ジオ西大路御池ザ・テラス ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西大路御池ザ・テラス についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/nishiojioike53/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京原町66番の一部（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京都市営地下鉄東西線「二条」駅 徒歩11分
ＪＲ山陰本線「二条」駅 徒歩10分
京福電鉄嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.70m2～70.78m2
売主：阪急阪神不動産株式会社、新都市企画株式会社
施工会社：株式会社メルディアDC
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

>>60 eマンションさん

そうしてみてください。今住んでる部屋は一階下と構造が違って、ベランダの半分が下の会では部屋になっているのでルーフバルコニーと表記されてます。一階上は全く同じ間取りなので、バルコニーと表記されてます。不思議だったので聞いたら、そんなお答えでした。

[62: 通りすがり]

先日通りがかったフェンスの隙間からのぞいたらこんな感じでした。
(御池通から北側をのぞむ)

[63: マンション検討中さん]

やはり一軒家は残るのか。。。以前は一軒家の奥も建設用地に見えたけど、何になるんだろ。

[64: 匿名さん]

迫力ありますね。
一軒家は、左に見えている建物ですか？
かなり壁がギリギリになりそうです。見る限り、窓はないのでまだいいでしょうか。

ルーフバルコニー、バルコニーの違い、勉強になりました！ルーフ、屋根という意味ですもんね。

[65: 通りがかりさん]

ジオ京都二条購入者です。
あくまでも私の場合は…ですが、シエリアとジオ京都二条で比較して、貸借物件は嫌なのでジオで検討。
又、ジオ京都二条の場合は低層階と高層階の価格差が大きくなく、高層階の空きがあったので購入する事にしました。

ちなみにジオ京都二条ですが、高層階はすぐに埋まり、今空いているのは低層階の様です。
エレベーターも一機しかなく取り合いになりますので、そういった意味では、階段で無理なく外出できる低層階を選ぶのもアリだとは思いますが… 低層階を買うなら高層階との価格差をもっと付けて欲しいとも思いました。
イーグルコートの存在を検討段階で把握していたらイーグルコートを選びましたが、私の場合は契約した後に認識をしたので残念でした…

ジオ西大路もジオ京都二条と似た様な傾向の値付けがされるのであれば高層階はすぐに埋まる可能性もありますので、気になっている方はマメなチェックをお勧めします。

[66: マンション検討中さん]

>>65 通りがかりさん
とてもためになります。誠にありがとうございます。
でも先着順ではなくて抽選ですよね？
ジオ二条は抽選にならなかったのですか？？

[67: 通りがかりさん]

>>66 マンション検討中さん
私はポストにジオ京都二条のチラシが入っていたので見に行ったらたまたま高層階の部屋が空いていたので即決したのですが、行った時にはほぼ埋まってました。
私より先に決めた方は抽選だったのかもしれませんが、その辺りの事は知りません。
申し訳ありません。。。

[68: マンション検討中さん]

ありがとうございます。

[69: マンション検討中さん]

>>67 通りがかりさん
期分け販売でしたよね。第一期の抽選後にまだ契約ができた部屋ということでしょうか？
ジオの二条は予算があれば、イーグルより良いと思うのですが、イーグルのほうがよかったと思う点はどこでしょうか？フロントですよね。よろしければ教えてください。よろしくお願いいたします。

[70: 通りがかりさん]

>>69 マンション検討中さん
第何期の販売だったかは忘れてしまいましたが、私が購入したのは少なくとも第一期ではないはずです。(初めて広告がポスティングされた時点で、ほとんどの上層階の部屋が埋まっていましたので。)
広告を見てから少ししてマンションサロンにお邪魔し、空いている部屋を聞いて予算内で買える事が分かったので即決しました。
なので、私は抽選はしていませんが、広告が入る前の初期の方は抽選をしていたのかもしれませんが知らないのです。申し訳ありません。。。
私の場合は購入を急ぐ理由はありませんでしたが、数年内に二条駅、三条商店街に近いマンションに引っ越したいと思っていたので新築、中古問わず軽くチェックし始めていた時期でした。ただ、希望エリアの中古物件は安くなかったので購入に前向きになれずにいたのですが、ジオ京都二条の広告記載の販売価格を見たら予想外に中古物件との価格差が無かったので購入する事にしました。
イーグルフロントの方がが良いと感じたのは、単純に同スペックの部屋の価格がジオ京都二条よりも安いからです。
両マンション共に私の希望エリアにありますし、正直ジオは少し高いと思っていますので。。。
そう言えば…
話は少しそれますが、私の場合は勤務先の福利厚生で数%値引きしてもらえましたので、皆様も購入されるのであればご自身の会社の福利厚生で値引きしてもらえるか調べてみてもいいかもしれません。
又、私は契約後に気が付いたので手遅れでしたが、阪急阪神ホールディングス？にお勤めの方の紹介で購入する場合はもっと大きな値引きがあったようです。
もし親しい友人や、その家族の方が阪急阪神にお勤めだと知っていらっしゃったら、先に相談してみても良いかもしれません。

[71: マンション検討中さん]

>>70 通りがかりさん
とても参考になります。ありがとうございます。
そうなんですよね、西大路御池のジオもそうなんですけど、中古との価格差があまりないんですよね。
でも二条も西大路御池も新築ラッシュなので、中古の値段は下がっていくと私は予想してます。でも二条の駅前のファミールでしたか、あれは中々下がらないでしょうね。資産価値としては最高の立地ですよね。
値引きは確かに、中古の購入を考えていた時にそういう福利厚生があったような。確認してみます。数パーセントでも、それなりの額ですもんね。ありがとうございます。

[72: 匿名さん]

ここは便利な立地なので
かなり角住戸など競争率は高くなりそうですね。
ジオなので価格が高かったとしてもアクセスの良さ、周辺の便利さを考えると
希望者は多いだろうなと予測できます。
資料を取り寄せるなど、販売時期の情報を早く得られる準備は必要かも。

[73: 通りがかりさん]

>>72 匿名さん
ジオは二条も便利やけど高過ぎたか余ってるしなぁ。価格次第やな。

[74: マンション検討中さん]

立地は良いが、間取りが残念。もう少し上手く設計して欲しかったです。

[75: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん
ジオはアウトポール設計しないし、デザインはどうですか？
立地もそこそこ謂くありでは？

[76: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん
道路向こうはもともとはいわくありですけど、高齢化進んでほとんど実態はないですね。あと、その地区は市による再開発の予定で、環境は良くなるみたいですね。まぁジオからはそれなりに離れているので、あまり関係ないかもですが。

[77: eマンションさん]

私的には、予想よりプレロジェは良い感じに思えたので、ジオとの比較対象にしている方は、早めにアプローチして比較検討しても良いかと思います。

[78: eマンションさん]

周辺で新築はパデシオン以来ですかね。ジオ、プレロジェ、イーグルウエストと選択肢があるのは凄く嬉しい。新築なかなか建たないから、数年前から近くの中古を検討したてけど、15年落ちで5000くらいですもんね。リフォームしないとキレイじゃないし、そもそも販売当時のグレードもそんなに高くないから、設備も今一つですし。中古買わないで本当によかったです。プラス1000で新築買えるんですから。しかも複数の選択肢から選べる。
私もですけと、新築ねらってるかたは買い時だと思います！価格は高値なので、１０年後はもしかしたら、1000以上安くなってるかもですが、分からないですもんね。

[79: マンション検討中さん]

南東の１番いい部屋は最上階でも東側は隣のビルの壁だもんな。おしい。窓開けたら隣のビルの壁って割りとあるんかな。

[80: eマンションさん]

プレロジェと値段変わらんみたいやけど、何か勝ってる要素あるかな？間取りとか内廊下仕様とかプレロジェに惹かれるんやが。
イーグルウエストよりかは設備建物良いみたいやけど、価格が一回り高いし。

[81: eマンションさん]

>>80 eマンションさん
平均坪単価は3つの中でジオが１番安いんじゃないかな。
プレサンスとはほとんど同じくらいかもしれないけど。
あと標準仕様はウエストのほうがいいんじゃない？そう販売員は言ってたような。自分で検証してないから確かではないけど。
ベランダ南向きの部屋があるのは、ジオだけ。駅の入り口にも１番近いんじゃないかな。プレサンスもあまり変わらないけど。
私がここのジオの１番良いと思う点は、周辺最安値もしくは同じくらいの価格でジオブランドが手に入るところ。普通はジオは他より割高なところが多いから。何だかんだ言って、購入後とかのジオブランドの安心感は長く住もうとするとかなり大事だと思います。
総合的に見るとジオとプレサンスはいい勝負だと思うんだけどな。ウエストは可もなく不可もなくで、二条に近い分だけ坪単価が高いイメージです。

[82: 匿名さん]

よく通る道なんじゃないかなと思いつつ、VALUEを見ていました。
イラストで交差点の画像が描かれています。フレスコ、見覚えあります。

いい部屋があったらいいなと思いましたが、4人家族にはちょっと狭そう？
3LDKで一番広いのが70.78㎡。京都マンションは割高なので、払える金額と考えるとちょっと狭くてもとも思いますが・・・
Mrタイプ、ルーフバルコニーが広くていいですね！休日はバルコニーで朝食取るのもよさそう。

[83: eマンションさん]

>>82 匿名さん
MRタイプは2階だけですので、朝食をとっていると周りからジロジロ見られてしまうかもです。
京都のマンションは狭いので、しょうがないのですが、70で４人家族は本来は少し狭いですよね。
近くにできるプレサンスロジェは80の4LDKがありますが、それなりのお値段のようです。

[84: マンション検討中さん]

>>82 匿名さん

>>82 匿名さん
MRタイプに準ずる部屋は、リビングのデコボコ具合と、梁が部屋の真ん中を貫いている点を享受できれば悪くない物件かと私は思います。

[85: eマンションさん]

ジオもイーグルウエストもプレロジェも苦戦するでしょうね。市場価格が高騰してるのはどうしようもないとして。本来の資産価値と現実の平均所得と乖離してますもの。

[86: 通りがかりさん]

>>85 eマンションさん
だからもう8割売れたら利益確保できるような設定にしてるんかもな。高階層や角部屋、広告割安部屋から売れて中途半端な部屋をダラダラ売るみたいな。なんだかなぁ。

[87: eマンションさん]

どの物件も二条のジオみたいな売れ行きになりそうですね。それぞれの立地と価格設定から、フロントみたいに気づいたら完売はないでしょうね。

[88: 通りがかりさん]

>>87 eマンションさん
そうですぬ。
フロントはその名の通り、駅からほぼ見えてますから資産性も良く間取りや細かい仕様もウエストより若干良くてジオと比較優位ができたんでしょうね。シエリアの売れ方を見ても4800万くらいから5500で65平米とかなら二条で需要はまだまだあるんとは思います。6000万以上になると世帯1000万あってもギリギリで、支払いもローン管理修繕費合わせて月20万くらいになるので慎重にはなりますよね。二条に割安物件できるまで様子見は多いと思いますよ。

[89: マンション検討中さん]

私はジオもプレロジェも価格をフィックスする時には、強気には来ない気がします。ウエストは早くも追加のキャンペーンしてるみたいですしね。どこのMRもそれほど賑わっている感じもしなければ、あまり強気な姿勢もないですしね。周辺の新築ラッシュで、ある程度の需要はさばけちゃった後でしょうし。

[90: eマンションさん]

近くで比較対象になりそうな、プレロジェの価格と間取りがホームページで見られるようになってますね。

[91: マンション検討中さん]

ジオも最近は竣工しても売れ残りが増えてきましたね。売れ残りなのに値上がり率１位なんて言われても信じる人いるの。

[92: マンション検討中さん]

ジオに限らず、この周辺は供給過多になりかけているのと、価格が本来の資産価値、実際の所得と解離してしまっているから、どうしても売れ残ってしまいますね。

[93: 通りがかりさん]

>>92 マンション検討中さん

築浅でSUUMOの築10年内で2から3LDKとかが新築時より10％アップくらいでよく売りに出てるけど、結局値下げされてるのを見かけてるので、高騰高騰と叫ばれてるけど実際の取引価格とは差があるよね。中古は予算と希望をブレずに粘り強く探せる人むけ。

[94: 匿名さん]

比較的小規模なマンションが継続してリリースされるので決めにくいですね。
マンションごとの戸数をみると定借などの特殊要因を除けば小規模なものが
好評な様に見えます。
小規模なものは初期需要で売れてしまうので好評に見えるのかもしれません。
需要がそんなに強くないのは確かですね。

プレサンス ロジェ 西大路御池 47戸
ジオ西大路御池ザ・テラス 53戸
シーンズ京都二条 23戸
イーグルコート二条駅ウエスト 40戸
(イーグルコート二条駅フロント 29戸)

(ジオ京都二条 88戸)
(シエリア京都二条 76戸 定借)
エスリード京都梅小路公園 93

[95: マンション検討中さん]

>>94 匿名さん
エスリードは他と比べると割安でいいですよね。そこだけ中京区ではありませんが。

[96: 通りがかりさん]

>>94 匿名さん

フロントてかなり小規模だったんですね。
シーンズも似た立地で間取りは個人的には凄く良く感じるので気になる人は急いだほうが良いかも。プレロジェも内廊下とか80平米プランは珍しくて良いですね。
ここの掲示板では定借リスクが沢山上がっていたシエリアはあっという間に完売、2期は抽選だったので20年内に売るなら資産価値も安泰ですかね。東京では人気なら定借でも値上がりしてるくらいなので。
エスリードはいわずもがな公園横プレミアムで竣工前完売は固い。
他はゆっくり売れるかんじかな。
とはいえ二条近辺は結局竣工後1年内には完売するとは思うけど。西院あたりは高値で売り出して余っちゃってるのでやっぱり違うんだね。

[97: 匿名さん]

みんな100戸以下ですが、30戸以下とかになると
補修費用などが高くなりそうなのと手間が増えそうで少し不安ですね。
もっと中心部だと購入者に余裕があって維持費を気にすることもないんでしょうが…

[98: マンション検討中さん]

>>97 匿名さん
修繕積立金はだいたい5年で上がるので、特に小規模のマンションは今後の修繕積立計画も確認したほうがいいですね。
ちなみにここのジオは管理費が高めと聞いていますので、その点も注意の必要がありますね。

[99: 通りがかりさん]

>>98 マンション検討中さん

ジオ二条は管理費月額1.1から1.6万とありますね。
管理費、うちのマンションは70戸程度の規模でディスポーザー、24時間ゴミ捨て、管理人日勤、24時間セキュリティ監視付きで月に1.5万なのでジオも相場くらいで高くは無い？大規模は1万切るところもありますが、ここも割高かどうかはサービス次第ですね。

[100: マンション検討中さん]

>>99 通りがかりさん
二条のジオよりさらに高いと聞いておりますよ。

[101: 通りがかりさん]

>>100 マンション検討中さん

納得いく便利な管理サービスがあれば高くても良いと思うんですが、何かあるんですかねぇ。

[102: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん
仮に同等のサービスとした場合に、戸数が少ないのですから当然なのでは？

[103: 通りがかりさん]

>>102 匿名さん

まぁそうなんだけど仮に高くて管理費月2.5万とすると、管理費月1.5万のマンションと比較してた場合、物件価格で300万くらい高い物件と月の総支払い額変わらんから選定段階で不利よな。ウエストは1.1から1.7、プレロジェ0.9から1.5、何かこの3マンションではプレロジェが良さげだけど、シーンズ二条は円町が1から1.4だしウエストぐらいかな。

[104: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
理屈としてはそうなのですが、実際に購入する立場として考えた場合に、仮に修繕費を入れて月に3万弱のランニングコストがかかるとして、高級住宅街でもない西大路御池のファミリー向けマンションに払う価値を見いだせるかという話しかと思います。しかも、駐車場もないに等しいので、外に借りて計月々5万円はワンルームをもう一軒賃貸するくらいのランニングコストですね。
あまり関係ない立場でしたら私も理屈的にそう思うでしょうが、本気で購入検討してる立場からは、簡単には当然と割り切れません。サービス内容も他より優れた点も特になさそうですし。

[105: マンション検討中さん]

しかも近くのウエストと比較した場合、戸数は倍近いのに割高ですからね。サービス内容も私が知る限り差はなさそうですし。

[106: マンション検討中さん]

>>103 通りがかりさん
プレサンスは条件のいい部屋は、ジオ、ウエストよりいいかなと思いますが、多くの部屋は3方向を隣接する建物に囲まれてしまいますよね。ジオ、ウエスト、プレサンスは価格も含めて横一線で、あとは個人の好みですかね。

[107: eマンションさん]

勝手な予想ですが、ここのジオも西側の、いま駐車場になっている細長い用地もそのうち賃貸のマンションが建ちそうですよね。ずっと駐車場にしておくとも思えないですし。あの形状だと一軒家も分譲しづらいですよね。そうなると西側の部屋はお見合いになるかなと。まぁあんまり悪い方向に予想してても仕様がないのですけど。

[108: 購入経験者さん]

>>107 eマンションさん

京都市のことでありません。
どこかの政令指定都市では、どの順番でマンションを立てるかというのは建築指導課が調整してました。とあるマンションが完売した後で、その南に次のマンションを許可するなんて普通でやってました。
同じことになってほしくないと願います。
ま、ここの場合、北側なので関係ないですね。

[109: 口コミ知りたいさん]

このマンション位置からすぐ近くの賃貸マンションに住んでたことありましたが、
ここら辺って身体障害者の方の施設とかあったのかな。
地下鉄の降り口までの間に変な距離で近寄ってくる男性とかいたり、
友人女性が遊びに来てくれた時も変な人についてこられたとかいう事があって
地味に気になってました。京都市役所前に住んだ時より、そういうこと多かった。
一番近いスーパーがフレスコなのが微妙でした。
二条駅まで歩ける距離なのは住みやすかったです。

[110: 匿名さん]

好き嫌いはあるでしょうが、サンデイも近いですね。
とりあえず安いが営業時間が短いので、フレスコと使い分ければ便利かなと思っています。