三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[5013: マンション検討中さん]

三田GHのPMなんていうのは至れり尽くせりで老後の隠居先にはうってつけだと思う。

[5014: マンション検討中さん]

そういう品のない煽りは見てて不愉快です。

[5015: 周辺住民さん]

>>5012 匿名さん
「事務所OK」とは、あくまで 「ディベロッパーのセールストーク」なのですよ。
事実、SOHOが見込まれる住戸とそれ以外の住戸とでは、同じフロアながら エレベーターホールが異なるように配慮された設計となっています。

しかし その売主の謳い文句は 区分所有者に課される決定事項ではありません。
まだ白紙の状態です。

要望により、管理組合の規約に「事務所貸し禁止」が盛り込まれれば、アッサリ「事務所不可」「住居専用」となりますし、全住戸に対する「ミニ住戸」の割合からしても、これは希望的観測でも無理なこじ付けでもありません。
或いは「事務所利用」「職住近接」が認められるならば、その利用に際しての相応の制約が厳しく課されることでしょう。
いかに住戸に至る動線が分かれていても、不特定多数の非居住者がエントランスを出入りするのをわざわざ好む居住者など滅多に居ませんからね。

全ては入居後の住民の総意次第なのですよ。

貴方は「森ビルさんのような販売ポリシー」とマンションの「品格」や「住み易さ」を直接関連付けていますが、私はそうは思いません。
例えとして、そのような販売ポリシーを経ず３５年も前に分譲されたにもかかわらず、今なお「品格」や「住み易さ」を誇る超優良ヴィンテージマンションを挙げたのですが、森ビル至上主義さんには少々解りづらい話だったようですね。

[5016: eマンションさん]

>>5015 周辺住民さん
35年たっても立地が良い素晴らしい

[5017: 匿名さん]

>>5015 周辺住民さん
「ディベロッパーのセールストーク」が「事務所OK」で購入し、購入後に「事務所不可」⇒事務所使用できない⇒出て行くしかない　⇔　デベの約束と違うじゃないか　なんてなったら、平穏無事では収まらないでしょうね。　トラブル必至、トラブル山積マンションとして社会を騒がせるだろうな。

[5018: 匿名さん]

>>5015 周辺住民さん

デベロッパーの販売ポリシーは管理規約にも反映されるし、マンションの「品格」や「住み易さ」と一心同体、表裏一体です。

[5019: 匿名さん]

>>5015 周辺住民さん
で、同じようなトラブル事例は？

[5020: 通りがかりさん]

>>5017 匿名さん

住民同士が反対派と賛成派に分かれて争うのが目に浮かぶ

[5021: マンション比較中さん]

ノースの北向き部屋、普通サイズにしても坪８００以上で十分売れるだろうに。
単価上げるために狭小ソーホー企画した、がめつすぎるデべ、出てこいやー
ついでに、80㎡なんちゃってPM企画した奴、出てこいやー

[5022: 匿名さん]

自分の住みたいところに住むのが一番だと思う。
他のマンションや投稿者と過度に比較したり批判し合うのは見ててもなんのためにもならないし不快なだけ。

[5023: 匿名さん]

確かに間取りはいまいちだけど、購入後に一度スケルトンにして３LDK→２LDKとかに作り直したらいいだけだと思う

[5024: 匿名さん]

せめて5階建てとかにしてくれたらよかったんだけどな

[5025: 周辺住民さん]

>>5017 匿名さん
三田GHのパンフレットや資料に「事務所OK」の明記がある場合、或いは オフィス利用を積極的に推奨するイメージCGがある場合、それを以って「ディベの約束」とみなされるかもしれません。

しかし 今のところ HPや配布済みの書類を見るかぎり「そのような情報の明示」など どこにも見受けられないのです。

マンション規約の改正は そう珍しいことではありません。
三田GHの管理規約で「事務所不可」と決まれば、費用対効果を踏まえ、住宅専用として貸すか住戸を手放すだけのことですよ。

[5026: 販売関係者さん]

>>5023 匿名さん
新築なのでその辺の仕様変更は可能だと思いますよ。

[5027: 販売関係者さん]

>>5024 匿名さん
それは法律の規制ギリギリの高さなのだと思います。

[5028: ご近所サロン]

品がないわねえ。

だから、パークマンションとその他のスレッドをわける提案をしたじゃない。

でも安心しなさい。

私はお金がない人を差別したりしないわ。

[5029: マンション比較中さん]

>>5021 マンション比較中さん
ひとり暮らしだったら80平米は充分な広さだと思うけど。

[5030: 販売関係者さん]

>>5023 匿名さん
購入後なら間取りの変更可能とおっしゃってました

[5031: 周辺住民さん]

>>5021 マンション比較中さん
それは私も思います。
"THE GATED HERITAGE" つまり「日本が誇れる邸宅を目指し、住む人だけの護られたすまいとくらしを提供」という 三田GHのコンセプトと、不特定多数が出入りし得るSOHO企画とでは、些か相容れないように感じられますからね。

三田GHにはPM以外の手頃な棟も幾つかあることですし、ブランドの差異化の意味でも、PMにおいては「なんちゃって住戸」抜きで計画した方が良かったと思いますよ。

[5032: ご近所さん]

マンションで事務所容認だと不愉快になるだろうな。雑居ビルと同じでは価値も下がるような。

[5033: 匿名さん]

PMの規模をもう少し大きくして他は植栽にするのが一番良かった気がする

[5034: 匿名さん]

メンエスとか民泊されたらやだな。港区の金持ちオヤジって結構メンエス行くから需要はあるんだよな。

[5035: 匿名さん]

事務所出入りの人達と　エントランスでしょっちゅう　すれ違ったりすると高級感が薄れるな。

[5036: 匿名さん]

>>5035 匿名さん
事務所用エントランスと居住者用エントランスの　２エントランスにすれば良かったのでは？　　
デベは　コスト増と　スペースの食い合わせになるから　そんなことはしないよな。

[5037: 匿名さん]

ここを事務所にしたら富裕層相手のビジネスができますね。楽しみです。

[5038: 匿名さん]

>>5033 匿名さん
そんなことしたら、デベは利益が出ないじゃない。
だから　29.34㎡の　ワンルームマンション　兼　事務所可能室　を造るんだよ。　
そこんとこ理解してよ。

[5039: 検討板ユーザーさん]

>>5034 匿名さん
別に良いと思うけど。何か問題でも？

[5040: 周辺住民さん]

>>5039 検討板ユーザーさん
三田GHは「第一種文教地区」に該当しますから、風俗関連の営業が一切出来ません。
同様に「家主不在型の民泊」についても実施が大幅に制限されます。
そもそも今どき分譲マンションの管理組合の殆どが民泊を禁止していますから、例に漏れず三田GHの管理組合もまた 民泊禁止を採択すると察せられます。

[5041: 匿名さん]

>>5025 周辺住民さん
ＭＲ訪問時の営業の説明で、「ノースヒルはビジネスっぽく造りました。部屋は２９㎡からあって、事務所利用が可能です」　とはっきり説明を受け、私はメモ迄し、以下の様に回答した「じゃ、他の人に居住用だけではなく、事務所用としても貸せるので貸し先が広がりますね」

という事は、私同様の思惑の人達は　用途が狭まるので　猛烈に反対するな。
皆さん、今から警戒しよう、反対しよう。

[5042: 周辺住民さん]

総会におけるマンション規約の改訂には、区分所有者及び議決権の4分の3以上の決議が必要です。
あいにくですが、29m2の住戸数は 全体の4分の１より全然少ないので（以下略）

[5043: 匿名さん]

そんな総会、なだれ込んでぶっ潰してやる！　大暴れするぞ

[5044: 匿名さん]

>>5040 周辺住民さん

メンエスって風営法の届け出出してないでしょ
建前上はリラクゼーションサロンだし

[5045: 匿名さん]

以前のこのスレで　自分は低層マンションが好きで、ここは低層だから購入希望だと騒いでいる人がいたが、１４階建ては、どうこじつけても低層じゃなく中高層マンションだ。

ここは、孤立した敷地内に　中高層マンション群が ひしめき、林立している。　
風通しも悪いだろうし、秋冬の中庭なんてマンションの日陰で寒々ではないか？。

[5046: 匿名さん]

最低価格10億からにして少し大きめのパークマンションだけにすれば利益出ると思う

[5047: 匿名さん]

>>5046 匿名さん
150平米以上、駐車場最低2台付きとかなら周り見る感じかなり需要ある

[5048: 匿名さん]

>>5045 匿名さん
低層部分だと植栽は見えるけど壁に囲まれてる感すごいし、高層部分だと囲まれてる感は軽減されるけど窓際、バルコニーに出ないと植栽見えないし

[5049: 口コミ知りたいさん]

>>5048 匿名さん
中庭に面してない部屋も公園や低層住宅ではなく学校や高層ビルに面してる

[5050: デベにお勤めさん]

>>5045 匿名さん
騒いでるとかそういう他人を揶揄するような言い方はやめましょうよ。それでもタワーマンションではないですよね。広尾GHや番町のマンションのイメージです。

[5051: デベにお勤めさん]

>>5046 匿名さん
あのう、10億円以上の資産家は日本には3万人しかいないそうですよ、10億以上の部屋そんなにたくさん作って売り切れますかね。

[5052: 検討板ユーザーさん]

>>5047 匿名さん
だね

[5053: マンション比較中さん]

>>5048 匿名さん
それでもあっさり完売するのでしょうね。
出来上がったあとどう感じるかは未知数けど、
まあ自己満足すればいいんじゃないかな。

[5054: マンション比較中さん]

>>5049 口コミ知りたいさん
まあ、都心で公園に面しているって超絶希少だし、ちょっと望みすぎかも。

[5055: 名無しさん]

>>5054 マンション比較中さん

そういう場所って虎ノ門麻布台ヒルズにはあるよ

[5056: 匿名さん]

>>5051 デベにお勤めさん
日本人に限定する必要はないのでは。
日本の治安の良さや食事の美味しさ、医療設備の充実度+帝国ホテルのサービスが受けられることを考えると海外の資産家にもセカンド、サードハウスとして充分需要ある気がします。

もしくは外国人対応のサービスアパートメントや賃貸専用の部屋などを作るのもありかなと。もちろん入居審査は厳しめで。

素人の意見なのでこれで採算が合うかはわかりませんが。

[5057: マンション比較中さん]

>>5055 名無しさん
あれは公園じゃなくて敷地内緑地では？
公園は役所の管理、敷地内緑地なら管理組合管理で区分所有者にも持ち出しがある。
管理費は相当高いでしょうし、そんなこと気にしない人が買うんでしょうが。

[5058: 口コミ知りたいさん]

>>5054 マンション比較中さん
パークコート浜離宮とかもありますよ。

[5059: 通りがかりちゃん]

>>5040 周辺住民さん

でも、風俗利用、民泊利用…公にやらなければバレにくいですよ。
ちなみに風俗はデリヘルで自宅などホテル以外への派遣もあります。

[5060: 通りがかりちゃん]

>>5056 匿名さん

MRには、外国人が2組いました。
いずれも中国語を話していました。
見学者数をかなり絞っていて2組ですから、外国人のニーズはあるかもしれませんね。

[5061: マンション検討中さん]

>>5060 通りがかりちゃん
別にいいちゃん，外国人が買て何か悪い？

[5062: マンション検討中さん]

縦に数列買い占めるとかあるかも？
さすがにここは日本の業者では無理かも。

[5063: 通りがかりちゃん]

>>5061 マンション検討中さん

外国人が買って悪いなんて、書きましたか？
あと、私のコメントは5056さんに対するもので、5056さんも外人が購入することを批判していません。
5061さん、大丈夫ですか？

[5064: 名無しさん]

>>5059 通りがかりちゃん
新橋品川五反田あたりはそういう脱法店舗が多いみたいですね。

[5065: 匿名さん]

>>5057 マンション比較中さん

そうでしたね。森ビルマンションの広場は殆どが敷地内緑地＝公開空地で区分所有者の持分ですね。一見すると正に公園ですよね。スゴイな。

[5066: 職人さん]

海外の方が買うのを嫌がる理由がわからない。
現状人口が減少し、賃金も上がらない日本において海外の富裕層を取り入れることはとても大切なことなのでは
海外には日本人とは比べ物にならない金持ちがたくさんいる。

[5067: 匿名さん]

外国人が多いと、人にもよりますが、ゴミ出しのルールを守らなかったり、共益費の支払いを滞納しても平気だったり、夜中に大騒ぎしたり、といったことが起こる確率は、日本人よりもはるかに高くなります。「そんなことは気にしない」という方は大丈夫ですが、気にする方もいるでしょうね。
とはいえ、アジア系やアメリカ系の方はタワーマションを好む傾向があるので、ガーデンヒルズの外国人比率はあまり高くないのではと推測します。

[5068: ご近所さん]

外国人の大半は中国人、理解できない行動や大声が気になるね。
はっきり言っていない方がありがたい。

[5069: ご近所さん]

海外の高級マンションにいくつか住んだことあるけど、騒音やルールを守らない人はあまり見受けられなかったけどね。それより六本木の某ホテルレジやその隣のレジのほうがはるかに治安悪かった。

[5070: ご近所さん]

>>5066 職人さん
そういう問題じゃないんだよ
金持ってれば全て許される事もないし関係無い

[5071: 匿名さん]

>>5069 ご近所さん
ここは日本だよ、アンポンタン

[5072: ご近所さん]

>>5071 匿名さん
私が勘違いしてなければだけど確か六本木も日本のはずなんだけどね。
しかも六本木のマンションで問題起こしてたのは日本人ばかり
人種や国籍で人を判断するような人は山奥にタワマンでもたててひっそり暮らしとけばいいと思うよ

[5073: 匿名さん]

一般募集をすると、いろんな問題が噴出するなあ～。
三田ガーデンヒルズ　って大変だあ～。　前途多難だ なあ～。

残念だけど　虎麻ヒルズとは比べものにもならない なあ～。

[5074: 評判気になるさん]

虎麻も1000戸以上の住宅を作る予定だそうですが、一般募集かけないでそんな全部売り切れるものなのですか、結局沢山売れ残って、相当数が賃貸にまわされやしないだろうか。

[5075: 匿名さん]

>>5072 ご近所さん
アホか、六本木は日本だよ。
多くの日本人は中国人に悪い感情を持っている、知らなきゃアンポンタン

[5076: 評判気になるさん]

>>5073 匿名さん
ヒルズとパーマンは　客層が被らないから比較しないで、それに三井の中では、タワマンってだけでパーマンはあり得ないパークコートだからね。

[5077: 評判気になるさん]

>>5074 評判気になるさん
そもそも地権者も多いし、分譲せずに賃貸のも多いし

[5078: 周辺住民さん]

相互主義に基づき、日本企業や日本人による土地の売買を禁止する外国の出先機関や資本そしてその国民に対しては、「借地権」「地上権」のみに限って分譲するべきと考えます。

[5079: 匿名さん]

森ビルは大規模再開発会社なので、一般的な不動産会社のマンション分譲専業とは　やり方が根元から違っています。　分譲はメインではないのです。

賃貸業が祖業であり今も本業なので虎麻は内訳はいえませんが、賃貸住戸と地権者住戸とコネ分譲住戸とホテル等その他で構成され、３棟でも構成は異なります。
　
賃貸住戸は当然ながら入居審査は厳しくて、コネ分譲住戸も130㎡以上しか販売しない等と条件を厳しく絞っており 戸数が限られています。

[5080: ご近所さん]

所有欲はないから三田ガーデンも虎麻もレジデンシャルタワーも１０年くらい賃貸で住んでまた新しいマンションが登場したら引っ越すのを繰り返すのが一番いい

[5081: 評判気になるさん]

>>5079 匿名さん
地方民なので森ビルに馴染みがない
創業者は関西でしたっけ？

[5082: 通りがかりさん]

HPに載ってない間取りって、モデルルームへ行ったら見せてもらえましたか？

[5083: 匿名さん]

東京・新橋生まれで　元　横浜市大？/教授から起業

[5084: 匿名さん]

森ビルは基本は賃貸だよ。
借金の金利と賃料との差額で儲けるのがビジネスモデルだった。
サブプライム後は借り入れの枠が規制されて、一般分譲するときもあるけど、たいていはコネあって審査通る人にしか分譲しないから、三井とはあまり重ならないよ。

[5085: 周辺住民さん]

三田GH内の会員制レストランは 帝国ホテルのメニューでも良かった。
それだと西麻布の介護施設と一緒になるから差別化したのかな。

[5086: 周辺住民さん]

>>5082 通りがかりさん
今はHPに今回販売の全部屋公開されてます。公開されていない二期以降の販売の部屋は多分一期販売が終わらないと見せてもらえないと思います。

[5087: 周辺住民さん]

こちらで見れますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1712/specialsite/top.html

[5088: 匿名さん]

私は、自宅用は虎麻ヒルズ、賃貸用を三田G.H.で検討中です。
で、このスレの書き込みは、是々非々で参考？と言うか、面白おかしく見させて貰いながら、「この人嘘言ってるな」「この人は正直、的確だな」と思ったりしつつ、たまに投稿もしています。【報告まで】

[5089: 周辺住民さん]

>>5056 匿名さん
このマンションのウリに「医療設備の充実度」ってありましたっけ？

[5090: 周辺住民さん]

>>5036 匿名さん
コスパ的に無理なら、ノースエントランスホールにコンシェルジュカウンターを設置して、建物へ入る際のチェックを厳重にしても良かったと思います。

置いて欲しかったのはピアノではない。

[5091: 検討板ユーザーさん]

腕自慢の居住者が
弾くためのピアノ？

[5092: 評判気になるさん]

>>5091 検討板ユーザーさん
腕自慢の人がピアノを弾いて聴衆が何人か耳を傾けてると言うのありますよね
コンサート風味
そんなのも良いかもしれません

[5093: 匿名さん]

>事務所出入りの人達と　エントランスでしょっちゅう　すれ違ったりすると高級感が薄れるな。

な。

[5094: 匿名さん]

ワンルームの売り出しはいつ頃ですか？

[5095: 周辺住民さん]

>>5092 評判気になるさん
素敵なアイデアですね。

[5096: 匿名さん]

>>5093 匿名さん

２９㎡から分譲するなら、なんだかんだと こじ付けたり、過剰賛辞をならべても、三田G.H.の実態であり、レベルなんだよ。　

[5097: 評判気になるさん]

>>5086 周辺住民さん
ありがとうございます。スペシャルサイトで見れました。

[5098: 匿名]

>>5085 周辺住民さん
差別化？それは違うよ。
西麻布の営業マンに質問したらその謎は解ける。

[5099: 匿名]

>>5089 周辺住民さん
ない。

[5100: 買い替え検討中さん]

医療設備の充実度ってここじゃなくて日本の話しだろ

[5101: マンション検討中さん]

>>5093 匿名さん
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_room/soho/
SOHO物件と聞いています。そうであればそれ以外の使用目的、特に不特定多数の人の出入りは当然不可でしょう。

[5102: 匿名さん]

>>5096 匿名さん

やっぱりそうか。
２９㎡だと、どれだけ、「ここは高級マンションだ！」　って叫んでも無駄か。

[5103: 販売関係者さん]

何度も言われているけど　PM 最上階プレミアムフロア　ビラ　100平米以上の部屋　とそれ以外の普通のお部屋なんですよ。仕様の差を大きくしています。1000戸もあるのですから色々あっていんじゃないですか？

[5104: マンション比較中さん]

みんな違って
みんな高い

[5105: 匿名さん]

>>5101 マンション検討中さん

SOHO物件だから、心配ご無用、トラブル皆無　の様に聞こえるが、一寸待った！

不特定多数の人とか、自事務所出入りの人とか、オーナーだけど他所での居住者とか、賃貸者が頻繁に入れ替わった人とか、所有者の振りした民泊宿泊者とか等をいかに見極めて、出入り不可 だと指摘できるのかな？ 　
一歩間違えばトラブル必至だよ。

言うは易く　行うは難し（言う事は簡単だが、現実的に実行する事は難しい）の典型だな！　このマンションは。　　サー どうするよ？

[5106: マンコミュファンさん]

民泊とかは嫌だな…。

[5107: マンション検討中さん]

富裕層向けのメンエスとかできるのかな。ワクワク、ワクワク。

[5108: 検討板ユーザーさん]

ＳＯＨＯの中心で高級を叫んだけもの

[5109: 匿名さん]

SOHOの売り出しはいつ頃ですか？

[5110: マンコミュファンさん]

そもそも何でSOHOなんて造ったの？

てっきり高級物件として売り出したいのかと思いきや、コンセプトが分からん。

[5111: 検討板ユーザーさん]

たった一つの冴えたやり方

[5112: 匿名さん]

ステキな間取り