三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[5041: 匿名さん]

>>5025 周辺住民さん
ＭＲ訪問時の営業の説明で、「ノースヒルはビジネスっぽく造りました。部屋は２９㎡からあって、事務所利用が可能です」　とはっきり説明を受け、私はメモ迄し、以下の様に回答した「じゃ、他の人に居住用だけではなく、事務所用としても貸せるので貸し先が広がりますね」

という事は、私同様の思惑の人達は　用途が狭まるので　猛烈に反対するな。
皆さん、今から警戒しよう、反対しよう。

[5042: 周辺住民さん]

総会におけるマンション規約の改訂には、区分所有者及び議決権の4分の3以上の決議が必要です。
あいにくですが、29m2の住戸数は 全体の4分の１より全然少ないので（以下略）

[5043: 匿名さん]

そんな総会、なだれ込んでぶっ潰してやる！　大暴れするぞ

[5044: 匿名さん]

>>5040 周辺住民さん

メンエスって風営法の届け出出してないでしょ
建前上はリラクゼーションサロンだし

[5045: 匿名さん]

以前のこのスレで　自分は低層マンションが好きで、ここは低層だから購入希望だと騒いでいる人がいたが、１４階建ては、どうこじつけても低層じゃなく中高層マンションだ。

ここは、孤立した敷地内に　中高層マンション群が ひしめき、林立している。　
風通しも悪いだろうし、秋冬の中庭なんてマンションの日陰で寒々ではないか？。

[5046: 匿名さん]

最低価格10億からにして少し大きめのパークマンションだけにすれば利益出ると思う

[5047: 匿名さん]

>>5046 匿名さん
150平米以上、駐車場最低2台付きとかなら周り見る感じかなり需要ある

[5048: 匿名さん]

>>5045 匿名さん
低層部分だと植栽は見えるけど壁に囲まれてる感すごいし、高層部分だと囲まれてる感は軽減されるけど窓際、バルコニーに出ないと植栽見えないし

[5049: 口コミ知りたいさん]

>>5048 匿名さん
中庭に面してない部屋も公園や低層住宅ではなく学校や高層ビルに面してる

[5050: デベにお勤めさん]

>>5045 匿名さん
騒いでるとかそういう他人を揶揄するような言い方はやめましょうよ。それでもタワーマンションではないですよね。広尾GHや番町のマンションのイメージです。

[5051: デベにお勤めさん]

>>5046 匿名さん
あのう、10億円以上の資産家は日本には3万人しかいないそうですよ、10億以上の部屋そんなにたくさん作って売り切れますかね。

[5052: 検討板ユーザーさん]

>>5047 匿名さん
だね

[5053: マンション比較中さん]

>>5048 匿名さん
それでもあっさり完売するのでしょうね。
出来上がったあとどう感じるかは未知数けど、
まあ自己満足すればいいんじゃないかな。

[5054: マンション比較中さん]

>>5049 口コミ知りたいさん
まあ、都心で公園に面しているって超絶希少だし、ちょっと望みすぎかも。

[5055: 名無しさん]

>>5054 マンション比較中さん

そういう場所って虎ノ門麻布台ヒルズにはあるよ

[5056: 匿名さん]

>>5051 デベにお勤めさん
日本人に限定する必要はないのでは。
日本の治安の良さや食事の美味しさ、医療設備の充実度+帝国ホテルのサービスが受けられることを考えると海外の資産家にもセカンド、サードハウスとして充分需要ある気がします。

もしくは外国人対応のサービスアパートメントや賃貸専用の部屋などを作るのもありかなと。もちろん入居審査は厳しめで。

素人の意見なのでこれで採算が合うかはわかりませんが。

[5057: マンション比較中さん]

>>5055 名無しさん
あれは公園じゃなくて敷地内緑地では？
公園は役所の管理、敷地内緑地なら管理組合管理で区分所有者にも持ち出しがある。
管理費は相当高いでしょうし、そんなこと気にしない人が買うんでしょうが。

[5058: 口コミ知りたいさん]

>>5054 マンション比較中さん
パークコート浜離宮とかもありますよ。

[5059: 通りがかりちゃん]

>>5040 周辺住民さん

でも、風俗利用、民泊利用…公にやらなければバレにくいですよ。
ちなみに風俗はデリヘルで自宅などホテル以外への派遣もあります。

[5060: 通りがかりちゃん]

>>5056 匿名さん

MRには、外国人が2組いました。
いずれも中国語を話していました。
見学者数をかなり絞っていて2組ですから、外国人のニーズはあるかもしれませんね。

[5061: マンション検討中さん]

>>5060 通りがかりちゃん
別にいいちゃん，外国人が買て何か悪い？

[5062: マンション検討中さん]

縦に数列買い占めるとかあるかも？
さすがにここは日本の業者では無理かも。

[5063: 通りがかりちゃん]

>>5061 マンション検討中さん

外国人が買って悪いなんて、書きましたか？
あと、私のコメントは5056さんに対するもので、5056さんも外人が購入することを批判していません。
5061さん、大丈夫ですか？

[5064: 名無しさん]

>>5059 通りがかりちゃん
新橋品川五反田あたりはそういう脱法店舗が多いみたいですね。

[5065: 匿名さん]

>>5057 マンション比較中さん

そうでしたね。森ビルマンションの広場は殆どが敷地内緑地＝公開空地で区分所有者の持分ですね。一見すると正に公園ですよね。スゴイな。

[5066: 職人さん]

海外の方が買うのを嫌がる理由がわからない。
現状人口が減少し、賃金も上がらない日本において海外の富裕層を取り入れることはとても大切なことなのでは
海外には日本人とは比べ物にならない金持ちがたくさんいる。

[5067: 匿名さん]

外国人が多いと、人にもよりますが、ゴミ出しのルールを守らなかったり、共益費の支払いを滞納しても平気だったり、夜中に大騒ぎしたり、といったことが起こる確率は、日本人よりもはるかに高くなります。「そんなことは気にしない」という方は大丈夫ですが、気にする方もいるでしょうね。
とはいえ、アジア系やアメリカ系の方はタワーマションを好む傾向があるので、ガーデンヒルズの外国人比率はあまり高くないのではと推測します。

[5068: ご近所さん]

外国人の大半は中国人、理解できない行動や大声が気になるね。
はっきり言っていない方がありがたい。

[5069: ご近所さん]

海外の高級マンションにいくつか住んだことあるけど、騒音やルールを守らない人はあまり見受けられなかったけどね。それより六本木の某ホテルレジやその隣のレジのほうがはるかに治安悪かった。

[5070: ご近所さん]

>>5066 職人さん
そういう問題じゃないんだよ
金持ってれば全て許される事もないし関係無い

[5071: 匿名さん]

>>5069 ご近所さん
ここは日本だよ、アンポンタン

[5072: ご近所さん]

>>5071 匿名さん
私が勘違いしてなければだけど確か六本木も日本のはずなんだけどね。
しかも六本木のマンションで問題起こしてたのは日本人ばかり
人種や国籍で人を判断するような人は山奥にタワマンでもたててひっそり暮らしとけばいいと思うよ

[5073: 匿名さん]

一般募集をすると、いろんな問題が噴出するなあ～。
三田ガーデンヒルズ　って大変だあ～。　前途多難だ なあ～。

残念だけど　虎麻ヒルズとは比べものにもならない なあ～。

[5074: 評判気になるさん]

虎麻も1000戸以上の住宅を作る予定だそうですが、一般募集かけないでそんな全部売り切れるものなのですか、結局沢山売れ残って、相当数が賃貸にまわされやしないだろうか。

[5075: 匿名さん]

>>5072 ご近所さん
アホか、六本木は日本だよ。
多くの日本人は中国人に悪い感情を持っている、知らなきゃアンポンタン

[5076: 評判気になるさん]

>>5073 匿名さん
ヒルズとパーマンは　客層が被らないから比較しないで、それに三井の中では、タワマンってだけでパーマンはあり得ないパークコートだからね。

[5077: 評判気になるさん]

>>5074 評判気になるさん
そもそも地権者も多いし、分譲せずに賃貸のも多いし

[5078: 周辺住民さん]

相互主義に基づき、日本企業や日本人による土地の売買を禁止する外国の出先機関や資本そしてその国民に対しては、「借地権」「地上権」のみに限って分譲するべきと考えます。

[5079: 匿名さん]

森ビルは大規模再開発会社なので、一般的な不動産会社のマンション分譲専業とは　やり方が根元から違っています。　分譲はメインではないのです。

賃貸業が祖業であり今も本業なので虎麻は内訳はいえませんが、賃貸住戸と地権者住戸とコネ分譲住戸とホテル等その他で構成され、３棟でも構成は異なります。
　
賃貸住戸は当然ながら入居審査は厳しくて、コネ分譲住戸も130㎡以上しか販売しない等と条件を厳しく絞っており 戸数が限られています。

[5080: ご近所さん]

所有欲はないから三田ガーデンも虎麻もレジデンシャルタワーも１０年くらい賃貸で住んでまた新しいマンションが登場したら引っ越すのを繰り返すのが一番いい

[5081: 評判気になるさん]

>>5079 匿名さん
地方民なので森ビルに馴染みがない
創業者は関西でしたっけ？

[5082: 通りがかりさん]

HPに載ってない間取りって、モデルルームへ行ったら見せてもらえましたか？

[5083: 匿名さん]

東京・新橋生まれで　元　横浜市大？/教授から起業

[5084: 匿名さん]

森ビルは基本は賃貸だよ。
借金の金利と賃料との差額で儲けるのがビジネスモデルだった。
サブプライム後は借り入れの枠が規制されて、一般分譲するときもあるけど、たいていはコネあって審査通る人にしか分譲しないから、三井とはあまり重ならないよ。

[5085: 周辺住民さん]

三田GH内の会員制レストランは 帝国ホテルのメニューでも良かった。
それだと西麻布の介護施設と一緒になるから差別化したのかな。

[5086: 周辺住民さん]

>>5082 通りがかりさん
今はHPに今回販売の全部屋公開されてます。公開されていない二期以降の販売の部屋は多分一期販売が終わらないと見せてもらえないと思います。

[5087: 周辺住民さん]

こちらで見れますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1712/specialsite/top.html

[5088: 匿名さん]

私は、自宅用は虎麻ヒルズ、賃貸用を三田G.H.で検討中です。
で、このスレの書き込みは、是々非々で参考？と言うか、面白おかしく見させて貰いながら、「この人嘘言ってるな」「この人は正直、的確だな」と思ったりしつつ、たまに投稿もしています。【報告まで】

[5089: 周辺住民さん]

>>5056 匿名さん
このマンションのウリに「医療設備の充実度」ってありましたっけ？

[5090: 周辺住民さん]

>>5036 匿名さん
コスパ的に無理なら、ノースエントランスホールにコンシェルジュカウンターを設置して、建物へ入る際のチェックを厳重にしても良かったと思います。

置いて欲しかったのはピアノではない。

[5091: 検討板ユーザーさん]

腕自慢の居住者が
弾くためのピアノ？

[5092: 評判気になるさん]

>>5091 検討板ユーザーさん
腕自慢の人がピアノを弾いて聴衆が何人か耳を傾けてると言うのありますよね
コンサート風味
そんなのも良いかもしれません

[5093: 匿名さん]

>事務所出入りの人達と　エントランスでしょっちゅう　すれ違ったりすると高級感が薄れるな。

な。

[5094: 匿名さん]

ワンルームの売り出しはいつ頃ですか？

[5095: 周辺住民さん]

>>5092 評判気になるさん
素敵なアイデアですね。

[5096: 匿名さん]

>>5093 匿名さん

２９㎡から分譲するなら、なんだかんだと こじ付けたり、過剰賛辞をならべても、三田G.H.の実態であり、レベルなんだよ。　

[5097: 評判気になるさん]

>>5086 周辺住民さん
ありがとうございます。スペシャルサイトで見れました。

[5098: 匿名]

>>5085 周辺住民さん
差別化？それは違うよ。
西麻布の営業マンに質問したらその謎は解ける。

[5099: 匿名]

>>5089 周辺住民さん
ない。

[5100: 買い替え検討中さん]

医療設備の充実度ってここじゃなくて日本の話しだろ

[5101: マンション検討中さん]

>>5093 匿名さん
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_room/soho/
SOHO物件と聞いています。そうであればそれ以外の使用目的、特に不特定多数の人の出入りは当然不可でしょう。

[5102: 匿名さん]

>>5096 匿名さん

やっぱりそうか。
２９㎡だと、どれだけ、「ここは高級マンションだ！」　って叫んでも無駄か。

[5103: 販売関係者さん]

何度も言われているけど　PM 最上階プレミアムフロア　ビラ　100平米以上の部屋　とそれ以外の普通のお部屋なんですよ。仕様の差を大きくしています。1000戸もあるのですから色々あっていんじゃないですか？

[5104: マンション比較中さん]

みんな違って
みんな高い

[5105: 匿名さん]

>>5101 マンション検討中さん

SOHO物件だから、心配ご無用、トラブル皆無　の様に聞こえるが、一寸待った！

不特定多数の人とか、自事務所出入りの人とか、オーナーだけど他所での居住者とか、賃貸者が頻繁に入れ替わった人とか、所有者の振りした民泊宿泊者とか等をいかに見極めて、出入り不可 だと指摘できるのかな？ 　
一歩間違えばトラブル必至だよ。

言うは易く　行うは難し（言う事は簡単だが、現実的に実行する事は難しい）の典型だな！　このマンションは。　　サー どうするよ？

[5106: マンコミュファンさん]

民泊とかは嫌だな…。

[5107: マンション検討中さん]

富裕層向けのメンエスとかできるのかな。ワクワク、ワクワク。

[5108: 検討板ユーザーさん]

ＳＯＨＯの中心で高級を叫んだけもの

[5109: 匿名さん]

SOHOの売り出しはいつ頃ですか？

[5110: マンコミュファンさん]

そもそも何でSOHOなんて造ったの？

てっきり高級物件として売り出したいのかと思いきや、コンセプトが分からん。

[5111: 検討板ユーザーさん]

たった一つの冴えたやり方

[5112: 匿名さん]

ステキな間取り

[5113: 匿名さん]

>>5110 マンコミュファンさん

ＳＯＨＯ理由は非常にシンプル。

プロ（三井・三菱デベ）の市場分析としては、ファミリー向けの高級マンションだけでは売り切れない＝不良在庫を抱えてしまう　と判断したってことだ。

[5114: ご近所さん]

>>5107 マンション検討中さん
本番あるといいね

[5115: 周辺住民さん]

「SOHO住戸に行く人」とすれ違う可能性があるのは、ノースエントランスの入口からピアノの辺りまで（約三十メートル/二十数秒）。ほんの僅かな間です。

[5116: ご近所さん]

>>5115 周辺住民さん
それだけ有れば十分不快だよ
エレベーター待ちの数秒も気になる、落ち着かない

[5117: 匿名さん]

>>5115 周辺住民さん
対面相手の印象は、顔を見た瞬間、服装を見た瞬間、態度・動き・所作＝マナーを見た瞬間などのほんの一瞬（僅か）に感じるものです。　
そして　不快感って結構尾を引きます。

5115 周辺住民さんって　いつも こじ付けが強引すぎる。

[5118: 周辺住民さん]

>>5116 ご近所さん
エレベーターホールも別ですよ。ご心配なく。
どうしても気になるのなら、管理規約/使用細則で「住居兼事務所不可」とすればよろしいのです。
不特定多数の出入りを防げるので より安心ですね。

[5119: 周辺住民さん]

>>5117 匿名さん
そのご懸念については、「ゲストを招き入れる場合は原則グランドエントランスを利用する」ということにして、ドアマンに「対面相手の印象」についてチェックさせればよろしいかと。

[5120: 検討板ユーザーさん]

こんなに心配の多いパーマンは、
史上初？

[5121: 匿名]

>>5120 検討板ユーザーさん
同感ですよ。
こんなにいろんな心配事のあるパークマは経験したことありません。

マンション総会はパークマとは別々とは今のところ三井は言っていますが

どうなることやら。

[5122: 検討板ユーザーさん]

パークマンションと不愉快な仲間たち
という予想が的中。

[5123: 検討板ユーザーさん]

本来、高い不動産には
安心を買う
という意味があるはず。

[5124: 匿名さん]

>>5119 /5115/5118 周辺住民さん

防戦　一方だな。　お宅、強引すぎるけど大丈夫か？

言うは易く　行うは難し（言う事は簡単だが、現実的に実行する事は難しい）の典型だな！　
サー どうなるか？　このマンションは。　　

[5125: 検討板ユーザーさん]

やはりパークマンションは、
高級団地の王より、
孤高の存在が似合いますね。

[5126: マンション検討中さん]

パークマンションでも下がり天井は2270なのね

[5127: 匿名]

>>5122 検討板ユーザーさん
「おーーーなるほどね。愉快な仲間たち」
座布団１０枚だ。

[5128: 匿名さん]

>>5125 検討板ユーザーさん

三田GHの場合は、高層住宅が敷地を取り囲むコンクリート塀みたいに連なり林立しているので、内側の風通しや秋～冬～春迄の日照は問題ないのか？十分なのか？

特に中庭への悪影響はないのか否かが非常に心配である。

[5129: 匿名さん]

>>5124 匿名さん
>>5119 /5115/5118 周辺住民さん、黙っちゃったヨ。状況の悪さが分ったのかな。　

[5130: ご近所さん]

どうでもいいだろ、不特定多数の出入りは
気に入れば買うしイヤなら買わなければいい

[5131: マンション比較中さん]

>>5124 匿名さん
なんとか腐そうと、重箱の隅を突いて騒ぎ立てる　まさに愚劣の極み滑稽ですらある。
買う気がないのだから典型的な煽りであるな。

[5132: 評判気になるさん]

広尾ガーデンヒルズに久しぶりに行ってきました。
敷地面積がこちらの方が段違いに狭いので、広尾の雰囲気はやはり出なさそうですかね？

[5133: ご近所さん]

>>5132 評判気になるさん
時代が違うからしょうがない
広尾は広々してるから、三田は狭いけど品質はいい
1000戸あって狭い部屋もあるから本当の優雅さは無理だし場所もそれなりのマンションB+

[5134: 匿名さん]

>>5132 評判気になるさん

正直だね。　コジツケ 盛り盛りなしの客観評価で　納得。

[5135: 匿名さん]

>>5132 評判気になるさん

三田GHの場合は、高層住宅が敷地を取り囲むコンクリート塀みたいにつながって連なり林立しているので、広尾GHの雰囲気はやはり出ない。

敷地面積は三田GHの方が段違いに狭いので、高層住宅内側の風通しや秋～冬～春迄の日照等は問題ありだ。

[5136: 坪単価比較中さん]

立地はそれなりには良くて、周辺環境もそれなり。
三田ガーデンの売りである中庭は閉鎖感と狭さが出てしまう。
特筆するメリットが見受けられなくてこの価格帯は正直厳しいのか。
庭園環境を求めるなら晴美フラッグの方がましだし
いっそ中庭向きじゃない方が中層マンションとして正解か？

[5137: 評判気になるさん]

羽田空港の新飛行経路
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

広尾の駅見てごらんよ。
飛行機の音うるさすぎる。広尾ガーデンヒルズはこれだけで価値半減以下。

三田は全く飛行ルートから外れてるから快適です。
つまり　三田ガーデンヒルズ＞＞＞＞超えられない壁＞＞＞＞広尾ガーデンヒルズ
となります。

[5138: ご近所さん]

飛行機は見てるとズレてる事も多いと思う。
渋谷新宿から六本木三田くらいの範囲はそこそこうるさいと思うけど。

[5139: マンション検討中さん]

>>5132 評判気になるさん
そうでない広さの問題ではない、広尾GHの敷地は建物以外は部外者が自由に行き来できるオープンスペース、三田GHの中庭は居住者以外は立ち入れないクローズドスペース　雰囲気が違うのは当然であろう。

[5140: 匿名さん]

>>5137 評判気になるさん

又、恥ずかしげもない我田引水、一事が万事の拡大解釈だな。高得点にはならず。

どっちもどっちだが、新しいだけのメリットは認める。
広尾ＧＨは、どぶ川と高速を通らなくて済み、敷地の広さと多くの高木がある分だけ勝ちだ。