管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1451: 匿名さん]

>>1449 匿名さん

ごめん、君が荒らしだった。犬にレスしてしまった。不覚
今日も片っ端から荒らし投稿ご苦労様

[1452: 匿名さん]

収支報告書をみれば管理費や修繕積立金の
明細は簡単にわかるんですが、総会の議案書すら
読まない組合員が多いですからね。

[1453: 匿名さん]

収支報告書の項目に何があるかも分からないので、
管理費の値下げをするときは、アバウトな交渉しかできない。

[1454: 中古マンション検討中さん]

［ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　
マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244
マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268
修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html
マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0
管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/
マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/
管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だhttp://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
億単位の巨額利権！?タワマン管理費をしゃぶりつくす管理会社のヤバすぎる闇
https://gendai.media/articles/-/102344

分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)
https://www.youtube.com/watch?v=OakWGpfruAE

老朽化マンション　“修繕費”＆“高齢化”問題…解決のヒント“管理会社の見直し”【Jの追跡】(2022年12月14日)
https://www.youtube.com/watch?v=iecQ24Y1jV8

【産経新聞掲載】管理会社をどこまで信じていいの!? 大規模修繕工事の闇｜マンション管理チャンネル
https://www.youtube.com/watch?v=ZFIUaqA8PTw

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。「管理費」の問題なのに、「管理委託費が！」と言うのが口癖。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す
18、反論できないと、頓珍漢で意味不明な主張をして、それを突っ込まれると、頓珍漢な主張ができない根拠を求めてくる←どうしようもないバカ
19、値下げは項目ごとに相場を提示して交渉と言うのに、その相場は知らないw
20、自作自演で無意味なレス送りばかりやる（荒らしが生きがいの暇人）↓↓↓↓　

[1455: 匿名さん]

>>1451 匿名さん
私が犬ならお前は53だなw

[1456: 匿名さん]

管理規約や細則ぐらいは住民なら読んでおくべきだ。

[1457: 匿名さん]

管理費で収支報告書ぐらいの項目での支払い金額
ぐらいはチェックしておくべきだね。

[1458: 匿名さん]

１４５４がまた同じ内容の貼り付けをしている。
スレ荒らしだね。

[1459: 匿名さん]

なんでそんなに長い書き込みして邪魔するのかね。

[1460: 匿名さん]

管理費を値下げするときの交渉としては、収支報告書に
基づいてやればいい。

[1461: 匿名さん]

管理会社との値下げ交渉は難しい。
フロントも値下げをされると困るしね。
出世にも響く。

[1462: 匿名さん]

管理費で一番下げやすいのは、管理人と清掃人の時間や日数
を減らすことです。

[1463: 匿名さん]

それ以外に経費を節約するのは難しいですね。
駐車場とかの使用料を値上げする方が早いかもですね。

[1464: 匿名さん]

電気料や電話料金の節約もできるよ。
点検も間隔を開ければいい。

[1465: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は何年に１回
やっていますか。

[1466: 匿名]

>>557 匿名さん
管理会社は概ね管理組合の何を目標として管理委託契約をしたいと考えているかご存じでしょうか？
以下は関係者の方からアドバイスをいただいた話ですが、管理会社の主な目標は大規模修繕の受注と中小の修繕工事の受注だそうです。主にその工事受注の為に管理委託契約をしていると聞いた時には色々なことが腑に落ちました。
つまり、国土交通省の管理委託契約書基準に大きく逸脱できない内容からなる管理委託ではあまり利益を上げることができないので、濡れ手に粟ともいえる修繕工事、とりわけ大規模修繕工事の受注が管理会社の目標らしいのです。
規模にもよりますが、大規模修繕工事なら普通に億円単位の工事費になりますね。ここらから数十％を抜くとしたらなとてもおいしい商売になるわけです。更に管理会社は積み立てられた修繕積立費金額を把握できる立場ですので、倒産の心配のない相手から完全に現金回収できるそうです。場合により積立金が不足しているなどと言って利益を増やす場合もあるそうな？？？
近年は噂レベルですがTCの評判が良くないようです。

そのような状況を打破するためには以下の方法があるようです。
１，組合員思いの、優秀な理事長を選出する。
２，工事見積に管理会社及び管理会社の関係会社（工事店）を入れない。（ある管理会社は大規模修繕工事をを含む工事費売り上げを予算化しているそうです）
３，管理組合が優秀なマンション管理士と直接契約する。当然ながら、管理会社紹介のマンション管理士との契約はいけない。（いろいろな面で管理会社を牽制でき、ボケな理事長になった場合のサポートしてもらうために大切だそうです。）
とのアドバイスをもらいました。
工事に参加しない（管理会社が工事請負をしない）管理会社はとりあえず悪徳ではないと判断できるとの事でしたので、ご参考まで。

[1467: 匿名]

管理会社の契約変更（リプレイス）は経験がない素人（理事長・理事）には荷が重いですので、マンション管理士に相談依頼する事をお勧めします。その時にはプロの目でお勧めの管理会社を数社ピックアップしてくれます。
管理会社の選択はマンション管理士に依頼すれば良いことですので、マンション管理士選考の方が難しく、重要と言えます。誠実な方を見抜くことができたなら全てが楽に遂行できます。勿論、管理会社推薦のマンション管理士はいけません。
多少費用はかかりますが、管理会社が抜いている金額からすると些細なものです。
最終決定は理事長になりますので、優秀な理事長の選出が最も初めにすることでしょうか。

[1468: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするには、事前に別の管理会社と
交渉しておく必要があります。

[1469: 匿名さん]

いきなり理事会で管理会社のいるところで、総会議案として
管理会社のリプレイスの提案の話し合いはむずかしいでしょう。

[1470: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときの理由としては、
気にくわないからでもいいということになっているが
実際その直面に接すると難しいね。

[1471: 匿名さん]

同じ会議の中に、管理会社がいては
意見も小さくなる。

[1472: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするのに、収支報告書の
中の項目でやるのは間違っているといっていた
御仁はどこにいったんだろう。

[1473: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉のやり方が
理解できたんでしょう。

[1474: 匿名さん]

管理委託費や管理人人件費、清掃費、各種点検費等の
費用は、管理会社によって同じ内容でも高い安いは
あります。

[1475: 通りがかりさん]

>>1472 匿名さん

項目で下げるってどう言う意味ですか？
車の値引きする時にタイヤとかハンドルとか持ちだして下げろというみたいなもの？

[1476: 匿名さん]

車に例えてる時点で管理費の項目を知らないってバレるぞ。一つ一つだれがどこに支払っているか調べれば分かる。

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん

項目で下げるとは、具体的に何をするんですか？いまいち、分からないので方法の詳細を説明してください。

[1478: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
甘えんな。まずどうやったら値下げできるか自分なりの意見言え。

[1479: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

説明できないことずっと書き続けてたの？

[1480: 匿名さん]

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

https://twitter.com/nhk_kurogen/status/1737231835111837961

12/26(火)午後7:57まで、見逃し配信中

[1481: 匿名さん]

>>1479 匿名さん
お前がな

[1482: 匿名さん]

>>1481 匿名さん

誰もやり方わからないし言ってる本人も説明できないこと書いても仕方ないでしょ

[1483: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
めんどくさいからまずお前の考える方法を書けというだけ。一般人は管理費の削減を車の値下げ同じようには考えないからな。
無知に合わせてなんてあげないよ。

[1484: 通りがかりさん]

>>1483 匿名さん

やっぱただの妄想だったんだね。バカなんだから書き込まない方がいいよ。墓穴掘るだけなんだから。学習能力ないな。バカってこう言うこと言うんだって分かったよ

[1485: 匿名さん]

>>1483 匿名さん

ここは掲示板だから、一般人が読んで分かることを書くべきでしょう。あんた誰に向けて書いてるの？

[1486: マンション掲示板さん]

>>1484 通りがかりさん
さすが管理費を車に例える馬鹿なだけあるな。何が違うか調べもせず何が分からないか聞かれても答えられない馬鹿。

管理費削減交渉のスレで無責任コンサルに丸投げしろっていうだけあるわwww

[1487: マンション掲示板さん]

>>1485 匿名さん
一般人向けだけど？お前はみたいな無知には分からないかwww

[1488: eマンションさん]

>>1487 マンション掲示板さん

じゃああんたの妄想分かる奴どこにいるの？w

[1489: 名無しさん]

>>1487 マンション掲示板さん

あんたの言うことわかるやつ早く呼んでこいよ 得意の自作自演以外でさw

[1490: マンション掲示板さん]

>>1488 eマンションさん
ブーメランwww
分からない奴呼べよwww
分からない馬鹿お前だけなんだが

[1491: マンション掲示板さん]

>>1490 マンション掲示板さん

だから分からないから早く説明してよw

[1492: 匿名さん]

管理費の値下げは収支報告書の項目ごとに
行えばいい。

[1493: 評判気になるさん]

>>1491 マンション掲示板さん
分からない馬鹿お前だけで、お前荒らしだろwww

[1494: 匿名さん]

いい加減に罵り合うのはやめないか。
見苦しいよ。

[1495: マンション掲示板さん]

>>1493 評判気になるさん

分かる奴どこにいるの？あんた自身が分かってないのにw

[1496: マンション掲示板さん]

管理会社擁護したいなら、最低限、読んだら理解できて説明求めたら応じないと誰も同調してくれないと思うよ。

誰も出来ないこと書いても仕方ないだろ

[1497: 匿名さん]

ばかな奴に説明してやれよ。

[1498: マンション検討中さん]

管理会社擁護w
ズレてんだよお前。

[1500: 匿名さん]

同じ書き込みはやめなよ。