エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

[匿名さん]

エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社

名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定

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[617: マンション検討中さん]

第4期分譲は9戸ですね、ここからが売れ残るかどうか、、、

ここらへんの地域の、今後の標準価格の参考になると思う人が多いのも、投稿多い要因かもですね。開発による期待値をどれくらい見るか

[618: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん
スロップシンクいらない
贅沢品！

[619: eマンションさん]

>>609 匿名さん
そりゃ、契約した人は悪いこと言わないですよ。売れ残りが出て、その程度の価値のマンションだと認識されてしまうと自身の資産価値にも影響しますから。ただ、竣工前の完売は厳しいでしょうね。売りのひとつである梅小路ビューがない部屋は、他物件と比べての優位性が低いですからね。どこかで値下げする可能性は高いでしょうね。でも不人気部屋の売れ残りは、現在のマンション供給過多と高騰下では、他の物件も同じ悩みを抱えています。ここのスレでもたまに出てくるジオ二条でさえ、竣工後しばらく経ちますが、まだ売れ残っていますから。

[620: 匿名さん]

二条駅周辺、西大路通り、堀川通り、四条大宮界隈、五条などは競合物件があるけれど、梅小路は今のところ唯一だから、その独自性がどれだけ訴求効果をもつか。そのへんが竣工前に売り切れるかどうかの鍵になるような気がします。

[621: 匿名さん]

「完成在庫０」を標榜するエスリードのマンションなので大丈夫ですよ。

[622: 匿名さん]

購入者ですが、完成在庫ゼロにはカラクリがあるような気がしています。契約の際に、万が一売れ残りがあった場合、全てエスリード賃貸が買い取るので、管理費・修繕費の心配はないと教えて頂きました。正直この駅近なら売れ残ることはないと思うけど、売れ残っても安心して下さいといった感じでした。だから値下げやジオ二条のような状態になることがない販売体制なのかなと思いました。

[623: 匿名さん]

管理費・修繕費に関して、エスリード本社が保有するのと関係会社が保有するので違うのでしょうか。
何を心配するなと言っているのでしょうかね。
値下げしないから、資産的に安心しろということでしょうか。
賃貸の住人が多いと管理組合が大変そうです。

[624: eマンションさん]

残っている条件が悪い部屋は、この物件の特徴的にそう簡単には売れないでしょうね。売れ残りを賃貸にするのもあまり良い状態ではありません。
竣工前に完売すれば資産価値も安心だと思います。

[625: 匿名さん]

今って結局どこが売れ残っているのだろう。
4階以上はどの方角も売れたのかな。南の低層階と北側全階難しそう…

[626: 通りがかりさん]

>>615 匿名さん
近所に住んでますが、私のおすすめは
ナトゥーラのジェラート
宮武のランチ
拳ラーメン
ポテ湯
です！良い店多いですよ、
是非訪れてみてください。

[627: 近隣住民]

>>626 通りがかりさん

拳ラーメンは意外と小さい子連れでも入れます。ちなみに貝の出汁がきいたラーメンです。

[628: eマンションさん]

>>625 匿名さん
南の高層階は安泰でしょうが、今売れ残ってる部屋はリセール時も苦労するかもですね。

[629: 通りがかりさん]

ラーメンゆう
もオススメです♪

[630: 名無しさん]

>>628 eマンションさん
低階層を値引き後に購入すると、10年後に売る時にプラスになるかも？

[631: マンション検討中さん]

価格以前に、そもそも売るのに苦労するでしょうね。

[632: 評判気になるさん]

デザインのページから数えると
南側1~7階→45邸
（南側4~7階→28邸）
（南側2、3階→14邸）
（南側1階→3邸）
東側2~7階→18邸
西側2~7階→18邸
北側2~7階→12邸
となるように思います。
3期まで65邸販売済みとのことですが南側高層階に当たる（？）南側4~7階が完売していたとしても、65邸の半分に届きません。南側高層階が人気でそれ以外は難しいのではという投稿が多いですが、南側4~7階を除いた部屋のなかでの人気不人気の傾向も気になります。

[633: 匿名さん]

【メイツ京都西大路　第1期登録申込販売概要】
販売価格（税込）：3,948万円～8,098万円
最多販売価格帯：3,900万円台（3戸）
間取り：1LDK+F（F=納戸）～4LDK
専有面積：60.66m2～88.15m2
坪単価：215万円～303万円

ついに価格でました。ここより単価高いみたいですよ。。

[634: マンコミュファンさん]

>>633 匿名さん
88㎡とはいえ、8000ですか。広さをとらなければ、もっと中心部も変えますね。

[635: 匿名さん]

>>627 近隣住民さん
拳ラーメンさんの子連れは過去に一悶着あった(拳ラーメンさんのTwitterで見れます)ので大歓迎という感じではないです。一部の子連れ親の態度の問題です。

[636: 近隣住民]

>>635 匿名さん
そうなんですか！それは知らなかった

[637: eマンションさん]

ラーメンの話題が平和でいい

[638: 匿名さん]

残り20戸位らしい。

[639: マンション検討中さん]

メイツ効果もあるでしょうね。
気になるのは、
プレミスト西院
メイツ唐橋
メイツ西大路
など、近辺の売れ残りマンションが1～3年後あたりに一気に値下げをした場合に、このマンションのリセール価格にも影響があるのではないか、と。

[640: 匿名さん]

>>639 マンション検討中さん

プレミスト西院は少し影響あるかもだけど、唐橋と西大路は南区だし、今の価格が謎に高すぎるから値下げしてもやっと妥当な価格になって影響なさそう。

[641: 匿名さん]

>>632 さん

デザインから推測って、、。
人気不人気部屋の傾向が気になるって？

本当にこの物件が気になるなら、もう4期なのに、なぜギャラリーに足を運ばないのか不思議。

ギャラリーに行けば1番最新、正確な情報が得られますよ。

それとも買う気はないけど、興味だけあるのかしら？

もう随分前ですが、これが頂いた資料です。
今はさらに売れてると思います。

出していいのか分からないので、ぼかしますが、黄色が契約済みです。

[642: 買いました]

>>641 匿名さん

ありがとうございます。まさにジャスティス！
買われましたか？
あなたみたいな誠実な方が同じマンションであるのを切に望んでいますo(^▽^)o
ありがとうございます?

[643: 匿名さん]

>>641 匿名さん

この土日に初めてギャラリーに行って来ました。
残り20邸切りましたね。
南の低層階はまだ少し空きがありましたよ。

[644: 検討板ユーザーさん]

>>640 匿名さん
プレミスト西院さんは、40くらい在庫がありますからね、すでに竣工から1年以上経つし、さすがの大和ハウスもドドドーンと値下げするのではという話を聞いています。そりゃ売れないんだからドーンと値下げするしかないですよね。周辺が値崩れしたら、こちらのマンションにも影響はあるでしょうね。

[645: 匿名さん]

>>644 検討板ユーザーさん

プレミスト西院の方がもともとエスリードより随分高くなかったですか？あちらのギャラリーには行ってないので、違ってたらすみません。
西院と梅小路って競合になるのかな？

[646: 検討板ユーザーさん]

>>645 匿名さん
若干高いかなって感じで、ほぼ同じくらいですよ。
最近ちょっとだけディスカウントが入った部屋がありましたが、それでもまだ売れないのでまた更に値下げするでしょうね。

[647: 検討板ユーザーさん]

ちなみに西院と競合になるという話ではなく、周辺マンションね値下げが今後は多少影響するだろうって話です。

[648: 匿名さん]

土地、資材、人件費の高騰がマンション価格に反映しているわけで、高いマンションでもデベの利潤はその１割以下。値下げは難しいし、ロシアのウクライナ侵略を受けて材木その他の資材はもっと高騰するから、きっと２，３年後「2022年のマンションはお買い得だった」と言うようになるんじゃないかな。

[649: 検討板ユーザーさん]

>>648 匿名さん
大筋ではそうだろうけど、みんな給料増えないし人気マンションは一部の金持ちが買うものになっていって、金持ちに需要がない郊外や不人気立地は余って二極化するのかな、とも思う。あとただでさえ狭い間取りが多いのに更に50平米代3LDKとか増えそうね。

[650: 匿名さん]

>>649 検討板ユーザーさん

エスリードが不人気立地にならないことを祈ってます…

[651: 検討板ユーザーさん]

>>650 匿名さん

梅小路公園ほぼ横立地ってプレミアムだし、需要は常にあると思うからきっと大丈夫ですよー

[652: 検討板ユーザーさん]

ゆうてる間に、西院は少しだけ値下げ始まりましたね。

[653: 検討板ユーザーさん]

>>652 検討板ユーザーさん

[654: 検討板ユーザーさん]

>>653 検討板ユーザーさん

クレヴィア西院とかプレミスト京都西院ですか？

[655: 検討板ユーザーさん]

>>654 検討板ユーザーさん
プレミストです。HPを見ると2LDKが3590万～になっています。ここは確か3890万の部屋だったはず。300万プライスダウンになったんだと思いました。まだまだ残っているので、各部屋だんだんと値下げされていくのかな

[656: 検討板ユーザーさん]

>>655 検討板ユーザーさん

10%ずつ下げていくんですかね。3000代前半で52平米くらいなら割安感結構あるんですけど、そもそもこちらも西院も、3LDKファミリー層が市内でもせめて4000代前半で70平米くらいで欲しいんですよね、きっと。

[657: 検討板ユーザーさん]

>>656 検討板ユーザーさん
プレミスト西院は今のところ70平米が4980万なので、もうちょい値下げしたら需要がグッと増えるかもしれませんね。

[658: 検討板ユーザーさん]

>>657 検討板ユーザーさん

本当そうだと思います、みんな欲しいんだとは思います。
なので、こちらの物件の資産価値を心配されている書き込みもありますが、上がるかはわからないですが下がり過ぎることは少なくともないと思いますよ。

[659: 匿名さん]

プレミストは、HPによると現地モデルルームが6部屋もあるようです。
うち２部屋は販売対象外と記載があります。
これは家具を付ける口実なのでしょうかね。

[660: マンコミュファンさん]

>>643さん
残り20邸きってるんですね。すごいですね
そうなると4期ももう完売してるってことかな？

ホームページの更新が遅いんですかね。なんにせよ、他マンション苦戦してるところ、ここは好調といってよいですね。値引きもないでしょ。

[661: 通りがかりさん]

このマンションの最寄り駅の山陰線て残念路線だと思うだけど、路線についてはあんまり話題にならないんだね？
二条は快速が停まることと地下鉄もあるのでまだ良いけど、梅小路と丹波口は普通しか止まらんから時間帯によっては20分に1本くらいしかないよ。

[662: 匿名さん]

>>661 通りがかりさん
七条通りはバスが凄いんですよ。
市バスだけでも京都駅行きの8時代は17本＋京阪バスが使えます。
計算上は3分待てばバスに乗れます。京都市内でも随一の本数です。
https://www2.city.kyoto.lg.jp/kotsu/busdia/hyperdia/menu368.htm

京都駅を通勤で使われる方は、電車かバスか悩みどころかと思いますよ。
私は両方使いましたが、バスの方が便利でした。
山陰線はシカや動物などの接触による遅延が多かった印象です。

[663: 検討板ユーザーさん]

梅小路公園、大人って行きます？小さい子どもいないので使わないんだけど、初老になったら散歩したりするんだろうか…

バスは時間が読めないし混むし停車が多くてあまり好きじゃないです。山陰線は不便だから使わない。
京都駅まで歩くかチャリになる

[664: 通りがかりさん]

朝はバス乗れば良いかも知れないけど、夜の帰宅時は並んでバス乗るの？
夜は電車待つ？
その場合、働き方にもよるけど定期代どうするの？て感じ。
京都駅から歩くてなると堀川はもちろん大宮も越えるわけで結構大変だよねて印象。
大阪が職場の人が少ないのかな？

[665: 匿名さん]

京都市内勤務の人は基本、ＪＲ使わないからね。バスで十分。それと京都駅まで徒歩圏内というのがいい。タクシーでもワンメーターで行ける。

[666: マンション検討中さん]

梅小路京都西、丹波口は駅としての魅力はないような。
二条はかなり便利。