エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

[匿名さん]

エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社

名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定

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[61: マンション検討中さん]

>>57
良きアドバイザーがいて良かったですね。
築20年のファミールガーデンを、あの価格で買うのは疑問しかありませんが。
ファミール二条ステーションサイドは、ほぼ駅敷地内ですから価値がありますよね。

>>59
階数が上がるごとに50万～100万上るイメージかと思います。
ただ、今日も朝の散歩で現地を見ましたが、南向きの3階までは隣家の壁があるので眺望なしだと思います。
東西は道路があるので、圧迫感は少ないと思います。
購入を検討される方は現地を散歩することをおすすめします。

>>60
北向き、南向きですが陽が当たるかは、日中の快適性に物凄く影響しますので大きいと思います。
ただ、購入される方の生活スタイルによりますね。
共働きで子供は児童館など昼間は部屋に誰もいないことが多い家庭であれば、北向きの安さがメリットでしょう。
一方で、昼間はずっと家にいる専業主婦、定年後の高齢者が住まわれる場合は、明るく暖かい南向きを選択した方が気分よく暮らせます。
ただこの物件は、私が見た感じで南向きの3Fまでは眺望がないに等しいと思うので、安価にせざるを得ないと思います。
4F以上は高値で設定するでしょうね。

リセールは簡単ではありませんので、購入時はあまり考えず自分が快適と思う住戸を選択したらどうでしょうか。

[62: マンション検討中さん]

モデルルーム見学を予約しています。
第一希望の日時（土日祝）で通ったので、まだ予約申込が少ないのかなと思いました。

[63: 評判気になるさん]

>>62 マンション検討中さん
ガラガラみたいですね

[64: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
まだあまり知られていないのかもしれません。
年度末なので、忙しかったり、転勤の内示など無いか待っているせいかもしれません。
個人的には、新駅の近くなので、生活環境がまだ不便なので躊躇しているのかと思います。
今後の発展は未知数ですし、近所に大きな公園、卸市場などがあるとその部分は店や
他のマンションが建たないので、今後の発展という意味ではマイナスです。
二条付近の方が価格は高いが田の字ほどではないし、安心かなとも思っています。

[65: マンション検討中さん]

物件概要に値段が出てますね。坪単価255～293万辺りでしょうか、、。

[66: 評判気になるさん]

20戸
販売価格(税込) 4,420万円～6,950万円
最多販売価格帯 5,200万円台（3戸）
住居専有面積 57.14m2～79.77m2
高すぎる

[67: eマンションさん]

>>66 評判気になるさん

このレスであがっていた予想より10％以上高めになりそうかな。そこまで強気でいけるかなぁ。しかもこれで売れちゃうとまたマンションが高騰って感じですよね。

[68: マンション検討中さん]

すごい価格ですね。まさか、ここまでとは。
坪単価：255万円～288万円です。
南向きの3LDK 66.65平米でしたら、5,140万～5,806万円ぐらいのレンジです。

この2～3年で、このあたりのマンション価格高騰し過ぎでしょう。
1,000万上乗せされているイメージです。
いろいろ考えさせられますね。

[69: マンション検討中さん]

梅小路公園が近くて子育て世代が欲しくなる立地なのですが、この価格だと普通のサラリーマン世帯には厳しいかな。。。
京都市内のマンションが高騰し過ぎて、郊外か滋賀で購入する人の気持ちがわかります。

[70: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん
ゲジゲジナンバーと馬鹿にしていた知人も草津に家買ってました。京都市内高すぎです。

[71: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

え！高い！！！！！
同じ値段なら田の字地区の方がいいですね…
かなり前向きに検討していましたが、この価格が本当なら中古のパデシオンがいいな。

[72: 評判気になるさん]

梅小路あたりの相場感覚ですが
坪単価180万円　3LDKで3,780万。SUUMO等に掲載される前に完売！
坪単価190万円　3LDKで3,900万。1か月程度で完売。
坪単価200万円　3LDKで4,200万。数か月で完売
坪単価220万円　3LDKで4,620万。高い！
坪単価240万円　3LDKで5,040万。ﾔﾊﾞ！

やはり3LDKで3千万円台だと人気出ますよね。
2年前のエスリード太秦が190ぐらいだったので、195～205ぐらいのレンジに期待します。

[73: マンション検討中さん]

予想は全然外れましたね。すいません。
参考までに近隣の過去実績です。

2014年9月
「丹波口」駅 徒歩7分
ル・パルトネール京都丹波口
200万円程度

2017年7月
パデシオン京都七条ミッドパーク
170万～200万

2019年2月
シーンズ京都西大路五条パークホームズ
178万円～211万円

2020年3月
プレサンス ロジェ 京都西大路五条
180万円～220万円

2023年2月
エスリード京都梅小路公園
255万円～288万円！

[74: マンコミュファンさん]

こちらの掲示板大変参考になりました。
価格が最上階の最もよい部屋で5000万台なら購入したいとも思ってましたが、これは高過ぎますね。
やめときます。

[75: 評判気になるさん]

>>74 マンコミュファンさん
わたしも見送りです。
サラリーマンでは買えません。

[76: 匿名さん]

>>75 評判気になるさん

うちも見送りです。
これはかなり高所得層か資産家狙いかな笑

しかし、それだけ予算がある子育て世代なら「梅小路」学区ではなく「御所南or東」学区を狙うでしょうし…そこまでの予算がなくとも「高倉・洛央・楊梅」学区の方が今後の資産価値がありそうです。

スーパーも近くなく、学区もそこそこで、梅小路公園と快速が止まらない新駅だけで坪単価280は強気すぎて笑えてきました。

ここも名鉄の物件みたいに売れ残りそう…

[77: 評判気になるさん]

>>76 匿名さん
笑えてきますね。
最後は叩き売りかもしれませんね。

[78: 匿名さん]

>>77 評判気になるさん

最終的に値下げしまくり家具付きの叩き売りになったら買おうと思います笑
納得できるの駐車場8000円～←ぐらいです。

[79: 評判気になるさん]

>>78 匿名さん
70平米4500までですね。それ以上は異常な相場です。

[80: 匿名さん]

>>79 評判気になるさん

「完成在庫ゼロ」なエスリードは、売れなければどんどん値下げするのでしょうか。この異常価格で誰も買わないで欲しいです。少なくともこの掲示板を見ている方は…

[81: 匿名さん]

今、このマンションを言い値で買ったら、高値掴みしますね。プレミスト西院みたいになりそうですね。

[82: マンション検討中さん]

今更ながらGoogleストリートビューを見ると、2020年11月時点では15戸以上の長屋が並んでいた土地だったのですね。（ストリートビューは時系列で過去に遡って見ることができます。）
地上げなので、土地代が相当高かったんでしょう。
または、地権者住戸・事業協力者住戸が93戸のうちかなり含まれているのかもしれません。

[83: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん

[84: マンション検討中さん]

>>81 さん

誰も買わないというか買えないですよね。
医者か経営者しか買えない価格ですよね。しかもそういう人たちは御所南あたりを欲するし。

[85: 評判気になるさん]

>>80 さん

>>80 匿名さん
私は買いませんよ。正しくいうと買う気満々でしたが
買えません

[86: eマンションさん]

>>84 マンション検討中さん

世帯年収1000万ぐらいの正社員夫婦ならペアローン普通に通るだろうけど、ここを買うかぁ？

[87: 匿名さん]

>>85 評判気になるさん

うちも買う気満々でしたが、諦めます笑

大体「公園に近い」なんて、子育て世代をターゲットにしてそうなのに、そんなマンション買える子育て世代、なかなかないですよ。いたとしても、わざわざ梅小路は買わないでしょう。

[88: eマンションさん]

何かなおさらパラドール西小路が良心的に見えるな。あちらもイオンモールや西京極運動公園近いし、みんなあちらにされてはいかがですか？

[89: 匿名さん]

>>86 eマンションさん

ローン通ったとしても、その後の生活がギリギリですよね。この価格を買って、普通に生活しようと思ったら、年収1500万円はほしいところです。
これまで「ここのマンション素敵！欲しい！」と思って掲示板を拝見していましたが、今後は「売れないだろうなぁ…」とウォッチすることになるそうです笑

[90: 匿名さん]

>>88 eマンションさん

今井建設は全体的に良心的ですよね。
やはり地元デベがいいのかな。今井さんとか、エルハウジングさんとか…

[91: 匿名さん]

4,420万円～6,950万円
57.14m2～79.77m2
2LDK～４LDK

auのローン・シミュエータで変動0.41%35年で4,420万円を借りると
ボーナスなしで、112,987円/月でした。

https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/debt

[92: 評判気になるさん]

>>91 匿名さん
北向きの2ldkの1階でそれは高すぎます。そこに管理費と修繕積立金。

[93: 匿名さん]

今日から説明会が始まりますね。
行かれる方いらっしゃいますか。

[94: eマンションさん]

>>93 匿名さん

もし参加された方いらっしゃいましたら何故にこんな相場より高いのか、確認してきて欲しいです。物凄く設備が豪華とかあるのか？

[95: eマンションさん]

>>89 匿名さん

月の支払い管理費修繕費合わせて20万超えますもんね。
子ども2人で車持ってたら確かに無理がある。

[96: 匿名さん]

4,420万円 57.14m2 2LDK　→ 112,987円/月 35年
管理費（月額） 　7,400円　→130円/平米(7400/57.14)
修繕積立金（月額）6,300円

合計　126,687円/月　(112,987+7,400+6,300)

[97: eマンションさん]

>>96 匿名さん

1番安い部屋で子育てはちょっと厳しいでしょうね。修繕費もすぐに上がりますし、駐車場代も必要。
ファミリーなら3LDKで65平米は最低欲しい。

[98: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん

近隣の狭小戸建ての方が安いですね。建売にはなりますが。

[99: 匿名さん]

>>97 eマンションさん
頭金なしの場合ですからね。実際には、頭金なしで35年ローンではないでしょう。
4420万円＋頭金が実際に買えるマンション価格ですね。

[100: eマンションさん]

>>99 匿名さん
頭金じゃなくて、購入の諸費用のことですね。だいたい200前後かな。

[101: 匿名さん]

いまは金利が安いので、20年前なら3500万の物件買うのもやっとだったのが、いまだと4500万くらいまで手が届く感じでしょうか。年収600万でも4000万くらいのローンは組めそうです。

[102: 匿名さん]

>>100 eマンションさん
頭金＋諸経費ですね。
論の経費だけでも２％くらいかかりますし。

[103: 評判気になるさん]

今日行きました。高すぎました。撤退。

[104: 口コミ知りたいさん]

>>103
ぜひ詳しく教えてください。

[105: 通りがかりさん]

とても気になっていました。
他に決めた後も心残りがあってもやもやしてましたが金額見て諦めがつきスッキリしました笑

近所に住んでます。
七条通り向き北側の部屋は結構車の音気になるかもしれません。
構造などあると思いますが、私の部屋は車よく通る時間は窓開けてるとTVの音が聞こえない時もあります。
皆さんおっしゃる通りスーパーが近所にない以外はとても住みやすい場所だと思います。
スーパーも私はそこまで気にならなかったですが。
なので狙ってたのに残念です。。。

[106: 匿名さん]

>>103 評判気になるさん

私も知りたいです。是非、お願いします！

[107: eマンションさん]

西京極公園内のマンションも、あのあたりにしては、えらく高い値段で販売されてたから、こちらも強気に出たんよな。HP見たら新駅が近くて梅小路公園横スグをとても推してたし、きっと土地勘ある人たち向けじゃないんだよ。市外からか他県からの需要向けなんだわ、そんな大規模じゃないから、徐々に売れてくかも。環境良いのは間違い無いし、価格はもはや近隣相場は比較対象にしてないっていうことなんよ。

[108: 通りがかりさん]

>>107
さすがに西京極は関係ないよ。
同じ沿線の二条界隈に合わせてきただけ。
市外、他県が狙うのはは烏丸沿線、御池、御所周辺でしょ。
分譲マンションで100戸レベルは十分大規模。

[109: 匿名さん]

そうですね。御所南よりはかなり、二条付近より少し安い感じでしょうか。
二条付近はリーマンショックの頃の御所南くらいの価格帯になっている感じです。
二条付近は、Moxyなどホテルも増えて、遠方の方も購入されているようです。
JRと地下鉄が近いのと二条城が最近知名度があがっていることもあるのでしょうね。
梅小路は二条より京都駅に近く梅小路公園があるので遠方の方の購入もあるかもです。

[110: 評判気になるさん]

ここがこの値段なら、メイツ西大路も坪単価200は超えそうですね。