エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社
名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定
[スムラボ 関連記事]
(前編)遅ればせながら、エリアのポテンシャル抜群の『エスリード京都梅小路公園／エスリード』マンションギャラリーへ行って来ました。【kyoto1192】
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(後編)クリエイティブタウンへ!! 可能性を秘めたJR梅小路京都西駅界隈、『エスリード京都梅小路公園』現地へ
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(後編)早期完売の人気の理由は？ 街のポテンシャル／駅近の資産価値『エスリード京都梅小路公園』【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/57153/
[スレ作成日時]2022-01-24 12:09:04
エスリード京都梅小路公園ってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2022-03-12 17:44:06
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削除依頼
いまは金利が安いので、20年前なら3500万の物件買うのもやっとだったのが、いまだと4500万くらいまで手が届く感じでしょうか。年収600万でも4000万くらいのローンは組めそうです。
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| No.102 |
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| No.103 |
今日行きました。高すぎました。撤退。
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| No.104 |
>>103
ぜひ詳しく教えてください。 |
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| No.105 |
とても気になっていました。
他に決めた後も心残りがあってもやもやしてましたが金額見て諦めがつきスッキリしました笑 近所に住んでます。 七条通り向き北側の部屋は結構車の音気になるかもしれません。 構造などあると思いますが、私の部屋は車よく通る時間は窓開けてるとTVの音が聞こえない時もあります。 皆さんおっしゃる通りスーパーが近所にない以外はとても住みやすい場所だと思います。 スーパーも私はそこまで気にならなかったですが。 なので狙ってたのに残念です。。。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
西京極公園内のマンションも、あのあたりにしては、えらく高い値段で販売されてたから、こちらも強気に出たんよな。HP見たら新駅が近くて梅小路公園横スグをとても推してたし、きっと土地勘ある人たち向けじゃないんだよ。市外からか他県からの需要向けなんだわ、そんな大規模じゃないから、徐々に売れてくかも。環境良いのは間違い無いし、価格はもはや近隣相場は比較対象にしてないっていうことなんよ。
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| No.108 |
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| No.109 |
そうですね。御所南よりはかなり、二条付近より少し安い感じでしょうか。
二条付近はリーマンショックの頃の御所南くらいの価格帯になっている感じです。 二条付近は、Moxyなどホテルも増えて、遠方の方も購入されているようです。 JRと地下鉄が近いのと二条城が最近知名度があがっていることもあるのでしょうね。 梅小路は二条より京都駅に近く梅小路公園があるので遠方の方の購入もあるかもです。 |
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| No.110 |
ここがこの値段なら、メイツ西大路も坪単価200は超えそうですね。
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| No.111 |
>>110 評判気になるさん
ですよね…。メイツもそれぐらいになりそうです。 ここのマンションにしたいと思っていましたが、マンション高騰しすぎているので、戸建ても視野に入れ始めました。 戸建てはそこまで暴騰してなければ嬉しいのですが。 この土日には相談会予約とれなかったのですが、話だけでも聞きに行ってみようかなと思っています。 |
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| No.112 |
この値段で購入しようとしている方いらっしゃいますか？？この値段で完売するとますます価格が上がりそうです。背伸びして買うか迷っています。。
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| No.113 |
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| No.114 |
昨日の午後一に行ってきました。
他にも数組の方が来られており、土日は満席とのお話。 坪単価の事前情報を見ておらず、価格を見て愕然としました。駅近とは言え、田の字地区から外れているので期待していたのですが…南向きの最上階は7,000万円の強気設定。 眺望と陽当たりが残念な1～3階でも首を傾げるレンジです。公園が感じられるのは4階以上でしょうが、3→4で更に約200万円＋。以降はワンフロア毎に＋100でしたが、5階で片手の物件も。 勧められた北側は防音強化のサッシを強調されてましたが。 それでも、午前中の来場者からは、そこそこ申込みがあったそうです。 |
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| No.115 |
>>114
当マンションは資料請求が多くで人気だったようですね。価格発表前の状況ですけど。 やはり北側は防音強化サッシが必要なほど騒音があるので、季節の良い時期に窓を開けることもできないのでしょう。 最初の申込でよくあるのは、近隣の高齢者ですね。長年住んだ戸建てを売って、貯金と合わせて終の棲家として現金購入するなど。子供にも資産として残しやすい。 高齢夫婦でしたら2LDKぐらいがちょうど良いですよね。バリアフリーで便利ですし。 市場関係の自営業者（経営者）なども多いと思います。資産がある方が多い。 住宅ローンも全く使わなかったり、銀行との付き合い&減税目的で一部を10年で借りたりと、サラリーマン世帯と感覚が全くことなりますので、今回の価格も、この掲示板ほど反応していない可能性があります。 パデシオン京都七条ミッドパークの初日は、上記属性の方で高い部屋、角部屋からすでにある程度埋まっていました。 あとは、一般家庭ローン組からどのぐらい申込が入るかが、売れ残りマンションになるかの分岐点です。 また、賃貸業者のレスがありましたが、エスリード賃貸はオーナーから管理受託し仲介管理する会社です。そのため、エスリード賃貸自体が売れ残り分譲を購入することはまずあり得ません。 そのような役割を担うのが昨年設立した「エスリード・アセットマネジメント株式会社」ですが、こちらは棟単位のビジネスなので数千万の分譲戸を取り扱うことはないです。 つまり、基本的に普通に販売する他はありません。 販売後オーナーが賃貸に出したい場合、エスリード賃貸が登場しますが。 エスリードは販売開始後1か月で7割が成約するようですから、GW明けに7～8割売れているかがポイントですね。 |
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| No.116 |
そうか、、割と安価というか現在の相場くらいか、ちょっと上乗せ程度を期待した層からの資料請求が想定よりかなり多かったことで、いけると見込んだデベが超強気の価格で出してきたんやな。。
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| No.117 |
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| No.118 |
>>113 匿名さん
今までの販売実績から、このくらいの資料請求や問い合わせがあれば、どれくらい売れるっていうデータが蓄積されてて、結果この価格ということか。これで完売したらまた相場が上がるだろうからこのマンションの売れ行きは今後も注目ですね。 |
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| No.119 |
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| No.120 |
エスリードの担当者も、ドキドキしながらこの掲示板を見てると思いますよ。
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| No.121 |
先着順販売開始としながら第一期20戸としているところが弱い。
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| No.122 |
本日参加してきましたが、説明中にも4部屋埋まる程売れていて驚きました。第一期20戸となっていますが、関係なく全て販売されています。条件の良い部屋はもう来週にはないのでは、と思います。
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| No.123 |
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| No.124 |
素直に考えると、通勤でJR使用する二条付近を検討していた層でしょうか。
初期は条件の良い部屋が買えるので売れいきが良いのかもしれません。 そう考えると、先着20戸は北向きや低層など微妙な物件かもしれませんね。 |
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| No.125 |
>>124 匿名さん
確かに比べたら同じ3LDKでも1000万以上安いし、二条だとぽんぽんできる駅まわりのイーグルコートは小規模な上に即完売、ジオは更に高い、中古も質の割に強気過ぎる、 新築でこれから高騰も望めるならココは有りよな。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
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| No.128 |
>>126 匿名さん
駅近メリットがあるので向きごとの価格差にもよるのではないでしょうか。 条件が微妙な部屋は建物ができてから確認して購入という人もいるでしょうし。 二条付近の3/E引き渡しのマンションがここにきて動いていました。 HPの物件概要に今週末に抽選会とか記載がありました。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
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| No.131 |
>>130 eマンションさん
元気な子供のいる方は、下階に気を使わないで良いに１Fを選ぶと聞きました。 セキュリティ重視で１Fを嫌う方はコスパ重視なら２Fですね。 隣家とのお見合いが嫌でコスパ重視なら３F。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
一階はもう私が見た段階では３つ中２つは売れていました。高くても条件(眺望、階数、向き等)が良い部屋と条件は悪くてもお買い得な部屋が売れている印象でした。
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| No.134 |
20戸完売。だって安いもん
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| No.135 |
>>134 評判気になるさん
ここでは高い高いと言われてますが、もはや相対的に安いんでしょうね。二条や西大路御池より安くて、西院と同等価格だけど梅小路公園あたりのほうが暮らし易いと判断されているんでしょうね。あと休日の梅小路公園の水族館や芝生、鉄道館何かの物凄い人気もファミリー層に受けたのかな。 |
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| No.136 |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
エスリードの販売スタイルは知りませんが、
先着順販売 第1期20戸としてましたが、要望を取っていて、 要望のあったものを売り出したのでしょうね。 そうでなければ、即日完売などありえないですね。 初めてモデルルームに行くのに所得証明書を持っていく人はいないでしょう。 |
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| No.140 |
>>134
社員か関係者の投稿 |
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| No.141 |
>>139
来場予約時に過去2年分の所得証明持参するよう案内がでてましたよ。 ------- 第1期＜20邸＞即日完売御礼 予定を繰り上げ第2期分譲開始 モデルルームオープン＜完全予約制＞ 第1期分譲は多数のご来場・ご成約をいただき即日完売となりました。 つきましては予定を繰り上げ第2期分譲を開始いたします。 |
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| No.142 |
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| No.143 |
>>142 マンション検討中さん
うちも無いぞ。頑張ろうな。 |
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| No.144 |
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| No.145 |
>>144
7割の方が親から援助を受けているようです。 ---------- 不動産流通経営協会の調べによると、親からの支援額の平均は新築の場合で861万円、中古の場合は767万円です。 不動産流通協会の令和元年度の調査によると、不動産購入時に親から資金援助を受けたと見られる人の割合は75.1%となっています。多くの人が住宅購入時に親からの支援を受けており、両親のほうから支援を申し出てくれた人もいるようです。 https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/24368 |
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
>>147
自己資金の調査は国交省なので、この場合は親の援助も含めた自己資金になると思います。 |
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| No.149 |
梅小路公園を通りましたがスケボーの少年がいました。以前に「見たことない」という投稿があったので情報提供しておきます。
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| No.150 |
でもまあ、京都駅周辺は住むところとしては、問題があるイメージがありましたから、
そこから連想した価格に比べると高いと感じてしまいますね。 |
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| No.151 |
>>150
さすがにここは京都駅周辺とは言いませんよ。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
相場より高騰しているのは事実ですが、このマンションだけでなく全てのマンション相場が上がっているので、どのエリアも、もう以前の価格では手に入らなさそうですね。
こちらのマンションは、これまでの梅小路周辺相場より高いですが、実際即日20戸売れているので、今の相場はこの価格になっているのでしょう。 数年経って、相場が必ず下がるのであれば待ちたいですが、数年後さらに上がっている可能性もあり、この物件含め今購入しようか悩むところです。 |
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| No.154 |
>>153 匿名さん
そうですよね、結局相場が上がっちゃったんですよね。 原材料や人手不足が原因なので、下がりにくく、更に5年後10年後に多少下がっても金利はもう下がりようが無いので今買ったほうが得な感じはします。完成後何ヶ月も売り切れない、よほど不人気マンションでなければ。 |
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| No.155 |
やっぱり京都は阪急より上で、地下鉄か京阪の駅に近い所がいいですね
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| No.156 |
マンション価格が高騰しているのは、建築費ではなく京都市内の東京資本算入による地価高騰が原因です。
下記サイトで平成25年比で並び替えると、祇園四条が269%、京都駅北が176%など2倍～3倍レベルの物凄い高騰となっています。 https://ie-and-life.com/chika-kyoto-city/ これはインバウンドバブルにより、東京資本のホテル業者が高値入札を繰り返したのが原因です。 ホテルはマンションに比べ粗利率が高いので、相場よりも高値で土地を仕入れ大量にホテルを建設しました。 同時に東京資本のマンションデベロッパーが、同じように高値で競り合い土地を仕入れたことで分譲マンションも高騰する結果となっています。 現在はコロナによりホテルが瀕死となり、新たな土地入札には参加しなくなっているので、これまでのように毎年数十％上昇するようなことはなくなっていますが簡単に地価は下落はしません。 上記により、現在販売中のマンションはコロナ前の土地仕入れとなっているため、高値で分譲されています。 これが、高すぎて売れなければ今後の土地仕入れ価格に影響が出て数年後分譲されるマンションは価格が下がるサイクルに入っていきます。 すでに、その影響として売れ残りマンションが、プレミスト京都西院、メイツ京都唐橋などで散見されるようになってきました。 丹波口、梅小路エリアで新築分譲マンション価格高騰が維持されるか否かは、このマンションが完売するかが1つのポイントになると思います。 このマンションが完売すると、同レベルで土地が売れるため梅小路公園に隣接する土地を持っている京神倉庫や、ホテルに一部売った中央倉庫が高値売り抜きを考え、土地を売却する可能性があります。 中央倉庫が分譲マンションになったら300戸レベルの大規模PJになるかもしれません。 さあ、どうなるでしょうか。 |
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| No.157 |
>>156 マンション検討中さん
二期分譲の売れ行きに注目ですね。おそらく、今売れているのは条件の良い部屋でしょうから、それ以外も売れるのかどうかも気になります。 私も子育て中ですが、梅津・西院・唐橋と違い、梅小路には子育て環境が良いとメリットを感じます。公園もそうですが、京都駅まで徒歩圏内でアクセスがよく、学区も特に問題がなく…。梅津や唐橋の場合はマンションは、子育て環境を考えると、いくら価格が安くとも購入したいとは思えず、メイツのように高額であればますます購入の理由はありません。梅小路は「子育て環境が良さそうでこのエリアに住みたい」が購入を決める際の理由になるので、価格が高くとも頑張ろうか悩んでしまいます。梅小路小学区に新築マンション予定が現在ないので、中古マンションや建売戸建てとの比較になりそうです。 子育て環境を考えると御池中学区が良いのかもしれませんが、私の手には届かないので… |
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| No.158 |
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| No.159 |
>>158 マンション検討中さん
157です。同じく子育て世代の方でしょうか。 子どもがいなければ、自分たちの生活だけを考えて西院もありかとは思うのですが、それでも唐橋と梅津はどんなに安くとも検討外です。(リセールや賃貸で確実に儲かるなら話は別ですが笑) 子どもがいなければ、梅小路もここまでの高額では検討外ですが、子育て環境を考えるとここが良いなという思いがあります。 購入されているのは子育て世代が多いのでしょうか。逆に子どもがいなければ公園が近くとも大したメリットはありませんよね。 |
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| No.160 |
>>159
子育て世代ですよ。 子供（小学生まで）にとったら、公園が近くにあるかどうかは大きな問題ですよね。 毎日遊びに行くところが公園ですから。なおかつ、信号や横断歩道なく公園に行ければ一人で行かせることもできます。親としては公園の近くに住まわせてあげたいですよね。 ちなみに、近隣の小学生は梅小路公園のことを「ウメコ」と呼んでいます。 |
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| No.161 |
ウメコだけでは弱いで
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| No.162 |
インバウンドには僻遠しましたが、落ち着いても尚、こんな影響を与えているとは…
当の京都は、財政破綻まで噂される始末で。 |
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| No.163 |
>>162
地価高騰は地権者や業者は潤いますが、京都市としてはデメリットが大きいです。 このマンションも本来は子育て世代こそ購入すべき立地のマンションですが、高すぎて普通の子育て世代では簡単に買うことができない状況です。 下記記事にもありますが、京都市の人口は市区町村別で日本一の減少数になっています。 地価高騰→子育て世代流出→納税義務者減少→税収減→市民サービス悪化のサイクルになっていきます。 京都を襲う｢大借金･人口減･観光壊滅｣の三重苦 https://toyokeizai.net/articles/-/450702 ・人口減の大きな理由は少子化 ・2010年次の出生者数は1万1616人→9548人 ・「子育て世代」である25-44歳世代の2020年1年間の人口減少数は8501人 ・20代、30代の転出先で目立つのは大阪府、東京都、滋賀県 ・子育て世代離れの原因は「地価高騰」 ・子育て世代を中心に市内での住宅購入をあきらめ、京都市内よりも地価が安い滋賀県の大津市や草津市などへ転出する動き ・人口に占める納税義務者の割合が43.1%（2019年度）と政令指定都市で最低 最新の出生者数は9,090人とさらに減少しています。 下京区は2012年に644人だったのが、516人へ128人も減少。 近くの本願寺幼稚園も児童減少によりクラスが減るという話が。 |
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| No.164 |
ヨドバシにロピアが入って、この物件が気になりました。高いけど買おうか迷ってます。
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| No.165 |
>>152 マンション検討中さん
京都駅の南と東側をイメージしていました。 大きな公園や施設は過去を怪しんでしまいますが、梅小路周辺は違いましたね。 以下、Wikipediaより 1990年（平成2年）3月に移転した日本貨物鉄道（JR貨物）梅小路駅（現在の京都貨物駅）の跡地に、平安遷都1200年を記念して作られた京都市営の総合公園である。開園は1995年（平成7年）4月29日。 |
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| No.166 |
また明日明後日も説明会満席なのでしょうか。
迷っているうちに第二期分譲もあっという間に無くなりそうですね… |
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| No.167 |
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| No.168 |
定年後、近くに梅小路公園があるという理由から引っ越ししてきました。
ほとんど毎日のように7千歩を目標に散歩しています。梅やサクラ、紅葉のほかに、カルガモの親子の成長も楽しみです。水族館の年間パスポートを購入し、散歩がてら楽しんでいます。 良いところに住んで良かったなーと主人と話してます。 |
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| No.169 |
急に静かになったな。
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| No.170 |
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| No.171 |
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| No.172 |
さすがに第二期は、即日完売とはいかなかったようですね。
たしかに、しばらくは様子見かと思います。 |
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| No.173 |
こちらの物件、子供が遊べる環境が近くとても興味があったのですが、南の最上階はほぼほぼ埋まってました。
東西北向きの最上階か南の中低層階はまだ少しあったので迷ってます。。。 一方で子供がいるので、下の部屋からの騒音クレームがない2階も安いので気にしてます。。。 開発進みそうですし、市場も近くて色々食も楽しそうで魅力なのですが、決めきれず。。 購入された方の決め手って何だったのかな、、参考にしたい。というか後押しが欲しいです笑 |
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| No.174 |
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| No.175 |
>>173
子供の足音ですが、このマンション床のコンクリート厚が250mmもあります。賃貸で酷いマンションだと150mmなどですので、相当遮音性に優れていますよ。 重ねてクッションをひけば、子供の足音は気にするレベルではないと思います。 https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/quality/structure.html マンション スラブ厚で検索すると情報が出て来ます。 |
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| No.176 |
先週ここを購入しました。
予算よりかなりオーバーしましたが、購入の決めてはヨドバシのロピアが自転車で行けるし、近くにホテルが出来ているので、飲食店がこれから増えそうな事も要因ですかね。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
今からロピア行って、肉と海鮮丼買ってきます。
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| No.179 |
ロピアって知らんかったけど安いんやな。俺も肉買いに行くわ！
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| No.180 |
ロピアはもともと肉屋らしいですよ。
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| No.181 |
私はここにするかプレミスト西院で悩んでます。
友人がプレミスト西院に住んでいて 何回かお邪魔させてもらったんですが、 デザインと共用設備はプレミストの方が好みでした。 子供が居るのですが、西院にも梅小路には劣りますが、大きな公園が近くにありますし、イオンやスーパーも近いし…。 悩みます。 |
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| No.182 |
>>181 マンション検討中さん
私もプレミストを見に行ったことがありますが、建物の外観、門構え、共有部の広さやデザインなど素晴らしい物件で憧れのマンションという感じでした。価格的に我が家は難しく他の物件にしたのですが、同価格帯で迷われてるなら満足感はかなりあるのではないでしょうか。エスリードの強みはやはり梅小路公園と、これからの発展時価上昇への期待だと思いますので、そこに強く惹かれないならプレミストおすすめです。あと、河原町付近か京都駅付近どちらに惹かれるかも参考に。 |
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| No.183 |
>>181
プレミスト西院は、築1年経過しても151戸中、30戸?近くの売れ残りを抱えるマンションですよ。 悩むような比較対象ではないです。 購入したとしても、新築でもなかなか売れないマンションですから、中古売却も難しく資産価値があるのか不明です。 また、長期的な管理面もどうなるのか非常に疑問です。 管理費、修繕積立金は現状デベロッパーが負担していると思いますが、売買契約書や管理規約などに免除条項があったり、今後追加された場合、残りの居住者で負担していくことになる可能性もあります。 ハイリスク過ぎて悩む理由がわかりません。今後の管理が不安すぎます。 せめて売れ残りが5以下なら… |
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| No.184 |
ロピア魅力的ですね！
京都駅へのアクセスも距離少しありますが歩いていけますし、開発進んで歩きやすくなりそうですしね。自転車専用の道もマンション前整備されてますし、期待したいです。 ホテルあると飲食店も増えるんですね。 色々と開発進んで、地価があがることを願って購入前向きに動きます！ |
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| No.185 |
>>181 マンション検討中さん
プレミストもいいですよね。 売れ残り物件でも、大規模マンションの部類に入りますので、数が多過ぎて残ってしまっただけの優良な物件はリセールの苦労の度合いは少ないと考えて良いと思いますよ。 立地条件も悪くないし、建物品質等も悪くないですが価格が高過ぎて売れ残ったという物件なので、値引き交渉に成功して、適正なレベルの価格で購入できれば、欲張らない限りリセールの苦労は少ないと考えて良いと思います。 売主も大和ハウスなのでブランド力も高い部類ですし。 後2～3年で完売出来れば管理費、修繕費用等は問題はないと思います。 自分が気に入った物件を購入して下さいね。 |
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| No.187 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.190 |
プレミストは、阪急もJRも使えますが、どちらも結構遠い。
イオンモールに近い、郊外物件と言ってよいと思います。 |
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| No.194 |
バルコニーにはスロップシンクではなく水栓なのですね。
排水は雨水と同じ排水溝を通るのでしょうか。 使い方によっては、排水溝を痛めるし、クレームにつながりそうですね。 |
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| No.196 |
>>178 eマンションさん
GoogleMapでスーパーマーケットを検索するとKOHYO京都店やフレスコ七条店が出てきます。 ひょっとして、ロピアが最寄りのスーパーになるのでしょうか。 確かにJRと梅小路公園と西本願寺に挟まれてスーパーの商圏は狭そうですが。 |
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| No.198 |
ロピアは全然最寄りスーパーじゃないですよ。
普段使いではなく、小さいコストコのような感じで楽しむスーパーです。 |
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| No.199 |
>>185
建物品質やリセール見通し、管理費・修繕積立金が問題ないと言い切れる根拠はどこにあるのでしょうか。 そこまで言うのであればご自身でプレミスト京都西院を購入されたら良いと思いますが。会社まで徒歩圏内でしょうし。 [一部テキストを削除しました。管理担当] |
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