管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1347: 匿名さん]

>>1344 匿名さん
はい、それは知っています。
質問の仕方が誤解させたかもしれません。
聞きたかったのは「中古マンションを買った場合、管理費が最初から高いのか？」という点です。
たとえば新築時に月2万円の管理費だったマンションが築20年で中古で売り出された場合、中古で購入した人は月3万あるいは4万円の管理費を最初から支払う羽目になるのでしょうか？

[1348: 中古マンション検討中さん]

>>1347 匿名さん

新築であろうが、中古であろうが、マンションを所有していれば維持費(管理費＋修繕費)がかかります。安いか高いかは物件によりますし、維持費の情報は買う時に見る物件概要に記載されています。

いずれにせよ、同等水準の物件で維持費が高いと資産性が落ちるということです。
物件価格が安くても、維持費が高いから結局は高くなります。維持費はローンの後も続きますから。

まずはリンク先の記事などを読んで管理費減額の方法など、基本的な知識を得た方がいいですよ。それからこのスレには荒らしが粘着して意味不明なデタラメ言いますが無視しましょう。

[1349: 匿名さん]

修繕積立金については、ステップ方式といって
段階的に値上げするマンションは多いんだけど
それと間違っていない？

[1350: 口コミ知りたいさん]

>>1349 匿名さん

ステップ方式が何と間違えてるの？

平均より維持費が高ければ資産性は落ちるってだけで、
ステップ方式がどうとか、市場では関係ないよ。

[1351: 匿名さん]

>>1349 匿名さん
直接払っているのは僕ではなく家族なのですが「管理費」と聞いてます。
なので恐らく管理費の中に修繕積立金が毎月含まれているのだと思います。
管理費と修繕費を別々に支払うというのは聞いた事がありません。
なので管理費が以前より2倍になっており、今後3倍になると理事会で言われたと家族が言ってます。
結局、それは修繕積立金のことなのでしょうかね。
言われてみれば管理費が2倍にも3倍にもなるっておかしな話ですからね。
基本的に管理費は築何年であろうが永久に同額という事なのでしょうか？

[1352: マンション検討中さん]

>>1351 匿名さん
管理費も場合によっては上がる事もあるけど、大概管理会社を変更したり、管理員、清掃員の勤務時間を減らして管理費が上がらないようにしている。

>築20年以上にもなると建物の老朽化が激しい場合は億単位のお金をかけた大規模修繕を行うのでその際に別途で高額を徴収される場合があると聞いたのですが、それは本当でしょうか？
→本当。ただ、回収が困難だから今はほとんどない。その代わりに修繕積立金を計画的に値上げしている。

>つまり中古マンションはそれらの負担を最初から負うことになるのでしょうか。
→管理費、修繕積立金等、管理組合に決められたものは区分所有者が支払う義務がある。

[1353: 匿名さん]

マンション修繕積立金なぜ上がる？｜サクサク経済Q＆A｜NHK
2023年11月01日

国土交通省は、マンションの適切な管理に支障が出ないよう、修繕積立金など管理計画のガイドラインの見直しに向けて、専門家による検討を今週から始めました。

修繕計画や積立金について適切な目安を設けることに加え、積立金の段階的な引き上げはせず、当初から高めに設定して同じ金額を払い続ける「均等積立方式」の導入を促すことなど　今年度中に議論をとりまとめ、新たなガイドラインを示したい考えです。

[1354: 匿名さん]

マンションの修繕積立金に関するガイドライン
令和５年４月追補版
国土交通省

　なお、「均等積立方式」を採用した場合であっても、その後、修繕積立金の額の見直しが必要なくなる訳ではなく、長期修繕計画の見直しによって増額が必要となる場合もあります。

経年によって必要な修繕の内容が異なるほか、マンションの劣化の状況や技術開発等によって、実際の修繕の周期や費用等は変化しますから、どのような修繕積立金の積立方法を採用していても、定期的（５年程度ごと）に長期修繕計画を見直し、それに基づき修繕積立金を設定し直すことが必要です。

[1355: 口コミ知りたいさん]

>>1352 マンション検討中さん
赤文字老人さん、あんたの2つ目の回答、いつも論点がズレてる。
義務がある義務があるって支払い義務のことはとっくに承知で知ってるってその人も言ってるじゃん。
誰も支払う義務がないなんて露とも言ってないだろ。
義務があるかどうかを聞いてるのではなく、中古マンションだと管理費が「最初から」高くなるのか？ってことを聞いてんだよ。
本来2万だった管理費でも中古だと最初から4万なのか？ってことをそいつは聞いてんだろ。
それなのにあんた一人だけ延々と「支払いは義務です」の連呼。
ズレてんだよ。だから義務なのは皆分かってるっちゅーの。

[1366: 匿名さん]

>>1358 口コミ知りたいさん

こいつはただの荒らしだから相手しても意味ないよ。
管理費の問題でも「管理費ではなく管理委託費が～」と勝手に論点ずらしてるから話にならない。

おまけに管理費を下げたければ、収支項目ごとに相場で交渉と言いながら、相場を聞かれても答えられないお馬鹿さんで、その繰り返しかだからw 過去ログ見ればわかるよ。ずっと非生産的な荒らし行為を繰り返しているだけだから。

[1367: 匿名さん]

荒らしの結論はとにかく管理会社の商売を擁護しているだけだから。

[1368: 匿名さん]

だから、管理会社に都合の悪いコピペが貼られると、人生賭けて意味不明デタラメを書き込んでスレ埋めしている。

[1369: 匿名さん]

減額したところは何を値下げしたんですか。

[1370: 匿名さん]

管理費と管理委託費は違うよ。
管理委託費は管理費の中のひとつにすぎない。

[1371: 匿名さん]

不動産屋のいうことは誰しも知ってる。

[1372: 匿名さん]

知らないからへんてこな書き込みをするんではないの。

[1373: 匿名さん]

>>1366 匿名さん
私は１３５８さんではないけど、管理費と管理委託費は違うということは
分かってますか。
また、管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の項目で値下げする
のではないですか。
相場は地域によってそれぞれですので一概には答えられないでしょうし、
それぐらいは自分でしらべたらいかがですか。

[1374: 匿名さん]

>>1373 匿名さん

あなたはコピペを怒りながら、ずっと同じデタラメを書き込んでる荒らしです。
項目で値下げするって、日本語にもなってないからね。項目って言葉は何かの方法って意味じゃないよw

[1379: 匿名さん]

要するに、管理費の値下げ交渉を管理会社とやる場合は、
何を下げてほしいかを明確にすべきです。
ただ、下げてほしいだけでは交渉は成立しませんし、管理会社も
簡単には納得しないでしょう。

[1381: 匿名さん]

今のコンサルは、採算ラインが高い大手の管理会社から、低い中小零細の管理会社へのリプレースで管理委託費を下げるスキームでしょう。大手は、リプレースの見積もり依頼に応じないといいます。

[1382: 匿名さん]

零細の管理会社は棟数確保にいっしょうけんめいですから。

[1383: 匿名さん]

大手の管理会社は強気ですからね。
人材も豊富でノウハウもしっかり掴んでいる。
社員の学歴から違うしね。

[1384: 匿名さん]

現在の経済状況からすれば、値上げや値下げは管理会社も管理組合も
やってほしいと思っているでしょう。
そこの線引きが難しいので、収支報告書の項目でどの部分をどうやって
値下げや値上げをするかを考えなければならないでしょう。

[1385: 匿名さん]

自分たちのことは自分たちで守らないとね。
管理会社が値上げをいってきたら、同額の値下げ交渉をする。

[1386: 匿名さん]

現在の経済状況では、管理会社からの値上げも
管理組合からの値下げ交渉も難しいですね。

[1387: 匿名さん]

しかし、一般論として、委託費等が高いとこと安いとこが
あるのは事実だね。

[1388: 匿名さん]

大手の管理会社はどうしても高い傾向にあります。

[1391: 匿名さん]

それはどうかね、器関係ないよ。不動産系はそんなもの。

[1392: 匿名さん]

最初は中小の管理会社に就職しても、できる人は、給料が高い大手に移籍する（できる）でしょう。

[1394: 匿名さん]

デベロッパー系の大手管理会社には簡単には
移籍できないよ。

[1408: 管理担当]

[No.1356～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・コピー投稿
・削除されたレスへの返信

[1409: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をする場合は
どうやってやるの。
アバウトで管理費の総額をいくら下げてくれと
交渉するのかな。

[1410: 匿名さん]

>>1409 匿名さん

管理費の話？　管理委託業務費の話？

[1411: 匿名さん]

ここのスレタイは管理費となっているけど。

[1412: 匿名さん]

>>1411 匿名さん

>管理費の値下げ交渉をする場合は
>どうやってやるの。
>アバウトで管理費の総額をいくら下げてくれと
>交渉するのかな。

誰が誰と管理費の交渉するのかな？

[1413: 名無しさん]

>>1412 匿名さん

荒らしの相手しちゃダメ
コピペに書いてあるじゃん。

どうやって交渉するか聞いても答えられないんだから。
相場で交渉と言ったりして、その相場がいくらか答えられないんだから話にならないんだよw

[1414: 匿名さん]

えっ？
「Part３」のスレ主（＝宮爺）を相手にしちゃダメなんですか？

[1415: 匿名さん]

今テレビ朝日の番組で修繕積立金について
論議されてるよ。

[1416: 匿名さん]

今日の修繕積立金や長期修繕計画の洗い直し等の
テレビの内容はよかったですね。
ご覧になられましたか。

[1417: 匿名さん]

>>1416 宮爺さん

はい、見ました。

[1418: 匿名さん]

>>1417 匿名さん
その感想を書き込んでください。

[1419: 匿名さん]

特に目新しい情報はなし

[1420: 匿名さん]

情報の提供はあなただけが分かっていても意味がないのですよ。
一般組合員に分かりやすく説明することが大切です。

[1421: 匿名さん]

マンション管理の基本は管理規約です。

[1422: 匿名さん]

いつもコピペしかかきこまない者がいるね。
自分の考えを書き込む力はないのかもしれないがね。

[1423: 匿名さん]

管理費の値下げを交渉する場合は、例えば、管理人の勤務日数や
勤務時間を減らすのでその分の値下げ依頼をするとか。

[1424: 匿名さん]

清掃も一緒だね。
清掃時間をながくすれば高くなるし、短くすれば
安くなる。
あたりまえのことだけどね。

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん
まとめる能力がないから代わりに要約してあげる。
つまり削減コンサルはダメで、自分達が主体的に管理に取り組むといいことなんだね。参考になるわ。

[1427: 通りがかりさん]

>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの？ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。

[1428: 通りがかりさん]

>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
理解してるから管理費（修繕積立金込み）が高くなったと言ってる訳です。
そもそも名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの？ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。

[1429: 匿名さん]

>>1428 通りがかりさん
時系列すら分からないバカ笑

[1430: 中古マンション検討中さん]

>>1428 通りがかりさん

こいつはコピペに書かれている日本語通じない引きこもりニートの荒らしだから相手しても意味ないよ。喜ぶだけだからw

[1431: 匿名さん]

>>1428 通りがかりさん
管理を理解していたら管理費と修繕積立金は別で会話します。マンションにただ住んでるだけの人はごちゃ混ぜに話しますよね。

管理費が5,000円で修繕積立金が95,000円だったらどうしますか？性質の異なるものを一括りにしてしまうことで正しく問題を捉えられなくなるのはだれが考えても分かりますよね。

[1432: 匿名さん]

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

[1433: 匿名さん]

管理費は管理費です。
管理費等といえば、修繕積立金や使用料が含まれます。

[1434: 匿名さん]

それぐらいは分かっているんではないの。

[1435: 匿名さん]

管理費は毎月必要な支払のためにあるものです。
修繕積立金は、計画的なものに主に支払います。
修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要です。

[1436: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
分かってたら一括りにしないって

[1437: 匿名]

管理会社の一番の狙いは何だと思いますか？
＜現状＞
それは大規模修繕工事の巧妙なる受注だそうです。次に、日々の小規模修繕工事の受注のようです。この二つの受注を目標に管理会社社員は日々の管理委託業務を行っていると聞きました。
具体的には、管理会社担当者（フロントと言うそうです）は各種修繕工事をいかに相見積りなしに（管理会社１社のみの独占見積提出）受注するか日々考えているらしいのです。１社見積だと濡れ手に粟で、管理会社が都合よく利益を上げられるからのようです。（ここでは管理会社が受け取る協力工事店からのバックマージンと見積価格指示につきましては省きます）
１～２万円程度の低額修繕工事でしたら管理会社が抜いても１万円程度で済むようですが、大規模マンションでしたら数億円から数十億円の大規模修繕工事金額となります。
例えば（珍しくありませんが）１０億円の修繕工事を管理会社に発注したとしますと管理会社は良心的なところでも10％の１億円、貪欲で遠慮ない管理会社なら３億円程度を抜いて工事店に発注すると聞きます。もっと多い場合もあるそうです。どう思いますか？
管理会社が直接工事をするならまだ我慢できると仮定して、実際には全て別の工事会社へ丸投げです。更に管理会社は管理組合の修繕積立金額を１円まで知っていますので、極限まで修繕積立金を吐き出させる事が可能のようですし、目標としているとの事。ある管理会社は修繕積立金が不足しているのでと言って臨時に徴取するように理事長に話す場合もあるようです。
更に更に、管理会社は工事代金を100％回収可能です。管理組合は経理管理を委託していますので。こんなに美味しい商売はないと思いますが如何ですか？ノーリスク・ハイリターンがここにありました（笑）
＜対策＞
１．組合員が責任感のある優秀な理事長を選出する事のようです。
２．各種工事は複数社見積りを徴集し、できれば３社以上として、その３社には管理会社及び管理会社の関係会社を絶対に入れない事とのこと。
３．管理会社はその道のプロなので、善良なる一般人（理事長のこと）による対応は不可能だと考えた方がよいそうです。そのためにマンション管理士協会に一度出向き、優秀なマンション管理士を推薦していただくか、何らかの方法で見つけ出し、管理組合が直接契約する事だそうです。
以上３点が実行されたなら、最低限ながら納得できる管理体制が整備されると業界に詳しい人から聞きましたので、参考になりましたら幸いです。
他にも色々聞きましたし、聞くことができますのでお問い合わせ下さい。
最後に、その業界の方が言っていたことには、近年TCは全国的に信頼失墜トラブルが多いとの事でした。少し不誠実な対応が多いようです。以上

[1438: 中古マンション検討中さん]

>>1437 匿名さん

概ね同意です。上のコピペの内容はほぼ間違いなさそうですね。。
TCって何ですか?

[1439: 匿名さん]

東〇コミュ・・

[1440: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
わかっていないのは貴方です。
今のマンションは管理費と修繕費積立金はまとめて一括で月いくら、なのです。
管理費と修繕積立金を別で会話などしません。
だから毎月の管理費というのは修繕積立金も込みの額だと自動的に皆さん理解してます。
いちいち言わなくてもわかります。
住んでる住民もみんな管理費を月いくら、という話し方をします。
他のマンションはどうか知りませんが、俺が知ってる23区の低層マンションは全部そうです。
みんな毎月まとめた額を払います。
それぞれ別々で払うとは聞いたことがありません。

[1441: 匿名さん]

>>1436 匿名さん
払う側はみんな一くくりです。
たとえば所有してる物件の中で管理費が月5万6千円の物件がありますが
この中で修繕積立金がいくらなのか一切知りません。
ただ毎月5万6千円払ってるだけです。
他の物件も金額は異なれど、同じ方式です。
修繕積立金がいくら溜まってるかは理事たちが知ってるでしょうけど毎月払ってる側は月いくらが修繕費でいくらが管理費でという区分けは知りません。
知る必要がないので。

[1442: 匿名さん]

>>1431 匿名さん
成立は異なりません。
管理費も修繕積立金も合算した額を「管理費」として毎月払うだけです。
それがほとんどのマンション民の知ってるところです。
管理組合とか理事とかの人は別でしょうけど、ただ払ってるだけの住民のみんな認識はそうです。

[1443: 匿名さん]

>>1431
>>1333
理解してないのは貴方のほうでしょう。
管理費って修繕積立金も含めた話だと通常は言わなくても分かります。
込み込みの毎月の支払いを管理費って言いますからね、どこのマンションも。
貴方が理解してないから、>>1337でも本人がそう答えてる。
修繕積立金込みの管理費のことだ、と。
通常、管理費と言えば、修繕積立金込みの金額のことでしょうが。
>>1331さんは管理費と修繕積立金の違いを最初から理解してますよ。
理解してるから管理費（修繕積立金込み）が高くなったと言ってる訳です。
そもそも名称が違うんだから違いを分からないわけないでしょ。
ただ毎月まとめて管理費として払うってだけで違いを理解してないことになんてなりませんよ。
どこをどう読めば管理費と修繕積立金の違いを理解してない設定になるの？ならないよ。
文面読めば分かりますよね。
理解してないのは貴方のほうです。
いちいち言わないと管理費の金額が修繕積立金込みの意味だとわからないのはマンションに住んだことのない人間だけです。

[1444: 匿名さん]

>>1436 匿名さん
普通はみんな管理費＋修繕積立金が月額で一くくりにされてるって知ってるから。

[1445: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
論点がズレてます。
それが管理組合側の認識です。
俺が言ってるのはマンション住民（ただ払う側）の認識です。
払う側は毎月5万なら5万です。そのうちいくらが管理費でいくらが修繕費かなんて理事以外の住民たちは誰も知りません。
普通にマンション住んでる友達同士との会話でも「管理費いくら？」「あ、うち4万」「うち7万だよ」とかそういう会話です。
もちろん7万の中に修繕費は込みですが、その中で修繕費を差し引いた残高を管理費として挙げる人は皆無です。そういうの込みでまとめて管理費7万と言います。
俺も13年以上払ってますが内訳とか知りませんし知る必要もないです。
知ったところで変えられないので。

[1446: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
論点がズレてます。
それは管理組合側の認識です。
俺や>>1337さんが言ってるのはマンション住民（ただ払う側）の認識です。
払う側は毎月5万なら5万です。そのうちいくらが管理費でいくらが修繕費かなんて理事以外の住民たちは誰も知りません。
普通にマンション住んでる友達同士との会話でも「管理費いくら？」「あ、うち4万」「うち7万だよ」とかそういう会話です。
もちろん7万の中に修繕費は込みですが、その中で修繕費を差し引いた残高を管理費として挙げる人は皆無です。そういうの込みでまとめて管理費7万と言います。
俺も13年以上払ってますが内訳とか知りませんし知る必要もないです。
知ったところで変えられないので。

修繕積立金の取り崩しの話なんて誰もしてません、論点から乖離してます。
あくまで>>1337さんは修繕費込みの管理費のことを言っており、修繕費と管理費の違いを理解している、と言ってます。
違いは理解してても「毎月払う一括額を管理費と呼んでいる」といってるのです。