シエリア王子公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シエリア王子公園についての情報を希望しています。
商店街にも近くて便利そうだなと思っています。
お近くで詳しい方いたら住みやすさなど教えて頂きたいです！
公式URL：https://www.cielia.com/m/ojikoen99/

所在地：兵庫県神戸市灘区水道筋2丁目6番、7番(地番)他
交通：阪急神戸線「王子公園」駅徒歩8分
JR東海道本線(神戸線)「摩耶」駅徒歩8分
間取：1LDK+S（納戸）～4LDK
面積：66.32㎡～87.24㎡
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
シエリア王子公園　～普通借地権マンションについて考える～（神戸市灘区）【神戸犬】
https://www.sumu-lab.com/archives/72600/

[161: マンコミュファンさん]

最近行った方いますか？
ここって60m2代の部屋は、地代などこみでいくらくらいなのでしょうか？？

[162: 口コミ知りたいさん]

ここと西宮の借地？のマンションって、何が違うのですか？
こっちは定期？更新性で40年後に更新は必ず無料？有料？でできるのでしょうか？

ちなみにその40年後の更新時に更新せずに家を売る選択と(売れなければ安価で)、更新して住み続ける場合では何か変わってくるのですか？(不利なこととか)

営業さんに聞くとメリットしか言わなそうなので気になります。(まだ内覧してませんが)

[163: 名無しさん]

>>162 口コミ知りたいさん
恐らく西宮は企業の土地なので定期借地
こちらはお寺なので特に期限もなく普通借地

[164: マンション掲示板さん]

昨今の人口減少と空き家問題を考えるとよほどに良い立地でないと将来負の遺産をもつリスクを考慮すれば借地マンションの選択肢もこれから増えるかもしれませんね。当方もマンション購入してますが売れない貸さないリスクを持ち続けるもの負担だなと考える今日この頃です。

[165: マンション比較中さん]

普通借地を更新しない場合はおそらく借主負担で更地にして返さないとだめですよね？

[166: 口コミ知りたいさん]

>>163 名無しさん

ありがとうございます。
普通借地は、制限なく更新ということですかね。記載にある40年越えたときに更新するときはお金かかりますか？そこで更新しない場合は売却しかないと思うのですが40年経ってたら売れませんかね？となれば住まない人はどうなるのだろう、、

[167: 匿名さん]

物件概要を見ると、こちらは普通借地権で、40年が上限。更に更新を重ねることは可能で、しかも更新料は無料とのこと。
名義変更したときも手数料が無料なんだそうなので、
少なくても条件だけ見ると良心的に思います。
ただ気になることがあるとするならば、地代ですね。
変動はあるのかどうか。
所有権物件の場合と比べてお得感はあるのか、も確かめたいところです。

[168: マンコミュファンさん]

マンションの耐用年数的に70年後には解体の可能性が高いかと思いますが、解体費用の積立てなく土地の区分所有権もなく、立ち退くにも建て替えるにもお金が結構かかりそうなのが気に掛かりました。

[169: 通りがかりさん]

40年後の更新は無料なのですね！

気になるのは例えば今30だとして40年更新したとして70歳。80までに夫婦が亡くなったとしたらその後は、身内が手続きすると思いますが所有権持ってないので、土地のオーナーにその旨連絡するのでしょうか？(生存してなければ後継の方に？)その時に退去となるのでその際に解体費用など、いくらか請求されるのでしょうか？？

[170: 匿名さん]

縦長のプランが多い中、Gタイプはキューブ型でいいなと思います。
どの階にもあるのでしょうか？階によって価格帯は変わりますよね。
１期の先着分が販売中ですが、どのプランが販売中でしょうか。

[171: マンション掲示板さん]

>>169 通りがかりさん
借地更新時期と重ならない限り身内がマンション所有権を引き継ぐだけかと

その後の更新時期になれば築年数的に建て替えか土地返還の話になり、その時もまだ所有してるなら解体費用(建て替えの場合は建設費も)が必要になってくるんじゃないかと思いますがいかがでしょう

[172: 匿名さん]

マンションが４０年で解体するということはめったにないと思います。１５年単位で修繕もするので、４０年くらいだとまだまだ
マンションとしては昨日できると思います。更新がそのまま順調にいけば、問題はなさそうです。
借地権の譲渡や転借も可能のようなので誰かに貸すということもできるようです。
もし、自分がいなくなったときのことを考えると子供に譲渡することもできそうですね。受け取るか受け取らないかは子供自身が決めればいいですし。

[173: マンション掲示板さん]

稗田公園の近くにワコーレできるみたいだし検討中の人は少し様子見たほうがいいと思います。

[174: eマンションさん]

>>173 マンション掲示板さん

完成いつでしょうか！？

[175: eマンションさん]

>>173 マンション掲示板さん

調べましたので大丈夫です。

[176: 通りがかりさん]

借地とかの事は別として。
水道筋住みやすいですよ。
以前は神戸山手住宅街に住んでましたが戻りたいと思いません。←（夜は真っ暗になりこわいです）
お店や病院、接骨院が近くにあるって本当に便利です。商店街割と賑わってますし。
あと角にあるパチンコ屋さん閉店されてました。次スーパーになるとか。
また王子公園には関学キャンパスがきます。
地元民としてはこれからもっと期待してる街なんですけどね。
芦屋や御影の雰囲気を求めてる人は向いてない場所なのかな。

[177: 匿名さん]

所有権のマンションの場合、最後の最後、本当に建物が古くなって修繕も追いつかなくなったときに、
建て直しするにしても更にそこでお金がかかるけれど
定借のように最初からおしまいの仕方が決まっているのだったら、
大分長い先の話だけど、揉めることはあまりないのかなというふうには思います。

今から建てられるマンションがそういう時期を迎えるとき
もしかしたら何かしら画期的なシステムが開発されて
建て替えしたり修繕したりがしやすくなっている可能性もなくはないけど。

[178: マンション掲示板さん]

ここは更新できる借地ですから老朽化した時に皆さんどうするかですね！
所有権でしたら建て替えせず退去したい場合、土地分と引き換えに退去費用を賄えそうなもんですが。。

[179: 匿名さん]

40年後に満期が来るとして更新する方が少なければ管理組合の人数が極端に少なくなってしまう可能性がありそう。
将来的に人数が減ることで管理費が不足しマンションの環境が劣化してしまうのではないかと考えてしまいます。

[180: 匿名さん]

更新できるのはなかなか難しいところかもしれないですね。
定借だと返却必須なのでゴールは見えているけれど。。。
電車に関してはここは使いやすいので
電車民的には悪くはない立地なのですが、将来を考えると色々と検討しなければならないことは多い。

[181: 匿名さん]

借地権物件というのは悩みどころですが
物件価格としては買いやすくていいですよね。
住みやすい環境というのも魅力的。
賃貸に住むよりは絶対にいいかなと思いますが
リセールしにくいものでしょうか？

[182: 匿名さん]

王子公園周辺は駅近の築浅マンションが結構数ありますからね
希少性という意味ではリセール厳しいかもしれません

[183: 匿名さん]

借地権物件はリセールしにくいと言います。
いつか住めなくなる期間があるわけなので、気にする人は気にするようです。

逆の発想から考えると、期限が決まっているのでいいと考える人がいれば。
定年退職したら東京からIターンする予定があるならいいんじゃないでしょうか。
第二の人生を選ぶ人、親世代で割といます。田舎で就農とかも楽しそうです。

[184: 匿名さん]

本当に古くなってしまった時、建て替えるか超大規模修繕をするかって揉めなくて済むので
おしまいがわかっているという点ではいいのかなとも思う。
ただある程度年数が経ったときのリセールは厳しいのは確かにそう。
まだ賃貸だったら賃料によってはアリかな。

[185: マンション比較中さん]

更新も可能なのでおしまいにするかどうかは決まってないのでは

[186: 匿名さん]

レスを見てみると皆さん借地権がネックのようですが、これは借地権自体があまりなじみがない
からでしょうか？
将来のことを考えると先が見えない物件を購入するということに躊躇してしまう気持ちはわかります。
これは借地権の期間にもよりますね。６０年更新という場合は、購入者自身がもう生きているかわからない年齢ですし、
相続に関しても借地権なら簡単に手放せます。
子供がいない方にとってもメリットがあります。
ここの場合３０年更新ですから、まだローンが終わっていないうちに更新ということを考えると不安要素が大きそうです。

[187: 匿名さん]

借金して購入し、自分の資産にならないなら賃貸で良いのでは？
安ければ良しとしますが、なぜこんな高いの？
売る時がくれば、足元見られて安く売らざるを得ないでしょうね。
今どき借地権付って…（笑）

[188: 通りかがりの元不動産さん]

このシリーズは営利追求が目立ちますね。
借地権・専有、共用部のコストダウンなどなど。
買われる方は最低限のポイントを理解・納得しないと、後で後悔しますよ。
他物件と比較検討し、良いライフステージになれば良いですね。

[189: 匿名さん]

公式ホームページでは見つけられませんでしたが、借地権についての説明はどのようにされましたか？
モデルルーム見学で個別に説明を受け、こちらのスレッドに出ているような疑問点を質問すれば営業さんが明確に回答していただけますか？

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
モデルルーム行きましたが、借地権用の資料が準備されていました。
私はあまり詳しい方ではありませんが、質問にはちゃんと答えてくれてましたよ。

[191: 匿名さん]

モデルルームに行けば不安なことや大体の質問には答えてくれると思います。
質問はリストにしてまとめると質問しやすいですよ
もし、その場でわからないことがあれば後日資料やメールをしてもらえばいいんじゃないでしょうか。
借地権に関しての資料もあるのは安心できそうですね。
納得いく回答があるといいですね

[192: 匿名さん]

借地権のマンションの良いところを挙げるとするならば
賃貸と違って、貸主の都合で出ていかなければならない、ということがないところでしょうか。
出ていかないといけない場合は、お金を出してもらえることもあるけれど
ある程度年齢が行ってしまうと
そもそも次が見つかりにくかったりする。
あとは普通に所有権物件を購入するよりはリーズナブル。
ただどの程度、同じ条件の建物を所有権で購入する場合と比べて安くなっているか、がポイントですよね。

[193: 匿名さん]

普通借地権って更新するかしないかっていうのは、管理組合で決めていくものなんですか？
所有権者側から「今度の30年目で返して！」ということになったりはしないのでしょうか。
なんだか本当にいろいろと難しいなぁ。
法律のこともよくわかっていないといけない。
所有権物件で、建物の限界がきて建て替えるか超大規模修繕するかもめるよりは、
まだわかりやすくていいような気もするけれど。

[194: 匿名さん]

>>所有権物件で、建物の限界がきて建て替えるか超大規模修繕するかもめるよりは、
まだわかりやすくていいような気もするけれど。

これに関しては普通借地の場合であっても合意形成の難しさは所有権とさほど変わらないかと思います。定期借地であれば50年や70年後に解体して土地を返すと決まっているので上記のことが言えると思いますが。

[195: 匿名さん]

解体費用・更地にする費用なども部屋の所有者が払っていかないといけないみたいですね。
他のマンションでは物件概要にそれが書いてあったりしますが、ここはその項目が無かったのでどの位掛かるのかは気になりますね。
あと毎月の地代でしょうか。これも長く見ると負担感があります。
なんだかんだと40～50年と住んでいくと所有権付きマンションと同じ位の価格になってしまいそうです。

[196: 匿名さん]

固定資産税を支払うのと地代を支払うのは、どちらがいいのかっていうところなのかなと思います。
どちらも永遠に終わらない支払いですから、
なるべく負担感がない方がうれしいのですが。
固定資産税は建物分に関しては経年劣化で評価額が下がるでしょうが、
土地部分に関してはそうでもないですし。

[197: 匿名さん]

たぶん、地代自体は貸主が損しないようにはできていると思うので
固定資産税よりは高くなるようにはなっているのでは？
どういう風に変動していくのかというのが決まっているのかどうかで印象は変わりますよね
実際どういう風に変化をするのかは聞いてみる必要があります。

[198: 坪単価比較中さん]

>>197 匿名さん
私もそう思います。ただ常識の範囲内というか貸す側も借りる側も大きな損しない程度になるかとは思います。
あとは普通借地であることをどう捉えるかですね
一軒家なら自分の意思で更新できますが、集合住宅で全体の意見が揃うかどうかなど。

[199: 匿名さん]

月額地代は10,230円～13,440円と記載されています。これは値上がりとか値下がりすることとかはないのでしょうか？
固定資産税は、都内新築4,000万円80㎡のマンションを例にすると、新築で\116,600～築30年で\89,400という計算をしてくれているサイトを見つけました。
（オウチーノニュース　マンションの固定資産税っていくら払うの？築年数ごとに計算してみた）
それを参考にすると、もしかしたら地代のほうが高いということになるのかな？固定資産税って案外安いのかなと思えてしまいました。

[200: 評判気になるさん]

>>199 匿名さん
モデルルームに行きましたが、建物の固定資産税は払うし、地代も払うようです。固定資産税は土地ではなく建物にかかるもののようです。なのでダブル払いです。

[201: 匿名さん]

固定資産税と地代と両方払うということは、普通に所有権で購入して固定資産税だけ払った方が
月額料金としては安くなるのでしょうか。
固定資産税は平米数によって様々ですがダブルでしはらうということはあるのかな？
基本的に借地権は地代だけでいいような気がしますが、（固定資産税は持ち主が払う）
建物が所有権、土地は借地ということで分かれているのでしょうか？

[202: 通りがかりさん]

固定資産税は土地と建物のそれぞれにかかるから、それぞれの所有者が支払うのではないですか。

建物の固定資産税払わないなら、それはただの賃貸物件。

[203: 評判気になるさん]

建物は住民の所有物だから建物の固定資産税は住民負担
土地は地主の所有物だから地主負担だけど、結局地主が負担した分を地主が地代として住民から回収

じゃなかったっけ　間違ってたらごめんなさい

[204: 匿名さん]

なるほど、地代は土地の固定資産税をマンションの住人で支払うという事なんですね！
そうなると地代は毎年の固定資産税に連動していくので、固定資産税が上昇すれば地代が値上げしていくものなのでしょう。
地主さんの意志による自由設定でなくてよかったです。

[205: 匿名さん]

99戸でエレベーターが2基あるのは、うれしいような気がする。
最近、見ているとこの規模で1基だけかぁ、みたいなところもあるので。
2つあれば、とりあえず、朝も比較的スムーズに乗り込めるんじゃないかと期待しております。

お金をかけなければならないところに、かけてくれている感あり。

[206: 匿名さん]

このあたりは価格が高めのイメージでしたが
意外と買いやすい価格設定ですね。

普通借地という点が気になりますが、
定借とは違って更新すれば住んでいくことは可能。
これをどう考えるか次第なのかな。

[207: 口コミ知りたいさん]

>>206 匿名さん
60-70年後？に更新する場合はおそらく老朽化ゆえに解体して建て替えを検討しないといけませんから、更新だけでなく建て替えも込みで住民の意見がまとまるかどうか次第だと思います。

[208: 匿名さん]

普通借地というのもあることを今知りました。
定期借地権しか知らなかったので。

【借地期間】2020年4月2日より40年間(期間満了後は30年毎に更新可。更新料 不要。)

と物件概要にはありますが、定期借地権で最初から70年と決められているのと途中で更新があるのとではどちらが良いのでしょう。
更新料は不要とのことですが、なんとなく落ち着かない感じもします。
30年て長いようであっという間のようにも思えるし。

[209: 通りがかりさん]

>>208 匿名さん
売却時期が更新前なら足元見られそうだけど、更新してしまえば同じじゃないかな。
というかマンションの土地に価値をもともと求めてないので、有期の定借のほうが安くていいと思う。

[210: マンション掲示板さん]

>>209 通りがかりさん
一部屋分の土地区分なんて極小ですしね
将来的な建て替えはどこのマンションも大変でしょうね