管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1301: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉で、コンサルタントを活用することを
考えおられるようですが、理事会ではできないんですか。
相見積を取ればいいと思うんですが。

[1302: 匿名さん]

管理費も長年その金額で推移してきたのに、途中で値下げ
しろといわれると管理会社としては困るんだよね。
値下げをするということは利益が減ることになるからな。
条件を良くしてでも管理費の値下げはしたくないんじゃ
ないかな。

[1303: 匿名さん]

管理人の人件費は上げてやらなくちゃね。
一生懸命仕事をしてくれているし。

[1304: 匿名さん]

>>1303 匿名さん
一生懸命やってくれる人の給料はね。
まぁ放っといても最低賃金が上がり続けているから勝手に上がるよ。

[1305: 上位]

戸建買えばいいのに。

[1306: 評判気になるさん]

>>1305 上位さん
昨今の犯罪の傾向を見ると強盗などの凶悪犯罪に巻き込まれやすいのは戸建て。地震や水災などの被害が大きいのも戸建て。

[1307: 匿名さん]

>>1306 評判気になるさん
マンションも１階は危ないんじゃないの。
特に若い女性は１階は避けたほうがいいと思う。

戸建ても形態がさまざまだからね。

[1308: 匿名さん]

しかし、マンションの場合は隣が近いですからね。
戸建ての場合は、物騒です。
どこからでも侵入できるし、災害にも弱い。
エントランスに入るにも鍵がいるしね。
戸建てでは、オートロックはついてないでしょう。
マンションはあらゆるところに防犯カメラもついているし。

[1309: 販売関係者さん]

マンションの場合は、自分の部屋以外のことは何にも
しなくていいしね。
街灯やごみ置き場、電気の球切れとかも、

[1310: 匿名さん]

戸建ての場合は、補修工事はどうしても遅れがちになる。
やろうとすれば工事費がかかるからね。
マンションの場合は計画的に補修工事が行われる。
多少無駄もあるけど、きれいにはなる。

[1311: 匿名さん]

それはアパートにもいえる。
アパートの補修工事はなかなかやらないし、やっても
最低限の工事しかしない。

[1313: 匿名さん]

結局荒らしはアホなコピペ貼って退散したかw
さすが底辺コンサルw
あ、コンサルクビになった引きニートかwww

[1314: 匿名さん]

また、馬鹿な奴が長文をコピペしている。
同じ文言の繰り返し。
たまには違う内容にしたらどうなの。

[1315: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書に基づいて
項目ごとに交渉するというのは理解できたのかな。

[1316: 匿名さん]

管理会社の変更についても、それを実行するのは
難しい。
代わりの管理会社を準備していないとなかなか先には進まない。

[1317: 匿名さん]

しかし、現在の管理会社に分からないように次の管理会社を
見つけるのは難しい。
理事とかに裏切者がいるから、管理会社に情報が筒抜けだよ。

[1318: 匿名さん]

>>1317 匿名さん
別に今の管理会社にバレてもいいでしょ。止める事などできはしない。

[1319: 匿名さん]

現在の管理会社に分かれば、理事に対して働きかけを
してくるでしょう。

[1320: 匿名さん]

管理会社のフロントにしてみれば、管理会社をリプレイス
されればバッテンがつくからね。

[1321: 匿名さん]

>>1318 匿名さん　
たとえ止めることはできなくても嫌がらせをされますからね。

[1322: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉は自分たちでしてね。

[1323: 匿名さん]

管理費の値下げ交渉をするというより、昨今は値上げを
いかに抑えるかでしょう。

[1324: 匿名さん]

工事を計画すれば、昨今の材料や工賃の大幅
値上げが身に染みるね。

[1325: 匿名さん]

工事の合い見積もりを取ればいかに値上がりしているかがわかるね。
工事の内容も縮小しなければならない。

[1326: 匿名さん]

管理人の削減が一番の経費節約になるね。
それと掃除を自分たちですればいい。

[1327: 匿名さん]

管理費で高いシェアを占めるのは人件費だね。
管理人や清掃人の給料の占める割合はどうしても
高くなる。

[1328: 匿名さん]

しかし、超長い書き込みをするものがいるね。
読む者はいないんじゃないかな。

[1329: 匿名さん]

値下げ交渉をするときは、収支報告書の項目を検討して
交渉しなければならない。

[1330: 匿名さん]

管理費って住居人が言えば値下げしてもらえるんですか？
築20年以上の分譲マンションですが管理費がすでに2倍以上の金額になり
結構苦しいです。マンションの住民が管理組合をやってるのですが
それでも値下げはできるんですか？
ここで言われてる値下げ交渉とは、管理を外部の管理会社に委託してる場合
のケースですか？それともマンション住人たちが管理組合をやってる場合でも
適応されますか？
管理会社と管理組合の違いもわかってない素人で、ただただ言われるままに
払い続けてるので・・・

[1331: 匿名さん]

ちなみに叔母は文京区のマンションに一人暮らしですが
管理費を毎月10万近く払っています。
築40年近い古いマンションです。
叔父と結婚した当時に買ったものだそうです。（叔父は他界）
これは適正価格ですか？

[1333: 評判気になるさん]

>>1331 匿名さん
管理費って言ってるけど修繕積立金も含めた話でしょ？
まずはその違いを理解しないとコピペ野郎みたいになるよ。

管理費の値上げなんて普通はないから。

[1334: 通りがかりさん]

>>1333 評判気になるさん

またレス送りのデタラメ荒らし投稿頑張ってね。

[1335: 匿名さん]

>>1334 通りがかりさん
何がデタラメなのか言うべきだな。嘘付きコンサルさんw

[1336: 匿名さん]

そうだよね、管理費の値上げは普通は管理会社は
いってこないよ。
委託費の値下げと重なり藪蛇になるからね。

[1337: 匿名さん]

>>1333 評判気になるさん
はい、修繕積立金も含めた管理費が購入時より現在すでに2倍になっており
この先3倍になると管理組合の人に言われました。
購入時は管理費が1万5千円（約20年前）でしたが現在は毎月3万円です。
これでも足りないので今後は4万以上にすると言われました。
しかもうちの部屋が一番安くて、他の広い部屋はもっと高額を払ってるんだ
と言われました。
言われるがままに払い続けないといけないのか、不安です。

[1338: 匿名さん]

>>1332 匿名さん
叔母の文京区のマンションはタワマンではないです。
高級住宅街にあるマンションですがかなり築年数が古く老朽化してるので
その分管理費（これも修繕費込み？）も高いのかと思ってました。
叔母は毎月10万近く払い続けてると言ってました。

[1339: 匿名さん]

>>1332 匿名さん
なるほど。理事に直接言えば良いのですね。
管理組合と管理会社の違いがよくわからないのですが
うちはマンションに住んでる住人が管理組合をやっていると聞きました。
なので外部委託ではない？と思います。
その辺のこと難しくてよく分からないので今まで言われた通りに払い続けてます。
管理会社というのはそのマンション住民ではない別の会社が管理するという意味と捉えて宜しいのでしょうか。その場合、管理会社に不利益になる依頼は揉み消される？のですね・・・

[1340: 匿名さん]

>>1337 匿名さん
修繕積立金は購入時、安く見せるため低めに設定されているのが通常だね。
20，30年で3倍ぐらいになるよう、長期修繕計画書に計画されているはず。

毎年開催されている総会に参加したり、理事会の役員になったりして現状を知ること。総会で決められた内容は法令違反出ない限り従う義務がある。

[1341: 匿名さん]

>>1340 匿名さん
アドバイスありがとうございます。
総会等に積極的に参加し、自分も理事になったりするようしてみます。
売る時には管理費（修繕費込み）を安く見せるため低めに設定して
2～30年で3倍になるよう計画してるという事は、たとえば築20年や
築30年の中古マンションを購入した場合、最初から高い管理費を払う
義務から逃れられないということでしょうか？

[1342: 匿名さん]

>>1341 匿名さん

マンションによって変わります。３倍なんてことはあまりないでしょう。せいぜい２倍くらい。関東で平米数??２００～２５０円が平均的でしょう。

新築時は売りやすくするために修繕費を安くするというのは逆に言うと、維持費が高くなったマンションは売りにくいマンションで資産性が落ちるということです。上のコピペやリンク先の記事などを見たほうがいいでしょう。このスレは荒らしがいるので。

[1343: 匿名さん]

国土交通省の資料によると、新築マンションでは、基金分の積立金額を含ない場合、平均増額幅が約３.５８倍に設定されているようです。

・今後のマンション政策のあり方に関する検討会 とりまとめ　参考資料集、より。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001630139.pdf
４２ページ

予備認定マンションにおける段階増額積立方式の増額幅

○ 新築マンションを対象とし、マンション管理センターで認定した予備認定※1マンション２８６件（2022年9月末時点）のうち分析可能な２３９件を分析したところ、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。

※1 予備認定は管理計画認定制度と同日の2022年4月1日がら開始

○ 「段階増額積立方式」の２４９事例※２について、長期修繕計画の計画当初から最終計画年までの増額幅を分析したところ、すべての事例の平均増額幅は約３.５８倍(基金含む場合：約２.４３倍)。

そのうち、上位１/６を占める４２事例の平均増額幅は、約５.３０倍(基金含む場合：約３.４６倍)となっている。

※２ 複数案の回答含む。

[1344: 匿名さん]

>>1341 匿名さん
管理費の支払いはマンションを購入した人、つまり区分所有者の義務でこれから逃げることはできない。
支払いを拒否したら裁判を起こされるし区分所有法や管理規約に従い必ず負ける。年間15パーセント程の利息もある。

[1345: 匿名さん]

>>1342 匿名さん
平均の意味知らんのか？荒らしてないで勉強したら？

[1346: 匿名さん]

>>1342
詳しくありがとうございます。
後でリンク先も拝見させていただきます。
管理費（維持費）が高くなった中古マンションは資産性が落ちる分、お安く買えるという意味でしょうか？
通常、管理費と修繕積立金をそれぞれ分けて記載しているところを見た事がないので、「管理費」という一括表記の中に修繕積立金も分割して一か月分が管理費に上乗せされて徴収されてると思うのですが、それとは別に、築20年以上にもなると建物の老朽化が激しい場合は億単位のお金をかけた大規模修繕を行うのでその際に別途で高額を徴収される場合があると聞いたのですが、それは本当でしょうか？
つまり中古マンションはそれらの負担を最初から負うことになるのでしょうか。
質問が多くてすみません。

[1347: 匿名さん]

>>1344 匿名さん
はい、それは知っています。
質問の仕方が誤解させたかもしれません。
聞きたかったのは「中古マンションを買った場合、管理費が最初から高いのか？」という点です。
たとえば新築時に月2万円の管理費だったマンションが築20年で中古で売り出された場合、中古で購入した人は月3万あるいは4万円の管理費を最初から支払う羽目になるのでしょうか？

[1348: 中古マンション検討中さん]

>>1347 匿名さん

新築であろうが、中古であろうが、マンションを所有していれば維持費(管理費＋修繕費)がかかります。安いか高いかは物件によりますし、維持費の情報は買う時に見る物件概要に記載されています。

いずれにせよ、同等水準の物件で維持費が高いと資産性が落ちるということです。
物件価格が安くても、維持費が高いから結局は高くなります。維持費はローンの後も続きますから。

まずはリンク先の記事などを読んで管理費減額の方法など、基本的な知識を得た方がいいですよ。それからこのスレには荒らしが粘着して意味不明なデタラメ言いますが無視しましょう。

[1349: 匿名さん]

修繕積立金については、ステップ方式といって
段階的に値上げするマンションは多いんだけど
それと間違っていない？

[1350: 口コミ知りたいさん]

>>1349 匿名さん

ステップ方式が何と間違えてるの？

平均より維持費が高ければ資産性は落ちるってだけで、
ステップ方式がどうとか、市場では関係ないよ。