管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1366: 匿名さん]

>>1358 口コミ知りたいさん

こいつはただの荒らしだから相手しても意味ないよ。
管理費の問題でも「管理費ではなく管理委託費が～」と勝手に論点ずらしてるから話にならない。

おまけに管理費を下げたければ、収支項目ごとに相場で交渉と言いながら、相場を聞かれても答えられないお馬鹿さんで、その繰り返しかだからw 過去ログ見ればわかるよ。ずっと非生産的な荒らし行為を繰り返しているだけだから。

[1367: 匿名さん]

荒らしの結論はとにかく管理会社の商売を擁護しているだけだから。

[1368: 匿名さん]

だから、管理会社に都合の悪いコピペが貼られると、人生賭けて意味不明デタラメを書き込んでスレ埋めしている。

[1369: 匿名さん]

減額したところは何を値下げしたんですか。

[1370: 匿名さん]

管理費と管理委託費は違うよ。
管理委託費は管理費の中のひとつにすぎない。

[1371: 匿名さん]

不動産屋のいうことは誰しも知ってる。

[1372: 匿名さん]

知らないからへんてこな書き込みをするんではないの。

[1373: 匿名さん]

>>1366 匿名さん
私は１３５８さんではないけど、管理費と管理委託費は違うということは
分かってますか。
また、管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の項目で値下げする
のではないですか。
相場は地域によってそれぞれですので一概には答えられないでしょうし、
それぐらいは自分でしらべたらいかがですか。

[1374: 匿名さん]

>>1373 匿名さん

あなたはコピペを怒りながら、ずっと同じデタラメを書き込んでる荒らしです。
項目で値下げするって、日本語にもなってないからね。項目って言葉は何かの方法って意味じゃないよw

[1379: 匿名さん]

要するに、管理費の値下げ交渉を管理会社とやる場合は、
何を下げてほしいかを明確にすべきです。
ただ、下げてほしいだけでは交渉は成立しませんし、管理会社も
簡単には納得しないでしょう。

[1381: 匿名さん]

今のコンサルは、採算ラインが高い大手の管理会社から、低い中小零細の管理会社へのリプレースで管理委託費を下げるスキームでしょう。大手は、リプレースの見積もり依頼に応じないといいます。

[1382: 匿名さん]

零細の管理会社は棟数確保にいっしょうけんめいですから。

[1383: 匿名さん]

大手の管理会社は強気ですからね。
人材も豊富でノウハウもしっかり掴んでいる。
社員の学歴から違うしね。

[1384: 匿名さん]

現在の経済状況からすれば、値上げや値下げは管理会社も管理組合も
やってほしいと思っているでしょう。
そこの線引きが難しいので、収支報告書の項目でどの部分をどうやって
値下げや値上げをするかを考えなければならないでしょう。

[1385: 匿名さん]

自分たちのことは自分たちで守らないとね。
管理会社が値上げをいってきたら、同額の値下げ交渉をする。

[1386: 匿名さん]

現在の経済状況では、管理会社からの値上げも
管理組合からの値下げ交渉も難しいですね。

[1387: 匿名さん]

しかし、一般論として、委託費等が高いとこと安いとこが
あるのは事実だね。

[1388: 匿名さん]

大手の管理会社はどうしても高い傾向にあります。

[1391: 匿名さん]

それはどうかね、器関係ないよ。不動産系はそんなもの。

[1392: 匿名さん]

最初は中小の管理会社に就職しても、できる人は、給料が高い大手に移籍する（できる）でしょう。

[1394: 匿名さん]

デベロッパー系の大手管理会社には簡単には
移籍できないよ。

[1408: 管理担当]

[No.1356～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・コピー投稿
・削除されたレスへの返信

[1409: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をする場合は
どうやってやるの。
アバウトで管理費の総額をいくら下げてくれと
交渉するのかな。

[1410: 匿名さん]

>>1409 匿名さん

管理費の話？　管理委託業務費の話？

[1411: 匿名さん]

ここのスレタイは管理費となっているけど。

[1412: 匿名さん]

>>1411 匿名さん

>管理費の値下げ交渉をする場合は
>どうやってやるの。
>アバウトで管理費の総額をいくら下げてくれと
>交渉するのかな。

誰が誰と管理費の交渉するのかな？

[1413: 名無しさん]

>>1412 匿名さん

荒らしの相手しちゃダメ
コピペに書いてあるじゃん。

どうやって交渉するか聞いても答えられないんだから。
相場で交渉と言ったりして、その相場がいくらか答えられないんだから話にならないんだよw

[1414: 匿名さん]

えっ？
「Part３」のスレ主（＝宮爺）を相手にしちゃダメなんですか？

[1415: 匿名さん]

今テレビ朝日の番組で修繕積立金について
論議されてるよ。

[1416: 匿名さん]

今日の修繕積立金や長期修繕計画の洗い直し等の
テレビの内容はよかったですね。
ご覧になられましたか。

[1417: 匿名さん]

>>1416 宮爺さん

はい、見ました。

[1418: 匿名さん]

>>1417 匿名さん
その感想を書き込んでください。

[1419: 匿名さん]

特に目新しい情報はなし

[1420: 匿名さん]

情報の提供はあなただけが分かっていても意味がないのですよ。
一般組合員に分かりやすく説明することが大切です。

[1421: 匿名さん]

マンション管理の基本は管理規約です。

[1422: 匿名さん]

いつもコピペしかかきこまない者がいるね。
自分の考えを書き込む力はないのかもしれないがね。

[1423: 匿名さん]

管理費の値下げを交渉する場合は、例えば、管理人の勤務日数や
勤務時間を減らすのでその分の値下げ依頼をするとか。

[1424: 匿名さん]

清掃も一緒だね。
清掃時間をながくすれば高くなるし、短くすれば
安くなる。
あたりまえのことだけどね。

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん
まとめる能力がないから代わりに要約してあげる。
つまり削減コンサルはダメで、自分達が主体的に管理に取り組むといいことなんだね。参考になるわ。

[1427: 通りがかりさん]

>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの？ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。

[1428: 通りがかりさん]

>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
理解してるから管理費（修繕積立金込み）が高くなったと言ってる訳です。
そもそも名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの？ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。

[1429: 匿名さん]

>>1428 通りがかりさん
時系列すら分からないバカ笑

[1430: 中古マンション検討中さん]

>>1428 通りがかりさん

こいつはコピペに書かれている日本語通じない引きこもりニートの荒らしだから相手しても意味ないよ。喜ぶだけだからw

[1431: 匿名さん]

>>1428 通りがかりさん
管理を理解していたら管理費と修繕積立金は別で会話します。マンションにただ住んでるだけの人はごちゃ混ぜに話しますよね。

管理費が5,000円で修繕積立金が95,000円だったらどうしますか？性質の異なるものを一括りにしてしまうことで正しく問題を捉えられなくなるのはだれが考えても分かりますよね。

[1432: 匿名さん]

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

[1433: 匿名さん]

管理費は管理費です。
管理費等といえば、修繕積立金や使用料が含まれます。

[1434: 匿名さん]

それぐらいは分かっているんではないの。

[1435: 匿名さん]

管理費は毎月必要な支払のためにあるものです。
修繕積立金は、計画的なものに主に支払います。
修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要です。

[1436: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
分かってたら一括りにしないって

[1437: 匿名]

管理会社の一番の狙いは何だと思いますか？
＜現状＞
それは大規模修繕工事の巧妙なる受注だそうです。次に、日々の小規模修繕工事の受注のようです。この二つの受注を目標に管理会社社員は日々の管理委託業務を行っていると聞きました。
具体的には、管理会社担当者（フロントと言うそうです）は各種修繕工事をいかに相見積りなしに（管理会社１社のみの独占見積提出）受注するか日々考えているらしいのです。１社見積だと濡れ手に粟で、管理会社が都合よく利益を上げられるからのようです。（ここでは管理会社が受け取る協力工事店からのバックマージンと見積価格指示につきましては省きます）
１～２万円程度の低額修繕工事でしたら管理会社が抜いても１万円程度で済むようですが、大規模マンションでしたら数億円から数十億円の大規模修繕工事金額となります。
例えば（珍しくありませんが）１０億円の修繕工事を管理会社に発注したとしますと管理会社は良心的なところでも10％の１億円、貪欲で遠慮ない管理会社なら３億円程度を抜いて工事店に発注すると聞きます。もっと多い場合もあるそうです。どう思いますか？
管理会社が直接工事をするならまだ我慢できると仮定して、実際には全て別の工事会社へ丸投げです。更に管理会社は管理組合の修繕積立金額を１円まで知っていますので、極限まで修繕積立金を吐き出させる事が可能のようですし、目標としているとの事。ある管理会社は修繕積立金が不足しているのでと言って臨時に徴取するように理事長に話す場合もあるようです。
更に更に、管理会社は工事代金を100％回収可能です。管理組合は経理管理を委託していますので。こんなに美味しい商売はないと思いますが如何ですか？ノーリスク・ハイリターンがここにありました（笑）
＜対策＞
１．組合員が責任感のある優秀な理事長を選出する事のようです。
２．各種工事は複数社見積りを徴集し、できれば３社以上として、その３社には管理会社及び管理会社の関係会社を絶対に入れない事とのこと。
３．管理会社はその道のプロなので、善良なる一般人（理事長のこと）による対応は不可能だと考えた方がよいそうです。そのためにマンション管理士協会に一度出向き、優秀なマンション管理士を推薦していただくか、何らかの方法で見つけ出し、管理組合が直接契約する事だそうです。
以上３点が実行されたなら、最低限ながら納得できる管理体制が整備されると業界に詳しい人から聞きましたので、参考になりましたら幸いです。
他にも色々聞きましたし、聞くことができますのでお問い合わせ下さい。
最後に、その業界の方が言っていたことには、近年TCは全国的に信頼失墜トラブルが多いとの事でした。少し不誠実な対応が多いようです。以上

[1438: 中古マンション検討中さん]

>>1437 匿名さん

概ね同意です。上のコピペの内容はほぼ間違いなさそうですね。。
TCって何ですか?

[1439: 匿名さん]

東〇コミュ・・

[1440: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
わかっていないのは貴方です。
今のマンションは管理費と修繕費積立金はまとめて一括で月いくら、なのです。
管理費と修繕積立金を別で会話などしません。
だから毎月の管理費というのは修繕積立金も込みの額だと自動的に皆さん理解してます。
いちいち言わなくてもわかります。
住んでる住民もみんな管理費を月いくら、という話し方をします。
他のマンションはどうか知りませんが、俺が知ってる23区の低層マンションは全部そうです。
みんな毎月まとめた額を払います。
それぞれ別々で払うとは聞いたことがありません。

[1441: 匿名さん]

>>1436 匿名さん
払う側はみんな一くくりです。
たとえば所有してる物件の中で管理費が月5万6千円の物件がありますが
この中で修繕積立金がいくらなのか一切知りません。
ただ毎月5万6千円払ってるだけです。
他の物件も金額は異なれど、同じ方式です。
修繕積立金がいくら溜まってるかは理事たちが知ってるでしょうけど毎月払ってる側は月いくらが修繕費でいくらが管理費でという区分けは知りません。
知る必要がないので。

[1442: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
成立は異なりません。
管理費も修繕積立金も合算した額を「管理費」として毎月払うだけです。
それがほとんどのマンション民の知ってるところです。
管理組合とか理事とかの人は別でしょうけど、ただ払ってるだけの住民のみんな認識はそうです。

[1443: 匿名さん]

>>1431
>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
理解してるから管理費（修繕積立金込み）が高くなったと言ってる訳です。
そもそも名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの？ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。

[1444: 匿名さん]

>>1436 匿名さん
普通はみんな管理費＋修繕積立金が月額で一くくりにされてるって知ってるから。

[1445: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
論点がズレてます。
それが管理組合側の認識です。
俺が言ってるのはマンション住民（ただ払う側）の認識です。
払う側は毎月5万なら5万です。そのうちいくらが管理費でいくらが修繕費かなんて理事以外の住民たちは誰も知りません。
普通にマンション住んでる友達同士との会話でも「管理費いくら？」「あ、うち4万」「うち7万だよ」とかそういう会話です。
もちろん7万の中に修繕費は込みですが、その中で修繕費を差し引いた残高を管理費として挙げる人は皆無です。そういうの込みでまとめて管理費7万と言います。
俺も13年以上払ってますが内訳とか知りませんし知る必要もないです。
知ったところで変えられないので。

[1446: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
論点がズレてます。
それは管理組合側の認識です。
俺や>>1337さんが言ってるのはマンション住民（ただ払う側）の認識です。
払う側は毎月5万なら5万です。そのうちいくらが管理費でいくらが修繕費かなんて理事以外の住民たちは誰も知りません。
普通にマンション住んでる友達同士との会話でも「管理費いくら？」「あ、うち4万」「うち7万だよ」とかそういう会話です。
もちろん7万の中に修繕費は込みですが、その中で修繕費を差し引いた残高を管理費として挙げる人は皆無です。そういうの込みでまとめて管理費7万と言います。
俺も13年以上払ってますが内訳とか知りませんし知る必要もないです。
知ったところで変えられないので。

修繕積立金の取り崩しの話なんて誰もしてません、論点から乖離してます。
あくまで>>1337さんは修繕費込みの管理費のことを言っており、修繕費と管理費の違いを理解している、と言ってます。
違いは理解してても「毎月払う一括額を管理費と呼んでいる」といってるのです。

[1447: 匿名さん]

>>1430 中古マンション検討中さん

ありがとうございます。あ、俺に粘着してきたの、またその荒らしだったんですね。
どうりで論点ズレてると思いました。

[1448: 匿名さん]

分譲マンションの管理組合 理事長 自らが、専有部分の雨漏りを確認し、防水業者と打合せした質問と回答が、興味深い。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13290036503

[1449: 匿名さん]

>>1444 匿名さん
全く理解してないってことですね。
管理費と修繕積立金が分かれている事を知っとけという話しではなく管理費がいくら、修繕積立金がいくらか知りなさいという話しです。
それを知らずに高いと騒いでも誰も相手にしてくれません。

自己紹介ありがとうございます。13年以上支払っているにも関わらず内訳すら知らないズボラだということですね。マンションに関わるなら管理規約ぐらい読みましょうね。

[1450: 匿名さん]

>>1449 匿名さん

荒らしの相手する奴もあらし、君は犬にレスしてるのと一緒だよ。

[1451: 匿名さん]

>>1449 匿名さん

ごめん、君が荒らしだった。犬にレスしてしまった。不覚
今日も片っ端から荒らし投稿ご苦労様

[1452: 匿名さん]

収支報告書をみれば管理費や修繕積立金の
明細は簡単にわかるんですが、総会の議案書すら
読まない組合員が多いですからね。

[1453: 匿名さん]

収支報告書の項目に何があるかも分からないので、
管理費の値下げをするときは、アバウトな交渉しかできない。

[1454: 中古マンション検討中さん]

［ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　
マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244
マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268
修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html
マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0
管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/
マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/
管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だhttp://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
億単位の巨額利権！?タワマン管理費をしゃぶりつくす管理会社のヤバすぎる闇
https://gendai.media/articles/-/102344

分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)
https://www.youtube.com/watch?v=OakWGpfruAE

老朽化マンション　“修繕費”＆“高齢化”問題…解決のヒント“管理会社の見直し”【Jの追跡】(2022年12月14日)
https://www.youtube.com/watch?v=iecQ24Y1jV8

【産経新聞掲載】管理会社をどこまで信じていいの!? 大規模修繕工事の闇｜マンション管理チャンネル
https://www.youtube.com/watch?v=ZFIUaqA8PTw

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。「管理費」の問題なのに、「管理委託費が！」と言うのが口癖。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す
18、反論できないと、頓珍漢で意味不明な主張をして、それを突っ込まれると、頓珍漢な主張ができない根拠を求めてくる←どうしようもないバカ
19、値下げは項目ごとに相場を提示して交渉と言うのに、その相場は知らないw
20、自作自演で無意味なレス送りばかりやる（荒らしが生きがいの暇人）↓↓↓↓　

[1455: 匿名さん]

>>1451 匿名さん
私が犬ならお前は53だなw

[1456: 匿名さん]

管理規約や細則ぐらいは住民なら読んでおくべきだ。

[1457: 匿名さん]

管理費で収支報告書ぐらいの項目での支払い金額
ぐらいはチェックしておくべきだね。

[1458: 匿名さん]

１４５４がまた同じ内容の貼り付けをしている。
スレ荒らしだね。

[1459: 匿名さん]

なんでそんなに長い書き込みして邪魔するのかね。

[1460: 匿名さん]

管理費を値下げするときの交渉としては、収支報告書に
基づいてやればいい。

[1461: 匿名さん]

管理会社との値下げ交渉は難しい。
フロントも値下げをされると困るしね。
出世にも響く。

[1462: 匿名さん]

管理費で一番下げやすいのは、管理人と清掃人の時間や日数
を減らすことです。

[1463: 匿名さん]

それ以外に経費を節約するのは難しいですね。
駐車場とかの使用料を値上げする方が早いかもですね。

[1464: 匿名さん]

電気料や電話料金の節約もできるよ。
点検も間隔を開ければいい。

[1465: 匿名さん]

雑排水管の高圧洗浄は何年に１回
やっていますか。