三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[9601: 匿名さん]

>>9597 匿名さん
時々こういう方いらっしゃいますね。俺は賢いが、世間の人はバカだと思っている。
自己評価がとても高く、いつも無意識に他人を見下しているタイプ。

[9602: 契約者]

>>9600 名無しさん
ここ買うことがカモになるなら日本中のあらゆる新築マンション買う人はすべからずカモになるということか？

[9603: eマンションさん]

終わってみたら、カモネギだったパターンでしょうか。。
https://twitter.com/towerhack/status/1645002921761992705?t=IMGIcGjOfWa...

[9604: ご近所さん]

貧乏人か知らんけどぐちゃぐちゃうるさいな。
金なければここ買わないし投資でも住居でもいいんだよ。部外者は黙ってろや。

[9605: eマンションさん]

>>9602 契約者さん

すべからく辞書ひくべし。

[9606: 購入経験者さん]

>>9603 eマンションさん
事業経費のうち材料費は一部にすぎず、人件費は爆上げしてるじゃないか？

[9607: 名無しさん]

>>9601 匿名さん
時々どころかそこら中でこういう輩に出会いますね。反論は諦めて人格批判にまわり、自分はバカではないと信じて成長をやめる。
言ってる本人が本当は人一倍プライドが高いのに、努力はせずに仲間を集めて遠くから石を投げるタイプ。

[9608: 検討板ユーザーさん]

ワールドタワーレジデンス第一期二次が今週末二日間の登録で三田ガーデンは、閑古鳥か。公団住宅並みの狭小間取り、小学校の騒音、墓地隣接と懸念材料ばかり。販売担当者もお花畑部屋の販売に苦労しますね。

[9609: 匿名さん]

9601や9607の言う　他人を見下したり人一倍プライドが高い　と思われる人のコメントは何番を指すのですか？　
特にそれらしきものは見当たりませんでしたが、、

[9610: 匿名さん]

私は>>9607ですが、文脈を取り違えていたかもしれません。

[9611: 買い替え検討中さん]

三井も
ここのメドがつくまで
次のパーコ・パコタの情報は
出しにくそう。

[9612: 買い替え検討中さん]

戸数でいうと
パークコートタワー北参道
パークコート千代田四番
パークコート虎ノ門
の総計より多いわけだしね。

[9614: マンション検討中さん]

ここ一物件で、
通常の(パークコート＋パークマンション)3年分
以上の戸数？

[9615: 口コミ知りたいさん]

ローン審査した方いますか？？
もしした方いれば融資金額教えてください

[9616: 通りがかりさん]

>>9611 買い替え検討中さん

パコタ…

[9617: 匿名さん]

>>9609 匿名さん

露骨にわかりやすくマウント取ってくる人と、
そこまでわかりやすくないもののマウント取りたくて仕方ない気持ちがにじみ出る書き込みする人がいます。
敏感な人は不快に感じると思いますが、気づかなければ気づかない方が幸せです。

[9618: 口コミ知りたいさん]

今更ですが、三田ガーデン検討してます。
もう良い部屋はあまり余ってない状態。次期以降は値上げなのでしょうか？

[9619: マンション検討中さん]

過半数残ってて
いい部屋はあまり余ってないのに
値上げって、
mjsk？

[9620: 検討板ユーザーさん]

そもそもパークマンションの一部しか良い部屋(間取り)はないよ。当方の審美眼で判断すると、最低でも6億くらいの部屋から上位。

リセール時に管理修繕積立金の高額さと相まって全く図面も映えしないよ、ここは。

[9621: 匿名さん]

>>9618 口コミ知りたいさん
ウエストはまだこれからですし80㎡以下もまだこれからなので選択肢はいろいろありそう

[9622: 評判気になるさん]

>>9615 口コミ知りたいさん
住宅ローンで5億です。団信フルです。

[9623: マンション検討中さん]

5億円のローンで全額団信ってできるのですかね？某銀行からは団信を掛けられる金額には上限があると聞いてます。

[9624: 匿名さん]

タワマンではないパークマンションはどの物件も
眺望や間取りにおいて審美眼に耐えうる部屋は
平均坪単価を大きく上回るだろうね

[9625: 匿名さん]

>>9624 匿名さん
そういうことですね
無理だわ
普通にタワーにしよう

[9626: 検討板ユーザーさん]

>>9622 評判気になるさん
ご回答ありがとうございますm(__)m

銀行差し支えなければ教えてもらえますか？

[9627: 匿名さん]

>>9625 匿名さん
そういうことなんだけど
駅近タワマンは古い駅近オフィスの跡地に今後建つ余地があるけど
三田ガーデンヒルズの立地環境と敷地規模は唯一無二で希少だから
資金に余裕ある人は一つくらい買っておこうと思うんじゃないかな
三田小山町も狙い目だけども最上階45億の部屋は作れないと思うよ

[9628: マンション検討中さん]

>>9627 匿名さん

三井不動産に多額の御布施をした結果により高値掴み節税して相続人に承継する人生もあれば、選手を信じて世界一になって北海道の田舎町に凱旋する人生もある。

利口な皆さんはご承知でしょうが、高額マンションの利益率や管理利益率はとても高く、とっても高く、とってもいい感じです。

ちょっとだけ住んで売りたい気なんでしょうが、中古になるとそんな簡単には売れませんよ、ここは。

[9629: 通りがかりさん]

ここは広尾ガーデンヒルズのような成功事例になるのか？

再開発がかかる小山の空き家や募集中店舗から肥に肥えたドブネズミを見かけるぞ。

[9630: 匿名さん]

>>9628 マンション検討中さん
タワマンよりもここは永住志向がありそうですよ
閑静な高台に位置するのにエスカレーターで昇れるのでね
安くて狭い部屋は中古で放出されても高額の良い間取りは滅多に市場に出ないでしょう
終の住処じゃなくてちょっとだけ住んですぐに売りたい人が大半なのはタワーのほうでは？
新しい超高層マンションがこれからも建つからイヤでも気になるでしょうしね

[9631: 名無しさん]

>>9630 匿名さん
狭小間取り、団地のようにヒルが立ち並び余裕もない。高値で仕入れた土地だから部屋数を増やさないと採算取れない。こんなマンション群ではリセールも期待できません。隣接墓地、騒音の小学校に囲まれ、ゆったりと生活もできない。残念だがジョルジオさんも買わない。購入するならやはりタワーマンションが良いと思う。

[9632: 口コミ知りたいさん]

>>9631 名無しさん

ネガティブ要素に近隣の肥えに肥えたドブネズミを加えてください。

そもそも法的にも欠陥だらけの区分所有法による集合住宅ましてや大規模集合住宅なんて永住に適している訳ないんです。

駅近タワマン買って減価償却で節税して3～5年、最低でも10年で住み替えるのが集合住宅を購入する王道。
三井の営業マンウーマンも港区高級マンションオーナーで転居する人が9割と言っていましたよ。

[9633: 匿名さん]

>>9628 マンション検討中さん
ココも良い物件だと思いますが、売りやすいのはWTRのような駅直結直結物件ですね。

[9634: マンコミュファンさん]

>>9631 名無しさん
ジョルジオ氏が買わないとかしれっとデマを流すなよ

[9635: マンコミュファンさん]

>>9634 マンコミュファンさん

ジョルジュさん？

[9636: 評判気になるさん]

>>9633 匿名さん
浜松町だと中古になったときに他の湾岸物件と比較される。特に勝どきや芝浦との比較になるとリセール意外と苦戦するんじゃないかな。立地の希少性を考えれば三田GHの方が断然リセールでも強いでしょう。

[9637: 匿名さん]

まだこれから資産を築きたい人、超高層タワーに惹かれて住みたい人、転居を繰り返すことを厭わない人が三田小山町に出来るタワマンを買えばよろしいのです。
既に相応の財産を保有していて転売する必要のない人（永住志向）、戸建はセキュリティが不安、でもタワーみたいな高い所も苦手な人にこそ三田ガーデンヒルズは向いています。
それぞれの属性や価値観が異なりますしうまく棲み分けできて良いと思いますよ。

[9638: 匿名さん]

低層はいいのですが、虫が苦手です。大丈夫でしょうか？

[9639: 匿名さん]

>>9636 評判気になるさん
直結でないツインパークスの中古は結構な額で取引されてますよね。
その辺りはどの様にお考えなんですか？

[9640: 検討板ユーザーさん]

ジョルジオさんはWTR購入しました。やはり目の付けどころが違うね。

[9641: マンション検討中さん]

>>9640 検討板ユーザーさん

ボンジョルノさん？

[9642: マンコミュファンさん]

>>9640 検討板ユーザーさん
だからその人がまるでここ買わないみたいな印象操作まめろよ
名前出すからにはツイッターやYouTubeもチェックしてるんだろ？WTRとここは富裕層に選ばれる良物件と言ってるし三田ガーについては買いたい部屋はこれからとも言ってる

[9643: マンション検討中さん]

それぞれのご家庭で、家族構成や年齢、通勤通学場所も違います。ワールドタワーレジデンスも三田も現在の人気マンションであることは確かなので、あとは好みの問題でしょう。
私は健康のためにも、職場まで徒歩で行く予定で三田ガーデンヒルズを購入しました。

[9644: 名無しさん]

>>9642 マンコミュファンさん

これからないでしょう！もう買い漁っていい部屋ありません。ジョルジオさん落胆。

[9645: 匿名さん]

カムチャツカ半島で大規模噴火があったように
日本にある火山や地震のリスクもゼロではないです
非常用設備が作動しなかった場合を想定するなら
超高層フロアまで歩いて上るのは自分は無理だし
長周期地震動への対策もまだ万全ではなさそうなので
現時点では三田くらいの高さのほうが安心感あります

[9646: 検討板ユーザーさん]

>>9645 匿名さん

タワマンの3階に住むことと何が違うのでしょうか？

[9647: 通りがかりさん]

プレミアムフロアが高層階でなく三階にあるタワマンなんてあるの？

[9648: 通りがかりさん]

>>9647 通りがかりさん

ふと疑問なんですが、この掲示板に、実際に三田ガーデンヒルズや浜松町駅直結マンションを買える方はいるのでしょうか？

[9649: 周辺住民さん]

いないよ

[9650: 通りがかりさん]

いるわけないよ。わかってるだろ。

[9651: マンション検討中さん]

買えないしリセールの展望なんて知らんけど、そしり顔でネットでディスるぐらいさせてよ（泣）

[9652: 周辺住民さん]

じゃ、シティータワー虎ノ門ご検討ください。この２件より立地はむしろ良いかも知れません。

[9653: 匿名さん]

昔のオークラのほうが良かったな

[9654: 通りがかりさん]

たった2年で何故1.8～2倍の価格になんねん？

買い替えも出来んし、100㎡以下の小部屋なんか買いたくないから貯蓄と投資に切り替えるわよ。

[9655: マンション掲示板さん]

ここんとこ暴落祈願民が多数ですけど、このマンション相場乗れない様な嗅覚しかないのに、万一暴落相場きた時に底値で拾える才覚あるわけないってのが結論やな

[9656: 匿名さん]

>>9652 周辺住民さん
定期借地権の物件に興味なし

[9657: 匿名さん]

>>9651 マンション検討中さん
そしり顔？？？

[9658: 名無しさん]

>>9657 匿名さん

私もそしり顔はてなとなりましたが、ニュアンスは伝わりますよね笑

[9660: 匿名さん]

>>9657 匿名さん
>>9658 名無しさん
したり顔って言いたかったのでは？

[9661: 匿名さん]

永遠に上がり続けることはないからいつかは下がる日も来るかもしれない。
ここを買う人たちは、当面下がらないと思っているけど、もし値下がりしたとしてもそれはそれで受け止めて許容できる実需の人たちが大半だと思う。
金儲けのネタだと目をぎらつかせている転売屋ほど動揺しないだろう。

[9662: したり顔]

>>9661 匿名さん
そうなの？一時的にデフレということはあっても長い期間で見れば、絶えず貨幣価値は下がり続けてインフレ基調ですよ。だから一時的に下がってもまた上るでしょ。

[9663: 口コミ知りたいさん]

>>9662 したり顔さん
60年くらい生きて来て体感としてわかってきたわ
よつやくね頭悪いので
若い頃からわかってたら良かったのにと思うわ

[9664: 匿名さん]

三田ガーデン ヒルズの 嫌悪施設 は墓地ですが、
軍事基地ではないです

[9665: マンション検討中さん]

番町の借地のパークコートでも良いところは一千万超えてます。ここの立地と規模で所有権だと他と比較すると高過ぎるわけではないのかもしれません。
個人的には、もう少し戸数を少なめにして、共用施設の種類が少ない方が良かった思ってます。

[9666: 匿名さん]

>>9663 口コミ知りたいさん
でもそれずっとホールドしてたらね、という話だけど。都心は永住する人の方が少ないから。築30年の家に新築から住んでました、ってあんまりうらやましくはないな。結局住み替えたいなら、その時期近くのアップダウンのダウン側でかつ割安になっているものを拾うべき。滅茶苦茶金余ってたら、好きなタイミングで住み替えてるだけでいいけど。
タイミングを探り過ぎていつまでも買えないのがダメってことでしょ。

[9667: マンション検討中さん]

1億と45億の共同生活なんて成り立つわけないでしよ？
共用施設が賑わうのもも最初だけで、3～5年も経つと誰も使わなくなるからね。

「住宅」というのは、本来なら消費財ではないんですが、昨今の大手のマンションって正にサブスクリプションなんです。三井不動産もこのサブスク的マンション開発を神宮北参道から重視しています。サブスクリプションというのは新しいものに乗り換えさせることで開発者利益を増大させることができますので、仲介業者や管理会社にも利益をもたらします。

一方で、住宅ユーザーは永遠に三井不動産というお釈迦様の掌で転がされているだけですので、いつかは資産価値を確定して掌から降り立つ機会を探らなければならないです。

つきましては、こちらのユーザー様がご満足頂ける資産価値を構築すること、また掌から溢れ落ちないことを願います。

[9668: 匿名さん]

>>9665 マンション検討中さん
タワーマンション住んでますが共用施設って意外と使わないですからね。ただこれだけの規模だと営業的に設置しないといけない面もあるのでしょう。

[9670: 口コミ知りたいさん]

>>9667 マンション検討中さん
この物件は経年優化やヴィンテージを謳っているので次々と建てられるタワマンとはちょっと毛色が異なると思うのですが。
特にパークマンションはハイエンドブランドの一つと認識されていますし。

[9671: 名無しさん]

>>9668 匿名さん
失礼ですがどちらの有名なタワーマンションにお住まいですか

[9672: 口コミ知りたいさん]

>>9668 匿名さん
担当さんも、この世帯数で共用施設順番回ってきますか？と聞いたら、初めだけ、今まで分譲したマンションも一年も経てばガラガラでしたという回答でした。
三井系のマンションは、共用部の種類が多い傾向にありますね。
子供のお教室や子供用のスペースも、入試など絡んでくるとマンション内の付き合いでない方が気楽です。

[9673: 匿名さん]

共用施設の豪華さや充実さを売りとするマンション板で共用施設不要論を説く面々

[9674: マンション掲示板さん]

三井不動産の戦略は大手上場企業の宿命やえに、パークマンションやパークコートザタワーでも大衆化せざるを得ないんです。大衆化とは共用施設の充実であり、住宅のサブスクリプションへの変容です。大衆化が支持されていますので、三井不動産の企業価値の増大につながります。また証券市場や国民からの支持がなければ、現在の企業価値はキープできません。

ただし、それ等が空間や建築(集合住宅)として本質的な部分の向上に寄与しているかはどうかは、次世代の審判を仰ぐことになります。

[9675: 徳川家康]

>>9672 口コミ知りたいさん
それでも、プールとコンビニぐらいは使うんじゃね？後友人や親戚がやって来たらマンション内のレストランにご招待するとか。

[9676: 匿名さん]

共用施設を売りにしないマンションで不要論を説く意味は無さそうね。

[9677: ご近所さん]

>>9674 マンション掲示板さん
自転車操業やめられないのはどこも一緒だよ
大衆化されつつも王様部屋と女中部屋が混在する傾向だし

[9678: マンコミュファンさん]

>>9675 徳川家康さん

神の君さま

当方はこんな大衆化したマンション内レストランよりホテルオークラのヌーヴェルエポックなどにご招待いただきたいです。

[9679: 名無しさん]

そしり顔の面々が酸っぱい葡萄ジュースいらないと騒いでますね

[9680: eマンションさん]

私が購入した部屋ですが、110万で賃貸できると書いてあり鵜呑みにして買ってしまいました。よくよく考えると110万の賃貸マンションに住む人なんているのかと不安になってきました。失敗しました。

[9681: マンコミュファンさん]

>>9668 匿名さん
共用施設の内容にもよるのでは？
以前住んでたライブラリーラウンジは築後何年か経ったあとも
利用者は多く人気でした。
個人的に貸切利用できるパーティールームは一度も使いませんでした。
利用したくなるような共用部を企画して欲しいものです。

[9682: マンコミュファンさん]

>>9680 eマンションさん

いますよ
110ちょうどで貸せるかはわかりませんが
もっと高い家賃の部屋も沢山ある

[9683: 匿名さん]

>>9680 eマンションさん
それは大丈夫ですよ。ラトゥール代官山など100万を切る部屋が無かったと思いますが、常に満室です。立地、質、ブランド次第です。
100万以上の家賃を支払うのは、やはり法人名義が多いですね。

[9684: 匿名さん]

>>9680 eマンションさん
あ、でも問題は専有面積ですね。
外国人の割合が増えるのもあるし、狭いのは厳しいかと思います。

[9685: 匿名さん]

皆さんコメントありがとうございます。
100平米です。
勢いで買ってしまって、少し不安になってしまいました。

100万円でも、賃貸できるなら良いかと思い、決断した部分がとても大きいので、実際どうなんだろうと考えてしまいます

[9686: マンション検討中さん]

デベの提示額から1割引で借り手がついて、
空室期間を1割として、
管理費・修繕積立金が年100万
固定資産税が年100万
購入時諸費用が1割掛かるとすると
実質利回りは、
見せられた表面利回りの半分になる感じ？

[9687: マンション検討中さん]

↑
ローンならそこから
投資用ローン利回りを引く

[9688: マンション検討中さん]

100m2なら
固定資産税もっとかかりそう。

[9689: 購入経験者さん]

>>9568 購入経験者
賃貸に出す場合は、値上がり期待でなければ、他のことに投資した方が流動性が高いし、利回りが高い。ネットで1パーセントくらいではないですか？

[9690: 口コミ知りたいさん]

>>9686 マンション検討中さん

何億もの家を年間収入1200万-諸費・税金で投資回収するのって大丈夫ですか？
億単位ならもっといい運用ありそうですけど。

[9691: マンコミュファンさん]

パークコート赤坂檜町ザタワーで表面利回り5%
パークコート虎ノ門で表面利回り4%
パークコート千代田四番町で表面利回り3.5%

一般的に表面利回り5%未満ですと、借入しての投資活動をお勧めしません。ただし、投資ローンでも0.3%ぐらいで借入できるなら別話ですが、各手数料や費用を控除した実質的な利回りはもっと下がります。

因みにこちらやWTRは表面利回り3%を下回ります。間違いなく下回ります。実質利回りは1%台前半です。もはや国債社債レベルです。

米国S&Pのインデックスファンドに投資すれば、年10%台かつ非課税で運用できますので、ペーパーアセットとの併用をご検討ください。

[9692: マンション検討中さん]

S&Pって、
会社名が由来やそうやけで、
貧困って、
よく投資会社名につかったもんやね。

[9693: マンション比較中さん]

>>9678 マンコミュファンさん
ホテル内のレストランが良いと思ってるのがおっさん

[9694: マンション検討中さん]

帝国ホテル列車食堂？

[9695: マンコミュファンさん]

>>9693 マンション比較中さん

行ったこともないくせに！

というか、ここには購入者もホテルオークラの敷居を跨いだ奴もいない泣

[9696: 匿名さん]

ここは実需のマンションですね。賃貸にするならもっと安価の部屋を複数所有した方がリスク分散出来て成功率が高いですよ。

[9697: eマンションさん]

>>9696 匿名さん

実需も賃貸も高額資産をサブスクして減価償却してるんだから、高値掴みはよろしくありません。ましてやこれ以上の資産価値の向上も期待してはいけません。

パークコート虎ノ門やパークコート千代田四番町が最後のお買い得物件だったんです。

[9698: eマンションさん]

>>9689 購入経験者さん

みなさま助言ありがとうございます。
私の買う決断をした皮算用では、投資で儲かるというよりは、毎月の支払いがローン管理費固定資産税など全て込みで100万ですので、家賃100万で貸せれば、年間持ち出しなしでトントンで保有できて、私の人生もう先も長くないので、死んだら団体信用生命保険でローンがなくなり、子供に相続できればマイナスはないかなと考えてしまいました。なにかわかっていないことがあれば、皆様引き続き教えてください

[9699: マンション検討中さん]

相続税５０％の価格帯じゃないの？

[9700: ご近所さん]

失礼なことを申し上げてすみません。仮に長生きなさった場合、経年化による家賃100万の見込みが下方修正されたり、管理費等の値上げのリスクが倍増すると拝察します。他にめぼしい不動産や潤沢な金融資産をお持ちでしょうか。