管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

[通りがかりさん]

管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。

そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。

また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。

管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。

ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。

[1: 匿名さん]

スレ主は管理費＝管理委託費との認識で説明しているように誤解され
るので管理費と管理委託費は別物として説明をやり直してください。
管理費が年々上昇するのかと管理委託費が年々上昇するかは別ですの
でそこらへんにはご注意ください。

[2: 匿名さん]

根本的な問題は各科目の相場を知らないところにあると思うんですよね。
普通は物を買うときには定価があり、それを基準に考えることができますがエレベーターの保守費用とか基準となる価格を知らないことが多く、そこにつけ込み高くなっていると考えています。

管理費の各科目の相場とかがあれば減額交渉もしやすくなる気がします。

[3: 某コンサル社員]

>>1 匿名さん
確かにそうですね。

とはいえ、管理費の大部分が管理委託費だと
思われますので、
スレ主さんの言わんとしているところは理解できます。

[4: 某コンサル社員]

管理会社の業務内容を変更せずに金額を下げる、という動きだけでなく、
管理会社任せにせずに自分達が動く、作業することで、委託内容を減らす、ということも考えると良いと思います。

でも、多くの組合員は
自分達がなにかやる、ということを嫌がるんですよねぇ

[5: 某コンサル社員]

それと、あんまりキツキツに減額を迫ると、契約継続を断られることがあります。
特に財閥系はその傾向が強いと思います。

[6: 某コンサル社員]

ちなみに、築古マンションの場合は
管理費の中の保険費用については
ご注意下さい。
どんどん値上がりしてますし、
契約契約を断られるケースも出てきています。

[7: 匿名さん]

>>3 某コンサル社員さん
一般会計の収支の項目は委託費が殆どでしょうか。
収支報告書を確かめてみてください。

[8: 匿名さん]

成功例の経緯などを知りたいですね。

[9: 匿名さん]

>>6 某コンサル社員さん
管理費の中の保険費用とは何ですか。
お宅のマンションでは管理費の中に保険費用が入っているのか？。

[10: 匿名さん]

>>6 某コンサル社員さん

7さんは他のスレでも同様の屁理屈を
繰り返す荒しさんなので相手されませんように。管理費全体の見直しという趣旨から管理会社の業務委託部分に矮小化して、分母を誤魔化すような独自主張を何度も繰り返し、運営から削除されている荒らしですから。

[11: 匿名さん]

>>10 匿名さん
一般会計の収支の項目を見れば管理費・施設使用料・委託費・等々
を分別されているのでよく理解できると思って投稿しています。
各マンションにおいては一般会計を管理費会計としたり、特別会計
を修繕積立金会計としたり曖昧なところがあります。
決してスレを荒らしてはおりません。分譲マンションの管理用語を
よく理解して投稿をお願いいたします。
収支報告では一般会計の収支項目は管理費・委託業務費・施設使用
料・保険関係の収支等に分別するとわかりやすくて理解しやすくな
ります。
大手の管理会社でさえ会計報告で管理委託費を管理費会計の中から
支払っているように報告されています。
間違いではありませんが素人の組合員は自分たちが組合に支払って
いる管理費等がすべて管理会社に管理費として支払っていると思っ
ている組合員が少なからず存在します。
まず分譲の管理の用語をお互い正しく使われるようにしましょう。
場を読みなさいとよく女性の理事等がいますが、
その気持ちは理解しますが分譲の管理は場を読むといった日頃の交
際行動では危険です。
以上管理費会計を一般会計と表記を変えられるように提案いたしま
す。
管理費＝管理委託費ではないことが理解しやすいです。
ついでに、駐車場使用料等の会計報告はどうされていますか？。
長文は苦手で誤字等はお許し下さい。

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん

>管理費＝管理委託費ではないことが理解しやすいです。

どこにそんな「=」の話が出てるんですか?どこにも書いてないことの何を否定されているんでしょうか。

このスレは所有者が支払う管理費の減額のスレの進め方に関するスレです。オーソドックスな管理費減額の事例でも当たり前ながら、管理費がいくら減るかがベースで、内訳がどうなるかはあくまで、管理費減額の中身の中身の話です。管理会社に支払う委託管理費のみの話や管理費の内訳の話がしたければ別スレ立てるなり他所でどうぞ。用語も何も管理費減額の進め方の話であって、それ以外でもいないでもありません。以下、論点ずらしの管理会社関係者で荒らしである1１さんはスルーで。

[13: 匿名さん]

>>12 匿名さん
ではお宅の管理費減額の話を聞かせてください。

[14: 匿名さん]

相場を調べて管理会社に減額交渉すれば良いでしょう。
相見積を取っておくことも良いと思います。

[15: DINを棄てた者]

>>14さん
管理委託費の相場を調べるって書かれていますが、
それは安易なことではありませんよ。
地域のマンション協議会やら、NPOの力を借りて調べる
必要があります。
また、地域性、マンションの規模にも管理委託費は大きく
左右されます。
管理委託費の削減は、スレッドの趣旨に関係ないですが
管理委託費や日常清掃費、点検委託費を下げることで
管理費を下げる可能性が出てきます。
ただ、それをすると管理委託会社が管理委託契約を
辞退されることにもつながりますので、諸刃の剣ですが。
リプレースすれば、（相見積もりを取れば）大体の目安が
わかり、現状の管理費を下げられるかどうかも判断できると
思います。

[16: 匿名さん]

現実的には成功報酬のコンサルを使うのが手っ取り早いでしょう。
よく、成功報酬は報酬をもらうために必要な部分までカットするとか言われますが、
実際には清掃だけきっちりやれば問題ありません。住民のクレームの大半は清掃なんで。成功報酬だと、持ち出しがなく、毎月の減額幅の半額（最低はあるでしょうが）なので、トータルで見れば微々たる出費です。

撤退すると言うなら、さっさと撤退させて、別の管理会社に頼めばいいでしょう。撤退を言い出すような管理会社と付き合ったところで、いいことはないです。

[17: 匿名さん]

>>12 匿名さん
管理費を削減するのか管理委託費を削減するのかをはっきり仕分けて
投稿しなさい。スレ主の投稿文を読み直してください。
管理費なのか管理（業務）委託費なのか理解できない。

[18: 匿名さん]

"管理費の削減"とは"一般会計の収支改善"という意味ですか？
それとも管理会社に支払う"管理委託費の削減"という意味ですか？

[19: 匿名さん]

>>18 匿名さん
管理費の削減が一般会計の収支改善でできるかね。
わたしも管理委託費の削減か管理費の削減かのどちらかを
聞いていますが、とにかくスレ主の冒頭の投稿文をお読みください。
何度も聞きますが管理費の削減なのか管理委託費の削減なのかが不明。

[20: 匿名さん]

タイトルに管理費の削除とハッキリ書いてますよ。支出先をトータルで見直すのが管理費削減の基本です。

それを委託管理費かどうか分からないってナンセンスでしょう。委託管理費云々つっかかってくるのは荒しなんで相手されませんよう。

[21: 匿名さん]

なんで、理解できない、理解しようとしない人がわざわざレスしてくるんでしょうか。管理会社にとって目障りなスレなのは分かるけど。

[22: 匿名さん]

今晩は腹が減ってないから食事はいらないと言ってるのに、お前がいらないと言ってるのは、米なのか味噌汁なのか、分からないと屁理屈言ってるようなもの。

ようは委託管理費と言う用語を使う奴は議論を妨害したいだけの荒らしなんで相手しちゃダメです。

[23: 匿名さん]

管理委託費の話ではないと仰るのであれば、なぜ管理会社の話が出てくるのでしょうか？
タイトルの管理費の削減交渉とは、誰に何を交渉するのでしょうか？

[24: 名無しさん]

管理費の減額って、毎月組合員各々が徴収される管理費の額を減額したいのか、管理組合が支出する管理費（一般会計）を減額したいのか、どちらのことですか？

[25: 通りがかりさん]

・各種点検業務費用の見直し（管理会社に値引きを要望、下請け業者を変更してもらう、一部業務を組合直契約に変更する）
・管理員、清掃等の仕様を下げる
・管理会社の変更
・保険の見直し
・共用部の電力会社の変更

[26: 匿名さん]

なんでわざわざHN変えるの？同じ端末からだとHNは変えられてもマークはとれませんな。いちいち荒らすたんびに端末変えてるんだね。ご苦労様。

[27: 匿名さん]

お宅のマンションが管理全てを管理会社に委託しているなら委託先を
分散されるといいでしょう。
ハイリターンとローリスクを念頭に置かれるといいでしょう。

[28: 匿名さん]

スレ主は管理費と管理委託費の意味を理解しないで投稿したのでこのスレは何の意味もなさない。投稿禁止を要求する。

[29: 匿名さん]

以下、大手コンサルの削減事例の転載です。
タワーマンションなど大規模マンションの事例もあるんですね。

単棟型マンション（35世帯）の場合
年間支出額約130万円削減（7,786,815円⇒6,407,600円）
1世帯当たり約39,400円の削減
単棟型マンション（107世帯）の場合
年間支出額約430万円削減（12,840,660円⇒8,451,860円）
1世帯当たり約41,000円の削減
団地型マンション（7棟約250世帯）の場合
年間支出額約1200万円の削減（約4200万円⇒約3000万円）
単棟型タワーマンション（約600世帯）の場合
年間支出額約3500万円の削減
単棟型マンション（114世帯）の場合
年間支出額約700万円の削減

[30: 口コミ知りたいさん]

>>29 匿名さん
どのような項目をどのようにして、削減できたのでしょうか?
非常に参考になりますので、そこを具体的に記載願います。

[31: 匿名さん]

>>30 口コミ知りたいさん

検索で上位に出てくるコンサルです。内訳は載ってないので尋ねてみればいいと思います。

[32: 匿名さん]

こちらに削減事例の内訳掲載されてますね。
https://www.mansion-support.com/work/2005/11/250.php

[33: 匿名さん]

>>24 名無しさん

一般会計の支出を改革して減額すれば、自動的に組合員から徴収する毎月の管理費が減額できるだろ。そこまで説明いる？

>管理組合が支出する管理費（一般会計）

管理費は組合が支出するものではなく、管理組合が組合員から徴収するもの。
管理費が一般会計とか、言ってることが無茶苦茶すぎてついていけない。

[34: 匿名さん]

管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。
管理員の人件費を削減するには、勤務時間や勤務日数を減らすこと。
清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

>管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。

全然違います。

管理費の削減は管理費の削減で、委託管理費は管理費の中に含まれます。

詳しくいうと、管理費を主な収入とする一般会計の中に委託管理費の他、直接、管理組合が契約している部分もあり、そこも削減対象です。

管理費の削減の原資は管理会社の中間マージンやバックマージン（管理会社が斡旋した、管理組合の直接契約部分）を原資にします。分譲以来、管理費の削減に未着手の物件は元々の管理会社は無競争で親会社などから受注しているため、元々が割高です。その割高な管理会社のマージン部分を主にカットできるので、結果的に相当程度、管理費を下げられます。だから、管理の質も基本的に下がりません。

通常、管理費の見直しは同条件の管理の仕様でコンサルの指導のもと、他社に見積もりをかけます。なお、コンサルも成功報酬のところに頼めば、管理組合からの出費はゼロになります。

>清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。

それだと単純に管理の質のカットによる値下げになってしまい、到底賛同は得られません。

[36: 匿名さん]

不要な管理員業務を廃止してその費用を清掃管理費に増額して
質のいい清掃専門業者に組合直で委託すればいいです。

[37: 匿名さん]

私は不要な管理会社業務を廃止してその費用の一部を管理人に増額して、質のいい管理にして貰えばいいと思います。管理人は午後はほぼほぼ暇です。一方、管理会社も実際には１人の営業スタッフが１０棟以上掛け持ちできるくらいの仕事量しかないので、その役割を管理人に任せればいいのです。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん
ちょっと思慮不足じゃないですか…
清掃員は清掃以外しないので、資料の配布や工事の立会、その他の業務は理事がすることになりますよ。
管理員の業務を正しく把握しましょう。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

清掃員ではなく、管理員の話をしています。一般的なマンションは管理人が清掃員をかねています。大規模マンションだと管理人の仕事はほとんどありません。

人件費を多く払ってマンション管理の勉強すればOKです。そもそも管理会社も資格なしもいるし、マンション管理に資格は必要ありません。業者への手配の仕方を覚えればOKでそんなに難しい業務はありません。

[40: 匿名さん]

管理会社の社員で管理業務主任者の資格やマンション管理士の
資格をもっていなければ、何の役にも立たないのでは。
特に管理業務主任者の資格がなければ総会に出ても、契約の更新の
説明もすることはできないよ。
管理会社のフロントであれば勉強しろ。プロだろう。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

？

誰が管理会社を経営する話してるの？

[42: 匿名さん]

管理費の減額やリプレイス等の改革で最も重要な事は理事会においては、他理事への根回しです。というのも管理会社は改革の動きを察知すると妨害工作を普通にやってくるからです。管理会社がいない場を作って意見集約の機会をもつことが重要です。

[43: 匿名さん]

うちは１０００戸超のマンションです。
管理事務室には組合雇用のマンション管理士・業務主任者・
日商簿記2級・ファイナンシャル2級等々の資格者が常駐し
ている。仕事はよくできるし助かる。
元証券マンで組合員の投資相談にも乗っているらしい。
今日はロシアによるウクライナ侵攻で暴落のいきさつを教
えてもらった。
VIX指数が４０に近づいていると心配していた。

[44: 匿名さん]

①管理会社に内容を変えず委託管理費の減額要請をした
②要請は全く無視で、次年度の委託管理費見積りが変更なく提示された
③このままでは良くないと思い、管理会社変更の意志を伝えた
④担当の上司が飛んできて。減額に応じた。しかし、今更さらなので拒否した。
⑤時期総会に間に合わせるための時間的リミットとやらなければならない事をその上司の人に教えてもらった。
⑥５社プレゼンを基本としたが、時間に余裕がなかったので２次、３次の進行案も考えつつ、プレゼンに参加してもらう管理会社を調べて優先順位をつけた。最悪、１期延長することも考えておいた。焦ると良い結果にならないと考えた。
⑦各管理会社にコンタクトを取り、プレゼンの日取りを伝えた。
⑧各社と連絡を取り合いながら、役員たちにリプレイスを検討する理由を説明し、了承してもらった。
⑨プレゼンの日まで各社とのやり取りで必要だったのは、現地調査のスケジュール調整と契約書や定期点検表などの詳細についての提示。現管理会社との調整だった。
⑩プレゼン日：時間通りにはなかなか進まなかった。

ポイントとして教えてもらった事。
・プレゼンの時に必ず担当者となる人間を同行させること。そうしないとプレゼンのプロが来て上手く丸め込まれることがある。まず大事なのは常に窓口となる担当者である。
・各社プレゼン方法には、いろいろなアプローチがあるのであまり縛りを提示しない方が色々知る事ができる。経費削減の仕方、必要なものと実は必要ないもの、これは外部委託すれば安くなる、等。プレゼンまでのプロセスも各社全然違うアプローチであった。

・結果、管理委託費は１２％の減額。他のマンションでは１７％減額に成功したらしい。関西の人がいたら更に交渉できたかもしれないと、その時思った。

・変えた会社が失敗だったら、また変更すれば良いだけだくらいの発想の方が上手くいくような気がする。

[45: 某コンサル社員]

>>44 匿名さん
頑張りましたねー
管理会社についてはそのような方法で
良いと思います。
後は、管理会社に委託する業務のなかから
業者と直接契約できる項目を選定して
切り替える、ですね。
理事会の手間が少し増えますけど。

それと、管理人がどのような人なのか、
ということがとても重要です。
(大型マンションやタワマンだとさほど関係ないですけどね)

引き続き頑張って下さい！！

[46: もはや神]

>>37 匿名さん
うちはその方法に近い管理を7年くらいした。
優秀な管理員がいたのでそれが出来たが、
彼が辞めたいと言ったので管理手法を元に戻した。
相当の節約ができた。
もともと彼は管理員不要論者の管理人でした。
よって管理人は名目で業務内容は管理会社そのものでした。
組合員になって自主管理をしないかと誘ったがそれはしない
方がいいと言って断られた。その意味が理解できる。
彼がいたときは分散管理でした。
お金の管理はしないというので管理会社に任せてそれ以外は彼
のアドバイスで理事で共同で管理した。

[47: もはや神]

>>42 匿名さん
この考えは非常に大事です。
私の時は優秀な管理人に恵まれて管理会社雇用ではあったが、
マンションの為にはならない事案には断固として反対していた。
管理会社は総出で一部の組合員と共謀して彼を解雇の方向に動いた
ので私は彼を引き留めるために頑張り他の管理会社に彼を雇用して
くれるように依頼して承諾を得た。
とりあえず管理人と清掃業務を引き受けてくれるように約束を取り
つつ理事の同意を得た。
これを武器に支店長あてに条件をのまなければ管理会社を変更する
旨を文書で通知した。
大型物件なので支店長は解約だけは避けたいと条件をのんだので
ある。
私はこの管理人の国家資格所持には高く買って目をつけていたの
は事実である。その点恵まれてはいた。
しかし、この管理人は正義感が強くて困ることがないわけではな
い。融通が利かないのが欠点ではある。
悪い奴よりはマシではある。
これから彼との対立をしながら10年近く付き合った。しなければ
ならない仕事が多すぎて長期政権になった。

[48: もはや神]

管理人との最初の対立は私のも責任はあるが彼の承諾なしに雇用先を
決めていたことでもめた。
彼曰くこの管理会社は今の管理会社の息がかかっているから辞退する
旨を彼から突き付けられたことである。
私は慌てて他の会社をあたり管理人もその会社も嫌だと言って断りだ
した。
しかし、管理人は私の苦悩を察したのか形式はその会社雇用にして仕
事の指示は私にさせることを契約書にかわせられた。
その他の内容は管理人の条件として国家資格3つ以上を保有する者、等々である。
この条件はこの管理会社には分譲マンションの管理には不向きなので理事長が交代した時にはこの雇用条件でこの管理会社が可笑しな人材を雇うことがないように契約書で抑止するのが目的と言っていた。
その他に今の管理会社ならこの国家資格３つ以上を保有した人材を給与をそれなりに支払ってでも雇用する力があるとの助言で理事長交代までの実質雇用としての管理人として承諾するとの旨で話はまとまりそのようにした。これから10年近くの戦う理事長で再任再任で長期にわたる管理が管理人との二人三脚で始まりました。これがうまくいくと完全自主管理をしたいとは思っていた。

[49: 匿名さん]

>>44 匿名さん

管理費の減額の対象は、管理会社との契約部分に当たる「委託管理費」だけではありません。

直接契約の部分も減額対象になります。それらも分譲時に管理会社が用意した契約で、毎月バックマージンが管理会社に支払われているため、割高です。委託管理費以外の契約も、見直して減額できます。

[50: 匿名さん]

最近の新築タワマンは分譲価格につられて管理費も必要以上に高くなっており、見直しは必要でしょう。