【契約者専用】プラウドタワー目黒MARC

[匿名さん]

「プラウドタワー目黒MARC」の契約者および住民専用スレッドです。
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検討スレッドはこちら
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671912/

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/outline/

物件概要

所在地 東京都品川区西五反田三丁目247番18(地番)
交通情報 ＪＲ山手線他 「目黒」駅 徒歩9分、都営浅草線他 「五反田」駅 徒歩10分

構造・規模 RC造（一部鉄骨造）地上32階地下1階建
竣工時期 2023年8月中旬（予定）
引渡時期 2023年10月中旬（予定）

総戸数 301戸
駐車場 122台（タワーパーキング112台、平置6台、身障者用1台、来客用1台、荷捌きスペース2台）
駐輪場 464台

売主 野村不動産株式会社 株式会社ジェイアール東日本都市開発
施工 株式会社竹中工務店
管理 野村不動産パートナーズ株式会社
　

[470: 契約者さん5]

うーん、、、

これだと高すぎて借り手がつかないでしょう。

[471: 匿名さん]

73.42m2で60万円か…確かにあんな面積にしては高く感じますね。

[472: 契約者さん2]

>>471 匿名さん
物件価格が合ってるかわかりませんが、1.5億くらいだとすると、表面利回り4.8%ですね…
このご時世それはさすがに…

[473: 契約者さん1]

>>448 契約者さん2さん

武蔵小山が契約者に成りすまししてる件の投稿が消されたね。いつも不都合な投稿は削除依頼してるけど、それが動かぬ証拠になってしまってるんだよな。

[474: 契約者さん3]

ここで 73㎡ 60万はヤケクソですよ。

[475: 契約者さん1]

うーーんの人、また来てる。

[476: 契約者さん8]

Xに内覧会の感想コメント見つけました
言葉を失うくらいかっこよかった、との投稿にまだ見てないですが嬉しい気持ちになりました

[477: 契約者さん5]

＞ここで 73㎡ 60万はヤケクソですよ。


五反田の相場だと30万くらいですよね。

[478: 住民さん8]

>>477 契約者さん5さん

んなわけねーだろ。隣の賃貸等見なさいよ。
そういう荒らしうっとうしいわ。

[479: 契約者さん4]

>>476 契約者さん8さん

これのことですかね。

[480: 契約者さん3]

同じタイプの西向73平米の22階の売出し物件価格を鑑みての価格設定

18800をフルーローン組んだ際に、管理修繕費込で返済は53万程度なので、60万は高くないと言うか、18800を最も高くセットすべきだと思います

また第三日野学区内での賃貸相場鑑みても新築タワーの73平米で60万は高くないですね。60平米でも45万とかしまし(同じ五反田でも全然別モノ)、選択肢もそんなに無い

[481: 契約者さん6]

>>480 契約者さん3さん

おそらく同じ不動産投資会社で複数購入されたお部屋だと思いますが、

[482: 匿名さん]

最近、賃料盛るのはやってるねｗ
まー、どこも取得価額高すぎて、モリモリでイキらないと利回りマイナスだからねｗｗｗ

[483: 契約者さん2]

73平米が60万ですか。

白金ザスカイより、高いですね。

ついに五反田は、港区を超えてきましたよ。

[484: 契約者さん2]

>>472 契約者さん2さん

ア?か、元々が1.5億だから、時価は2億+だよ
なので、超都心の2.8%とかまでは行かないが、表面利回りを3.5%辺りから以下を見ればいいのでは

[485: 契約者さん4]

>>479 契約者さん4さん

確かにかっこいいんだけど、うるさいんだよなぁ

[486: 契約者さん1]

内覧会行ってきました。
共用部はさすがの作り。見どころ満載でどこもゆとりがあり特に2階のワークラウンジがやはり最高でした。
EVホールもまぁ悪くはないかな、全体的に基本黒を基調としたトンマナでまとめてますね。

[487: 契約者さん8]

>>484 契約者さん2さん
時価ベースの利回りの話なんてしてませんよ

[488: 契約者さん7]

>>486 契約者さん1さん

報告ありがとうございます。私はまだこれからなので、首を長くして待ってます！
楽しみにとっておきたいところですが、気になる点を質問させてください。

黒基調のトーンマナーということですが、パースを見るとゲストルームやジムは壁紙が全部黒なので閉塞感が気になるのですが、印象どうでしたでしょうか？特にジムは窓がなさそうなのも気になってます。

EVホールはそこまで期待値上げない方が良さそうですかね。。

[489: 契約者さん8]

個人的にはEVホールを大きくかつ豪華にする意味が分かりません。そこでEVを待つ以外で時間を過ごすことはありませんし、その空間を他の目的のために使うべきだと思います。(あくまで個人の意見ですが。)

[490: 契約者さん3]

内覧行った人、落書きについてのデベ見解レポお願いします。

[491: 契約者さん1]

>>488 契約者さん7さん
個人的にはゲストルームやジムについて特に閉塞感は感じませんでした。
個人差あるでしょうが、ジムについては正面の壁が鏡張りになっていることもあり、むしろ広々しているような印象を受けました。

[492: 契約者さん7]

>>491 契約者さん1さん

ありがとうございます。内覧会楽しみです！

[493: 契約者さん2]

>>490 契約者さん3さん
最後の最後に営業から挨拶させてくださいと言いながら、本件説明されましたが、引き渡し前の対策は検討中で、
掲示板設置、監視カメラ等対応は引き渡し後の管理組合での再検討決める?見たいな言い方/逃げ方でしたね…

[494: 契約者さん5]

>>493 契約者さん2さん

いやいやいや…看板じゃダサいし効果ないんだってば。引き渡し前にちゃんと対策を打ってくれないと解約も視野に入ておかないとね。管理組合に任せたら何も決まらないし、そもそもまだ野村の所有物であるうちに起きた問題なので野村がお金出して対処すべきだろう。

[495: 契約者さん5]

>>493 契約者さん2さん

ほんまですか？！？！予想的中じゃないですか。
大変由々しき事態。

>>494 さんがおっしゃるように、落書きの応急処置だけってのはありえません。ありえない。

何度も議論されましたが、今されなきゃ大丈夫でしょ、多分大丈夫でしょ、ではないですからね！

[496: 入居予定]

内覧行ってきました。
内覧時、部屋の天カセのエアコンを1機稼働させてくれてました。でも終了時間が決まってたので、バタバタ採寸して汗かきました。

[497: 契約者さん5]

>>496 入居予定さん

時間はどれくらいありましたか？

[498: 入居予定]

>>497 契約者さん5さん

うちは採寸に使える時間は40分くらいでした。ちょっと足りなかったです。

余談ですが、お部屋の排気口が天井についてたので、掃除が大変そうだなと思いました。脚立を買わなければ。

[499: 契約者さん6]

>>498 入居予定さん

ありがとうございます。40分ではバタバタですね。
おつかれさまでした。
我が家は来週なので、40分を目安に動けるようにがんばります。
情報ありがとうございました。

[500: 契約者さん1]

>>497 契約者さん5さん

うちは時間制限ありませんでしたよ。

[501: 契約者さん4]

>>500 契約者さん1さん

そうなんですね！
時間帯によるのかしら？
夕方からだと、時間とれないとか…

[502: 入居予定]

時間帯によるかもです！
うちは午後からの内覧でしたので、時間制限があったのかもしれません。

[503: 契約者さん22]

>>501 契約者さん4さん

たしか説明終了後、閉館時間までご自由にと案内にかいてありましたよ。

[504: 契約者さん1]

駐車場を希望して営業の方にはその旨伝えてあるはずなのですが未だに連絡が来ていません。
今なんの連絡もないということは駐車場はもう期待できないですよね...
皆様普通に契約できたのでしょうか、、

[505: 契約者さん22]

>>504 契約者さん1さん

駐車場は各販売次毎に抽選のはず。
その結果に基づいて契約書も夏前くらいにきましたけど…、野村さんに聞いてみた方がいいのではないですかね。

[506: 契約者さん3]

>>501 契約者さん4さん
私は午前開始、内覧自体は3時間ほどで、そこから17時頃まで自由に採寸可能でした（確か案内にもそう書いてあったと思います）。
開始時間に関わらず終了時間が同じなので午後開始の方は急ぎ目で採寸を行う必要がありそうですね。
逆に午前開始の方なら特に時間を気にする必要はないのではないかと。

[507: 契約者さん6]

>>506 契約者さん3さん

内覧会当日であれば自由にエントランスや契約の部屋、コモンスペースに出入りできるもんなのでしょうか？
鍵が渡されるとか？
それとも係の人がつきっきりで単独行動はできないとかですか？

[508: 契約者さん15]

この間行ったけど、やはりめっちゃ格好良かったです！

[509: 契約者さん1]

>>508 契約者さん15さん

あ、めっちゃいい感じ！
私まだ内覧会随分先なんですが、さらに早く見たい気持ちが高まりました！アップありがとうございます。
でもここでの公開、大丈夫なんですか？

[510: 入居済みさん]

>>480 契約者さん3さん
三日野、今年度の一年生の入学者数が約160名。
二年生～四年生までは約130名。
五年生・六年生は100～110名。
来年度以降の新入生も>130名となると施設キャパ的にもう限界になるので、
恐らく上大崎や西五反田の三日野学区は結構な変更になるかもしれないですね。
特に、西五反田は山手通りを超えるとはいえ、四日野の方が物理的距離は近いので、変更には注意が必要ですね。
四日野が建て替え完了でキャパ上がりますし。

[511: 契約者さん6]

北東側の契約者さんいますかね？？
隣賃貸棟やオフィス棟との距離感はどうでしたか？？
眺望の実態が気になってます。

[512: 購入者]

>>511 契約者さん6さん

ご参考までに東・北・西の眺望です:
https://youtube.com/shorts/QKemEzk2dYw?si=FSnKXebCk4OsZzBi

・電車の音: 窓を閉めていれば全く聞こえませんでした。開けてる時はやはり聞こえますが、個人的には全然気にならないレベルでした。

・飛行機の音: 真上を飛ぶ時は窓を閉めていてもスコ～シだけ聞こえますが、集中して聞かないと普段から全く気づかないと思います。

[513: 契約者さん2]

>>512 購入者さん

眺望いいですね！東京タワーも見えますね！
こちら何階の景色ですか？

[514: 契約者さん2]

>>488 契約者さん7さん

ジムは明るく壁一面が鏡となっていたので閉塞感を感じませんでした。

スカイラウンジはちょっと暗かったけど、狭く感じませんでした。壁がダークグレーなモルタルみたいなもので出来ていたため、渋くて格好良い印象でした。

一階のメールルームは黒基調のトーンマナーでしたが、隣のEVホールは逆に明るかったです。超豪華ではありませんでしたが、丁度良い雰囲気だったと思います。

取り敢えず見た目に関しては大満足です。

[515: 契約者さん7]

>>514 契約者さん2さん

お写真ありがとうございます。続々報告が上がっきて嬉しいです。
EVホールはシンプルで上品に仕上がってますね。壁の波打ったアートは気に入りました！

[516: マンション掲示板さん]

最近ではスカイラウンジさえ設けられないコストカットのタワマンがある中でこれだけ豪華なラウンジがあると競争優位性がありますね。

[517: 契約者さん1]

専有部のキッチンスペースでカップボードギリギリまで置くと冷蔵庫が90度以上開けれないっていう問題が発覚しました。
普通はカップボード面に冷蔵庫を置くんですが、今回の野村のレイアウトでは冷蔵庫が奥まっているのでこの現象が起きてしまいます。多分引っ越しで問題になる人続出しそう、、

[518: 契約者さん6]

>>517 契約者さん1さん

たぶんそのレイアウトです。。少し余裕の幅の冷蔵庫にして、カップボードと反対側に開ければ大丈夫じゃなくてですか？
冷蔵庫は何リットルですか？

[519: 契約者さん7]

>>518 契約者さん6さん

リットルよりは、2LDKの場合、この奥まったスペースは幅何センチですか？図面だと930ってありますが、これ壁芯ですよね。。