エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社
名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定
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[スレ作成日時]2022-01-24 12:09:04
エスリード京都梅小路公園ってどうですか？
| No.151 |
by eマンションさん 2022-03-17 07:46:52
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>>150
さすがにここは京都駅周辺とは言いませんよ。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
相場より高騰しているのは事実ですが、このマンションだけでなく全てのマンション相場が上がっているので、どのエリアも、もう以前の価格では手に入らなさそうですね。
こちらのマンションは、これまでの梅小路周辺相場より高いですが、実際即日20戸売れているので、今の相場はこの価格になっているのでしょう。 数年経って、相場が必ず下がるのであれば待ちたいですが、数年後さらに上がっている可能性もあり、この物件含め今購入しようか悩むところです。 |
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| No.154 |
>>153 匿名さん
そうですよね、結局相場が上がっちゃったんですよね。 原材料や人手不足が原因なので、下がりにくく、更に5年後10年後に多少下がっても金利はもう下がりようが無いので今買ったほうが得な感じはします。完成後何ヶ月も売り切れない、よほど不人気マンションでなければ。 |
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| No.155 |
やっぱり京都は阪急より上で、地下鉄か京阪の駅に近い所がいいですね
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| No.156 |
マンション価格が高騰しているのは、建築費ではなく京都市内の東京資本算入による地価高騰が原因です。
下記サイトで平成25年比で並び替えると、祇園四条が269%、京都駅北が176%など2倍～3倍レベルの物凄い高騰となっています。 https://ie-and-life.com/chika-kyoto-city/ これはインバウンドバブルにより、東京資本のホテル業者が高値入札を繰り返したのが原因です。 ホテルはマンションに比べ粗利率が高いので、相場よりも高値で土地を仕入れ大量にホテルを建設しました。 同時に東京資本のマンションデベロッパーが、同じように高値で競り合い土地を仕入れたことで分譲マンションも高騰する結果となっています。 現在はコロナによりホテルが瀕死となり、新たな土地入札には参加しなくなっているので、これまでのように毎年数十％上昇するようなことはなくなっていますが簡単に地価は下落はしません。 上記により、現在販売中のマンションはコロナ前の土地仕入れとなっているため、高値で分譲されています。 これが、高すぎて売れなければ今後の土地仕入れ価格に影響が出て数年後分譲されるマンションは価格が下がるサイクルに入っていきます。 すでに、その影響として売れ残りマンションが、プレミスト京都西院、メイツ京都唐橋などで散見されるようになってきました。 丹波口、梅小路エリアで新築分譲マンション価格高騰が維持されるか否かは、このマンションが完売するかが1つのポイントになると思います。 このマンションが完売すると、同レベルで土地が売れるため梅小路公園に隣接する土地を持っている京神倉庫や、ホテルに一部売った中央倉庫が高値売り抜きを考え、土地を売却する可能性があります。 中央倉庫が分譲マンションになったら300戸レベルの大規模PJになるかもしれません。 さあ、どうなるでしょうか。 |
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| No.157 |
>>156 マンション検討中さん
二期分譲の売れ行きに注目ですね。おそらく、今売れているのは条件の良い部屋でしょうから、それ以外も売れるのかどうかも気になります。 私も子育て中ですが、梅津・西院・唐橋と違い、梅小路には子育て環境が良いとメリットを感じます。公園もそうですが、京都駅まで徒歩圏内でアクセスがよく、学区も特に問題がなく…。梅津や唐橋の場合はマンションは、子育て環境を考えると、いくら価格が安くとも購入したいとは思えず、メイツのように高額であればますます購入の理由はありません。梅小路は「子育て環境が良さそうでこのエリアに住みたい」が購入を決める際の理由になるので、価格が高くとも頑張ろうか悩んでしまいます。梅小路小学区に新築マンション予定が現在ないので、中古マンションや建売戸建てとの比較になりそうです。 子育て環境を考えると御池中学区が良いのかもしれませんが、私の手には届かないので… |
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| No.158 |
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| No.159 |
>>158 マンション検討中さん
157です。同じく子育て世代の方でしょうか。 子どもがいなければ、自分たちの生活だけを考えて西院もありかとは思うのですが、それでも唐橋と梅津はどんなに安くとも検討外です。(リセールや賃貸で確実に儲かるなら話は別ですが笑) 子どもがいなければ、梅小路もここまでの高額では検討外ですが、子育て環境を考えるとここが良いなという思いがあります。 購入されているのは子育て世代が多いのでしょうか。逆に子どもがいなければ公園が近くとも大したメリットはありませんよね。 |
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| No.160 |
>>159
子育て世代ですよ。 子供（小学生まで）にとったら、公園が近くにあるかどうかは大きな問題ですよね。 毎日遊びに行くところが公園ですから。なおかつ、信号や横断歩道なく公園に行ければ一人で行かせることもできます。親としては公園の近くに住まわせてあげたいですよね。 ちなみに、近隣の小学生は梅小路公園のことを「ウメコ」と呼んでいます。 |
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| No.161 |
ウメコだけでは弱いで
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| No.162 |
インバウンドには僻遠しましたが、落ち着いても尚、こんな影響を与えているとは…
当の京都は、財政破綻まで噂される始末で。 |
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| No.163 |
>>162
地価高騰は地権者や業者は潤いますが、京都市としてはデメリットが大きいです。 このマンションも本来は子育て世代こそ購入すべき立地のマンションですが、高すぎて普通の子育て世代では簡単に買うことができない状況です。 下記記事にもありますが、京都市の人口は市区町村別で日本一の減少数になっています。 地価高騰→子育て世代流出→納税義務者減少→税収減→市民サービス悪化のサイクルになっていきます。 京都を襲う｢大借金･人口減･観光壊滅｣の三重苦 https://toyokeizai.net/articles/-/450702 ・人口減の大きな理由は少子化 ・2010年次の出生者数は1万1616人→9548人 ・「子育て世代」である25-44歳世代の2020年1年間の人口減少数は8501人 ・20代、30代の転出先で目立つのは大阪府、東京都、滋賀県 ・子育て世代離れの原因は「地価高騰」 ・子育て世代を中心に市内での住宅購入をあきらめ、京都市内よりも地価が安い滋賀県の大津市や草津市などへ転出する動き ・人口に占める納税義務者の割合が43.1%（2019年度）と政令指定都市で最低 最新の出生者数は9,090人とさらに減少しています。 下京区は2012年に644人だったのが、516人へ128人も減少。 近くの本願寺幼稚園も児童減少によりクラスが減るという話が。 |
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| No.164 |
ヨドバシにロピアが入って、この物件が気になりました。高いけど買おうか迷ってます。
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| No.165 |
>>152 マンション検討中さん
京都駅の南と東側をイメージしていました。 大きな公園や施設は過去を怪しんでしまいますが、梅小路周辺は違いましたね。 以下、Wikipediaより 1990年（平成2年）3月に移転した日本貨物鉄道（JR貨物）梅小路駅（現在の京都貨物駅）の跡地に、平安遷都1200年を記念して作られた京都市営の総合公園である。開園は1995年（平成7年）4月29日。 |
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| No.166 |
また明日明後日も説明会満席なのでしょうか。
迷っているうちに第二期分譲もあっという間に無くなりそうですね… |
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| No.167 |
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| No.168 |
定年後、近くに梅小路公園があるという理由から引っ越ししてきました。
ほとんど毎日のように7千歩を目標に散歩しています。梅やサクラ、紅葉のほかに、カルガモの親子の成長も楽しみです。水族館の年間パスポートを購入し、散歩がてら楽しんでいます。 良いところに住んで良かったなーと主人と話してます。 |
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| No.169 |
急に静かになったな。
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| No.170 |
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| No.171 |
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| No.172 |
さすがに第二期は、即日完売とはいかなかったようですね。
たしかに、しばらくは様子見かと思います。 |
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| No.173 |
こちらの物件、子供が遊べる環境が近くとても興味があったのですが、南の最上階はほぼほぼ埋まってました。
東西北向きの最上階か南の中低層階はまだ少しあったので迷ってます。。。 一方で子供がいるので、下の部屋からの騒音クレームがない2階も安いので気にしてます。。。 開発進みそうですし、市場も近くて色々食も楽しそうで魅力なのですが、決めきれず。。 購入された方の決め手って何だったのかな、、参考にしたい。というか後押しが欲しいです笑 |
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| No.174 |
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| No.175 |
>>173
子供の足音ですが、このマンション床のコンクリート厚が250mmもあります。賃貸で酷いマンションだと150mmなどですので、相当遮音性に優れていますよ。 重ねてクッションをひけば、子供の足音は気にするレベルではないと思います。 https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/quality/structure.html マンション スラブ厚で検索すると情報が出て来ます。 |
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| No.176 |
先週ここを購入しました。
予算よりかなりオーバーしましたが、購入の決めてはヨドバシのロピアが自転車で行けるし、近くにホテルが出来ているので、飲食店がこれから増えそうな事も要因ですかね。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
今からロピア行って、肉と海鮮丼買ってきます。
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| No.179 |
ロピアって知らんかったけど安いんやな。俺も肉買いに行くわ！
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| No.180 |
ロピアはもともと肉屋らしいですよ。
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| No.181 |
私はここにするかプレミスト西院で悩んでます。
友人がプレミスト西院に住んでいて 何回かお邪魔させてもらったんですが、 デザインと共用設備はプレミストの方が好みでした。 子供が居るのですが、西院にも梅小路には劣りますが、大きな公園が近くにありますし、イオンやスーパーも近いし…。 悩みます。 |
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| No.182 |
>>181 マンション検討中さん
私もプレミストを見に行ったことがありますが、建物の外観、門構え、共有部の広さやデザインなど素晴らしい物件で憧れのマンションという感じでした。価格的に我が家は難しく他の物件にしたのですが、同価格帯で迷われてるなら満足感はかなりあるのではないでしょうか。エスリードの強みはやはり梅小路公園と、これからの発展時価上昇への期待だと思いますので、そこに強く惹かれないならプレミストおすすめです。あと、河原町付近か京都駅付近どちらに惹かれるかも参考に。 |
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| No.183 |
>>181
プレミスト西院は、築1年経過しても151戸中、30戸?近くの売れ残りを抱えるマンションですよ。 悩むような比較対象ではないです。 購入したとしても、新築でもなかなか売れないマンションですから、中古売却も難しく資産価値があるのか不明です。 また、長期的な管理面もどうなるのか非常に疑問です。 管理費、修繕積立金は現状デベロッパーが負担していると思いますが、売買契約書や管理規約などに免除条項があったり、今後追加された場合、残りの居住者で負担していくことになる可能性もあります。 ハイリスク過ぎて悩む理由がわかりません。今後の管理が不安すぎます。 せめて売れ残りが5以下なら… |
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| No.184 |
ロピア魅力的ですね！
京都駅へのアクセスも距離少しありますが歩いていけますし、開発進んで歩きやすくなりそうですしね。自転車専用の道もマンション前整備されてますし、期待したいです。 ホテルあると飲食店も増えるんですね。 色々と開発進んで、地価があがることを願って購入前向きに動きます！ |
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| No.185 |
>>181 マンション検討中さん
プレミストもいいですよね。 売れ残り物件でも、大規模マンションの部類に入りますので、数が多過ぎて残ってしまっただけの優良な物件はリセールの苦労の度合いは少ないと考えて良いと思いますよ。 立地条件も悪くないし、建物品質等も悪くないですが価格が高過ぎて売れ残ったという物件なので、値引き交渉に成功して、適正なレベルの価格で購入できれば、欲張らない限りリセールの苦労は少ないと考えて良いと思います。 売主も大和ハウスなのでブランド力も高い部類ですし。 後2～3年で完売出来れば管理費、修繕費用等は問題はないと思います。 自分が気に入った物件を購入して下さいね。 |
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| No.187 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.190 |
プレミストは、阪急もJRも使えますが、どちらも結構遠い。
イオンモールに近い、郊外物件と言ってよいと思います。 |
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| No.194 |
バルコニーにはスロップシンクではなく水栓なのですね。
排水は雨水と同じ排水溝を通るのでしょうか。 使い方によっては、排水溝を痛めるし、クレームにつながりそうですね。 |
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| No.196 |
>>178 eマンションさん
GoogleMapでスーパーマーケットを検索するとKOHYO京都店やフレスコ七条店が出てきます。 ひょっとして、ロピアが最寄りのスーパーになるのでしょうか。 確かにJRと梅小路公園と西本願寺に挟まれてスーパーの商圏は狭そうですが。 |
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| No.198 |
ロピアは全然最寄りスーパーじゃないですよ。
普段使いではなく、小さいコストコのような感じで楽しむスーパーです。 |
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| No.199 |
>>185
建物品質やリセール見通し、管理費・修繕積立金が問題ないと言い切れる根拠はどこにあるのでしょうか。 そこまで言うのであればご自身でプレミスト京都西院を購入されたら良いと思いますが。会社まで徒歩圏内でしょうし。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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