オープンレジデンシア神楽坂ファーストについて大いに語りましょう。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kagurazaka1/
所在地：東京都新宿区神楽坂六丁目45番2他（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩1分
都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線・南北線・東西線・都営大江戸線「飯田橋」駅 徒歩9分
間取：1DK＋S～2LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：43.08平米・54.80平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
管理会社：日本ハウズイング
[スムラボ 関連記事]
オープンレジデンシア神楽坂ファースト｜神楽坂通り商店街に面す！駅徒歩10秒、63m先に赤城神社【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/33359/
[スレ作成日時]2022-01-23 14:28:46
現在の物件
オープンレジデンシア神楽坂ファースト
オープンレジデンシア神楽坂ファーストってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2022-01-23 18:55:06
投稿する
削除依頼
神楽坂の駅おりて、目の前。
好立地にオープンハウス。 さすがです。 |
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| No.2 |
この時代に神楽坂の駅前の土地を仕入れられるって・・・ｗ
それで好き勝手言わせてもらうと、１フロア２世帯でぶち抜き出来そうな造りなので、お金があるなら２世帯買ってぶち抜いてカスタマイズってのも出来そうね。 いくらかかるか分からないけどｗ 立地は良いなぁ。 お店も近くにメッチャあるし。 |
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| No.3 |
値段が高いそう
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| No.4 | ||
| No.5 |
またすごい立地ですね
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| No.6 |
狭小ペンシルなので仕方ないとはいえ、柱の食い込みがすごいですね。
これでも坪単価800とかなるのでしょうね。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
現地を見て、立地に惹かれてHP確認しました。
間取りは、自由設計で変更できそうな部分（部屋の壁撤去、クローゼット位置変更など）を勝手に考えてみましたが、柱が邪魔で自分の住みたい間取りにするのは難しそう… 立地的には住みたい場所なんだよな～残念。 |
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| No.9 |
お店は何が入るんでしょう？
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| No.10 |
さすがにお店とかまだまだ先の話ですよね。
設備とか家賃設定とかその辺って理事会とかじゃないのかしら。 |
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| No.12 |
[No.11と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.13 |
>>8 評判気になるさん
住戸の分け目の柱の出っ張りが邪魔だという事なんだと思いますが、繋げて間取りを考える場合、通常の標準的な間取りからは一旦、頭の中から取り払った方が良いかもしれませんね。 例えばこの柱の部分は一直線に玄関のところから広々とした土間みたいにしてしまうとか。 3LDK＋小さな書斎スペースくらいの間取りは作れそうにも思います。 ただいくらかかるか。。 坪580としても18000万とかか。 流石にこの辺の大手で出たと考えたら100平米クラスはもっとしそうではあるけれども。 坪単価は全く予想つきません。 |
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| No.14 |
坪500超えたら、表面利回り4%割るよ。500超えたら買わないね。
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| No.15 |
廊下を短くして、居住スペースを広くしているので、
部屋が広々としていますね。最近の新築マンションの間取を見ていると、廊下が長いタイプよりも正方形で 廊下が短くて、居住スペースが広いタイプが主流になってきているのかなと思います。 個人的にはもう少し収納力があるとよかったかしらと思いました。 |
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| No.16 |
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| No.17 |
戸数が少ないから、理事の役職は頻繁にやらされるんでしょうね。
賃貸で住んでる人は理事を除外だし。 理事長、副理事長、監査、書記、会計、防災、等の役職。 |
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| No.18 |
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| No.19 |
>>10 検討中さん
べつに店舗部分は管理組合の所有じゃないしｗ 理事会が家賃決めるわけないじゃんｗ 店舗は地権者分でしょ。 元々は葬儀屋さんがあった土地だけど、同じビジネスするかは不明。 しばらく前から実質的な業務は中野の鷺宮でやってたからね。 |
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| No.20 |
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| No.21 |
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| No.22 |
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| No.23 |
>>20 マンション検討中さん
オプレジは投資より実需じゃね？ 投資だったとしても、インカムを狙うんだったら、この立地で賃料も高く取れると思うから、坪単価にもよるけど、表面利回り4％は行けるんじゃね。 |
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| No.24 |
で、結局坪単価いくら？
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| No.25 |
日中は商店街の音楽がぴーひゃらうるさいから、少なくとも低層階は避けた方が無難かと思う
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| No.26 |
43平米の間取りは1LDK＋SになってるけどLDKで9.4畳しかないからLDK＋Sですね、よくない
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| No.27 |
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| No.28 |
居室1つなら8畳、居室2つなら10畳、これがLDKとDKの境目。
それはそれとして何言ってるのか意味不明。 |
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| No.29 |
じゃあ居室2つでLDKが10畳以下だからDKってこと？1DK＋SR？
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| No.30 |
なんか話が訳分からなくなってるが、LDKは8畳以上でLDK表記。
LDKの前の1とか2とかの数字はベッドルームの数字だぞ？ 1つのLDKって意味と取り違えてる人がいないか？ ここの43平米の間取りは、 1BR ＋ LDK ＋ SR だから、 1LDK＋SR の表記は何の問題もない。 現実的にダイニングテーブルとソファとテレビを置くに十分かという事は置いといて。 柱もあるからちょっと厳しくはあるけどね。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
>>30 検討板ユーザーさん
あのね、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」ってのがあるのよ。 そんでね、居室が1つの場合は8畳以上でLDK表示していいが、居室が2つ以上の場合は10畳以上じゃないとLDK表示はだめよん、って規定している訳。 詳しくは上記規則を読んでな |
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| No.33 |
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| No.34 |
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| No.35 |
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| No.36 |
神楽坂駅の目の前ですね。すごい場所。
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| No.37 |
Twitterで価格を書いてる人がいましたが、事前案内会で説明があったんですかね？
坪単価505万から、と書いてました。 ホントなら安いけど個人的には間取りがナシすぎて、実需で買う意欲が低下… 有料オプション込でいいから、部屋数減らして広く使える別間取り案をHPで出してくれないかな? 立地が最高なだけに残念 |
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| No.38 |
>>37 評判気になるさん
メニュープランの用意はおそらく無いので、オーダーシステムで間取りやり直しな感じで進めるしか無いのかなと。 ただ、水回りとパイプスペースは変更出来ないと思うのでそれを踏まえてどこまで希望の間取りに出来るかですね。 505万からというのはこのご時世ならまずまずな感じ？ オープンは下層階と上層階の坪単価があまり差が無いイメージなので気に入ってるなら上層階を早めに押さえた方がいいかもしれませんね。 |
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| No.39 |
最近はちゃんと価格差つけてますよ。茗荷谷見に行ったときは上と下で価格が全然違いました。ここ地下あるんでしたっけ？もし地下で505スタートなら上の方は普通に600で出してくるでしょうね。
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| No.40 |
オープンハウスにやらせるとこうだもんなぁ…ほんと酷い間取り。家具の配置に困る。
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| No.41 |
>>39 通りがかりさん
坪600とか（笑）。ほんと、まともに投資考えてるひとなら、減価償却費どれだけ取れるとか、躯体・設備の償却年数の違いとか、CF、売却シュミレートちゃんとした方がよいよ。6000万の区分買って、3000万純損出してる物件とか、溢れてるからね。住むなら良いとは思うけど、投資は買った時点でやばいね。 |
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| No.42 |
建設地前でオープンハウスの営業の人が立ってました。
いかも子無し夫婦をターゲットにしている感じで悲しくなりましたね。 |
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| No.43 |
>>42 口コミ知りたいさん
私は関係者でもなんでもないが、別にどう営業しようが、その会社の勝手じゃん。あなたが悲しくなっても、買う人はいるんだから、人それぞれで。同意を求めてるの？ しつこく付きまとわれたら別だけど。イメージだけで語るのはやめたほうがいいと思う。 |
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| No.44 |
>>42 口コミ知りたいさん
おまえ、何様？ 子なし夫婦？ 子供が欲しくてもできない人だっている。どういう家族形態を取るかは、家族が決めること。それをおまえの物差しで、悲しい？ デベロッパーだって仕事でやっているんだし、すべてにおいて、お前のこの書き込みは勘違いしている。 |
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| No.45 |
まさに自分が子なしなのでこの発言こそ悲しいですよ。病気になり産める身体でなくなってしまったからなおさら。
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| No.46 |
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| No.47 |
立地といい間取りといい、飲み食いが生きがいの独身とDINKs専用ですね。
稼いだ金を神楽坂に落としてくれるありがたい住人と。 ただ道を挟んだ先にはファミリータイプのマンションが多数あるので、湾岸エリア程じゃないけどツラくなっちゃうかもな。 |
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| No.48 |
わざわざ掲示板を開いて、オープンハウスの物件を大した根拠もなく馬鹿にする。
自分が買わなければ良いのでは？笑 その一連の無駄な時間を想像すると、哀れですね。 |
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| No.49 |
>>47 口コミ知りたいさん
飲み食いが生き甲斐でいいじゃん。何が悪いの？ 単身世帯とファミリー世帯が混雑していていいじゃん。それを嫌と思えば住まないんだから。 あなたの価値観は尊重するけど、それを他人に押し付ける意味はあるのかな？ オープンのマンションが嫌なら、ここに書き込まなければいいのでは？ ここはマンションの情報を得るスレッドなので。 |
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| No.50 |
うーん、この反応。。
やはり"そういう"層をターゲットにしてる物件なんですね。 それなら麻布十番の方が空気が合ってるような？ |
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| No.51 |
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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| No.52 |
あ、はい（笑）
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| No.53 |
腫れ物に触るとはこのこと
テナントビルにすればよかったのにね |
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| No.54 |
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| No.55 |
何でバルコニーが西にあるんだ？ 西側は13階建てのマンションが建ってて日当たり悪いだろうに。 一方南側は住宅街で建築物の高さ制限があるから、将来高い建物が建つ事もなく、日当たりも眺望も良いのに......Bタイプのサービスルームの南側に小窓が1つあるだけじゃあダメだよ。更にここは神楽坂のほぼ坂の頂上でもあるから、上層階はかなり眺望も良いはず。建築上の理由はいろいろあるとは思うが、間取りが悪いなぁ。
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| No.56 |
こんな変なマンション実需で買う奴いるのか？
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| No.57 |
マンションから利用できる駅が３駅あってアクセスは良いと思います。
バルコニーが西にあるのはちょっとなぁと思いますが 最近は部屋干しで終わらせる人も多いみたいですし、気にしない人もいるのかもしれません。 オーダーシステムがあるのもこの物件も魅力かも。売れゆきは価格次第でしょうね。 |
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| No.58 |
あの坂を毎日上り下りしてJRまで行けと？
神楽坂エアプでしょ |
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| No.59 |
子育てしていると学校施設が近いかどうかは大きなポイント。
ここは小学校も中学校も近そうで安心して通わせることができそう。 高台にあるので、確かに坂は気になりますが 毎日だと慣れてくるものなのかと思いますよよね。 |
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| No.60 |
たしかにコンパクトサイズなのでDINKSの購入が多いかもだけど、2LDKの間取りもあるんだから3人家族とかも普通に入ってくるんじゃない？？
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| No.61 |
自分の幼い頃は広々とした環境で育てて貰ったのに、子供にはそうしてあげないんですねぇ
飲み屋街に依存しがちなシンママにはピッタリかもなｗ |
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| No.62 |
>>61 マンション検討中さん
何を知ってるんです(笑)？そういう発言は無意味ですよ。 |
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| No.63 |
立地は神立地だけど、間取りは相変わらずオープンハウスのくそ間取りで、本当にブレないですね。
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| No.64 |
>>63 マンコミュファンさん
この区画しか土地を確保してないので間取りとしては仕方ないんでしょうね。 大手なら広い区画をもっと時間をかけて取得しに行くんでしょうけど、オープンは小さな土地でそこで建てられるマンションを企画してとなってしまうので、こうならざるを得ない。 オープンも少しでも土地取得を広げられないか頑張ってはいるんでしょうけど。 ま、でも駅１分ですし1フロア、ワンルーム３部屋分譲されるよりはマシかなと。 |
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| No.65 |
営業マンが連日中年夫婦を追いかけ回してるね
人気ないんだね |
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| No.66 |
終末に現地行って見て来ました、ひどいですね。東の11階建てのビルと、西の13階建てのマンションに完全に挟まれてます。更にAタイプは南は壁ですから殆ど日は入りません。Bタイプは南の納戸に小窓があるだけ。でもよくよく考えたら、あのパンフレットに載ってた部屋、凄く暗いよなぁ。とにかく凄まじく日当たりの悪いマンションでした。私は論外です。
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| No.67 |
恥ずかしいマンション、オブザイヤー
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| No.68 |
価格出ましたね。
@581-@608 でしょうか。 間取りが多いマンションでは小さい間取りの方が坪単価が高い場合があったりします。 ここは間取りが２つしかありませんが、小さめ間取りしかないぶん、どちらも坪単価はそれなりにのせてきた感じなんでしょうかね。 @590と考え坪単価だけでみるとオプレジ最高クラスではありますね。 立地買いがどれだけいるかですが、オプレジはいつの間にか完売してるからな。 |
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| No.69 |
誰も話題にしなくなったお高い墓石に...ｗ
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| No.70 |
値段が出た途端にレスが止まった。もう誰からも相手にされなくなった、って云うことですな。
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| No.71 |
一部鉄骨造2階建って地権者住戸かな？
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| No.72 |
オンライン説明時よりも坪80万近く乗せられてて検討やめました。営業の質も低いし、神楽坂至近以外のメリットがまるでなし。。
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| No.73 |
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| No.74 |
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| No.75 |
最初の頃は連絡しても営業からメール全然返ってこないし、説明会の日程も候補日から希望出してるのに枠がありませんとか言って何度も調整のやりとりさせられて、めちゃくちゃ舐めてるなと思ってました。
で、説明会までようやくこぎつけたら、間取り悪いし眺望も日当たりも糞すぎるうえに、価格帯聞いたら強気すぎる値段設定で、めちゃくちゃ舐めてるなと即辞退しました。 あまりに全体的にウケが悪かったのか説明会より少し公開価格下げてきましたが、それでも全然割高だと思いますし、案の定売れてないようでめちゃくちゃメール来てて、わかり易すぎる手のひら返しにめちゃくちゃ舐めてるなと思いました。 顧客舐めすぎです。 |
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| No.76 |
坪単価600万！驚
いくら神楽坂ブランドで駅近の立地でも、吹っ掛けすぎでは？ 将来的な売買・賃貸を考えたら表面利回りが悪く高値掴みになりそう…… |
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| No.77 |
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| No.78 |
子無しの老夫婦すら見放す物件にｗ
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| No.79 |
ほしいけど、さすがに50平米で8800万は高過ぎ。
だったら中古のマンション買うね。 神楽坂も駅の近くにガールズバーできて女たってるし大分レベル落ちてきたな。 |
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| No.80 |
>>79 マンション検討中さん
それ、気になってました。昔は呼び込みなんてなかったのに。便利になった引き換えですかね。できれば規制してほしいところです |
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| No.81 |
神楽坂の大久保化が止まらんな(´；ω；｀)
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| No.82 |
>>79 マンション検討中さん
いくらだったら欲しい？ |
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| No.83 |
浴室についている乾燥機って一度も利用したことがないのですが、
実際のところすぐに乾くものなのでしょうか？ あんまり使わないで普通に部屋干しするって事ないですかね。 |
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| No.84 |
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| No.85 |
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| No.86 |
近所の者です。坂下のモリモト×2も、高い高いと言われながら割とスムースに売れたので超強気価格ですね。
昔の話をしても仕方ないですが、矢来口まいばすけっと向かいの2013/4築のプラウドは、平均＠350上階でも380くらいだった記憶があります。今SUMOに2件出てますが536と548の俺様価格です。 そんなの覚えてるとなかなか買えませんよね。 |
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| No.87 |
>>86 周辺住民さん
プラウド神楽坂はパークリュクス神楽坂と並んで、一貫して強い成約の実積が積み上がり続けている優等生マンション。 仲介する側も預かろうと思ったら安値では媒介取れないから査定も必然的に強気に出さざるをえない、事例を参照したら。 結果それでも売れていってるのは、やはり駅からのロケーションと専有の設備仕様に今の新築マンションと比較しても一日の長があって惹かれるポイントが多いからだろう。 |
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| No.88 |
グランスイート神楽坂ピアースの坪単価もなかなか強気
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| No.89 |
もう神楽坂に限らずどこも高いだけ。
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| No.90 |
約一ヶ月話題なし
オワコン物件ですかね |
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| No.91 |
公式がDINKS呼び込んでますね
少子化を象徴する後ろ向きの物件に... |
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| No.92 |
誰か話題を提供してくれ！！(T_T)
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| No.93 |
>>91に書いてあることってもう無くなってるんですかね？
公式サイトでは確認できませんでした。ファミリーさんの写真が載ってますけど この広さでは二人暮らしがせいぜいですね。 4.5畳を子供部屋にするとしても収納部分が少ないので…。 しかしここマックスの値段になると9,680万円ともなるんですね、お高い…。 階数が上の方なんでしょうか。 |
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| No.94 |
サービスルームは書斎にちょうど良さそうな広さなんですよね。
子供部屋にするとすれば、ベッドを置いてしまうとデスクが置けなくなっちゃうかも？ 最近はリビング学習が主流らしいので、デスクに関しては設置しないという考え方もありかもしれないけれど。 いずれにしても、子供がいる場合は収納を解決しなくてはならないです。 |
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| No.95 |
この間取りじゃ解決できません
以上 |
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| No.96 |
サービスルームの広さからすると1部屋とカウントできるかとは思いますが
全体に狭く、お子さんのいる家族で住むのは厳しいかなと思います。 アクセスの良い立地とはいえ、この広さにしては高すぎますね。 |
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| No.97 |
子無し老夫婦の介護施設にするつもりですか？
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| No.98 |
ブランズ牛込柳町のスレがここの悪口大会になってるぞｗ
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| No.99 |
ホームページ見ると、最終2邸とのことです。結局売れそうですね、、。
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| No.100 |
値引きになりましたね
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| No.101 |
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| No.102 |
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| No.103 |
B3タイプですとサービスルームは普通に収納にして居室を大きくした方が使いやすかったように思います。
A3タイプも室内に通路にしかならない部分もあってLD部分も実質もっと小さい印象になりそうな予感…。 モデルルームとかで見たら違う印象になることを期待しますが。値引きというレスがありますが最近そうなったんでしょうか？ |
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| No.104 |
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| No.105 |
ここ買える人は間違いなく高年収だし
高年収ほど結婚率高いからね |
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| No.106 |
あと飲み食い好きのセカンドハウス需要とかな
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| No.107 |
>>105 マンション検討中さん
折角高収入なのに、50平米じゃ子供がいたら狭くない？ ミニマリストで資材を使わない趣味を持ち、2人住まいなら楽しく暮らせそう。 料理はあんまりしないで、外食にお金を使い続ける様な生活。 |
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| No.108 |
割り切れれば最高じゃん？
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| No.109 |
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| No.110 |
最後の二戸なかなか売れてない様子
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| No.111 |
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| No.112 |
販売戸数 1戸(12階)
販売価格 10,580万円 間取り 1LDK+SR しかも億ション。 億以上出せるのは限られた人ですから、欲しくても買えない人がほとんどだったのでは？ |
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| No.113 |
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| No.114 |
モモレジさんの2022年間取り総集編第3部【オプレジとゆかいな仲間たち】で柱ファーストと題されてますね。
部屋をみると55㎡ですが、有効的に使えるのは50も厳しそうな印象です。それでもしっかり売れる＝立地がNo.1というのが改めて分かります。恐るべしオプレジ。ファミリーも減ってますから上手くオプレジの販売戦略ともマッチしてるのでしょうね… |
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| No.115 |
全体的に作りがちゃちいです。
所詮オープンハウスクオリティーです |
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| No.116 |
ブラック営業マンが頑張っとんやから、話しくらい聞いたれや
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現在の物件
オープンレジデンシア神楽坂ファースト
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