管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1081: 匿名さん]

>>1080 匿名さん
お前のデタラメコピペと同じレベルだよｗ

[1082: 匿名さん]

>>1081 匿名さん

あんたのコピペは存在しない相場で交渉するという完全なデタラメだけど、コンサルのコピペは何がデタラメなの？

[1083: 匿名さん]

>>1082 匿名さん
管理費の収支項目を見て周辺マンションやネットなどを利用して相場感を掴むこと。
そのうえで各項目毎に同じ仕様で複数社見積りを取得すればいい。

わざわざ得体の知れない削減コンサルに頼むことはない。同じ仕様でいいのだから。コンサルを使うのは自分達で仕様を考える場合や業務が適切に行われているかを見直す場合。

複数に電話できるなら自主管理できる、というとんでもないことを言うヤツがいるが、マンション管理の素人の戯言。自主管理できるならやればいい。資産価値の低下、横領、内部分裂など起こっても自己責任。

[1084: 匿名さん]

もはや何も言い返せないんだなw

そこまであからさまなデタラメ言ってまで君はいったい何が目的なの?

[1085: 匿名さん]

>>1083 匿名さん
＞自主管理できるならやればいい。資産価値の低下、横領、内部分裂など起こっても自己責任。
管理会社が管理しようと、最後は自己責任ですよ。
管理会社は決して責任など負いません。
知らなかったの？
資産価値は管理会社でブラックボックス化されていた財務状況をガラス張りにすることで、その内容次第で資産価値が上がります。
そんなことも知らないの？
横領、内部分裂も管理会社がいても頻発していますよ。
管理会社の有無とは関係ない。
そんなことも知らないの？
知ったかぶりは良くないですね。

[1086: マンコミュファンさん]

>>1085 匿名さん

こいつはただの荒らしだよ。相手するだけムダ

[1087: 匿名さん]

>>1086 マンコミュファンさん
アラシか。
懐かしい昭和のジャニーズ。

[1088: 匿名さん]

>>1085 匿名さん
ブラックボックスって？
財務状況がガラス張りになっただけで資産価値なんて上がるわけない。仮にブラックボックスになって見えないとこがあったとして、改善しない限り何も変わらない。
そんなこともわからないの？

横領は高額でも、会社を訴えて金を取り返せる可能性が高いが、自主管理は相手が個人がほとんどのため取り返せないだろな。そんなこともわからないの？

まぁ自主管理においては横領されていることにすら気付けない場合も多いだろな。

[1089: 匿名さん]

>>1088 匿名さん

自分が主張するアイデアですら、説明できない奴の書き込みなんて誰も読まないでしょw

調べようがない相場でどうやって交渉するのか早く答えろよw

[1090: 匿名さん]

>>1088 匿名さん
＞財務状況がガラス張りになっただけで資産価値なんて上がるわけない
誰がそんなアホなこと言ってるの。
財務状況が分からないと投資家としては手が出せないだろ。
投資家はあんたほどバカでもない。

[1091: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
だからお前はさっさとブラックボックスを説明しろ。

管理会社が管理しているなら毎月決算書を組合に提出するんだからその時点で最低限明示されるわけだが、お前はそれを覆すほどのブラックボックスがあると言い切るんだからそれが何か説明すべきだろ？

[1092: 管理担当]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[1093: 匿名さん]

>>1092 管理担当さん

荒らしをなんとかしてください。

[1094: 匿名さん]

>>1093 匿名さん
荒しの発言消されてるけど？

[1095: 匿名さん]

>>1094 匿名さん

自分でも説明できないのに、意味不明なコピペ張り付ける理由は荒しじゃなかったらなんなの？

[1096: 匿名さん]

>>1095 匿名さん
さあ？
少なくともお前は荒しだと管理者に認定されてるけど？

[1097: 匿名さん]

管理費の収支項目を見て周辺マンションやネットなどを利用して相場感を掴むこと。
そのうえで各項目毎に同じ仕様で複数社見積りを取得すればいい。

わざわざ得体の知れない削減コンサルに頼むことはない。同じ仕様でいいのだから。コンサルを使うのは自分達で仕様を考える場合や業務が適切に行われているかを見直す場合。

複数に電話できるなら自主管理できる、というとんでもないことを言うヤツがいるが、マンション管理の素人の戯言。自主管理できるならやればいい。資産価値の低下、横領、内部分裂など起こっても自己責任。

[1098: 匿名さん]

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Q サービスの質が下がるのでは？

A 下がりません。マンション管理の実行部隊は管理会社ではなく、関係のある事業会社が担っていて、管理会社はその中抜きをしているだけです。この中抜き部分にあたる中間マージンやバックマージンが相見積もりによる競争原理で値下げの原資になります。したがって、業務やサービスの質には影響しません。そもそも、納得のいく条件を提示して見積もりを出しているので、契約が成立して期待外れなら、それはリプレイスによる問題ではなく、契約不履行の問題です。

Q現行の管理会社に管理費の値下げを相談するとどうなるの？

Aこれこそ、管理の質が下がります。例えば「管理人の勤務日を減らすと管理費は安くなります」などと、言われサービスの低下につながります。当然ですよね。サービスをカットすれば管理会社にとっては利益率は下げずに済みますから。

つまり、管理費の値下げは、「管理会社の利益を削る値下げ」と、「サービスをカットする値下げ」があります。現行の管理会社に丸腰で相談しても、サービスカットに誘導されるだけです。「他の管理会社はこの値段でやってくれるけどどうする？」となって、初めて管理費値下げの交渉になるのです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。

また、荒らしが主張する「項目別の相場を提示して現行の管理会社に交渉」は、項目別の相場はそもそも調べようがありません。例えば４０階タワマンのエレベーター保守費の相場など、ネットを調べてもどこにも載っていませんし、仮に事例があっても、それは「相場」とは言えません。それでも荒らしは。存在しないデータでも「考えろ」と言ってきます。まともじゃないですよね。荒らしが言う、「項目を相場で交渉」は相場を知る術がないので、そもそも誰もできないでしょうw

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
複数社へ見積り依頼することのどこでかなりの事務作業が発生するんですか？

無料で見積りしてくれるって本当ですか？たまたま見つけた管理会社から広告費貰っている管理会社とグルのコンサルのことですか？

他人に頼って来た結果が現状ですが、コンサルに丸投げしていいんですか？

[1100: 匿名さん]

>>1085 匿名さん
ブラックボックスとは何ですか？

意味分かって言ってるんですか？