エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

[匿名さん]

エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社

名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定

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[42: eマンションさん]

>>40 マンション検討中さん
大変勉強になります！ありがとうございます！

[43: 匿名さん]

検討しましたが周りがキレイでないのと眺望が良くないのでパスします。

[44: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん
どうしても市場の近くとか商店街がごちゃごちゃした印象ありますよね。

[45: マンション検討中さん]

>> 41
メイツ西大路の入居予定日は2023年3月下旬、エスリード京都梅小路公園は2023年2月22日なので、メイツ西大路はエスリードの価格を確認してから出してくると思います。そのため、完全に競合しています。
もう1件ライバルとして、西大路の次の駅である桂川駅にデュオヒルズ京都桂川が2023年3月に竣工します。こちらは3LDK 3,798万円 68平米 坪単価184万円です。
デュオヒルズ京都桂川の立地と比べたらメイツ西大路の方が良いと思います。
しかし、京都の場合はアドレスを重要視しますので「南区のメイツ西大路」よりも「下京区のエスリード京都梅小路公園」の方が人気が出ます。

そのため、予想相場レンジとしては下記となります。

デュオヒルズ京都桂川：坪単価184万円 ※確定
メイツ西大路：坪単価190万円～195万円
エスリード京都梅小路公園：坪単価195万円～205万円

ご質問の資産価値ですが、結局購入価格に対しての現状価値が高いか安いかになります。
そのため、メイツ西大路を190万円程度で購入するならば、資産価値があると言える可能性が高いです。

しかし、メイツ西大路を販売する名鉄不動産は「プレミスト京都西院・メイツ梅津・メイツ京都唐橋」と連続して強気価格による売れ残りが出ている模様です。
今回はメイツ唐橋よりも断然立地が良いメイツ西大路となりますが、売れ残っているメイツ京都唐橋よりも安い値段を出すことはできないと思います。
メイツ京都唐橋が現在、坪単価206万円で販売されていますので、少なくとも坪単価210万円以上で設定したいでしょう。
ただ、そうなるとまた相場から離れて最悪売れ残ります。

そのあたりで社内ではかなり議論してるのではないでしょうか。
しかし、土地の仕入れは数年前なので安くするにも限度があります。

今回のメイツ西大路は駅近で広大な土地なので、かなりの土地入札があったと思います。
地場の関電不動産、 睦備建設、阪急阪神不動産などが落札できず、名古屋資本の名鉄不動産が仕入れましたから相当高値仕入れでしょう。
京都進出の足掛かり的に強気で入札したのではないでしょうか。

そう考えるとメイツ西大路の販売価格予想レンジは下記です。

坪単価210万円　3LDKで4,410万　〇
坪単価220万円　3LDKで4,620万　◎
坪単価230万円　3LDKで4,830万　△

おそらく210～220万ぐらいだと思います。
ただ、そうなると京都で多数実績のあるエスリードは「エスリード京都梅小路公園」を即完売できる坪単価195万円～205万円で販売すると思いますので、迷っている間に「エスリード京都梅小路公園」は完売になると思います。

最後に、ご質問に対しては
> メイツ西大路の予想坪単価と、
予想販売価格：210～220万
予想相場価格：190～200万

> 資産価値があるとおもいますか？
190万円程度で購入し、かつ竣工前に完売であることがクリアできたら資産価値があるのではないでしょうか。
相場に近い価格で出してくる可能性もあります。唐橋購入者がかわいそうですが。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん

ご丁寧にありがとうございます。
メイツ西大路は京都市の土地みたいですが、坪単価が安くなることはありますか？
大阪市では公共施設後は土地の仕入れが相場より安く、マンションが安くなる傾向があると聞きました。

[47: マンション検討中さん]

>>46
メイツ西大路のPFI資料を初めて見ました。
メイツ西大路を検討しているのであれば、絶対見た方が良いです。

京都市八条市営住宅団地再生事業における落札者の決定と提案内容 について
https://www2.city.kyoto.lg.jp/shikai/img/iinkai/machi/H29/data/300125t...
決定理由に「他の入札者よりも事業費が安く、土地売買代金が高かったこと。」と書いてあります。
土地落札価格は下記のとおり
長谷工+名鉄：11.3億
吉村建設：5.5億

京都の吉村建設が5.5億の土地入札に対し、名鉄は11.3億という2倍の入札をしています。

ものすごく単純に11.3億を109戸で割ると1,036万円
3LDK 21坪 69.4平米の場合、建築費はざくっと21坪×100万円で2,100万円。
土地と建築費で3,136万円。
これに販売経費、宣伝費、粗利等を乗せるので、だいたい1.4倍～1.5倍とすると。
4,390万円(@209万円)～4,704万円(@224万円)となります。

吉村建設の5.5億であれば約500万円安くなりますので、3,900万円 坪単価は185万ぐらいで分譲可能となります。

上記はすごく適当な計算ですので、参考の参考で。

名鉄がなぜ次点の2倍の価格で土地を仕入れたのか謎です。
さらに、「230戸の市営住宅＋公園＋109戸の分譲マンション」がセットですから、他の一般的な分譲マンションとは全く異なります。PDF資料の最終ページのイメージ図を確認してください。
（分譲戸数が京都市の資料では102戸が、HPでは109戸と7戸も増加しています）

団地管理組合ができるのかは知りませんが、購入時の説明は多岐に渡るのではないでしょうか。
公園の利用方法や各種ルールなど市営住宅入居者側と調整が多々ありそうです。
メイツ西大路購入検討者は、よーくよーく調べて考えた方がいいと思います。普通の分譲マンションではありません。

[48: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
ありがとうございます。
ではメイツ西大路よりエスリード梅小路のほうが人気がでそうでしょうか？？
貴方ならどちらを購入されますか？

[49: マンション検討中さん]

私が一番住みたいのは分譲レベルで建築される、メイツ西大路敷地内の新築市営住宅ですね（笑）。

メイツ西大路とエスリード京都梅小路公園では、圧倒的にエスリード京都梅小路公園です。

駐車場の設置台数は下記です。
メイツ西大路：109戸中32台　29.3%
エスリード：93戸中58台　62.3%

駐車場が6割から7割あると、希望すれば比較的契約しやすいですが、3割だと解約待ちで車を持てない住戸が多数出ます。
プレミスト京都西院は151戸中32台ともっとひどいですが。
また、駐車場が多数あると管理費に余裕が出て、マンション管理収支が良くなります。
将来的な管理費、修繕積立金の大幅アップを軽減できるので非常に重要です。

その意味では、駐車場100%で医療テナントが5件満室の優良管理マンション、パデシオン京都七条の中古もライバルです。

管理費や修繕積立金が最初から高かったり、年々上がっていくマンションは資産価値も落ちますし、安心して住めません。駐車場、テナントは大切な収入源です。
築10年ぐらいになると理事会や総会は、管理費や修繕積立金の議題だらけになりますよ。
家計に直撃します。
最初から修繕積立金がバカ高い「ル・パルトネール京都丹波口」は中古で出しても全然売れないです。

分譲価格だけではなく、管理費・修繕積立金も重要です。

[50: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん
立体駐車場が多ければ修繕積立金が高くなりそうですが、逆に多い方が修繕積立金が安くなることもあるということですか？

[51: マンション検討中さん]

>>50
駐車場がたくさんあるマンションは駐車場収入により金持ちマンションになります。
立体駐車場は40年維持で考えてざくっと1台あたり月額4,000円程度のコストがかかりますが、10,000円で貸せば月額6,000円の管理組合利益になります。平面や自走式駐車場の場合はもっと利益がアップします。
その利益分を修繕積立金に使えますから、当然会計は余裕になります。

京都市内の例としては、サンシティ西京極でしょうか。213戸あり駐車場は100%。駐車場収入が大きいので築23年にも関わらず修繕積立金が5～6千円程度と素晴らしい管理状態です。

また、自家用乗用車の普及状況調査では、京都府は世帯あたり0.81台です。ちなみに東京は0.42台、滋賀は1.44台、大阪は0.63台。一番多いのは福井の1.71台となります。
京都府全体となるので、京都市内は少し落ちて0.7ぐらいでしょうか。それでも京都市内在住で、購入を検討している7割の世帯が車を所持しており駐車場を必要としているということになります。

だから、単純に駐車場が戸数に対して7割以上ないと需要にマッチしないことになり、売れ残りが発生しやすい状況になります。
さらに、売却しようとしても駐車場の空きがない場合、7割の購入者層に検討してもらえない＝売れない＝資産価値がないという状況に陥ります。

そのため、坪単価200万円ぐらいで購入するならば尚更、駐車場が7割以上あるかが重要となります。
3年前に竣工した、坪単価190万円のシーンズ京都西大路五条パークホームズは93戸に対し駐車場が81台と潤沢で、中古でも滅多に出てきません。

駐車場が取れない、少ないのであれば「パラドール五条西小路スクエア」のように坪単価167万円で販売するのも賢い戦略と思います。元々長年モデルルームだった土地なので訳ありではなく、単純にお買い得物件です。

戸建てと違い分譲マンションは相場や市況を考えず、自分都合だけで考えて買うのはやめた方がいいです。
私の年収だったら、この価格でもローンが通るし大丈夫、私たちは車乗らないから駐車場がなくても問題ないと考えると、状況が変わった際や、売却しようと思ったときに苦労します。

特に、売れ残り発生マンションを購入してしまったら身動きが取れず、お先真っ暗になる可能性があります。売れないし、管理費・修繕積立金不足で即値上がりなど。SUUMOで「新築」「即入居可能」で調べると、京都市内でもたくさん出てきますよ。

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん

そういう意味ではこのエスリード京都梅小路公園は坪単価次第では買い物件ということですね！

[53: eマンションさん]

>>51 マンション検討中さん

お詳しいだけでなく、文章も読み易く大変勉強になります。　
自分はこれからの資産価値を見据えて梅小路辺りか、今の資産価値で二条あたりか迷っていました。
二条あたりが資産価値的に安泰でギリギリ一般市民が購入できる範囲と思っていましたが、一連のスレを読み、今後を考えると梅小路もやはり良いですね。

（自分はシエリア京都二条が定借とはいえ住み続けるなら割安と判断しましてもう決めてしまいましたが）

かなり割高で上がりきった感のある二条から西大路御池あたり（ジオ西大路御池、シーンズ京都二条）などと比べて梅小路から西大路、注目して見ています。

[54: マンション検討中さん]

>>52
そうですね。今出ている近隣のマンションの中では一番だと思います。坪単価次第ですが。
おそらく、JR西日本の社員が販売を待っていると思います。もともと公園内にはJR西日本の社宅がありましたし、環境も通勤も便利です。

コロナ前に仕入れた土地はホテル等と入札競合して非常に割高です。
それが、今ぐらいに出てきますから、マンション価格も高騰しているのでしょう。
コロナ後仕入れの土地については、もう少し値ごろ感が出てほしいものです。

最近では西大路五条のスタジオアリスが閉店となりましたので、北側の土地と合わせて大規模な分譲マンションが建設されるかもしれません。ただ、北側の土地は相当高かったようなので、分譲坪単価は220万円近くになるのではないでしょうか。場所も微妙なので、あまり期待していませんが。

>>53
ありがとうございます。
二条あたりは驚くほど高騰していますね。先日も築20年のファミールガーデンが4,500万近くで売れておりびっくりです。分譲時は3,500万ぐらいだったと聞きましたので20年間タダ住まい状態ですよね。

シエリア京都二条は話題になりましたね。
定借とはいえ、70年であればまだ良いと思います。20年経過しても、まだ50年ありますし。
借地料も固定資産税同等だったと思います。
なおかつ完売していますので、一安心でしょう。

[55: 匿名さん]

>>51 マンション検討中さん

大変丁寧で分かりやすい文章で、勉強になります。
ありがとうございます。
(不動産関係のお仕事なのでしょうか…)
マンション購入を考えており、色々と見てはいましたが、おっしゃる通り「自分都合だけで考えて購入」しかけておりました。駐車場の件はずばり「自分たちは使わないからなくてもいいや」と思っていましたが、将来の売却まで見据えて購入を考えねば…と気付かされました。

こちらの物件は、確か機械式も平面もあったように思います。管理費、修繕費の相場が分からないのですが、おっしゃていた西京極の物件のように数千円からスタートすれば嬉しいです。

そろそろ説明会が開始されるようですが、こちらの掲示板を利用しておられる方々で説明会に行かれる方はいらっしゃるのでしょうか。私は都合が合わず、まだ予約できていない状況です。

[56: マンション検討中さん]

>>55
> (不動産関係のお仕事なのでしょうか…)
デベロッパーとは全く違いますが、不動産系で計数管理や企画部門です。
分譲マンションの調査は、あくまでも趣味の範囲で仕事ではありません。
最近、あまりにも無計画な分譲が散見され、購入された方が気の毒なのでおせっかいながら投稿しています。

> こちらの物件は、確か機械式も平面もあったように思います。管理費、修繕費の相場が分からないのですが、おっしゃていた西> 京極の物件のように数千円からスタートすれば嬉しいです。

管理費修繕積立金は、このマンション(93戸)でしたら平米単価で210円ぐらいからのスタートが理想ですね。

3LDK 21坪 69.4平米なら、月額15,268円。
管理費が9,000円　修繕積立金が6,574円ぐらいでしょうか。
ただ、インターネットが無料なので月額4,000円ぐらいお得です。

戸数が少ないと高くなるし、戸数が多いと安くなるのが管理費修繕積立金です。

このマンションはエスリード独自の太陽光もついているようなので、共用部の電気代は抑えられるのではないでしょうか。
また、カーシェアもあるので駐車場が62％でも大丈夫な気がします。

エスリードの決算資料を見ると「近畿圏のファミリーマンション初月契約率は7割前後」となっています。
価格発表があり、販売開始すると1か月以内に7割前後成約するようなので迷っている暇なく売れていくと思います。
そのぐらい市場調査は緻密にやってくると思いますので、いい値段が出ると期待しています。

[57: eマンションさん]

>>54 マンション検討中さん

53です。おっしゃる通り、ファミールガーデンも、またファミールステーションも二条のマンションの発展の象徴みたいになってますよね。20年後に梅小路あたりがどうなるかで、京都市内全体も変わってくるような気もします（資産価値が下がるのは嫌ですが、また高過ぎる物件は淘汰されれば良いと思ってます）

一安心とのこと、ありがとうございます。考え方は人それぞれですが二条でも同じ予算で築浅の一回り狭い部屋か、それこそ同じ広さのファミールガーデンも検討しましたが、意外と知り合いの不動産屋も銀行もシエリアを薦めてきたのは営業トークだけではなかったようです、笑

また京都のマンションの掲示板はウォッチしておりますので、貴殿の書き込みを楽しみにしておきますね。

[58: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

わかりやすいです！ありがとうございました。

[59: 匿名さん]

>>56 マンション検討中さん

55です。
大変分かりやすいご回答ありがとうございます。
マンションの営業マンなんかよりも、かなり説得力のあるお言葉、大変参考になります。

坪単価ですが、1～2階が200万だとして、最上階である7階までどれぐらい値幅があるのでしょうか。もしご存知でしたらお答えいただけますと幸いです。

[60: マンション検討中さん]

このマンションは北向き含め全ての方位の部屋があるようです。リセールを狙うなら安くで販売される北向きを買うべきでしょうか？

[61: マンション検討中さん]

>>57
良きアドバイザーがいて良かったですね。
築20年のファミールガーデンを、あの価格で買うのは疑問しかありませんが。
ファミール二条ステーションサイドは、ほぼ駅敷地内ですから価値がありますよね。

>>59
階数が上がるごとに50万～100万上るイメージかと思います。
ただ、今日も朝の散歩で現地を見ましたが、南向きの3階までは隣家の壁があるので眺望なしだと思います。
東西は道路があるので、圧迫感は少ないと思います。
購入を検討される方は現地を散歩することをおすすめします。

>>60
北向き、南向きですが陽が当たるかは、日中の快適性に物凄く影響しますので大きいと思います。
ただ、購入される方の生活スタイルによりますね。
共働きで子供は児童館など昼間は部屋に誰もいないことが多い家庭であれば、北向きの安さがメリットでしょう。
一方で、昼間はずっと家にいる専業主婦、定年後の高齢者が住まわれる場合は、明るく暖かい南向きを選択した方が気分よく暮らせます。
ただこの物件は、私が見た感じで南向きの3Fまでは眺望がないに等しいと思うので、安価にせざるを得ないと思います。
4F以上は高値で設定するでしょうね。

リセールは簡単ではありませんので、購入時はあまり考えず自分が快適と思う住戸を選択したらどうでしょうか。