三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[9901: 名無しさん]

>>9895 坪単価比較中さん

大したことない食材を最高の調理人が携わると、莫大な利益を産み出すシグニチャー料理が誕生するんですね。

まさに「三井よ、そちも悪よのぅ～!」ですね。

[9902: 口コミ知りたいさん]

>>9899 匿名さん
コンシェルジュは各棟にいないのか？
パーマン棟にだけいる？

[9903: 坪単価比較中さん]

帝国ホテルのサービスを提供していた
帝国ホテル列車食堂は？

[9904: 坪単価比較中さん]

三井不動産レジデンシャル
2021年度売上：3553億
ここの売り上げは、2500-3000億程度？
社運をかけた大プロジェクトやね。

[9905: 匿名さん]

>>9900 坪単価比較中さん
一般に販売されるかどうか不明
上顧客だけに声かけてクローズで販売する可能性もあるかも

[9906: 匿名さん]

>>9895 坪単価比較中さん

古川に近い？

三田小山町西地区第一種市街地再開発の話？

[9907: ご近所さん]

>>9895 坪単価比較中さん

建て替えられたばかりの
レンガ造りのクラッシックな外観の幼稚園や小学校が近く
子育てにはいい場所ですね。

都立三田高校は偏差値は67で
2023年度東京都内公立高校ランキングで13位/ 219校中
私学にこだわらない人からはとても人気の高い高校です。

[9908: マンコミュファンさん]

>>9907 ご近所さん

もちろん、悪い土地ではありません。
そこそこいい土地に上手く化粧して、
超一級の価格に持って行ってる
という意味です。

[9909: マンコミュファンさん]

素材で勝負できた
パコ虎・パコ千四、
企画力で高値に持っていった、
北参道・三田ガーデン。

[9910: 匿名さん]

今、売れっ子のモデルや女優は、ほぼ全員整形しているが、
元々もかなりの美人でそれが整形し化粧して超一級の美人になる

[9911: 匿名さん]

>>9904 坪単価比較中さん

三井倶楽部の正面であり、いくつものパークマンションと三井が誇るヴィンテージ三井綱町パークマンションがあるエリア

社運をかけた大プロジェクトでしょうね。

[9912: 購入経験者さん]

パークコート虎ノ門は所詮地元界隈でNo.1にはなれない物件
虎ノ門に住みたいなら社宅扱いで大地主森リビングの賃貸に住むのが最善

[9913: 匿名さん]

>>9911 匿名さん
港区三田は三井家に縁がある場所ですし、今回も自信作を建てるでしょうね。

[9914: マンション掲示板さん]

>>9909 マンコミュファンさん

御名答っ！

[9915: 通りがかりさん]

>>9912 購入経験者さん
ごめん、何言ってるかさっぱり分からない

[9916: 口コミ知りたいさん]

>>9893 評判気になるさん

コンシェルジュやサービススタッフの方々のコストの他
季節感溢れる中庭の花や緑を第一園芸さんに管理を任せる
それだけでもかなりのお金がかかるでしょうから
一般的なマンションより管理費が高いのも仕方ないと思う。

[9917: 匿名さん]

ここを買えない人が三田小山西のタワマンに殺到するね。

[9918: eマンションさん]

>>9917 匿名さん
麻布十番駅辺りって水に浸かるんじゃ？

[9919: 匿名さん]

>>9918 eマンションさん

たしかに麻布十番駅あたりは低めですが
津波や豪雨でそんなことが起きたら、浜松町駅周辺～芝浦、勝どき晴海あたりも
ぜんぶ水浸しになりそうですね

[9920: 匿名さん]

>>9917 匿名さん
大規模再開発になりますので人気でそうですね。

[9921: 匿名さん]

>>9919 匿名さん
浸水よりも液状化の方が災害リスクとしては怖い。湾岸は地盤が弱いエリアもあるから、地盤を見極めるのが重要だよ。

[9922: 口コミ知りたいさん]

>>9918 eマンションさん

びっちゃびちゃになりますよ。
古川からドブネズミが溢れてくるでしょうが、温かく見守ってくださいね。

[9923: 匿名さん]

>>9922 口コミ知りたいさん
白金ザスカイも大変そうですね

[9924: 匿名さん]

>>9921 匿名さん
埋め立て地はすべて危険ですね
特に埋め立てられてから年月が経ってないところほど。

[9925: マンション掲示板さん]

丸の内や銀座も細かいこと言えば埋め立てじゃね

[9926: マンション検討中さん]

>>9925 マンション掲示板さん

その通り。
だが江戸時代とか埋め立てから何百年も経っていて何度も地震を経験している土地と
まだここ数十年、せいぜい100年くらいしか経ってない埋めたばかりの土地とではだいぶ違うらしいよ

[9927: 検討板ユーザーさん]

>>9917 匿名さん
しかし三田小山もここと比べて、大幅に安くはならないと予想。
ガーデンヒルズより多少は安くはなるだろうがそれも市況次第。

[9928: 匿名さん]

三田小山町も坪1000超えは確実。坪1200ぐらいもあり得る。

[9929: eマンションさん]

>>9928 匿名さん
やはりもう貯蓄と投資に切り替えようかなあ

[9930: 匿名さん]

>>9919 匿名さん
麻布十番駅　水没って検索してみ。
沢山画像出てくるから。
昔から港区住んでれば皆知ってるよ。

[9931: 匿名さん]

>>9930 匿名さん
芝浦、浜松町、勝どき、晴海をdisってるつもりが、水没履歴写真で跳ね返って来てるよ

[9932: 名無しさん]

>>9931 匿名さん
ディスってる？？被害妄想(笑)
芝浦や浜松町などの湾岸エリアも麻布十番駅周辺も
海抜は同じくらいであり
地震や津波や水害の危険性のある地域というだけでしょ。

[9933: eマンションさん]

>>9932 名無しさん
ハザードマップ見つけました。
三田 ガーデンヒルズ周辺は安心なようです。

[9934: マンコミュファンさん]

>>9930 匿名さん

昔は渋谷駅周辺もよく水没してましたね。

この10~20年で、豪雨や水害への対策が進んで
最近ではすっかり良くなりました。

[9935: 匿名さん]

https://news.livedoor.com/article/detail/22838583/
気を付けた方がいいですよ

[9936: 匿名さん]

>>9935 匿名さん
パークコート麻布十番ザタワーのあたりまでは気を付けなくてはね
でもタワーなので大丈夫か。

[9937: 匿名さん]

大使館、三井倶楽部、三田綱町パークマンション、ガーデンヒルズ、パークマンション日向坂
見事にオレンジの安全エリアですね

[9938: 検討板ユーザーさん]

>>9929 eマンションさん

それがいい。無理しない方がいい。

パークマンションの5億超部屋
または
WTRの高層階東京タワービュー部屋

上記のような特別な物件の特別な部屋を買えないなら、今の相場で手を出してはいけない。

[9939: 通りがかりさん]

>>9934 マンコミュファンさん

湾岸エリアや溜池山王駅や麻布十番駅の近辺が低いのは知ってたけど、
西麻布や白金台や南青山も危なそうだね。

[9940: 匿名さん]

埋立地よりは内陸の白金の方が安全ですよ。

[9941: 評判気になるさん]

>>9939 通りがかりさん

海の近くはやっぱり災害時にはリスクありますね。

[9942: 契約者]

麻布十番の近い土地にありながら三田ガーデンヒルズはきれいに水没予測地図から外れているじゃないですか。（赤で書いたところ）すばらしい稀少な土地と言うことがこれでも裏付けられるということですね。

[9943: 匿名さん]

>>9939 通りがかりさん
浜松町駅周辺は緑部分が多いですね。
山手線内側が外側よりいいと一概には言えないんですかね？

[9944: 匿名さん]

>>9939 通りがかりさん
ここは、④の左下あたり？

[9945: 匿名さん]

ここも三田小山西のタワマンも坪1000を超えたらサラリーマンには買えない値段だね。都心から離れた私鉄沿線エリアを探すほかないね。

[9946: マンコミュファンさん]

>>9944 匿名さん
YES！

[9947: マンション掲示板さん]

>>9938 検討板ユーザーさん

今の相場とはちなみにどのような相場ですか？？
今の相場がどんな相場なのか教えてください

[9948: 匿名さん]

>>9946 マンコミュファンさん
この水害の条件をよく読んだ方がいいよ。
古川が氾濫すると浜松町の方まで影響出るということ。
ただし、今まで実際に水害が発生したのは、白金～十番のエリアだけ。

[9949: 匿名さん]

>>9948 匿名さん
古川限定？
都心に集中豪雨が起きた時のハザードマップでは？
川が氾濫するほどの雨が降ったら、元々運河の多い芝浦や浜松町辺りは
古川に関係なく水浸しになりそう。

[9950: 匿名さん]

>>9949 匿名さん
浜松町や芝浦は水没したことないよ。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

[9951: 匿名さん]

古川は、神田川や目黒川より大人しいようですね。ランキング圏外でした。

過去10年間の水害被害の多さを、
河川流域別にランキングすると↓

川　と　床上浸水被害総数（棟）
石神井川 606
神田川 574
呑川 　　 174
隅田川 173
渋谷川 109
善福寺川 108
目黒川 100
矢端川 83
仙川 77
妙正寺川 69
立会川 66
内川 65
蛇崩川 64
中川 63
多摩川 60
白子川 60
新河岸川 51
谷沢川 30
江古田川 29
烏山川 28
旧中川 28

出典：東京都建設局 過去の水害記録（2008～2017年）

[9952: 匿名さん]

白金～十番の水没履歴

[9953: 匿名さん]

>>9951 匿名さん
石神井川、神田川、すごい！床上浸水はやばいね。

[9954: 匿名さん]

>>9946 マンコミュファンさん

三田ガーデンヒルズの正面玄関前の標高は18.2ｍ
新宿辺りに比べたら高いとは言えないけど周辺より高ければ安全だね。

[9955: 匿名さん]

三田小山と白金は同じ感じですね。
ここは大丈夫そうです。

[9956: マンション掲示板さん]

四次案内きましたね！図面も更新されました
WTR落選組みですが小さい部屋狙ってるので今回から参戦します

[9957: 名無しさん]

>>9956 マンション掲示板さん
やっぱり大幅値上げ予定らしいよ。。残念ながら撤退かな

[9958: eマンションさん]

>>9947 マンション掲示板さん

そんな質問する時点でもう買わないことです。

[9959: 口コミ知りたいさん]

>>9938 検討板ユーザーさん
アドバイス頂きありがとうございます
ですよねえ

[9960: 名無しさん]

>>9956 マンション掲示板さん
小さい部屋ってちなみにどらくらいを狙ってますか

[9961: 検討板ユーザーさん]

>>9960 名無しさん
40-60㎡くらいですね
グロス的にも手が出しやすく人気になりそうな予感です

[9962: マンション比較中さん]

一次で申し込みしなかったら案内来ないのかな？

[9963: 匿名さん]

>>9947 マンション掲示板さん

とりあえずこの数年は右肩上がり
半年違うともう値段が違う
同じマンションでも売り出し時と最終期では値段を変えてくる

この値上がり基調が今後も続くかどうかはわからない。

[9964: 匿名さん]

>>9956 マンション掲示板さん

WTRやここの一期一次二次三次での落選組が集結してきそうですね。
さらに小さめの部屋を待っていて人も参戦するので
なかなか厳しそう。

個人的な予測ですが
最終期に近づくほど倍率は上がりそうな気がしています。
早めにご希望のお部屋が決まることをお祈りしてます。

[9965: 匿名さん]

パークマンションの図面が３戸分しか載ってなかった。
残りは完売したの？！

[9966: 匿名さん]

>>9961 検討板ユーザーさん
ノースの北向きが多そう？

[9967: 匿名さん]

60平米台で2億くらいですかね？

[9968: 検討板ユーザーさん]

ワンルームでも天カセついて素晴らしい仕様ですね
仕事部屋で欲しい人はいくらでもいそう

[9969: マンション検討中さん]

>>9968 検討板ユーザーさん
買って貸すことは出来そうですか？

[9970: 匿名さん]

>>9969 マンション検討中さん
不可能じゃないだろうけど、都心の高額物件は貸して賃貸で貸して儲けるには向かないでしょ。
資産として持っておきたくて、遊ばせておくよりは貸すってくらいの気持ちならいいと思う。

[9971: 匿名さん]

>>9965 匿名さん
半分くらいは売れてると思うけど完売はまだでは？
まだ二年あるからちょっとずつ売るんだと思う。

[9972: マンション検討中さん]

>>9970 匿名さん
それくらいの気持ちでいきますね

[9973: マンション検討中さん]

>>9958 eマンションさん

あなたは相場がわかるんですか？？

[9974: 評判気になるさん]

>>9963 匿名さん


なるほどありがとうございます！！
でも今と過去には興味がなくて、私の中で相場を読むとは、10年後20年後から比べて今がどうか？かと思うのですがいかがでしょうか？

相場を語るなら未来と比べて今どうなのかという考え方が必要かと

[9975: eマンションさん]

相場がどうとか未来がどうとか、そんなこたぁどうでもいいんだよw

今の人生をどう楽しむのか！

フランスやイタリアのように楽しみゃいいのよ。
自己破産して生活保護受けるのも人生ってものよ

[9976: 名無しさん]

>>9968 検討板ユーザーさん
ワンルームなのに良いわ
収納もちゃんとあるし
どれくらいの賃料設定なのかしら

[9977: 匿名さん]

>>9976 名無しさん
同じ広さのワンルーム賃料の周辺相場とある程度合わせる必要がありそうですね。

共有部が充実していて新しい分は上乗せできると思いますが。

営業マンのいう想定家賃はだいたい
だいぶ盛ってるので真に受けない方がいいと思います。

[9978: 検討板ユーザーさん]

小さい部屋検討民ですがモデルルーム予約取れました！楽しみに行ってきます
４次で単価上げてぶっ飛んだ価格表見せられたら泣きながら帰ります笑

[9979: マンコミュファンさん]

>>9977 匿名さん

三井の営業マンはリアルプランとKENに鑑定してもらって賃料提示してくるから、結構渋めの金額を提示してくる印象ですけどね。

まぁ表面利回りは3%を下回り、実質利回りは1.5%を下回りますので、賃貸業としての体裁は全くありませんよ。

[9980: eマンションさん]

>>9978 検討板ユーザーさん
坪単価10%はアップしてるよ。
まあ好調だし仕方ないよね。

[9981: 評判気になるさん]

>>9979 さん
実質利回りそれだと社債でもそれくらいの最近ありましたので実需が主になりそう

[9982: 匿名さん]

>>9980 eマンションさん
それ本当？ただの適当な予想？まだ発表されてないでしょう。

[9983: eマンションさん]

>>9982 匿名さん
もちろん眺望厳しい部屋はその限りじゃないけどね。

[9984: 匿名さん]

>>9983 eマンションさん
図面見たけど厳しい部屋多いような

[9985: マンション検討中さん]

小さめということは駐車場の使用権がない分は、価格が抑えられているのでしょうか？
SOHO買おうと思ってます。
予約が取れませんでした。

[9986: eマンションさん]

>>9985 マンション検討中さん
近年のマンションでは小さい部屋は広い部屋と比べて坪単価高めの設定が多いのでなんともいえません
眺望死んでる部屋でいいので坪1000切って欲しいですがね

[9987: マンション掲示板さん]

そもそも案内が電話で担当者から来ない時点で雑魚の顧客です
よって抽選でもビハインドという事です

[9988: 匿名さん]

>>9987 マンション掲示板さん

言葉遣いにはその方の品性があらわれますね。

[9989: 匿名さん]

24時間いつでもどこでも他人を見下してマウントとらなきゃ気が済まない病気の人

[9990: 通りがかりさん]

>>9988 匿名さん
真実でもありますよねこれは、資本主義だから
品性で世の中勝ち抜けないすよ

[9991: 匿名さん]

>>9990 通りがかりさん
真実だとしても物には言い方がありますよって話では？

[9992: eマンションさん]

お金があっても人を煽って見下すことでしか安心できない小さい人間にはなりたくないですね
そのお金にしても世の中上には上がいますし

[9993: 匿名さん]

>>9991 匿名さん
雑魚なんて言葉を使う必要ないですよね。
世の中勝ち抜いていらっしゃる大富豪かどうか知りませんが
侮辱的な言葉でいちいちマウント取らなきゃいられないレベルの人だと感じました。

[9994: 匿名さん]

>>9985 マンション検討中さん
交通の便がいい都心の物件では、部屋の広さに関係なく駐車場不要の人もいるので
駐車場使用権がないことは恐らくあまり価格に反映されてないと思います。
単純に面積が小さいから結果的にお安い可能性はあります。
SOHO部屋は共有部の利用に制限があるかもしれないという噂なので、そうすると管理費などが多少安いかも？

[9995: eマンションさん]

モデルルームこれからなのですが、スパは公開されてるパンフレットだと利用時間帯内で2時間の枠を取って利用と書いてますが、その時間は貸し切りで入れるということでしょうか？？？

[9996: マンコミュファンさん]

>>9985 マンション検討中さん
同じく予約が取れなかったんだけどＳOＨＯ目的で観に行ってみようかなと思いました
1億くらいだったら賃貸に出しても1.5%の実質利回りでも耐えられるかも

[9997: 匿名さん]

SOHO希望の人、多そうだね。１億円台くらいだろうか？興味津々。

以前は小さめの部屋は、室内の仕様を少し下げたりして手頃な価格で出ていたりした気がするが
最近は、大きい部屋も小さい部屋もあまりグレードを変えずに同じような坪単価で売り出されるケースが多くなった気がする。

広い部屋は必要ないけどグレードの高い仕様を望む人が増えたのかもしれない。

予算最優先の人には厳しいな。

[9998: 契約者]

>>9997 匿名さん
わたしの担当が、中には一億円以下の部屋もあるって言ってましたぜ。

[9999: 口コミ知りたいさん]

【モデルルーム案内会　開催日時】
2023年4月29日 (土）～5月9日（火）
各日10:00、10:30、13:00、13:30、15:30、16:00

全６６組、即日で埋まりました。
SOHO人気なんですかね。

担当から電話がこようがこなかろうがモデルルームに行けようが行けまいが、最後は純粋な抽選なので全員平等に買える権利はありますよ！

[10000: マンコミュファンさん]

日本史上初の
平均坪1000超え・1000戸超えの
ダブルサウザンド物件として
不動産史に名を残したの？