エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

[匿名さん]

エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社

名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定

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[51: マンション検討中さん]

>>50
駐車場がたくさんあるマンションは駐車場収入により金持ちマンションになります。
立体駐車場は40年維持で考えてざくっと1台あたり月額4,000円程度のコストがかかりますが、10,000円で貸せば月額6,000円の管理組合利益になります。平面や自走式駐車場の場合はもっと利益がアップします。
その利益分を修繕積立金に使えますから、当然会計は余裕になります。

京都市内の例としては、サンシティ西京極でしょうか。213戸あり駐車場は100%。駐車場収入が大きいので築23年にも関わらず修繕積立金が5～6千円程度と素晴らしい管理状態です。

また、自家用乗用車の普及状況調査では、京都府は世帯あたり0.81台です。ちなみに東京は0.42台、滋賀は1.44台、大阪は0.63台。一番多いのは福井の1.71台となります。
京都府全体となるので、京都市内は少し落ちて0.7ぐらいでしょうか。それでも京都市内在住で、購入を検討している7割の世帯が車を所持しており駐車場を必要としているということになります。

だから、単純に駐車場が戸数に対して7割以上ないと需要にマッチしないことになり、売れ残りが発生しやすい状況になります。
さらに、売却しようとしても駐車場の空きがない場合、7割の購入者層に検討してもらえない＝売れない＝資産価値がないという状況に陥ります。

そのため、坪単価200万円ぐらいで購入するならば尚更、駐車場が7割以上あるかが重要となります。
3年前に竣工した、坪単価190万円のシーンズ京都西大路五条パークホームズは93戸に対し駐車場が81台と潤沢で、中古でも滅多に出てきません。

駐車場が取れない、少ないのであれば「パラドール五条西小路スクエア」のように坪単価167万円で販売するのも賢い戦略と思います。元々長年モデルルームだった土地なので訳ありではなく、単純にお買い得物件です。

戸建てと違い分譲マンションは相場や市況を考えず、自分都合だけで考えて買うのはやめた方がいいです。
私の年収だったら、この価格でもローンが通るし大丈夫、私たちは車乗らないから駐車場がなくても問題ないと考えると、状況が変わった際や、売却しようと思ったときに苦労します。

特に、売れ残り発生マンションを購入してしまったら身動きが取れず、お先真っ暗になる可能性があります。売れないし、管理費・修繕積立金不足で即値上がりなど。SUUMOで「新築」「即入居可能」で調べると、京都市内でもたくさん出てきますよ。

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん

そういう意味ではこのエスリード京都梅小路公園は坪単価次第では買い物件ということですね！

[53: eマンションさん]

>>51 マンション検討中さん

お詳しいだけでなく、文章も読み易く大変勉強になります。　
自分はこれからの資産価値を見据えて梅小路辺りか、今の資産価値で二条あたりか迷っていました。
二条あたりが資産価値的に安泰でギリギリ一般市民が購入できる範囲と思っていましたが、一連のスレを読み、今後を考えると梅小路もやはり良いですね。

（自分はシエリア京都二条が定借とはいえ住み続けるなら割安と判断しましてもう決めてしまいましたが）

かなり割高で上がりきった感のある二条から西大路御池あたり（ジオ西大路御池、シーンズ京都二条）などと比べて梅小路から西大路、注目して見ています。

[54: マンション検討中さん]

>>52
そうですね。今出ている近隣のマンションの中では一番だと思います。坪単価次第ですが。
おそらく、JR西日本の社員が販売を待っていると思います。もともと公園内にはJR西日本の社宅がありましたし、環境も通勤も便利です。

コロナ前に仕入れた土地はホテル等と入札競合して非常に割高です。
それが、今ぐらいに出てきますから、マンション価格も高騰しているのでしょう。
コロナ後仕入れの土地については、もう少し値ごろ感が出てほしいものです。

最近では西大路五条のスタジオアリスが閉店となりましたので、北側の土地と合わせて大規模な分譲マンションが建設されるかもしれません。ただ、北側の土地は相当高かったようなので、分譲坪単価は220万円近くになるのではないでしょうか。場所も微妙なので、あまり期待していませんが。

>>53
ありがとうございます。
二条あたりは驚くほど高騰していますね。先日も築20年のファミールガーデンが4,500万近くで売れておりびっくりです。分譲時は3,500万ぐらいだったと聞きましたので20年間タダ住まい状態ですよね。

シエリア京都二条は話題になりましたね。
定借とはいえ、70年であればまだ良いと思います。20年経過しても、まだ50年ありますし。
借地料も固定資産税同等だったと思います。
なおかつ完売していますので、一安心でしょう。

[55: 匿名さん]

>>51 マンション検討中さん

大変丁寧で分かりやすい文章で、勉強になります。
ありがとうございます。
(不動産関係のお仕事なのでしょうか…)
マンション購入を考えており、色々と見てはいましたが、おっしゃる通り「自分都合だけで考えて購入」しかけておりました。駐車場の件はずばり「自分たちは使わないからなくてもいいや」と思っていましたが、将来の売却まで見据えて購入を考えねば…と気付かされました。

こちらの物件は、確か機械式も平面もあったように思います。管理費、修繕費の相場が分からないのですが、おっしゃていた西京極の物件のように数千円からスタートすれば嬉しいです。

そろそろ説明会が開始されるようですが、こちらの掲示板を利用しておられる方々で説明会に行かれる方はいらっしゃるのでしょうか。私は都合が合わず、まだ予約できていない状況です。

[56: マンション検討中さん]

>>55
> (不動産関係のお仕事なのでしょうか…)
デベロッパーとは全く違いますが、不動産系で計数管理や企画部門です。
分譲マンションの調査は、あくまでも趣味の範囲で仕事ではありません。
最近、あまりにも無計画な分譲が散見され、購入された方が気の毒なのでおせっかいながら投稿しています。

> こちらの物件は、確か機械式も平面もあったように思います。管理費、修繕費の相場が分からないのですが、おっしゃていた西> 京極の物件のように数千円からスタートすれば嬉しいです。

管理費修繕積立金は、このマンション(93戸)でしたら平米単価で210円ぐらいからのスタートが理想ですね。

3LDK 21坪 69.4平米なら、月額15,268円。
管理費が9,000円　修繕積立金が6,574円ぐらいでしょうか。
ただ、インターネットが無料なので月額4,000円ぐらいお得です。

戸数が少ないと高くなるし、戸数が多いと安くなるのが管理費修繕積立金です。

このマンションはエスリード独自の太陽光もついているようなので、共用部の電気代は抑えられるのではないでしょうか。
また、カーシェアもあるので駐車場が62％でも大丈夫な気がします。

エスリードの決算資料を見ると「近畿圏のファミリーマンション初月契約率は7割前後」となっています。
価格発表があり、販売開始すると1か月以内に7割前後成約するようなので迷っている暇なく売れていくと思います。
そのぐらい市場調査は緻密にやってくると思いますので、いい値段が出ると期待しています。

[57: eマンションさん]

>>54 マンション検討中さん

53です。おっしゃる通り、ファミールガーデンも、またファミールステーションも二条のマンションの発展の象徴みたいになってますよね。20年後に梅小路あたりがどうなるかで、京都市内全体も変わってくるような気もします（資産価値が下がるのは嫌ですが、また高過ぎる物件は淘汰されれば良いと思ってます）

一安心とのこと、ありがとうございます。考え方は人それぞれですが二条でも同じ予算で築浅の一回り狭い部屋か、それこそ同じ広さのファミールガーデンも検討しましたが、意外と知り合いの不動産屋も銀行もシエリアを薦めてきたのは営業トークだけではなかったようです、笑

また京都のマンションの掲示板はウォッチしておりますので、貴殿の書き込みを楽しみにしておきますね。

[58: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

わかりやすいです！ありがとうございました。

[59: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

55です。
大変分かりやすいご回答ありがとうございます。
マンションの営業マンなんかよりも、かなり説得力のあるお言葉、大変参考になります。

坪単価ですが、1～2階が200万だとして、最上階である7階までどれぐらい値幅があるのでしょうか。もしご存知でしたらお答えいただけますと幸いです。

[60: マンション検討中さん]

このマンションは北向き含め全ての方位の部屋があるようです。リセールを狙うなら安くで販売される北向きを買うべきでしょうか？

[61: マンション検討中さん]

>>57
良きアドバイザーがいて良かったですね。
築20年のファミールガーデンを、あの価格で買うのは疑問しかありませんが。
ファミール二条ステーションサイドは、ほぼ駅敷地内ですから価値がありますよね。

>>59
階数が上がるごとに50万～100万上るイメージかと思います。
ただ、今日も朝の散歩で現地を見ましたが、南向きの3階までは隣家の壁があるので眺望なしだと思います。
東西は道路があるので、圧迫感は少ないと思います。
購入を検討される方は現地を散歩することをおすすめします。

>>60
北向き、南向きですが陽が当たるかは、日中の快適性に物凄く影響しますので大きいと思います。
ただ、購入される方の生活スタイルによりますね。
共働きで子供は児童館など昼間は部屋に誰もいないことが多い家庭であれば、北向きの安さがメリットでしょう。
一方で、昼間はずっと家にいる専業主婦、定年後の高齢者が住まわれる場合は、明るく暖かい南向きを選択した方が気分よく暮らせます。
ただこの物件は、私が見た感じで南向きの3Fまでは眺望がないに等しいと思うので、安価にせざるを得ないと思います。
4F以上は高値で設定するでしょうね。

リセールは簡単ではありませんので、購入時はあまり考えず自分が快適と思う住戸を選択したらどうでしょうか。

[62: マンション検討中さん]

モデルルーム見学を予約しています。
第一希望の日時（土日祝）で通ったので、まだ予約申込が少ないのかなと思いました。

[63: 評判気になるさん]

>>62 マンション検討中さん
ガラガラみたいですね

[64: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
まだあまり知られていないのかもしれません。
年度末なので、忙しかったり、転勤の内示など無いか待っているせいかもしれません。
個人的には、新駅の近くなので、生活環境がまだ不便なので躊躇しているのかと思います。
今後の発展は未知数ですし、近所に大きな公園、卸市場などがあるとその部分は店や
他のマンションが建たないので、今後の発展という意味ではマイナスです。
二条付近の方が価格は高いが田の字ほどではないし、安心かなとも思っています。

[65: マンション検討中さん]

物件概要に値段が出てますね。坪単価255～293万辺りでしょうか、、。

[66: 評判気になるさん]

20戸
販売価格(税込) 4,420万円～6,950万円
最多販売価格帯 5,200万円台（3戸）
住居専有面積 57.14m2～79.77m2
高すぎる

[67: eマンションさん]

>>66 評判気になるさん

このレスであがっていた予想より10％以上高めになりそうかな。そこまで強気でいけるかなぁ。しかもこれで売れちゃうとまたマンションが高騰って感じですよね。

[68: マンション検討中さん]

すごい価格ですね。まさか、ここまでとは。
坪単価：255万円～288万円です。
南向きの3LDK 66.65平米でしたら、5,140万～5,806万円ぐらいのレンジです。

この2～3年で、このあたりのマンション価格高騰し過ぎでしょう。
1,000万上乗せされているイメージです。
いろいろ考えさせられますね。

[69: マンション検討中さん]

梅小路公園が近くて子育て世代が欲しくなる立地なのですが、この価格だと普通のサラリーマン世帯には厳しいかな。。。
京都市内のマンションが高騰し過ぎて、郊外か滋賀で購入する人の気持ちがわかります。

[70: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん
ゲジゲジナンバーと馬鹿にしていた知人も草津に家買ってました。京都市内高すぎです。

[71: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

え！高い！！！！！
同じ値段なら田の字地区の方がいいですね…
かなり前向きに検討していましたが、この価格が本当なら中古のパデシオンがいいな。

[72: 評判気になるさん]

梅小路あたりの相場感覚ですが
坪単価180万円　3LDKで3,780万。SUUMO等に掲載される前に完売！
坪単価190万円　3LDKで3,900万。1か月程度で完売。
坪単価200万円　3LDKで4,200万。数か月で完売
坪単価220万円　3LDKで4,620万。高い！
坪単価240万円　3LDKで5,040万。ﾔﾊﾞ！

やはり3LDKで3千万円台だと人気出ますよね。
2年前のエスリード太秦が190ぐらいだったので、195～205ぐらいのレンジに期待します。

[73: マンション検討中さん]

予想は全然外れましたね。すいません。
参考までに近隣の過去実績です。

2014年9月
「丹波口」駅 徒歩7分
ル・パルトネール京都丹波口
200万円程度

2017年7月
パデシオン京都七条ミッドパーク
170万～200万

2019年2月
シーンズ京都西大路五条パークホームズ
178万円～211万円

2020年3月
プレサンス ロジェ 京都西大路五条
180万円～220万円

2023年2月
エスリード京都梅小路公園
255万円～288万円！

[74: マンコミュファンさん]

こちらの掲示板大変参考になりました。
価格が最上階の最もよい部屋で5000万台なら購入したいとも思ってましたが、これは高過ぎますね。
やめときます。

[75: 評判気になるさん]

>>74 マンコミュファンさん
わたしも見送りです。
サラリーマンでは買えません。

[76: 匿名さん]

>>75 評判気になるさん

うちも見送りです。
これはかなり高所得層か資産家狙いかな笑

しかし、それだけ予算がある子育て世代なら「梅小路」学区ではなく「御所南or東」学区を狙うでしょうし…そこまでの予算がなくとも「高倉・洛央・楊梅」学区の方が今後の資産価値がありそうです。

スーパーも近くなく、学区もそこそこで、梅小路公園と快速が止まらない新駅だけで坪単価280は強気すぎて笑えてきました。

ここも名鉄の物件みたいに売れ残りそう…

[77: 評判気になるさん]

>>76 匿名さん
笑えてきますね。
最後は叩き売りかもしれませんね。

[78: 匿名さん]

>>77 評判気になるさん

最終的に値下げしまくり家具付きの叩き売りになったら買おうと思います笑
納得できるの駐車場8000円～←ぐらいです。

[79: 評判気になるさん]

>>78 匿名さん
70平米4500までですね。それ以上は異常な相場です。

[80: 匿名さん]

>>79 評判気になるさん

「完成在庫ゼロ」なエスリードは、売れなければどんどん値下げするのでしょうか。この異常価格で誰も買わないで欲しいです。少なくともこの掲示板を見ている方は…

[81: 匿名さん]

今、このマンションを言い値で買ったら、高値掴みしますね。プレミスト西院みたいになりそうですね。

[82: マンション検討中さん]

今更ながらGoogleストリートビューを見ると、2020年11月時点では15戸以上の長屋が並んでいた土地だったのですね。（ストリートビューは時系列で過去に遡って見ることができます。）
地上げなので、土地代が相当高かったんでしょう。
または、地権者住戸・事業協力者住戸が93戸のうちかなり含まれているのかもしれません。

[83: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん

[84: マンション検討中さん]

>>81 さん

誰も買わないというか買えないですよね。
医者か経営者しか買えない価格ですよね。しかもそういう人たちは御所南あたりを欲するし。

[85: 評判気になるさん]

>>80 さん

>>80 匿名さん
私は買いませんよ。正しくいうと買う気満々でしたが
買えません

[86: eマンションさん]

>>84 マンション検討中さん

世帯年収1000万ぐらいの正社員夫婦ならペアローン普通に通るだろうけど、ここを買うかぁ？

[87: 匿名さん]

>>85 評判気になるさん

うちも買う気満々でしたが、諦めます笑

大体「公園に近い」なんて、子育て世代をターゲットにしてそうなのに、そんなマンション買える子育て世代、なかなかないですよ。いたとしても、わざわざ梅小路は買わないでしょう。

[88: eマンションさん]

何かなおさらパラドール西小路が良心的に見えるな。あちらもイオンモールや西京極運動公園近いし、みんなあちらにされてはいかがですか？

[89: 匿名さん]

>>86 eマンションさん

ローン通ったとしても、その後の生活がギリギリですよね。この価格を買って、普通に生活しようと思ったら、年収1500万円はほしいところです。
これまで「ここのマンション素敵！欲しい！」と思って掲示板を拝見していましたが、今後は「売れないだろうなぁ…」とウォッチすることになるそうです笑

[90: 匿名さん]

>>88 eマンションさん

今井建設は全体的に良心的ですよね。
やはり地元デベがいいのかな。今井さんとか、エルハウジングさんとか…

[91: 匿名さん]

4,420万円～6,950万円
57.14m2～79.77m2
2LDK～４LDK

auのローン・シミュエータで変動0.41%35年で4,420万円を借りると
ボーナスなしで、112,987円/月でした。

https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/debt

[92: 評判気になるさん]

>>91 匿名さん
北向きの2ldkの1階でそれは高すぎます。そこに管理費と修繕積立金。

[93: 匿名さん]

今日から説明会が始まりますね。
行かれる方いらっしゃいますか。

[94: eマンションさん]

>>93 匿名さん

もし参加された方いらっしゃいましたら何故にこんな相場より高いのか、確認してきて欲しいです。物凄く設備が豪華とかあるのか？

[95: eマンションさん]

>>89 匿名さん

月の支払い管理費修繕費合わせて20万超えますもんね。
子ども2人で車持ってたら確かに無理がある。

[96: 匿名さん]

4,420万円 57.14m2 2LDK　→ 112,987円/月 35年
管理費（月額） 　7,400円　→130円/平米(7400/57.14)
修繕積立金（月額）6,300円

合計　126,687円/月　(112,987+7,400+6,300)

[97: eマンションさん]

>>96 匿名さん

1番安い部屋で子育てはちょっと厳しいでしょうね。修繕費もすぐに上がりますし、駐車場代も必要。
ファミリーなら3LDKで65平米は最低欲しい。

[98: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん

近隣の狭小戸建ての方が安いですね。建売にはなりますが。

[99: 匿名さん]

>>97 eマンションさん
頭金なしの場合ですからね。実際には、頭金なしで35年ローンではないでしょう。
4420万円＋頭金が実際に買えるマンション価格ですね。

[100: eマンションさん]

>>99 匿名さん
頭金じゃなくて、購入の諸費用のことですね。だいたい200前後かな。