三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[9672: 口コミ知りたいさん]

>>9668 匿名さん
担当さんも、この世帯数で共用施設順番回ってきますか？と聞いたら、初めだけ、今まで分譲したマンションも一年も経てばガラガラでしたという回答でした。
三井系のマンションは、共用部の種類が多い傾向にありますね。
子供のお教室や子供用のスペースも、入試など絡んでくるとマンション内の付き合いでない方が気楽です。

[9673: 匿名さん]

共用施設の豪華さや充実さを売りとするマンション板で共用施設不要論を説く面々

[9674: マンション掲示板さん]

三井不動産の戦略は大手上場企業の宿命やえに、パークマンションやパークコートザタワーでも大衆化せざるを得ないんです。大衆化とは共用施設の充実であり、住宅のサブスクリプションへの変容です。大衆化が支持されていますので、三井不動産の企業価値の増大につながります。また証券市場や国民からの支持がなければ、現在の企業価値はキープできません。

ただし、それ等が空間や建築(集合住宅)として本質的な部分の向上に寄与しているかはどうかは、次世代の審判を仰ぐことになります。

[9675: 徳川家康]

>>9672 口コミ知りたいさん
それでも、プールとコンビニぐらいは使うんじゃね？後友人や親戚がやって来たらマンション内のレストランにご招待するとか。

[9676: 匿名さん]

共用施設を売りにしないマンションで不要論を説く意味は無さそうね。

[9677: ご近所さん]

>>9674 マンション掲示板さん
自転車操業やめられないのはどこも一緒だよ
大衆化されつつも王様部屋と女中部屋が混在する傾向だし

[9678: マンコミュファンさん]

>>9675 徳川家康さん

神の君さま

当方はこんな大衆化したマンション内レストランよりホテルオークラのヌーヴェルエポックなどにご招待いただきたいです。

[9679: 名無しさん]

そしり顔の面々が酸っぱい葡萄ジュースいらないと騒いでますね

[9680: eマンションさん]

私が購入した部屋ですが、110万で賃貸できると書いてあり鵜呑みにして買ってしまいました。よくよく考えると110万の賃貸マンションに住む人なんているのかと不安になってきました。失敗しました。

[9681: マンコミュファンさん]

>>9668 匿名さん
共用施設の内容にもよるのでは？
以前住んでたライブラリーラウンジは築後何年か経ったあとも
利用者は多く人気でした。
個人的に貸切利用できるパーティールームは一度も使いませんでした。
利用したくなるような共用部を企画して欲しいものです。

[9682: マンコミュファンさん]

>>9680 eマンションさん

いますよ
110ちょうどで貸せるかはわかりませんが
もっと高い家賃の部屋も沢山ある

[9683: 匿名さん]

>>9680 eマンションさん
それは大丈夫ですよ。ラトゥール代官山など100万を切る部屋が無かったと思いますが、常に満室です。立地、質、ブランド次第です。
100万以上の家賃を支払うのは、やはり法人名義が多いですね。

[9684: 匿名さん]

>>9680 eマンションさん
あ、でも問題は専有面積ですね。
外国人の割合が増えるのもあるし、狭いのは厳しいかと思います。

[9685: 匿名さん]

皆さんコメントありがとうございます。
100平米です。
勢いで買ってしまって、少し不安になってしまいました。

100万円でも、賃貸できるなら良いかと思い、決断した部分がとても大きいので、実際どうなんだろうと考えてしまいます

[9686: マンション検討中さん]

デベの提示額から1割引で借り手がついて、
空室期間を1割として、
管理費・修繕積立金が年100万
固定資産税が年100万
購入時諸費用が1割掛かるとすると
実質利回りは、
見せられた表面利回りの半分になる感じ？

[9687: マンション検討中さん]

↑
ローンならそこから
投資用ローン利回りを引く

[9688: マンション検討中さん]

100m2なら
固定資産税もっとかかりそう。

[9689: 購入経験者さん]

>>9568 購入経験者
賃貸に出す場合は、値上がり期待でなければ、他のことに投資した方が流動性が高いし、利回りが高い。ネットで1パーセントくらいではないですか？

[9690: 口コミ知りたいさん]

>>9686 マンション検討中さん

何億もの家を年間収入1200万-諸費・税金で投資回収するのって大丈夫ですか？
億単位ならもっといい運用ありそうですけど。

[9691: マンコミュファンさん]

パークコート赤坂檜町ザタワーで表面利回り5%
パークコート虎ノ門で表面利回り4%
パークコート千代田四番町で表面利回り3.5%

一般的に表面利回り5%未満ですと、借入しての投資活動をお勧めしません。ただし、投資ローンでも0.3%ぐらいで借入できるなら別話ですが、各手数料や費用を控除した実質的な利回りはもっと下がります。

因みにこちらやWTRは表面利回り3%を下回ります。間違いなく下回ります。実質利回りは1%台前半です。もはや国債社債レベルです。

米国S&Pのインデックスファンドに投資すれば、年10%台かつ非課税で運用できますので、ペーパーアセットとの併用をご検討ください。

[9692: マンション検討中さん]

S&Pって、
会社名が由来やそうやけで、
貧困って、
よく投資会社名につかったもんやね。

[9693: マンション比較中さん]

>>9678 マンコミュファンさん
ホテル内のレストランが良いと思ってるのがおっさん

[9694: マンション検討中さん]

帝国ホテル列車食堂？

[9695: マンコミュファンさん]

>>9693 マンション比較中さん

行ったこともないくせに！

というか、ここには購入者もホテルオークラの敷居を跨いだ奴もいない泣

[9696: 匿名さん]

ここは実需のマンションですね。賃貸にするならもっと安価の部屋を複数所有した方がリスク分散出来て成功率が高いですよ。

[9697: eマンションさん]

>>9696 匿名さん

実需も賃貸も高額資産をサブスクして減価償却してるんだから、高値掴みはよろしくありません。ましてやこれ以上の資産価値の向上も期待してはいけません。

パークコート虎ノ門やパークコート千代田四番町が最後のお買い得物件だったんです。

[9698: eマンションさん]

>>9689 購入経験者さん

みなさま助言ありがとうございます。
私の買う決断をした皮算用では、投資で儲かるというよりは、毎月の支払いがローン管理費固定資産税など全て込みで100万ですので、家賃100万で貸せれば、年間持ち出しなしでトントンで保有できて、私の人生もう先も長くないので、死んだら団体信用生命保険でローンがなくなり、子供に相続できればマイナスはないかなと考えてしまいました。なにかわかっていないことがあれば、皆様引き続き教えてください

[9699: マンション検討中さん]

相続税５０％の価格帯じゃないの？

[9700: ご近所さん]

失礼なことを申し上げてすみません。仮に長生きなさった場合、経年化による家賃100万の見込みが下方修正されたり、管理費等の値上げのリスクが倍増すると拝察します。他にめぼしい不動産や潤沢な金融資産をお持ちでしょうか。

[9701: 評判気になるさん]

>>9697 eマンションさん

別に否定しないけど
パークコート虎ノ門やパークコート千代田四番町でもここが天井て言われてたのも事実。

[9702: マンション検討中さん]

現家賃でローン・諸費用払える、
って、ワンルームマンション投資嵌め込みの
手口じゃないの？

[9703: マンション検討中さん]

5億として、
平均配当3%で分散投資すれば、
20年で税引後利益約2億4000万。
複利で回せば、約3億。

[9704: 検討板ユーザーさん]

>>9698 eマンションさん

団信って年齢制限あるから、まだまだ現役世代の方ではないんですか？余命僅かな高齢者様には銀行も貸さないでしょ！

ましてや実入りがトントンの不動産投資って、大手メガ銀行も貸さないよ。

あなた、U40の港区憧れマンでしょ？

[9705: 名無しさん]

>>9656 匿名さん
同じく

[9706: マンション掲示板さん]

>>9688 マンション検討中さん
100平米なら管理費がもっとお高いわ

[9707: マンション掲示板さん]

>>9666 匿名さん
ホールド出来ないタイプでした

[9708: マンコミュファンさん]

>>9515 マンション検討中さん
https://www.nikkei.com/article/DGXNASDG1505G_V11C10A2CC1000/
鹿島でもデータ改竄してますよ。

[9709: 匿名さん]

ここ買ったけど不安になってきました。って何度目の妄想ネタだよw

[9710: eマンションさん]

>>9697 eマンションさん
最後のお買い得物件ってのは、ここ数年ずっと言われ続けている。
虎ノ門や四番町も売り出された時は「馬鹿高い！」と言われて
その1~2年前に売り出された物件たちがお買い得だったと言われていた。

ここも数年後にそう言われる可能性はある。
先のことはわからない。

[9711: マンコミュファンさん]

>>9709 匿名さん

うん。
妙に多いね。
買ったけど不安になってきました！って人。(笑)

[9712: 評判気になるさん]

>>9711 マンコミュファンさん

その手の投稿多いけど、打ってるの1人なんだろうね
趣味は人それぞれ。平和ですな

[9714: 購入経験者さん]

金利上昇はバブル崩壊の合図‥売りは急ぐべし、15日土曜は不動産売却相談会　by 榊淳司

大変だああ。みんな急いでね。

[9715: 匿名さん]

>>9713 評判気になるさん
パークコート虎ノ門は緑豊かな城山ガーデンに隣接しながら麻布台ヒルズと虎ノ門ヒルズの間という立地
オークラもエディションも日比谷線駅も実質徒歩3分以内、
全戸天井高2.7ｍ以上、突板フローリング標準、全室天井カセットエアコン
パークコートの中でも場所もクオリティもパークマンションに近いレベルで人気ですね。
買えなかった人が悔しくて執拗にディスるのも納得です。

[9716: 匿名さん]

>>9708 マンコミュファンさん
ゼネコンで清廉潔白なところは恐らくないと思う。
バレるかばれないか、、、だね。
予算を削られた下請けは隙あらば手抜きしてコストカットしようとしている
いかにそれをさせないで未然に防ぐかだ。

[9717: 匿名さん]

一番多い手抜き工事って鉄筋の数を減らすとか？
柱が少ないとか？
杭の打ち方が浅いとか？
その昔の横浜の事件はマンション傾いてやばかったね

[9718: 管理担当]

[No.9669～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[9719: 徳川家康]

>>9716 匿名さん
んなことはない。うちがいつもお願いしているゼネコンはなんでもかっきりしっかりやってくれてますですよ。

[9720: ご近所さん]

建築の全てが基準外ではないけど、定期的に大きな問題は出るし荒っぽい業界であることは確かだね。底辺も多いから必要悪やモロ悪も出てくる。

[9721: マンコミュファンさん]

>>9715 匿名さん

Exactly.

ただ一点訂正してね。天井高は2.8m以上だよ。
はっきり言って、PC虎ノ門を買ったら他物件見ても食指が動かないのが悩みですね。
例えば三田やWTR見ても、ふーんというかね。史上最高ですね。