シエリア王子公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シエリア王子公園についての情報を希望しています。
商店街にも近くて便利そうだなと思っています。
お近くで詳しい方いたら住みやすさなど教えて頂きたいです！
公式URL：https://www.cielia.com/m/ojikoen99/

所在地：兵庫県神戸市灘区水道筋2丁目6番、7番(地番)他
交通：阪急神戸線「王子公園」駅徒歩8分
JR東海道本線(神戸線)「摩耶」駅徒歩8分
間取：1LDK+S（納戸）～4LDK
面積：66.32㎡～87.24㎡
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
シエリア王子公園　～普通借地権マンションについて考える～（神戸市灘区）【神戸犬】
https://www.sumu-lab.com/archives/72600/

[181: 匿名さん]

借地権物件というのは悩みどころですが
物件価格としては買いやすくていいですよね。
住みやすい環境というのも魅力的。
賃貸に住むよりは絶対にいいかなと思いますが
リセールしにくいものでしょうか？

[182: 匿名さん]

王子公園周辺は駅近の築浅マンションが結構数ありますからね
希少性という意味ではリセール厳しいかもしれません

[183: 匿名さん]

借地権物件はリセールしにくいと言います。
いつか住めなくなる期間があるわけなので、気にする人は気にするようです。

逆の発想から考えると、期限が決まっているのでいいと考える人がいれば。
定年退職したら東京からIターンする予定があるならいいんじゃないでしょうか。
第二の人生を選ぶ人、親世代で割といます。田舎で就農とかも楽しそうです。

[184: 匿名さん]

本当に古くなってしまった時、建て替えるか超大規模修繕をするかって揉めなくて済むので
おしまいがわかっているという点ではいいのかなとも思う。
ただある程度年数が経ったときのリセールは厳しいのは確かにそう。
まだ賃貸だったら賃料によってはアリかな。

[185: マンション比較中さん]

更新も可能なのでおしまいにするかどうかは決まってないのでは

[186: 匿名さん]

レスを見てみると皆さん借地権がネックのようですが、これは借地権自体があまりなじみがない
からでしょうか？
将来のことを考えると先が見えない物件を購入するということに躊躇してしまう気持ちはわかります。
これは借地権の期間にもよりますね。６０年更新という場合は、購入者自身がもう生きているかわからない年齢ですし、
相続に関しても借地権なら簡単に手放せます。
子供がいない方にとってもメリットがあります。
ここの場合３０年更新ですから、まだローンが終わっていないうちに更新ということを考えると不安要素が大きそうです。

[187: 匿名さん]

借金して購入し、自分の資産にならないなら賃貸で良いのでは？
安ければ良しとしますが、なぜこんな高いの？
売る時がくれば、足元見られて安く売らざるを得ないでしょうね。
今どき借地権付って…（笑）

[188: 通りかがりの元不動産さん]

このシリーズは営利追求が目立ちますね。
借地権・専有、共用部のコストダウンなどなど。
買われる方は最低限のポイントを理解・納得しないと、後で後悔しますよ。
他物件と比較検討し、良いライフステージになれば良いですね。

[189: 匿名さん]

公式ホームページでは見つけられませんでしたが、借地権についての説明はどのようにされましたか？
モデルルーム見学で個別に説明を受け、こちらのスレッドに出ているような疑問点を質問すれば営業さんが明確に回答していただけますか？

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
モデルルーム行きましたが、借地権用の資料が準備されていました。
私はあまり詳しい方ではありませんが、質問にはちゃんと答えてくれてましたよ。

[191: 匿名さん]

モデルルームに行けば不安なことや大体の質問には答えてくれると思います。
質問はリストにしてまとめると質問しやすいですよ
もし、その場でわからないことがあれば後日資料やメールをしてもらえばいいんじゃないでしょうか。
借地権に関しての資料もあるのは安心できそうですね。
納得いく回答があるといいですね

[192: 匿名さん]

借地権のマンションの良いところを挙げるとするならば
賃貸と違って、貸主の都合で出ていかなければならない、ということがないところでしょうか。
出ていかないといけない場合は、お金を出してもらえることもあるけれど
ある程度年齢が行ってしまうと
そもそも次が見つかりにくかったりする。
あとは普通に所有権物件を購入するよりはリーズナブル。
ただどの程度、同じ条件の建物を所有権で購入する場合と比べて安くなっているか、がポイントですよね。

[193: 匿名さん]

普通借地権って更新するかしないかっていうのは、管理組合で決めていくものなんですか？
所有権者側から「今度の30年目で返して！」ということになったりはしないのでしょうか。
なんだか本当にいろいろと難しいなぁ。
法律のこともよくわかっていないといけない。
所有権物件で、建物の限界がきて建て替えるか超大規模修繕するかもめるよりは、
まだわかりやすくていいような気もするけれど。

[194: 匿名さん]

>>所有権物件で、建物の限界がきて建て替えるか超大規模修繕するかもめるよりは、
まだわかりやすくていいような気もするけれど。

これに関しては普通借地の場合であっても合意形成の難しさは所有権とさほど変わらないかと思います。定期借地であれば50年や70年後に解体して土地を返すと決まっているので上記のことが言えると思いますが。

[195: 匿名さん]

解体費用・更地にする費用なども部屋の所有者が払っていかないといけないみたいですね。
他のマンションでは物件概要にそれが書いてあったりしますが、ここはその項目が無かったのでどの位掛かるのかは気になりますね。
あと毎月の地代でしょうか。これも長く見ると負担感があります。
なんだかんだと40～50年と住んでいくと所有権付きマンションと同じ位の価格になってしまいそうです。

[196: 匿名さん]

固定資産税を支払うのと地代を支払うのは、どちらがいいのかっていうところなのかなと思います。
どちらも永遠に終わらない支払いですから、
なるべく負担感がない方がうれしいのですが。
固定資産税は建物分に関しては経年劣化で評価額が下がるでしょうが、
土地部分に関してはそうでもないですし。

[197: 匿名さん]

たぶん、地代自体は貸主が損しないようにはできていると思うので
固定資産税よりは高くなるようにはなっているのでは？
どういう風に変動していくのかというのが決まっているのかどうかで印象は変わりますよね
実際どういう風に変化をするのかは聞いてみる必要があります。

[198: 坪単価比較中さん]

>>197 匿名さん
私もそう思います。ただ常識の範囲内というか貸す側も借りる側も大きな損しない程度になるかとは思います。
あとは普通借地であることをどう捉えるかですね
一軒家なら自分の意思で更新できますが、集合住宅で全体の意見が揃うかどうかなど。

[199: 匿名さん]

月額地代は10,230円～13,440円と記載されています。これは値上がりとか値下がりすることとかはないのでしょうか？
固定資産税は、都内新築4,000万円80㎡のマンションを例にすると、新築で\116,600～築30年で\89,400という計算をしてくれているサイトを見つけました。
（オウチーノニュース　マンションの固定資産税っていくら払うの？築年数ごとに計算してみた）
それを参考にすると、もしかしたら地代のほうが高いということになるのかな？固定資産税って案外安いのかなと思えてしまいました。

[200: 評判気になるさん]

>>199 匿名さん
モデルルームに行きましたが、建物の固定資産税は払うし、地代も払うようです。固定資産税は土地ではなく建物にかかるもののようです。なのでダブル払いです。

[201: 匿名さん]

固定資産税と地代と両方払うということは、普通に所有権で購入して固定資産税だけ払った方が
月額料金としては安くなるのでしょうか。
固定資産税は平米数によって様々ですがダブルでしはらうということはあるのかな？
基本的に借地権は地代だけでいいような気がしますが、（固定資産税は持ち主が払う）
建物が所有権、土地は借地ということで分かれているのでしょうか？

[202: 通りがかりさん]

固定資産税は土地と建物のそれぞれにかかるから、それぞれの所有者が支払うのではないですか。

建物の固定資産税払わないなら、それはただの賃貸物件。

[203: 評判気になるさん]

建物は住民の所有物だから建物の固定資産税は住民負担
土地は地主の所有物だから地主負担だけど、結局地主が負担した分を地主が地代として住民から回収

じゃなかったっけ　間違ってたらごめんなさい

[204: 匿名さん]

なるほど、地代は土地の固定資産税をマンションの住人で支払うという事なんですね！
そうなると地代は毎年の固定資産税に連動していくので、固定資産税が上昇すれば地代が値上げしていくものなのでしょう。
地主さんの意志による自由設定でなくてよかったです。

[205: 匿名さん]

99戸でエレベーターが2基あるのは、うれしいような気がする。
最近、見ているとこの規模で1基だけかぁ、みたいなところもあるので。
2つあれば、とりあえず、朝も比較的スムーズに乗り込めるんじゃないかと期待しております。

お金をかけなければならないところに、かけてくれている感あり。

[206: 匿名さん]

このあたりは価格が高めのイメージでしたが
意外と買いやすい価格設定ですね。

普通借地という点が気になりますが、
定借とは違って更新すれば住んでいくことは可能。
これをどう考えるか次第なのかな。

[207: 口コミ知りたいさん]

>>206 匿名さん
60-70年後？に更新する場合はおそらく老朽化ゆえに解体して建て替えを検討しないといけませんから、更新だけでなく建て替えも込みで住民の意見がまとまるかどうか次第だと思います。

[208: 匿名さん]

普通借地というのもあることを今知りました。
定期借地権しか知らなかったので。

【借地期間】2020年4月2日より40年間(期間満了後は30年毎に更新可。更新料 不要。)

と物件概要にはありますが、定期借地権で最初から70年と決められているのと途中で更新があるのとではどちらが良いのでしょう。
更新料は不要とのことですが、なんとなく落ち着かない感じもします。
30年て長いようであっという間のようにも思えるし。

[209: 通りがかりさん]

>>208 匿名さん
売却時期が更新前なら足元見られそうだけど、更新してしまえば同じじゃないかな。
というかマンションの土地に価値をもともと求めてないので、有期の定借のほうが安くていいと思う。

[210: マンション掲示板さん]

>>209 通りがかりさん
一部屋分の土地区分なんて極小ですしね
将来的な建て替えはどこのマンションも大変でしょうね

[211: 匿名さん]

こちらはリセールも可能のようですが普通借地のマンションは売りやすいでしょうか？

ネットで検索してみるとマンションの売却時に地主への許可とともに譲渡承諾料（名義書き換え料）の支払いが必要になる場合もあるようで少しひっかかっております。

[212: マンション掲示板さん]

>>211 匿名さん

普通に敬遠されますよ。毎年残存年数、しいては価値が下がるのが約束されてる物件ですから。
梅田駅とかならまだしも…

[213: 匿名さん]

>>211さん
>>普通借地のマンション
売りにくいと思います。

「あと何年」しか住めない条件がありますから。
退去の年数がわかるので、早期退職するとか、定年を迎えたら地元に帰るとかあるならいいんじゃないかと思います。
それでも売りにくいことは認識の上で。

[214: 検討板ユーザーさん]

>>213 匿名さん

更新するかしないかはその時になってみないと結局わからないので、あと何年住めるか不透明で見極めが難しいんじゃないかなぁ

[215: 評判気になるさん]

>>214 検討板ユーザーさん

わざわざ王子公園でそんな賭けに出る意味

[216: 匿名さん]

所有権物件よりもずーっとければ、ニーズはそれなりにあるとは思うけど
今は不動産が全体的に高くなってしまっているのもあって
そのあたりが微妙な感じになってしまっているのはありますね。
年数が経ったときに、建て替えるかどうするかみたいなもめごとは起きにくいのはメリットではあるだろうけれど。

[217: マンション掲示板さん]

>>216 匿名さん

定期借地と勘違いされてますでしょうか?
普通借地は更新も可能なため建て替えするかどうかは所有権同様に住民側で話し合って決めないといけませんよ

[218: 匿名さん]

普通借地権のマンションは建て替えは住人に決定権があるのですか？
てっきり建物は関電不動産開発株式会社が所有するので住人は賃貸のような扱いになると思い込んでいました。
しかし建て替えとなると莫大な費用がかかるので老朽化が進めば更新せずに転居される方が多くなりそうですね。

[219: 口コミ知りたいさん]

建物を事業主が所有するのならそれはまるっきり賃貸物件なのでは…？
土地は借地で、建物は区分所有ですよね。
借地権を更新しないにしても、建物を取り壊して原状復帰するのは住人の責任ですから、ただ転居すればいい訳じゃないですよ。

[220: 通りがかりさん]

>>219 口コミ知りたいさん
そうですよね
借地で解体費用を積み立てないのは結構リスキーに感じますね
土地の所有権がある場合は区分所有権分の土地を手放すことで逃げ切れそうにも思いますが

[221: 匿名さん]

建物が関電不動産ってそうなんですか…？
だとしたら普通の賃貸だし、
219さんが書かれているような形になっているかと。
解体費を積み立ててはいないので、その時期になったらどうするのかっていうのは見通せないのは難しいかなぁ。

[222: マンション検討中さん]

結局建物取り壊し用の費用もあるから王子公園としては妥当な価格設定な気がする…買えるかもって思う人多そうだな

[223: 匿名さん]

確かに灘区新築で駅徒歩圏内だと最低5、6000万する時代になってきましたし価格的にはお手頃感ありますね

[224: 匿名さん]

一連の書き込み読ませていただいております。
将来の建て替えについても有識者に質問するなりシミュレーションするなりして、一般的な所有権のマンションに比べどのようなリスクがあるのかよくよく考えて決断しなければですね。

[225: 職人さん]

シエリア王子公園の近隣の中古物件価格はご存知ですか？阪神大震災前に建築された築約30年以上の中古物件でも65平米以上でいくらリフォーム済とはいえ、3000万円以上する物件が多々あるエリアです。また、商店街ど真ん中で雨天でも普段の買い物は傘なしで済ませられる、昔と比較すれば活気がなくなったとはいえ、まだまだ活気のある下町商店街が好きで購入決めました。阪神大震災まで賃貸で近所に住んでいたため、現在は兵庫県外に住んでいますが再び灘区に移住できるのが楽しみです。借地権は50％で残り50％は所有権です。ちょっと複雑な権利ですが納得できれば購入していいかと思いますよ。

[226: 匿名さん]

こんなサイトに評論が
https://www.sumu-lab.com/archives/72600/

[227: 匿名さん]

>>226さん
読みました。

神戸犬、これ、兵庫犬（ひょうごけん……兵庫県）じゃないんですね。

普通借地権マンションなので、ちょっとなあと思っていました。
プラスポイントをまとめてくれていたので、なるほどと感じられましたよ。

[228: 匿名さん]

226さんがリンクして下さった評論を読ませていただきました。
地域の人口推移や地価、ハザードなど素晴らしく詳細に分析されていてマンションを検討するとはこのような情報も合わせ確認すべきだと感心しました。
普通借地権マンションについてもしっかり調べないといけませんね。

[229: 匿名さん]

ここは借地だからの価格みたいですね。
所有権物件だともっと高くなってしまうようです。
ある程度年数が経ってしまうとその時には維持するのかリフォームをするのればまた意見が分かれてしまうかも？
ただずっとずっと先の話ですけどね。

[230: 匿名さん]

ずっと先になって、技術革新があって
マンションの修繕とかが安く楽にできるようになっていればいいなと思いつつ…
なかなか難しいですね。
でもこれに関して言えば、定借であっても、所有権であっても、結局は古くなってどうするの？というところなので
とにかく自分たちが暮らしやすいか、とかそういうのがおうち選びでは大切カモ？