シエリア靱本町ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シエリア靱本町についての情報を希望しています。
駅近で近くに公園や教育機関があるのでいいなと思っています。
大通りから入った道なので道路の音もそんなに気にならなそうですね！
公式URL：https://www.cielia.com/m/utsubo94/

所在地：大阪府大阪市西区靱本町1丁目73番、79-1番（地番）
交通：Osaka Metro四ツ橋・中央線・御堂筋線「本町」駅徒歩3分、
Osaka Metro中央線・千日前線「阿波座」駅徒歩9分、
Osaka Metro四ツ橋線「肥後橋」駅徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.40平米～83.68平米
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[49: マンション検討中さん]

管理費が高過ぎですね。
小規模な内廊下マンションでもここまで高いところは見たことがないです。

[50: 匿名さん]

駐車場の台数は駅前立地で土地が狭い事もあるんでしょうね。
敷地内駐車場が借りられない場合は事業主が斡旋して下さいますか？
それとも自分で探す必要があるんでしょうか？

[51: 匿名さん]

敷地内で駐車場が見つからない場合は、自分で基本的には探すのではないでしょうか。
一応、営業さんに情報がないかは聞いてみたほうが良いとは思いますが
地元の不動産屋めぐって、駐車場を探すとか
現地に行った時に月極の駐車場に目星をつけておいて
管理している不動産屋に連絡してみるとか、そういう感じで見つけていく形になるのがスタンダードかな。

[52: 匿名さん]

総戸数がこれだけあって、駐車場が８台しかないってって感じですね。
駅に近くてもマイカーを持ちたい人は多いでしょうし。
先着順で決まるのか、抽選で決まるのかどちらなのでしょう。
案外、マンション外で探したほうが月額が安いかもしれませんよね。

[53: 坪単価比較中さん]

こちら地主が天理教ということで建物の一部もマンションの一部に入り込む形でたてられるようですが影響ないんですかね？朝晩お祈りの時間があるようです。

[54: 匿名さん]

>>53 坪単価比較中さん

人によってはお祈りがうるさいという人はいますが、実害はそれくらいですね。
いつも周辺を掃除してくれるので、そういう面では助かります。

かなり昔の話ですが、知人に信徒がいてイベントに行かせてもらったことはありますが、勧誘は全くされませんでした。

[55: マンション検討中さん]

相応のサービスが受けられると思えば管理費が高いのは目をつぶるとしても、
月額地代や解体準備金、インターネット使用料もかかるので、ランニングコストが大分かかりますね。
物件自体の価格の安さにまずつられそうではありますが。

[56: マンション掲示板さん]

>>55 マンション検討中さん

たぶん、ランニングコストはどうしても下げられなかったのかな？地代は地権者との交渉だろうし、解体準備金や管理費は物価人件費の上昇を加味せざる得なかったのか。
確かに今までの物件と比較したら、割高だけど立地の良さや公園ビューのプレミアム考えたら割と早めに完売する予想かな。定借なりに物件価格は高くは無いし。

[57: 評判気になるさん]

場所を見てきたのですがびっくりするぐらい狭い土地に感じました。特に北側は後ろのマンション？と接近。東側はビルのパーキング？うるさくないのでしょうか？

[58: 匿名さん]

場所より、1LDKが34.71㎡なことに狭さを感じました。

1LDKは夫婦2人で住めたりする間取りも他マンションで見てきたんですが、40㎡以上あってほしいです。
Bタイプだと洋室3.7畳。2人が寝るには狭い気が・・・ラブラブカップルならいいのかもしれないですが、それでもちょっと・・・
独身者でもいずれ結婚するかもしれないことを考えて、もうちょっと広めの間取りだといいのにと思いました。

[59: マンション検討中さん]

管理費が高すぎる。。㎡単価で一般より100円程度高いのでは？

靭公園のパークビューが北向きというのも絶妙ですね。
パークビュー・北向きかビルビュー・南向きか。。
リセールとか考えると南向きでしょうが、パークビューの方が住みやすそうかな。

どちらにしてもアウラよりは、環境良さそうですね。

[60: 口コミ知りたいさん]

>>58 匿名さん
子供が出来ると無理な広さですよね。

[61: 評判気になるさん]

>>59 マンション検討中さん
賃貸運用なら大丈夫かと思いますが、リセール考えるなら定借は外したほうが良いかもしれません。知り合いが築5年の定借を売りに出していますが、案内がなかなか入らなくて、担当曰く定借がネックになっているとのことでした。

[62: 匿名さん]

定借はリセール前提、やはり難しいですか^^;
自分が例えばライフステージが変わって暮らさなくなった場合は
賃貸に出すのが無難なのかもしれません。

定借はオシマイがきちんとある点がある意味安心。
でも壊すことが前提ですから
販売価格は所有権タイプと比べてうんとお得であってほしいなぁ。

[63: 匿名さん]

パークビュー・北向きかビルビュー・南向き
微妙な選択肢だなと思いました。
日中部屋にいることが少ないなら北向きでもいいのかなとは思うけれど。
ビルビューの南向きの陽当たり次第というのもあるかな。
北側は隣接しているビルがあるのでは？
となると最上階あたりでないと公園見えないのでは？
ただ価格面では北側の方が安くはなるのではという気はします。
管理費の用途は何なのでしょう？
駐車場も機械式8台のみの小規模ですし。

[64: 検討板ユーザーさん]

定借で、ランニングコストが高いのは仕方ないですが、当初から@800円超えてるようだと10年後@1000円は確実です。
60㎡で月6万超えてくると、いくら購入額が安くとも月々の支払いは安くなってないですね

[65: マンション検討中さん]

管理費高いのが気になってますが、利上げがニュースになってる中、リスク管理として物件価格安いことは魅力になるんでしょうか？

[66: マンション検討中さん]

モデルルーム見に行きました。
当初の管理費等が高いのも気になりましたが、
狭い間取りでも取り壊しが近くなる頃はランニングコストが5、6万かかる試算になっていました。
解体準備金が月3万円オーバー…。
物件価格が安くて、終わりが見えているのが良いかなと思いましたが、さすがにと思い止めておきました。

[67: 購入経験者さん]

売れ行きどうなんでしょうか？定借ってやっぱやめといた方がいいかな？

[68: マンコミュファンさん]

>>67 購入経験者さん
目的によるかと。
転売したいだけなら所有権が無難かと。

[69: 匿名さん]

価格の幅が2,608万円～7,478万円とかなりありますね。
借地権物件なのですが、7000万円台はちょっと高過ぎかなというイメージ。
資産運用しようとすると、それなりの賃貸料にしないと・・。
分譲なら人気出たんじゃないですかね。

[70: 買い替え検討中さん]

ここの設計事務所、過去に大阪市より粗雑な職務執行で指名停止処分された
事務所と違いますか。あまりタワーマンションの経験もないし、聞いたこともない建築会社といい大丈夫かな。

[71: 匿名さん]

こちらのマンション、あまり話題にならないですね。定借物件だからでしょうか?

[72: 匿名さん]

>>71 匿名さん
徳岡設計　鍛治田工務店とも2ちゃんねるでスレが立っています。どちらも酷い内容です。人生を賭けた買い物なのでよく調べて買われては？

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん

どんな内容ですか？

[78: 口コミ知りたいさん]

定借の場合、残存が半分を切ると売れませんよ。70年といっても資産価値はどれくらいあるのでしょうか？　70年経ったら壊して返さないといけませんが、はたして積立金で収まるか？　下手したら物価情勢によっては大金を支払って退去する必要があります。そんなマンション売れますかね。

[79: 通りがかりさん]

所有権でも築50年じゃ売れませんよ
誰が買いますか？
建物寿命を考えれば70年で充分だよ

[80: 評判気になるさん]

>>79 通りがかりさん

本物件の横にある靭パークサイドコーポはいつもすぐ売れます。築40年以上ですが。

[81: 匿名さん]

>>79 通りがかりさん
言ってる事は理解できるが所有権と比べたら同じ築年数なら定借の方が売れないしかなり値下げも必要。
地代や解体費等、所有権よりかなり諸経費が毎月高いのがネックになる。
し

[82: 匿名さん]

定借物件って、便利な立地で普通の物件よりも安くて購入できるのが利点だと考えてましたが

みなさんのカキコミを拝見して、解体費用だとかまで考えてなかったなととても勉強になりました。

財産を残さなくてもよいなら、別にいいかなとかではなくしっかり考えるべきなんだなと感じました。

[83: 匿名さん]

いずれにせよ、70年経てば解体か建替を選択する可能性が高く、所有権の場合でも各戸で費用支払いが生じるので、トータルとしてはあまり変わらないのでは？と思うのですが、そうでもないんでしょうか？
定借の場合は、最終ゴールが決まってるから余計な揉めごとがないのはメリットと感じます。

[84: 名無しさん]

>>83 匿名さん

所有権の場合建替でも土地が残るから財産にはなります。借地権の場合土地を返せば終わりではなく、更地にして返す義務があります。積立金の範囲に収まるのであれば問題ありませんが、インフレ等で解体費が足らない場合は多額の借財を背負う事になります。現状を考えれば多いにありえる話です。借地権の期間が終わってさいならではありません。借地権の場合建物だけが財産ですから、この設計士、このゼネコンでどれくらいの価値があるでしょうか。

[85: マンション掲示板さん]

>>84 名無しさん
インフレ等による解体費用の上昇は所有権も同じですよね？ということは、土地の売却費用分だけが変わってくると思うのですが、マンションの区分所有した土地ってどのくらいで売れるんでしょう？相場を全く知らないので恐縮ですが、解体費くらいは余裕で支払えるくらいはあるんですかね？

[86: 匿名さん]

85ですが、自分で調べてみたところ、土地売却価格>解体費となりそうな感じですね。
雑な計算ですが、靱本町の想定地価単価と敷地面積、総戸数で計算すると一戸あたり1000万程度。対し、解体費は一戸300万程度でしょうか。

[87: 名無しさん]

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

[88: eマンションさん]

>>86 さん

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

[89: 匿名さん]

>>88 eマンションさん
なるほどです。しかし70年も経つと、修繕費もかなりの費用になることが想定されるし、修繕し続けるくらいなら建替しましょうかとなりそうな気もしますが。この辺は実例ないのでわからないですよね？
解体費も一戸あたりの金額は建物価格の10%くらいなので、多額の負債というのも個人的にはあまりピンときません。毎月積立しますし。解体費はかかりますけど、建物価格は抑えられてますからね。

[90: 名無しさん]

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

[91: マンション検討中さん]

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

[92: 名無しさん]

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

[93: eマンションさん]

>>92 名無しさん

たしかに、解体間際の修繕は揉めそうですね。
ただ、所有権も借地権も修繕費がかかるのは同意ですが、70年経過後も使うことを考えると、さらに修繕費が嵩みそうだなと思った次第です。
また、値上げの傾向は修繕費も同じと思いますので、その観点では差はないと考えます。
揉めるうんぬんは、解体にするか、建替にするか、使い続けるか、3択で揉める所有権の方が選択肢が多くより揉めそうな気がしますが、どうなんでしょうね？このあたり、実態をご存知の方にご教示いただきたいものです。。。

[94: eマンションさん]

ちなみに地代は消費者物価指数に連動し、3年に1回改定されることが多いようですね。
消費者物価指数を2019→2022で比較すると+2.5%程度、2019年時点で地代が毎月6000円とすると、2022年での改定額は6150円となるでしょうか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 eマンションさん　所有権に比べて借地権の方が値段を安くするために建築費をケチる傾向にあると思います。タワーマンションは竹田設計等タワーマンションを多く手がけている建築士と大手ゼネコンの組み合わせが多いですが、借地権の場合はここみたいに以前大阪市より粗雑な職務執行で指名停止をくった設計事務所と中小のゼネコンの組み合わせみたいにどう見ても建築費を抑えているなあと思われる組み合わせがあります。実際にタワーマンションの場合建築費の割合が地代に比べて大きいですし、土地の取得費も借地権だからといってタダではありません。かなりの金額が必要です。土地の取得のし易さはありますが。

[96: 評判気になるさん]

>>95 マンション検討中さん
その点は同意します。私も聞き馴染みのない設計会社、ゼネコンは気になりました。そこは価格なりと思います。価格も安くて品質も良くてというのは無理がありますからね。価格は安く、品質はそこそこ、住む分には問題なければそれでもいいかと思います。あとは関電不動産開発が最低ラインは保ってくれるのではないかという希望的観測をしています。。

[97: マンション掲示板さん]

>>96 評判気になるさん
まあいずれにしろ、この設計会社が以前粗雑な仕事をして大阪市から指名停止になっているなら、購入者には関電不動産は重要事項で説明する義務があると思います。調べたらここは他にも建築家協会からダンピング等で懲戒処分されています。

[98: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
義務、とまでは思いませんが、補足説明があると親切ですよね汗
指名停止の件、調べても詳しい事情がわからないのですが、粗雑な仕事の内容ってご存知ですか？もしご存知でしたら教えていただきたいです。。
個人的には2013年ごろの話みたいですし、現在までにマンション含む色々な建物の設計実績もあるようなので、そこまで問題視してません。ダンピングも過去の話ですかね？懲戒処分を受けて改善されてるなら、まあ、会社の体質はよろしくないのね、とは思いますが。。