはどういう風に
やるのかな。

[1555: 匿名さん]

>>1554 匿名さん

項目で下げるはサービスを下げるってことでOKですか？

[1556: 匿名さん]

>>1551 匿名さん
探し方じゃなく選び方聞いてんだけど。日本語不自由だなw
重松を選んだポイントは？

[1557: 匿名さん]

収支報告書に基づいて値下げ交渉をしなければ
どの項目が下がったのかさえも分からない。
総会の議案書には予算書があるだろう。そこに
明記しなければね。

[1558: 匿名さん]

総会には、どんな方法でどのくらい下がったかの
収支報告書は作成するんだろう。
それをみれば一目瞭然だしね。

[1559: 匿名さん]

>>1557 匿名さん

そればっかだね。

項目で下げるはサービスを下げるってことでOKですか？

[1560: 匿名さん]

なんで自分でも説明できないことを言い続けるの？

[1561: 評判気になるさん]

>>1560 匿名さん
お前がな（笑）

[1562: 匿名さん]

>>1561 評判気になるさん

コンサルはお前の大好きな重松がちゃんとやってくれるよw

お前がな、じゃなくてちゃんと説明したら？結局できないんだろ？

[1563: 匿名さん]

重松マンションのことは知らないよ。

[1564: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉が成立したとしたら、総会での
議案書には収支報告書で項目別に掲載するのでしょう。
たとえ事務管理費でも項目の一つですからね。

[1565: 匿名さん]

>>1564 匿名さん

管理人の時間削る手続きを交渉とは言わないだろw
単価を下げることを値下げって言うんだよ。世間では

[1566: 匿名さん]

>>1565 匿名さん
管理人の時間を削減して値下げをするのも交渉じゃないかな。
何も交渉がされずに管理人の時間が削減されれば、管理人の
収入に影響があるからね。
単価を下げることも交渉ではあるが。
どちらも費用が削減できたら収支報告書の管理人人件費の
項目に記載することになるだろう。

[1567: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉は単価を下げることだけではない。
それを下げられるかは管理組合と管理会社の力関係になる。

[1568: 評判気になるさん]

>>1567 匿名さん

早く項目で値下げってやり方書けよ。いつまでトボけてんだ？

[1569: eマンションさん]

>>1562 匿名さん
何を根拠にちゃんとやるっていってんの？コン猿勧めるくせに選びかたすらかけないのか（笑）さすが丸投げの底辺コン猿

[1570: 匿名さん]

>>1569 eマンションさん
コンサルは重松だね。

まず、自分が言ってること答えろよ。

[1571: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の項目で
行うというのは皆さん理解されたんですね。

[1572: eマンションさん]

>>1571 匿名さん

管理人の勤務時間少なくするのに交渉は必要ないでしょ。
何を交渉するの？w

[1573: 匿名さん]

>>1572 eマンションさん
時間とか金額とか、いつからとかを決めなければならないよ。

[1574: eマンションさん]

>>1573 匿名さん

君の辞書は決めることを交渉って言うの？

[1575: eマンションさん]

量を減らすことを値下げとは言わないし、それを決めることを交渉とも言わない。何から何までトンチンカンだなw

[1576: 匿名さん]

交渉なしに時間とか金額とか決まらないよ。
管理費の金額を下げるのに時間や人数等を削減することも
値下げだよ。

[1577: 検討板ユーザーさん]

>>1576 匿名さん

だから何を交渉するんだよ。米を10キロ買うのをやめて
5キロにする時に店と交渉するのか？w

[1578: 匿名さん]

それが交渉なんだよ。

[1579: 匿名さん]

値下げの考え方、仕組みを理解していないね。
だからとんでもない発想になるんだね。

[1580: 匿名さん]

頭を柔らかくしないとね。

[1581: 匿名さん]

>>1579 匿名さん

普通は勤務時間の削減を値下げ交渉って言わないだけだけどね。勤務時間削るだけでよければ最初から誰も悩まないだろ


なんでデタラメ書き続けるの？

[1582: 匿名さん]

勤務時間の削減をするときに、管理会社と交渉しなければ
どうやって下げるのかな。
現在の時間８時間を６時間にしたいので、管理人の対応を
お願いしなければならないのでね。

[1583: 住民さん4]

他人に丸投げ人生だから勤務時間の変更も言えばいい程度の想像しかできないんだよな。
これまでの事も理解できないわけだよ。

[1584: 匿名さん]

時間を削ることは単なる契約変更。
変更と交渉は違うよ。

要するに日本語がわからないってことね。
何描いても無駄だな。だって理解できないんだから。

[1585: 匿名さん]

勤務時間8時間から1時間にするのも交渉なく変更できるのか。ばかにはかなわんな

[1586: 匿名さん]

>>1584 匿名さん
管理状況少しでもが変われば重要事項の説明をしなければ
ならないのですよ。
1585さんの書き込みは的を得ています。

[1587: 匿名さん]

ばかな住民がいるからマンション管理はややこしい。
常識がないというか、考える力が偏っているんだろうね。

[1588: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の
項目ごとにやるというのが分かっていないだからね。

[1589: 名無しさん]

>>1588 匿名さん

そんな誰もやらない事こといくら書いたって無駄だと思うよ

[1590: 匿名さん]

まだそんなことをいっているんだね。
値下げ交渉のやり方がわからないんだね、

[1591: 匿名さん]

値下げ交渉をするときは、社牛報告書に基づいて
やらなければ何がいくら下がったかが分からない。

[1592: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の
項目ごとにやるというのが分かっていないだからね。

[1593: 匿名さん]

>勤務時間8時間から1時間にするのも交渉なく変更できるのか。ばかにはかなわんな

こういうことですよ。これが分かっていないんだね。
だから収支報告書の項目で値下げ交渉をするというのが
理解できないんだ。
管理人の時間を削減するのも理事会と話し合うのではなく、
勝手に削減してもいいといっているんだからね。
これが交渉というのが分からない。

[1594: 匿名さん]

管理人の時間を削減するのは交渉ではないという
ことだからね。

[1595: 匿名さん]

ただ管理費総体を下げろといわれてもねえ。
管理会社は受け付けないよ。

[1596: 匿名さん]

収支報告書の項目で値下げ交渉をしなければ
総会の議案書にはどう載せるの？

[1597: 匿名さん]

管理費を下げたんだから、どこかの項目が
安くなっているはずだよね。

[1598: 匿名さん]

勝手に安くなりました。って書けばいいんだってさ

[1599: 匿名さん]

だから収支報告書のどの項目が安くなったのかを
記載しないと数字があわなくなるでしょう。

[1600: 匿名さん]

会計の見方が分からないんだね。

[1601: マンション掲示板さん]

そりゃ安くなったら前の数字と違うのは当たり前なんだけど。。お前何言ってんだ？w

[1602: 匿名さん]

>>1601 マンション掲示板さん
だからその安くなった管理費の項目はなんなのだ。

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

誰も具体的な話してないと思うよ。安くなった項目があったとして、差額が知りたいなら、安くなる前の書類とどれだけ安くなったか自分で比べればいいんじゃないの？

一体、何が知りたいんだ？

[1604: 匿名さん]

総会の議案書に掲載される、収支報告書と予算の項目が
どのように記載されるのかを知りたいだけだよ。
収支報告書の項目がいくら値下げできたかをね。

[1605: マンション掲示板さん]

>>1604 匿名さん

自分で前のと今のを比べればいいだけだろ。
そんなバカでも分かる事をわざわざしつこく書くの？

[1606: 匿名さん]

収支報告書の項目が変更になっているということは
その項目が値下げになったということだろう。

[1607: 匿名さん]

ということは、収支報告書の項目で値下げ
交渉をしたんだよ。

[1608: 匿名さん]

やっと理解できたようだね。
値下げ交渉は収支報告書の項目でやることが。

[1609: 匿名さん]

管理費の値下げ方法としては、収支報告書の項目に
基づいて行うのです。
そうしないと、総会の議案書に予算書とかに項目が
ありますが、何が下がったのかわからないですからね。

[1611: 匿名さん]

>>1610 匿名さん
管理費の何かが値下げされたんだろうが、収支報告書の
項目には何が値下げされたかは記載するんだろう。
それをしないと数字が合わなくなるからね。

[1612: 匿名さん]

収支報告書に記載されなければ何が値下げ
交渉をされたのかが分からない。

[1613: 匿名さん]

まだ分からないんだね。
値下げ交渉は収支報告書の項目に基づいて
やるというのが。

[1614: 匿名さん]

>>1610 匿名さん
あんたが分からないので説明をしているんだよ。

[1615: 匿名さん]

要するに管理費の値下げ交渉は、収支報告書の項目
に沿ってやるんだね。

[1616: 匿名さん]

スレ主旨にある、管理会社のリプレイスのやり方に
ついては殆ど触れられていないね。
経験者がいないのかな。

[1617: 匿名さん]

管理会社をへんこうするには理事の知識と時間等が
必要になります。

[1618: 匿名さん]

管理会社のリプレイス、どこか経験のある方の
書き込みを期待します。

[1619: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときは、次の管理会社を
決めておく必要があります。
決定ではないが、総会でそのようにもっていくとの
理事会の確約があればいいのではないでしょうか。

[1620: 匿名さん]

次の管理会社との引継ぎはいい加減にしか
やらないと思うので、そこはぬかりなく。

[1621: 匿名さん]

しかし、管理会社のリプレイスは理事がしっかり
していないとできないよ。
だれかが勉強しないとね。

[1622: 匿名さん]

マンションの管理は理事になったら、まず規約と細則を
読むことからスタートすべし。

[1623: 匿名さん]

それは当然のこと。

[1624: 匿名さん]

大規模修繕工事の際は、工事の進め方をネットで検索して
読んでおくことが大事です。

[1625: 匿名さん]

大規模修繕工事については、理事や専門委員の
メンバーはある程度の知識はもってなくてはね。

[1626: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方をネットで検索すれば
おおまかなことは分かりますよ。

[1627: 匿名さん]

大規模修繕工事はむずかしいですよ。
全て施工会社にお任せなら簡単ですが。
お金はかかります。

[1628: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉は、収支報告書の項目でやるということで
解決ですね。

[1629: 匿名さん]

ここのスレ主の考え方がちょっとずれていたというか
勘違いがあったんでしょう。

[1630: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉でやりやすいのは、管理人人件費と
清掃費ですね。
それと点検項目の点検業者との交渉ですね。

[1631: 匿名さん]

議案書に掲載される収支報告書や予算書にその項目が
記載されますので、前年と比較していくらどの項目が
値下げできたのかが良く分かります。

[1632: 匿名さん]

管理費の値下げは全国の理事会は収支報告書の項目に
沿って交渉しているよ。

[1633: 匿名さん]

それが分からなかったんだね。

[1634: 匿名さん]

自主管理も検討されているようだが、それは住民が
不便を感じるよ。

[1635: 匿名さん]

自主管理をすると、理事が大変だ。
工事や点検とか管理員や清掃に関しても
理事会がタッチしなければならなくなる。
輪番制の理事ではできなくなる。

[1636: 匿名さん]

自主管理をしているマンションの資産価値は
大幅に落ちるね。

[1637: 匿名さん]

自主管理は大変だよ。
管理人の変わりもいない。
教育もしないといけない。
だれがそれをやるの。
管理人に急用ができたら理事長がやればいいけど。

[1638: 匿名さん]

自主管理のマンションは資産価値は大幅に低下する。

[1639: 匿名さん]

自主管理をすると、管理人が大忙しになる。

[1640: 匿名さん]

管理人の教育や勤怠とかはどうしますか。
管理人の力が強くなっていきますよ。
理事は変わるけど管理人はずっと変わらないからね。

[1641: 匿名さん]

管理人があまり評判が良くなくても移動とかは
できないね。
首にすると裁判沙汰になるし。

[1642: 職人さん]

>>1641 匿名さん

xとかに呟いたら?

[1643: 評判気になるさん]

>>1642 職人さん
長文コピペしかできない人にこそ言ってやりなよ

[1644: 匿名さん]

あの長文コピペの人はいったい何が目的なんだろう。
文も支離滅裂なのに。。。

自主管理は管理組合全員が超有能で人格者で超ヒマで不老不死でないかぎりムリ

[1645: 匿名さん]

そうですよね。
自主管理は考えないほうがいい。

[1646: 匿名さん]

>>1631 匿名さん

議案書に収支報告書が記載されているんですか？
収支報告書は議案なのですか？

書かれている意味が分からないのですが。。

[1647: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
総会の議案書には収支報告書と予算書が掲載されます。
それが総会のメインテーマですからね。

[1648: 匿名さん]

収支報告書や予算については、総会で承認をもらわなければ
だめでしょう。

[1649: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
総会の議案書に収支報告書がないのをみたことはありません。

[1650: 匿名さん]

収支報告書は、家計簿の収入と支出が項目別に
記載されているものです。

[1651: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
マンションの管理について全然知らないんだな。
総会で収支報告書や予算案の承認を得なければならないのだよ。
議案の中の一つなのが分からんのか。

[1654: マンション比較中さん]

ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　
マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244
マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268
修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html
マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0
管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/
マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/
管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だhttp://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
億単位の巨額利権！?タワマン管理費をしゃぶりつくす管理会社のヤバすぎる闇
https://gendai.media/articles/-/102344

分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)
https://www.youtube.com/watch?v=OakWGpfruAE

老朽化マンション　“修繕費”＆“高齢化”問題…解決のヒント“管理会社の見直し”【Jの追跡】(2022年12月14日)
https://www.youtube.com/watch?v=iecQ24Y1jV8

【産経新聞掲載】管理会社をどこまで信じていいの!? 大規模修繕工事の闇｜マンション管理チャンネル
https://www.youtube.com/watch?v=ZFIUaqA8PTw

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。「管理費」の問題なのに、「管理委託費が！」と言うのが口癖。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す
18、反論できないと、頓珍漢で意味不明な主張をして、それを突っ込まれると、頓珍漢な主張ができない根拠を求めてくる←どうしようもないバカ19、管理費の値下げは管理人の勤務日を減らすことで、それが交渉と思っており、日本語が使えないようだ20、自作自演で無意味なレス送りばかりやる（荒らしが生きがいの暇人）↓↓↓↓　
　

[1655: 匿名さん]

↑↑↑↑無意味なレス送りばかりやる（荒らしが生きがいの暇人）