（仮称）中原区今井西町計画新築工事

[マンション検討中さん]

川崎市中原市今井西町１３９番地１（ＮＥＣ社宅の跡地）
面積：９９９１㎡
高さ：１４．８４ｍ
階数：５階
住宅戸数：２７４
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工
管理会社：不明
工事着手：２０２３年４月下旬
工事完了：２０２５年６月下旬
建物構成：東、西、南の３棟
公式URL：なし

川崎市環境アセスメント
https://www.city.kawasaki.jp/templates/press/300/0000136606.html

分譲か賃貸か不明です。分譲と仮定してスレ立てしました。
分譲はグランドメゾンになりますね。例えば鷺沼にあります。
賃貸はシャーメゾンが井田にいくつかあります。

[1: マンション検討中さん]

スレ立てありがとうございます。

分譲だとして、武蔵小杉でこの駅距離はどうなんでしょうかね？

[2: マンション検討中さん]

武蔵小杉駅には
東急南口まで１２分くらい、早歩きで１０分くらいで行けるかなと。
ＪＲ南武線の改札まで１０分、横須賀線のホームまではプラス５分

[3: デベにお勤めさん]

工事標識を見てきました。事業者の住所氏名として東京マンション事業部の事業部長様のお名前がありました。ここ開発型ビジネス部門に属するので分譲の可能性が高いですね。賃貸だとしたら請負型ビジネスグループの管轄になるので。

[4: マンション検討中さん]

元住吉のグランドメゾンは酷い間取りだった
同じ長谷工ならまた似たようなガッカリ物件かな

[5: マンション検討中さん]

住戸間の吹抜が特徴

[6: マンション比較中さん]

武蔵小杉西口まで820ｍですね。惜しいな、もうちょっとで10分表示できたのにね。

[7: 周辺住民さん]

まだスレないですが溝の口の積水も旧NECの社宅だったと思うんですが、こちらとセットで土地取得したんですかねー
どちらも長谷工×積水でぼちぼち規模ありますし

[8: マンション検討中さん]

溝の口の方が安いかな

[9: マンション検討中さん]

↑Ｎ
　　　　　　今井小

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[10: マンション検討中さん]

ここと溝の口だとどちらが先の販売になりますでしょうか？

[11: マンション検討中さん]

小杉の方が先と予想。環境アセスすでに出てる
溝の口のは標識あるんですかね？少なくとも環境アセスは未公告

[12: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
どちらもまだまだ先なんですね?。。。

[13: 通りがかりさん]

溝の口は看板出てて、24/3/31竣工みたいです
社宅取り壊し済みで更地になってました

[14: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
溝の口が１年早いんですね

[15: マンション検討中さん]

2024年3月末竣工なら2022年1月には販売開始しますよね？でも公式ページがない

[16: マンション検討中さん]

例のブログ記事
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5629/

[17: マンション検討中さん]

説明会があります

[18: マンション検討中さん]

拡大すると寸法が見えます。

周囲に緑地帯を設けて３ｍセットバックする。但し南側は１．６ｍ。
駐車場が地上４階と高い。
ゴミ置場狭いかも。

[19: マンション検討中さん]

壁面の色、かなり白っぽい。今の社宅と同じような色。
病院的な・・・・・

[20: マンション検討中さん]

間取りも細長そうですね

[21: マンション検討中さん]

>>19 マンション検討中さん
新しくできた喜多見のグランドメゾンがまさにこんな感じです。病院のような賃貸のような、残念な仕上がりです

[22: マンション検討中さん]

住戸計画。５５から８７㎡。
２ＬＤＫはＥＬＶ脇のものでしょう。

[23: マンション検討中さん]

工事車両ルート。杭工事期間以降のものです。

最初の一年間（解体工事期間）は、今井上町交差点からのルートだけ使います。

これじゃ今井小、下校時は南口は使用禁止にしないと危険でしょう。
校庭経由の北口から帰宅するようにしないと。
危険すぎます。

[24: マンション検討中さん]

今井小児童の安全確保についての業者の認識。マーカーは私が引きました。

市道中原５号線というのが今井小南口の道路。ここが、マウントアップ等により歩車道が分離され安全とのこと。

本当に安全ですか？ どう思いますか？？？

[25: マンション検討中さん]

説明会で示された、工事日程です。

解体工事で、アスベスト除去の時
周辺住民へ周知すると言ってました。適正に処理するとのこと。
説明会資料ｐ．１５

解体する社宅には吹付石綿等の飛散性アスベストが使用されていることはわかっていて、
建材にもアスベストがあるかもしれないそうです。

アスベストは吸い込んでから数十年後に中皮腫という悪性腫瘍になる可能性があり、潜伏期間（初めての石綿ばく露から発症まで）は40～50年。出典は独立行政法人環境再生保全機構の資料。
つまり今井小、今井中の児童生徒さんへの影響が心配。

[26: マンション検討中さん]

他にも お知りになりたい情報あれば 環境影響評価準備書の説明資料から抜粋して 投稿します。

[27: マンション検討中さん]

＞＞２１
喜多見のグランドメゾンというのは
世田谷喜多見ザ・テラスのことですか？積水と清水総合開発の。
だとしたら、喜多見の色はもっと濃くて落ち着きがあります。
そもそも喜多見は70平米で7000～8000万円なので
一緒にされたら向こうが怒りますよ世田谷区の駅近物件ですからね。

まあ、色以外の、建物仕様はよく似てますが笑

[28: マンション検討中さん]

[著作権所有者様からのご指摘により、削除しました。管理担当]

[29: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
ここも70平米で7000～8000万円しますよね？
むしろ喜多見より高いと思うのですが

[30: マンション検討中さん]

＞＞２９
武蔵小杉みたいな川崎アドレス、しかも駅から徒歩１０分以上離れてる７０平米台が７０００万円超えなんて、いくらなんでも有り得ないでしょう。駅近のタワマンじゃないんだから。
と思いますが、南向きならワンチャン７千万ありますかね？
少なくとも６千万超えは堅い？

[31: マンション検討中さん]

ランドスケープが独特ですね。
コの字型の内側に中庭向きの部屋がありますが、かなり閉塞感がありそう。

全戸とも内廊下にしたので通風を確保するために吹き抜けを設けたのでしょうが、内廊下部分の空調が大変そうですし、大規模修繕も吹き抜け部分に手間と費用がかかりますね。

エレベーターは274戸に対して6基。低層5階建てなので充分すぎる数ですが、これまたメンテと更新費用が大きい。

タワマン並みの管理費・修繕積立金になるでしょうね。つまり分譲価格もタワマン並みの高級物件になりそう。

[32: マンション検討中さん]

何時ごろ販売はじまるのでしょうね、楽しみです！

[33: マンション検討中]

>>30
周辺の地価、中古価格からすると6000万台は考えにくい。

平均7000万～7500万と予想

[34: デベにお勤めさん]

>>33 マンション検討中さん
平均でそこまで行きますかね？
南向きの最高値は７０００超えるくらいで、でも平均としては６千前半じゃないですかね～？詰め込みすぎだから

[35: マンション検討中さん]

いや、むしろ8000万とか超えると思います。
横の同じ規模の中古マンションの80平米が、7000万で売られているので。

[36: マンション比較中さん]

その中古マンション、
売値表示7000、でも7000では約定せず寄って来た客に部屋のあちこち指摘され叩かれて6500くらいかなと。それを織り込んで7000スタート。
あと、調べましたが新築時5000ちょっとですよ。築15年で40%も上がる?
一方、積水のは新築のため表示から一円も下がりませんので。

隣の中古は、表示価格から下げ6500。敷地に余裕があり割高。
積水新築は、表示価格のままで7000。ぎゅうぎゅう詰め割安。
これが結論

[37: マンション検討中さん]

隣のマンションの実勢。2Fしか見れないけど80平米は南向きで何とか6000に届く。https://www.ieshil.com/buildings/280354/
物件募集のページとかチラシの価格は売り主目線として盛って書いてあるわけで。7000とか大嘘でしょ

[38: マンション検討中さん]

いくらにしてもどうせ5m台のナロースパンだよね

[39: マンション検討中さん]

スーモで3階が7000万って出てたんですけど、結局は安くなって売られてると言うことなんですね。
買えるような値段で積水が売り出してくれたらいいなと思います。

[40: マンション検討中さん]

近隣の中古が6500辺りとすると、条件悪い部屋で6000後半スタート、採光良い部屋は7500って所でしょうか？

[41: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[42: 匿名さん]

>>41 管理担当さん
管理担当様、ご削除有難うございます。名前がふざけてまして反省し削除いただきました。

あらためて書きますと、最近、本物件の仕様変更通知が近隣住人に配布されました。

一階外向き全住戸で、庭「住戸テラス」の奥行が1.2～1.3メートル程度削減され、結果、内向き住戸のテラスと同じ奥行になりました。建物の位置は変化なく、緑地帯と庭の間に、減少幅分の無印の帯が出現しました。つまり敷地が狭くなった。
細かいですけれども南棟、棟全体で東西方向の幅が50センチ縮小、戸数はフロアあたり16(変更なし)。
センターの共用室は北端へ移動しメールコーナー等と合体。これで、中庭面積同じでも雰囲気的に広くなり良かったです。
ごみ置場が東側共用室の一部に新設で計二箇所となり、バイク置場は9→4台と減で位置移動。平置き駐車場11→10と減(含 身障者用)。

[43: 周辺住民さん]

>>42 匿名さん
南棟の縮小幅は50センチじゃなくて5センチが正しいです・・・

[44: マンション検討中さん]

ゴミ置き場2箇所は嬉しいですね！
ディスポーザーついてることを祈ります、、

[45: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
付いてますよ
ちなみに、ディスポーザーの排水は南側道路下の排水路へ。
汚水は今井小側の道路下の排水路へ。

[46: 通りがかりさん]

今はどこも上がっているので、70平米はかるく7千万のってくるでしょう。
どこも最初頃ののポジショントークより高いですからね。

[47: マンション検討中さん]

今は特にタイミング良くない。五輪特需一服と思ったらウクライナ危機からの燃料高騰に突然の円安局面。工事説明会した2月に1ドル115円、その後25%円安になってる。輸入資材価格も跳ね上がりホントに7千万円乗りそう。逆にＮは社宅をうまい時期に売り抜けた。今なら開発見込み立たなくて買うデベいないでしょう。

[48: マンション検討中さん]

そろそろ販売でしょうか？？

[49: マンション検討中さん]

>>48 マンション検討中さん
まだ販売されてないみたいですね。
ＮＥＣの溝の口社宅の跡地も積水が作っていて
物件の価格を見て驚きましたが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684967/

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
ん－、やっぱ高いですねー。
ここも同じくらいの価格でくるのかなー。

[51: マンション検討中さん]

高いですねー！！
徒歩距離も同じくらいだろうし、同じ感じでしょうね、、

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん
ただ、溝の口物件は配棟？に余裕があるんです。小杉の方はみっちり詰めてますから、その分安いのかなと期待。
上のリンクから溝の口の公式へ行けば配棟見れます。

[53: 匿名さん]

現場はこんな感じ。
敷地は思ってたほど広くはないですね。

[54: マンション検討中さん]

>>53 匿名さん
100m x 100m だよ？　かなり広いと思うが
どんな風に思ってました？？

[55: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん
日医大キャンパス再開発計画の、タワマン2棟が建つ区画くらいの敷地面積かと思ってました。

[56: マンション検討中さん]

>>55 匿名さん
残念！　あそこの面積の、ちょうど半分です

[57: 匿名さん]

日医大跡地 20,178㎡に1500戸で、13.5㎡/戸。
今井西町計画 9,991㎡に274戸で、36.5㎡/戸。

土地の評価額がどのくらい違いのかわからないけど、一戸あたりの固定資産税は同じようなもんかな。

[58: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん 国税の路線価だと
小杉町一丁目の再開発地域は「個別評価」となってますが、参考までに東隣63万円/㎡。
今井西町は37万円/㎡。つまり今井西町は半値。
逆に戸あたり面積は今井が倍もつとすると、
たしかに一戸あたりの固定資産税はおなじくらいになりますね
てことはタワマンと同じ価格帯になるの？
徒歩で遠いから少しは安くなりますよね？
積水さんお願いしますよ

[59: マンション検討中さん]

>>58 マンション検討中さん
よく考えたら、路線価には駅からの距離が織り込まれてますよね。遠ければ路線価も低い。だから積水のも高いということになるのかなぁ

[60: 名無しさん]

坪単価400前後と予想

[61: 匿名さん]

>>60 名無しさん
だとすると、2LDK (55～60㎡) で6700～7300万前後、3・4LDK (70～87㎡) で8500～10500万前後か。

[62: 匿名さん]

エントランスは今井小学校側らしいので、その道をずーっと東にまっすぐ行って、JR西口まで12分くらいですかね。

[63: マンション検討中さん]

小杉駅JR西口へは10分です普通の大人なら。
でも区役所前の交差点で信号待ちが入るから、プラス２分か
てことで12分で正解

[64: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
そうですか、信号にかからなければ10分なんですね。
意外と近いんですね。

[65: マンション検討中さん]

信号は３個あり、最初が当マンションの角、次が区役所前、最後が南武線アンダーパス。合計でプラス5分です。特に当マンション角の交差点は待ちが意外に長くてイライラすると思います。

[66: マンション検討中さん]

歩道が狭くなったり片側なかったりして、子供を歩かせるには少し怖い道ですよね。

[67: 匿名さん]

JR小杉駅西口 (階段を降りたところ) から今井小学校正門前向かい側 (マンション敷地側) まで実際に歩いてみました。3か所の信号にはすべてかかりましたが、所要時間は10分ちょうどでした。
通勤モードで歩いたので、わりと早足だったかもしれませんが。

[68: マンション検討中さん]

その階段降りた所から横須賀線ホーム登った所まで7分かかりますので

[69: 匿名さん]

横須賀線は遠いからしょうがないです。

[70: 匿名さん]

横須賀線の新改札口ができたら、JR西口はスルーして真っすぐ行けば、トータルで17分くらいですね多分。南武線ホームを経由するよりはマシでしょう。遠いことは変わりませんが・・・

[71: マンション検討中さん]

横須賀線も蛇窪信号場がそろそろ改善されるみたいで本数増えて混雑も緩和されるかな、、、
だからタワマン地区と多摩川の間あたりに出物があれば、横須賀線利用者としては飛びつきたいんですが、あの辺はまとまった土地がないですからねえ・・結局ここを見ちゃう

[72: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
いっそのこと新川崎とかは?

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
新川崎もなかなかお高いですねえ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/680711/

[74: マンション検討中さん]

そろそろホームページできますかね？
楽しみです！

[75: マンション検討中さん]

この景色も今だけ

[76: マンション検討中さん]

正面に今井小、右に今井中。体育館のかまぼこ屋根が見えますね。
どうかここを、今井中の運動場にしてください。

[77: マンション検討中さん]

久々のムサコ×低層×大規模でますね。地元からしたら注目度高い物件でしょう。隣接の小中学校に行くたびに目を引かれる立地ですから優越感も半端ない。タワーを買う層と違う環境志向派にとってはまたとない出物。積水さんの商品力と植栽計画が楽しみですわ。

[78: 名無しさん]

>>77 マンション検討中さん

優越感？よくわかりません。
利便性だけが取り柄の武蔵小杉で、徒歩10分超のマンション。コンセプトに一貫性が無い

[79: 匿名さん]

>>78 名無しさん
今井地区の大規模物件は一貫性ありすぎだと思うけど？

[80: 匿名さん]

>>78 名無しさん
そうはいっても、すぐ南に隣接するほぼ同じくらいの敷地にも総戸数221戸5階建てのマンションが建ってるわけで、需要があることは確かですよね。
最寄り駅は小杉駅がいいけど駅周辺の喧騒からは少し離れた住宅地に住みたいって人もいるんじゃないですか。私は駅近派ですけどね。

[81: 名無しさん]

駅までの道程は、南武線・東急線まで約1km、横須賀線まで約1.4kmくらいでしょうか。
ちょっと遠いですね。。。

[82: 匿名さん]

>>81 名無しさん
マピオンのキョリ測ではかると、JR西口まで880m、東急のJR連絡口まで960m、横須賀線新南口まで1460m。
横須賀線はホーム北側に新改札ができれば1300mくらいに短縮されそう。
まあ遠いですけどね。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん

ありがとうございます。
マピオン計測は直線距離でしょうか？
それでしたら実際の道程はもっと遠いということですね。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
直線じゃありませんよ。道なりにそこそこ細かくポイントを取って測りました。
ちなみに始点は、エントランスができると思われる敷地北側の中央付近にしてます。

[85: 匿名さん]

>>80 匿名さん
駅近さんは太らないよう要注意だな
この物件くらいの距離がちょうどいい
一日あたり往復で10分間だけ他人より長く歩く
そういう日々の積み重ねが長期的に効いてくるよ
遠すぎるのは困るけども

[86: マンコミュファンさん]

>>85 匿名さん

駅近さんはジムとか行くから大丈夫なんだよ

[87: 匿名さん]

>>86 マンコミュファンさん
そうじゃない
ジムなんかには行く気がない。そういう人種だからこそ駅近にこだわるのさ

[88: 検討板ユーザーさん]

こだわることは結構ですが言い方がマウントのように聞こえてしまうのは私だけでしょうか笑
タワマンにお住まいの方々の話はよく噂に聞きますがやっぱり一定数はそういう人がいるのがよくわかりました。

[89: 匿名さん]

>>88 検討板ユーザーさん
ん? どの書き込みの言い方が、ですか?
>>80? >>86? >>87?

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
>>88検討板ユーザーさんには、
>>86の書き込みが「マウントのように聞こえ」ているんだと思います。
しかしながら、
>>86は「そういう人種」という言葉によって自分と駅近の人たちに一線を引いているので、>>86自身は駅近賛成派ではないことがわかります。
要するに「>>88 検討板ユーザーさんはレス内容を落ち着いてきちんと読め」ということになります

[91: マンション検討中さん]

私はマウントに聞こえても聞こえなくても全然気にしないです！タワマンにはタワマンの良さが、低層マンションには低層マンションの良さがあると思いますので。
このマンションの有益な情報交換ができたら嬉しいです、早くホームページ出来上がるといいですね！

[92: 新築で探し中]

積水の溝の口見てきました。HPでは、4件売り出しと書いてありましたが、半分近く残ってました。やたら高すぎです。今井西町の物件も間もなく出ると思いますが、少し後から、日本医大跡地も出ますから、あまりに売れ残ると日本医大跡地の物件が完売するまで売れないということになるのではないかと。

[93: 匿名さん]

>>92 新築で探し中さん
ここと日医大跡地ではターゲットが違うと思うので、あまり関係ないような気もしますが。

[94: 匿名さん]

>>92 新築で探し中さん
溝の口で、この小杉物件のことを何か営業さんに質問しましたよね？
営業さんは何か言ってましたか？
「溝の口が高いというなら小杉へ行け」とか言い放ちましたか？
判断近く残ってたとのことですが、溝の口はいいとして、
この物件の情報提供はゼロってことですか？

[95: マンション比較中さん]

>>94 匿名さん
小杉は、もっと高いでしょうと。1000万以上高くなりますと言ってました。

[96: マンション比較中さん]

>>93 匿名さん
小杉に徒歩圏内で探すとしたら、ターゲットは同じです。

[97: 匿名さん]

>>96 マンション比較中さん
駅まで徒歩5分のタワマンと、徒歩11分の板マンで、ターゲット同じっすか?

[98: 匿名さん]

>>95 マンション比較中さん
ねえ冗談やめて！

[99: マンション検討中さん]

>>95 マンション比較中さん
溝の口＋1000万の実需ありって判断なんでしょうかね。
駅前タワマンからの住み替え需要も、若干あるのかどうか
あとは、新線の効果見込んでるとか?

[100: マンション検討中さん]

>>99 マンション検討中さん
新線とはなんですか