（仮称）中原区今井西町計画新築工事

[マンション検討中さん]

川崎市中原市今井西町１３９番地１（ＮＥＣ社宅の跡地）
面積：９９９１㎡
高さ：１４．８４ｍ
階数：５階
住宅戸数：２７４
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工
管理会社：不明
工事着手：２０２３年４月下旬
工事完了：２０２５年６月下旬
建物構成：東、西、南の３棟
公式URL：なし

川崎市環境アセスメント
https://www.city.kawasaki.jp/templates/press/300/0000136606.html

分譲か賃貸か不明です。分譲と仮定してスレ立てしました。
分譲はグランドメゾンになりますね。例えば鷺沼にあります。
賃貸はシャーメゾンが井田にいくつかあります。

[6: マンション比較中さん]

武蔵小杉西口まで820ｍですね。惜しいな、もうちょっとで10分表示できたのにね。

[7: 周辺住民さん]

まだスレないですが溝の口の積水も旧NECの社宅だったと思うんですが、こちらとセットで土地取得したんですかねー
どちらも長谷工×積水でぼちぼち規模ありますし

[8: マンション検討中さん]

溝の口の方が安いかな

[9: マンション検討中さん]

↑Ｎ
　　　　　　今井小

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├─┼─┤　　　├─┼─┤　　今井中
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[10: マンション検討中さん]

ここと溝の口だとどちらが先の販売になりますでしょうか？

[11: マンション検討中さん]

小杉の方が先と予想。環境アセスすでに出てる
溝の口のは標識あるんですかね？少なくとも環境アセスは未公告

[12: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
どちらもまだまだ先なんですね?。。。

[13: 通りがかりさん]

溝の口は看板出てて、24/3/31竣工みたいです
社宅取り壊し済みで更地になってました

[14: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
溝の口が１年早いんですね

[15: マンション検討中さん]

2024年3月末竣工なら2022年1月には販売開始しますよね？でも公式ページがない

[16: マンション検討中さん]

例のブログ記事
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5629/

[17: マンション検討中さん]

説明会があります

[18: マンション検討中さん]

拡大すると寸法が見えます。

周囲に緑地帯を設けて３ｍセットバックする。但し南側は１．６ｍ。
駐車場が地上４階と高い。
ゴミ置場狭いかも。

[19: マンション検討中さん]

壁面の色、かなり白っぽい。今の社宅と同じような色。
病院的な・・・・・

[20: マンション検討中さん]

間取りも細長そうですね

[21: マンション検討中さん]

>>19 マンション検討中さん
新しくできた喜多見のグランドメゾンがまさにこんな感じです。病院のような賃貸のような、残念な仕上がりです

[22: マンション検討中さん]

住戸計画。５５から８７㎡。
２ＬＤＫはＥＬＶ脇のものでしょう。

[23: マンション検討中さん]

工事車両ルート。杭工事期間以降のものです。

最初の一年間（解体工事期間）は、今井上町交差点からのルートだけ使います。

これじゃ今井小、下校時は南口は使用禁止にしないと危険でしょう。
校庭経由の北口から帰宅するようにしないと。
危険すぎます。

[24: マンション検討中さん]

今井小児童の安全確保についての業者の認識。マーカーは私が引きました。

市道中原５号線というのが今井小南口の道路。ここが、マウントアップ等により歩車道が分離され安全とのこと。

本当に安全ですか？ どう思いますか？？？

[25: マンション検討中さん]

説明会で示された、工事日程です。

解体工事で、アスベスト除去の時
周辺住民へ周知すると言ってました。適正に処理するとのこと。
説明会資料ｐ．１５

解体する社宅には吹付石綿等の飛散性アスベストが使用されていることはわかっていて、
建材にもアスベストがあるかもしれないそうです。

アスベストは吸い込んでから数十年後に中皮腫という悪性腫瘍になる可能性があり、潜伏期間（初めての石綿ばく露から発症まで）は40～50年。出典は独立行政法人環境再生保全機構の資料。
つまり今井小、今井中の児童生徒さんへの影響が心配。

[26: マンション検討中さん]

他にも お知りになりたい情報あれば 環境影響評価準備書の説明資料から抜粋して 投稿します。

[27: マンション検討中さん]

＞＞２１
喜多見のグランドメゾンというのは
世田谷喜多見ザ・テラスのことですか？積水と清水総合開発の。
だとしたら、喜多見の色はもっと濃くて落ち着きがあります。
そもそも喜多見は70平米で7000～8000万円なので
一緒にされたら向こうが怒りますよ世田谷区の駅近物件ですからね。

まあ、色以外の、建物仕様はよく似てますが笑

[28: マンション検討中さん]

[著作権所有者様からのご指摘により、削除しました。管理担当]

[29: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
ここも70平米で7000～8000万円しますよね？
むしろ喜多見より高いと思うのですが

[30: マンション検討中さん]

＞＞２９
武蔵小杉みたいな川崎アドレス、しかも駅から徒歩１０分以上離れてる７０平米台が７０００万円超えなんて、いくらなんでも有り得ないでしょう。駅近のタワマンじゃないんだから。
と思いますが、南向きならワンチャン７千万ありますかね？
少なくとも６千万超えは堅い？

[31: マンション検討中さん]

ランドスケープが独特ですね。
コの字型の内側に中庭向きの部屋がありますが、かなり閉塞感がありそう。

全戸とも内廊下にしたので通風を確保するために吹き抜けを設けたのでしょうが、内廊下部分の空調が大変そうですし、大規模修繕も吹き抜け部分に手間と費用がかかりますね。

エレベーターは274戸に対して6基。低層5階建てなので充分すぎる数ですが、これまたメンテと更新費用が大きい。

タワマン並みの管理費・修繕積立金になるでしょうね。つまり分譲価格もタワマン並みの高級物件になりそう。

[32: マンション検討中さん]

何時ごろ販売はじまるのでしょうね、楽しみです！

[33: マンション検討中]

>>30
周辺の地価、中古価格からすると6000万台は考えにくい。

平均7000万～7500万と予想

[34: デベにお勤めさん]

>>33 マンション検討中さん
平均でそこまで行きますかね？
南向きの最高値は７０００超えるくらいで、でも平均としては６千前半じゃないですかね～？詰め込みすぎだから

[35: マンション検討中さん]

いや、むしろ8000万とか超えると思います。
横の同じ規模の中古マンションの80平米が、7000万で売られているので。

[36: マンション比較中さん]

その中古マンション、
売値表示7000、でも7000では約定せず寄って来た客に部屋のあちこち指摘され叩かれて6500くらいかなと。それを織り込んで7000スタート。
あと、調べましたが新築時5000ちょっとですよ。築15年で40%も上がる?
一方、積水のは新築のため表示から一円も下がりませんので。

隣の中古は、表示価格から下げ6500。敷地に余裕があり割高。
積水新築は、表示価格のままで7000。ぎゅうぎゅう詰め割安。
これが結論

[37: マンション検討中さん]

隣のマンションの実勢。2Fしか見れないけど80平米は南向きで何とか6000に届く。https://www.ieshil.com/buildings/280354/
物件募集のページとかチラシの価格は売り主目線として盛って書いてあるわけで。7000とか大嘘でしょ

[38: マンション検討中さん]

いくらにしてもどうせ5m台のナロースパンだよね

[39: マンション検討中さん]

スーモで3階が7000万って出てたんですけど、結局は安くなって売られてると言うことなんですね。
買えるような値段で積水が売り出してくれたらいいなと思います。

[40: マンション検討中さん]

近隣の中古が6500辺りとすると、条件悪い部屋で6000後半スタート、採光良い部屋は7500って所でしょうか？

[41: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[42: 匿名さん]

>>41 管理担当さん
管理担当様、ご削除有難うございます。名前がふざけてまして反省し削除いただきました。

あらためて書きますと、最近、本物件の仕様変更通知が近隣住人に配布されました。

一階外向き全住戸で、庭「住戸テラス」の奥行が1.2～1.3メートル程度削減され、結果、内向き住戸のテラスと同じ奥行になりました。建物の位置は変化なく、緑地帯と庭の間に、減少幅分の無印の帯が出現しました。つまり敷地が狭くなった。
細かいですけれども南棟、棟全体で東西方向の幅が50センチ縮小、戸数はフロアあたり16(変更なし)。
センターの共用室は北端へ移動しメールコーナー等と合体。これで、中庭面積同じでも雰囲気的に広くなり良かったです。
ごみ置場が東側共用室の一部に新設で計二箇所となり、バイク置場は9→4台と減で位置移動。平置き駐車場11→10と減(含 身障者用)。

[43: 周辺住民さん]

>>42 匿名さん
南棟の縮小幅は50センチじゃなくて5センチが正しいです・・・

[44: マンション検討中さん]

ゴミ置き場2箇所は嬉しいですね！
ディスポーザーついてることを祈ります、、

[45: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
付いてますよ
ちなみに、ディスポーザーの排水は南側道路下の排水路へ。
汚水は今井小側の道路下の排水路へ。

[46: 通りがかりさん]

今はどこも上がっているので、70平米はかるく7千万のってくるでしょう。
どこも最初頃ののポジショントークより高いですからね。

[47: マンション検討中さん]

今は特にタイミング良くない。五輪特需一服と思ったらウクライナ危機からの燃料高騰に突然の円安局面。工事説明会した2月に1ドル115円、その後25%円安になってる。輸入資材価格も跳ね上がりホントに7千万円乗りそう。逆にＮは社宅をうまい時期に売り抜けた。今なら開発見込み立たなくて買うデベいないでしょう。

[48: マンション検討中さん]

そろそろ販売でしょうか？？

[49: マンション検討中さん]

>>48 マンション検討中さん
まだ販売されてないみたいですね。
ＮＥＣの溝の口社宅の跡地も積水が作っていて
物件の価格を見て驚きましたが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684967/

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
ん－、やっぱ高いですねー。
ここも同じくらいの価格でくるのかなー。

[51: マンション検討中さん]

高いですねー！！
徒歩距離も同じくらいだろうし、同じ感じでしょうね、、

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん
ただ、溝の口物件は配棟？に余裕があるんです。小杉の方はみっちり詰めてますから、その分安いのかなと期待。
上のリンクから溝の口の公式へ行けば配棟見れます。

[53: 匿名さん]

現場はこんな感じ。
敷地は思ってたほど広くはないですね。

[54: マンション検討中さん]

>>53 匿名さん
100m x 100m だよ？　かなり広いと思うが
どんな風に思ってました？？

[55: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん
日医大キャンパス再開発計画の、タワマン2棟が建つ区画くらいの敷地面積かと思ってました。