シエリア王子公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シエリア王子公園についての情報を希望しています。
商店街にも近くて便利そうだなと思っています。
お近くで詳しい方いたら住みやすさなど教えて頂きたいです！
公式URL：https://www.cielia.com/m/ojikoen99/

所在地：兵庫県神戸市灘区水道筋2丁目6番、7番(地番)他
交通：阪急神戸線「王子公園」駅徒歩8分
JR東海道本線(神戸線)「摩耶」駅徒歩8分
間取：1LDK+S（納戸）～4LDK
面積：66.32㎡～87.24㎡
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
シエリア王子公園　～普通借地権マンションについて考える～（神戸市灘区）【神戸犬】
https://www.sumu-lab.com/archives/72600/

[207: 口コミ知りたいさん]

>>206 匿名さん
60-70年後？に更新する場合はおそらく老朽化ゆえに解体して建て替えを検討しないといけませんから、更新だけでなく建て替えも込みで住民の意見がまとまるかどうか次第だと思います。

[208: 匿名さん]

普通借地というのもあることを今知りました。
定期借地権しか知らなかったので。

【借地期間】2020年4月2日より40年間(期間満了後は30年毎に更新可。更新料 不要。)

と物件概要にはありますが、定期借地権で最初から70年と決められているのと途中で更新があるのとではどちらが良いのでしょう。
更新料は不要とのことですが、なんとなく落ち着かない感じもします。
30年て長いようであっという間のようにも思えるし。

[209: 通りがかりさん]

>>208 匿名さん
売却時期が更新前なら足元見られそうだけど、更新してしまえば同じじゃないかな。
というかマンションの土地に価値をもともと求めてないので、有期の定借のほうが安くていいと思う。

[210: マンション掲示板さん]

>>209 通りがかりさん
一部屋分の土地区分なんて極小ですしね
将来的な建て替えはどこのマンションも大変でしょうね

[211: 匿名さん]

こちらはリセールも可能のようですが普通借地のマンションは売りやすいでしょうか？

ネットで検索してみるとマンションの売却時に地主への許可とともに譲渡承諾料（名義書き換え料）の支払いが必要になる場合もあるようで少しひっかかっております。

[212: マンション掲示板さん]

>>211 匿名さん

普通に敬遠されますよ。毎年残存年数、しいては価値が下がるのが約束されてる物件ですから。
梅田駅とかならまだしも…

[213: 匿名さん]

>>211さん
>>普通借地のマンション
売りにくいと思います。

「あと何年」しか住めない条件がありますから。
退去の年数がわかるので、早期退職するとか、定年を迎えたら地元に帰るとかあるならいいんじゃないかと思います。
それでも売りにくいことは認識の上で。

[214: 検討板ユーザーさん]

>>213 匿名さん

更新するかしないかはその時になってみないと結局わからないので、あと何年住めるか不透明で見極めが難しいんじゃないかなぁ

[215: 評判気になるさん]

>>214 検討板ユーザーさん

わざわざ王子公園でそんな賭けに出る意味

[216: 匿名さん]

所有権物件よりもずーっとければ、ニーズはそれなりにあるとは思うけど
今は不動産が全体的に高くなってしまっているのもあって
そのあたりが微妙な感じになってしまっているのはありますね。
年数が経ったときに、建て替えるかどうするかみたいなもめごとは起きにくいのはメリットではあるだろうけれど。

[217: マンション掲示板さん]

>>216 匿名さん

定期借地と勘違いされてますでしょうか?
普通借地は更新も可能なため建て替えするかどうかは所有権同様に住民側で話し合って決めないといけませんよ

[218: 匿名さん]

普通借地権のマンションは建て替えは住人に決定権があるのですか？
てっきり建物は関電不動産開発株式会社が所有するので住人は賃貸のような扱いになると思い込んでいました。
しかし建て替えとなると莫大な費用がかかるので老朽化が進めば更新せずに転居される方が多くなりそうですね。

[219: 口コミ知りたいさん]

建物を事業主が所有するのならそれはまるっきり賃貸物件なのでは…？
土地は借地で、建物は区分所有ですよね。
借地権を更新しないにしても、建物を取り壊して原状復帰するのは住人の責任ですから、ただ転居すればいい訳じゃないですよ。

[220: 通りがかりさん]

>>219 口コミ知りたいさん
そうですよね
借地で解体費用を積み立てないのは結構リスキーに感じますね
土地の所有権がある場合は区分所有権分の土地を手放すことで逃げ切れそうにも思いますが

[221: 匿名さん]

建物が関電不動産ってそうなんですか…？
だとしたら普通の賃貸だし、
219さんが書かれているような形になっているかと。
解体費を積み立ててはいないので、その時期になったらどうするのかっていうのは見通せないのは難しいかなぁ。

[222: マンション検討中さん]

結局建物取り壊し用の費用もあるから王子公園としては妥当な価格設定な気がする…買えるかもって思う人多そうだな

[223: 匿名さん]

確かに灘区新築で駅徒歩圏内だと最低5、6000万する時代になってきましたし価格的にはお手頃感ありますね

[224: 匿名さん]

一連の書き込み読ませていただいております。
将来の建て替えについても有識者に質問するなりシミュレーションするなりして、一般的な所有権のマンションに比べどのようなリスクがあるのかよくよく考えて決断しなければですね。

[225: 職人さん]

シエリア王子公園の近隣の中古物件価格はご存知ですか？阪神大震災前に建築された築約30年以上の中古物件でも65平米以上でいくらリフォーム済とはいえ、3000万円以上する物件が多々あるエリアです。また、商店街ど真ん中で雨天でも普段の買い物は傘なしで済ませられる、昔と比較すれば活気がなくなったとはいえ、まだまだ活気のある下町商店街が好きで購入決めました。阪神大震災まで賃貸で近所に住んでいたため、現在は兵庫県外に住んでいますが再び灘区に移住できるのが楽しみです。借地権は50％で残り50％は所有権です。ちょっと複雑な権利ですが納得できれば購入していいかと思いますよ。

[226: 匿名さん]

こんなサイトに評論が
https://www.sumu-lab.com/archives/72600/

[227: 匿名さん]

>>226さん
読みました。

神戸犬、これ、兵庫犬（ひょうごけん……兵庫県）じゃないんですね。

普通借地権マンションなので、ちょっとなあと思っていました。
プラスポイントをまとめてくれていたので、なるほどと感じられましたよ。

[228: 匿名さん]

226さんがリンクして下さった評論を読ませていただきました。
地域の人口推移や地価、ハザードなど素晴らしく詳細に分析されていてマンションを検討するとはこのような情報も合わせ確認すべきだと感心しました。
普通借地権マンションについてもしっかり調べないといけませんね。

[229: 匿名さん]

ここは借地だからの価格みたいですね。
所有権物件だともっと高くなってしまうようです。
ある程度年数が経ってしまうとその時には維持するのかリフォームをするのればまた意見が分かれてしまうかも？
ただずっとずっと先の話ですけどね。

[230: 匿名さん]

ずっと先になって、技術革新があって
マンションの修繕とかが安く楽にできるようになっていればいいなと思いつつ…
なかなか難しいですね。
でもこれに関して言えば、定借であっても、所有権であっても、結局は古くなってどうするの？というところなので
とにかく自分たちが暮らしやすいか、とかそういうのがおうち選びでは大切カモ？

[231: eマンションさん]

ここの場合は普通借地権で存続もできちゃうんで、その辺は定借でも所有権でもなくよくわかんない感じですね

[232: 匿名さん]

確かに、借地権物件といっても、定借と普通借ではまた違いますよね。

価格的に買いやすく設定されているので、子育て中はここに住んで

いずれは他物件に引っ越すというのも悪くないのかなと思います。

ここならリセールもできそうですよね。

[233: マンション検討中さん]

10年後20年後に買う人がいるのか心配ですが

[234: 匿名さん]

子育てが落ち着いた頃にリセールするとして、普通借地権のマンションに需要があるかどうかですよね。
不動産鑑定士さんの評価にも長期居住目的で初期投資を抑えつつ、生活利便性や子育て環境を追求したいという方向けの物件と書いてありますし、永住目的にメリットがあるマンションなのかもしれません。

[235: 匿名さん]

確かに…
リセールよりは賃貸に出す方がまだ現実味があるように感じます。
所有権のマンションの方が資産性が高いように感じるけど
数十年経って、建て替えるか超大規模修繕するか、それともそんな話も挙げられないくらい高齢化が進んでしまっているか、
いろいろな可能性があると思う。
借地権の方がまだわかりやすいように感じられます。

[236: 匿名さん]

完売してしまっているプランもあります。
結構人気のあるプランには偏りがあったのかもしれません。
広めの方がここの場合はニーズがありそう。
子供がいる人もここの場合は割合が高いからかもしれません。
文教地区である、とデベロッパーもアピールしていたので
教育に熱心な方も多いのかな？

[237: 匿名さん]

一応、契約者の声を見てみたのですが、アクセスの良さというのを重視している方が多いみたいですね。
あとは子供がいる人には子育て環境の良さは魅力らしい。
子供がいない世帯でも、２路線２駅使えるというのは、かなり大きなポイント。
子育て環境がよくて交通面もよいならば
リセールとかもしやすいのではないでしょうか。

[238: マンション検討中さん]

商店街は便利なのですが、どちらの駅も微妙に遠いんですよね
坂と日陰を考えてほぼほぼ阪急を使うことにはなりそうです

[239: 評判気になるさん]

昨日見に行きました。
100件ほどあるので、まだ沢山あるのかと思いましたが
80件売れていると聞きました
3LDK 広さ70㎡ 階数10F以上
上の階で4,800万とか5,100万円の部屋がありました
建設地にも行ってみたのですが
下は景色は悪そうですが 南向き なので日当たりは良かったです。

[240: 匿名さん]

水道筋商店街、調べてみました。

https://www.suido-suji.com/

のどかな感じでいいですね。あと、屋根つきなのが夏は暑さを回避できそうでよさそう。グルメも楽しめるみたいで、あまり利用したことがなかったんですが、マンション見学ついでに行ってみるのもよさそうだと思ったりしました。

[241: 匿名さん]

＞２２９
＞ここは借地だからの価格みたいですね。
＞所有権物件だともっと高くなってしまうようです。

そうなんですか。
どうりで物件価格が安い設定だと思いました。

永住目的でと考えるのならよいですが
いつリセールが必要となるかわからない場合
なかなか買い手がでなさそうで、購入はじっくり考えないといけないかしら。

[242: 匿名さん]

築浅の場合はリセールは大丈夫だとは思うけど、何十年と経ったときに難しくなる、とは言われていますね。
リセールじゃなくて
賃貸にしてしまえばいいのかもしれないですが…。
いろいろと難しいです。

[243: マンション比較中さん]

内装を普通の賃貸仕様にしているせいか、外構や建築費も最低限に抑えられているようで貧相に見えてきました。
どなたかが書いていたスレを事前に見ていたので助かりました＾＾

＞コストカットやばかったですよ。

トイレがリクシル。…普通分譲ならTOTO…
浴槽もリクシル。…マジか！？
浴室照明がラインLEDでも何もなく普通の…
洗面化粧台の裏収納にフックや転落防止の工夫なし。
レンジフード吸気のみ…吸排気くらい入れてほしい。
キッチン蛇口も安いの付いてた…
インターホンもアイホンの簡素なやつ…
バルコニースロップシンクなし…
当然にオール電化なのでミストサウナなし。床暖なし。これは関電クオリティ。

[244: 匿名さん]

243さんの設備の詳細、わかる人にはショックなのかなと思いましたが、グレードより価格の手ごろさを重視する人にはあまり気にならないかもしれません。というか妥協できるポイントというのか。

最終期先着順1戸となってますので、それが売れたら完売なのかもしれません。やはり利便性や価格、部屋の広さ等々を重視して、設備などは二の次と考える人もけっこういらっしゃるのかなと感じました。

[245: 匿名さん]

設備にこだわる方にとっては微妙な設備の部分もあるかと思いますが、
子供がいるご家庭で設備などにそれほどこだわりもなく、間取プランや場所、価格を重視するなら
設備は案外どうでもいいですよ。
床暖房がないのは残念ですが、トイレや浴室のメーカーにこだわる方は少ないと思います。

[246: 坪単価比較中さん]

>>245 匿名さん
同感です。床暖房はあればよかったなあと思います。あとは防音性などでコストカットしていないのであれば特に住みごごちはそこまで変わらないかなと思います。

[247: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[249: 匿名さん]

なんか、公式サイトに最終3戸と書かれていますが…
これでさすがに最後、ということでしょうか。
高層階の物件らしいです。
設備に関しては、ほしいものは上げればきりがないですが
最低限のものはそろっているのでまあいいかなぁ。

[250: マンション検討中さん]

内装を極端にコストカットしているのであれば、当然に防音設備も最低限になっているはずです。
今後、騒音問題とうまく付き合っていかないといけませんね。

[251: 匿名さん]

内装のコストカットの件、すごく不安になりました。
賃貸レベルだとすると、入居後のトラブルにもつながりそうで・・・

子どもがドスンと落ちる音などが響くとか、お互いに気を付けないと怖いことになりそうです。

床暖房の件も。

コストカットした分が後から響いてきそうです。

[252: 検討板ユーザーさん]

>>250 マンション検討中さん
250さんへ
防音設備なのカットですか！！
具体的に教えてください！
参考にします！

[253: 匿名さん]

>>249
>>なんか、公式サイトに最終3戸と書かれていますが…
>>これでさすがに最後、ということでしょうか。

4月から入居開始なので、おそらく最終期なのだと思います。
この規模マンションで、残りこれだけということは
人気物件なのだと思います。間取りも限られているので
問い合わせは早いほうが良いかと思います。

[254: 匿名さん]

賃貸にもう出てますね。
売れ残ったんですね。

[255: 匿名さん]

売れ残ったから賃貸に出ているというのではなく、
先に購入された方が投資として賃貸に回しているだけではないのでしょうか。
この辺りの地域性から考えれば
その可能性は十分に高そうに感じられます。

[256: 匿名さん]

どちらかと言えばこの中ではコンパクトなタイプの方が先に売れていった、というかんじでしょうか。
Fタイプは広くていいなぁ、とは思うのですが、
そこまで広くなくともというのもあるご家庭も出そうな感じで、意見は分かれそうな感じかな。
広い分、物件価格も高くなってきてしまいますし…。