三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[5001: マンコミュファンさん]

有益な情報、お願いします。
実際に見学に行かれた方に質問ですが、ホームページ以外の間取りで、良さそうな間取りありましたか？当方150平米までで考えております。

[5002: 匿名さん]

森ビルの虎麻ヒルズの販売ポリシーは、①転売や賃貸防止の為に買い易い130㎡未満の安い部屋は分譲しない　②一般募集の分譲もしない　③居住目的者限定で分譲　との事です。

一方の、三井・三菱の三田G.H.は　①29.34㎡から分譲し事務所、賃貸等利殖目的ＯＫ　②不特定多数を対象の一般募集分譲　との事です。

２つのマンションの違いからくる　品格や住み易さ等は一目瞭然で　その落差は大きい。　

[5003: 周辺住民さん]

>>5001 マンコミュファンさん
仮にご希望を「130平米～150平米」とします。
その場合、PMの3階～10階と全てのヒルの最上階において、一定数の住戸がその条件に当てはまります（いま手元の資料でざっと確認しています）。
各棟ごとに方角（眺め）も大きく異なり、住戸の形状（間取り）についても様々ですので、一概にどれが良さそうな間取りかとは申し上げるのが難しいです。ごめんなさい。
もしお時間があれば 内覧会に行かれることをお勧めします。
ちなみに私が見学した際には、希望の住戸からの眺めをシミュレーション画面で確認させていただき、とても参考になりましたよ。

[5004: マンション掲示板さん]

またsgrがクローズの情報アップしてる

通報通報

[5005: 口コミ知りたいさん]

>>5002 匿名さん
で住戸数1400の内130㎡以上の分譲戸数は？

[5006: 検討板ユーザーさん]

>>5002 匿名さん
虎麻は38平米からありますよ。仙石山にあったモデルルームに行きました。もう解体されてありませけど。

[5007: 周辺住民さん]

>>5002 匿名さん
「事務所、賃貸等利殖が可」は、「販売時」には 確かにその通りかもしれません。
しかし、分譲後 住民達による管理組合（総会）の決議次第では、その先どうなるかは分かりませんよ。
「民泊禁止」はもちろんのこと、「事務所の種類の制約（原則不特定多数の出入り禁止：例)ネイルサロン不可）」などの条項をしっかり盛り込む可能性が想定されますから。

幸いなことに 三田GＨには 「広尾GＨ」という最良のお手本があります。
その分譲の際も 現在の森ビルさんのような「販売ポリシー」ではなかったはずです。
バブル時代の荒波を経てなお 高い資産価値を維持し続けているのですから、本当に素晴らしいことだと思いませんか。

三田GHの目指す「品格」や「住み易さ」に対する貴方のご懸念は「杞人の憂」というものです。

[5008: マンション検討中さん]

>>5001 マンコミュファンさん
どのホームページ見てますか、spesial site には今回の販売予定の全間取りが公開されてますが次期販売の間取りが知りたいのでしたか。

[5009: マンション検討中さん]

>>5000 匿名さん
管理担当が言ってるそばから君の発言は＞＞投稿をされている方に向けた悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿 　だよ。

[5010: 匿名さん]

>>5004 マンション掲示板さん
sgrってなに？クローズ情報？

[5011: 匿名さん]

>>5005 口コミ知りたいさん
自分で調べろ

[5012: 匿名さん]

>>5007 周辺住民さん

必死さ（悲壮感）が漂っている　⇒　希望的観測。無理なこじ付け。⇒　OOの遠吠え　に聞こえるよ　

[5013: マンション検討中さん]

三田GHのPMなんていうのは至れり尽くせりで老後の隠居先にはうってつけだと思う。

[5014: マンション検討中さん]

そういう品のない煽りは見てて不愉快です。

[5015: 周辺住民さん]

>>5012 匿名さん
「事務所OK」とは、あくまで 「ディベロッパーのセールストーク」なのですよ。
事実、SOHOが見込まれる住戸とそれ以外の住戸とでは、同じフロアながら エレベーターホールが異なるように配慮された設計となっています。

しかし その売主の謳い文句は 区分所有者に課される決定事項ではありません。
まだ白紙の状態です。

要望により、管理組合の規約に「事務所貸し禁止」が盛り込まれれば、アッサリ「事務所不可」「住居専用」となりますし、全住戸に対する「ミニ住戸」の割合からしても、これは希望的観測でも無理なこじ付けでもありません。
或いは「事務所利用」「職住近接」が認められるならば、その利用に際しての相応の制約が厳しく課されることでしょう。
いかに住戸に至る動線が分かれていても、不特定多数の非居住者がエントランスを出入りするのをわざわざ好む居住者など滅多に居ませんからね。

全ては入居後の住民の総意次第なのですよ。

貴方は「森ビルさんのような販売ポリシー」とマンションの「品格」や「住み易さ」を直接関連付けていますが、私はそうは思いません。
例えとして、そのような販売ポリシーを経ず３５年も前に分譲されたにもかかわらず、今なお「品格」や「住み易さ」を誇る超優良ヴィンテージマンションを挙げたのですが、森ビル至上主義さんには少々解りづらい話だったようですね。

[5016: eマンションさん]

>>5015 周辺住民さん
35年たっても立地が良い素晴らしい

[5017: 匿名さん]

>>5015 周辺住民さん
「ディベロッパーのセールストーク」が「事務所OK」で購入し、購入後に「事務所不可」⇒事務所使用できない⇒出て行くしかない　⇔　デベの約束と違うじゃないか　なんてなったら、平穏無事では収まらないでしょうね。　トラブル必至、トラブル山積マンションとして社会を騒がせるだろうな。

[5018: 匿名さん]

>>5015 周辺住民さん

デベロッパーの販売ポリシーは管理規約にも反映されるし、マンションの「品格」や「住み易さ」と一心同体、表裏一体です。

[5019: 匿名さん]

>>5015 周辺住民さん
で、同じようなトラブル事例は？

[5020: 通りがかりさん]

>>5017 匿名さん

住民同士が反対派と賛成派に分かれて争うのが目に浮かぶ

[5021: マンション比較中さん]

ノースの北向き部屋、普通サイズにしても坪８００以上で十分売れるだろうに。
単価上げるために狭小ソーホー企画した、がめつすぎるデべ、出てこいやー
ついでに、80㎡なんちゃってPM企画した奴、出てこいやー

[5022: 匿名さん]

自分の住みたいところに住むのが一番だと思う。
他のマンションや投稿者と過度に比較したり批判し合うのは見ててもなんのためにもならないし不快なだけ。

[5023: 匿名さん]

確かに間取りはいまいちだけど、購入後に一度スケルトンにして３LDK→２LDKとかに作り直したらいいだけだと思う

[5024: 匿名さん]

せめて5階建てとかにしてくれたらよかったんだけどな

[5025: 周辺住民さん]

>>5017 匿名さん
三田GHのパンフレットや資料に「事務所OK」の明記がある場合、或いは オフィス利用を積極的に推奨するイメージCGがある場合、それを以って「ディベの約束」とみなされるかもしれません。

しかし 今のところ HPや配布済みの書類を見るかぎり「そのような情報の明示」など どこにも見受けられないのです。

マンション規約の改正は そう珍しいことではありません。
三田GHの管理規約で「事務所不可」と決まれば、費用対効果を踏まえ、住宅専用として貸すか住戸を手放すだけのことですよ。

[5026: 販売関係者さん]

>>5023 匿名さん
新築なのでその辺の仕様変更は可能だと思いますよ。

[5027: 販売関係者さん]

>>5024 匿名さん
それは法律の規制ギリギリの高さなのだと思います。

[5028: ご近所サロン]

品がないわねえ。

だから、パークマンションとその他のスレッドをわける提案をしたじゃない。

でも安心しなさい。

私はお金がない人を差別したりしないわ。

[5029: マンション比較中さん]

>>5021 マンション比較中さん
ひとり暮らしだったら80平米は充分な広さだと思うけど。

[5030: 販売関係者さん]

>>5023 匿名さん
購入後なら間取りの変更可能とおっしゃってました

[5031: 周辺住民さん]

>>5021 マンション比較中さん
それは私も思います。
"THE GATED HERITAGE" つまり「日本が誇れる邸宅を目指し、住む人だけの護られたすまいとくらしを提供」という 三田GHのコンセプトと、不特定多数が出入りし得るSOHO企画とでは、些か相容れないように感じられますからね。

三田GHにはPM以外の手頃な棟も幾つかあることですし、ブランドの差異化の意味でも、PMにおいては「なんちゃって住戸」抜きで計画した方が良かったと思いますよ。

[5032: ご近所さん]

マンションで事務所容認だと不愉快になるだろうな。雑居ビルと同じでは価値も下がるような。

[5033: 匿名さん]

PMの規模をもう少し大きくして他は植栽にするのが一番良かった気がする

[5034: 匿名さん]

メンエスとか民泊されたらやだな。港区の金持ちオヤジって結構メンエス行くから需要はあるんだよな。

[5035: 匿名さん]

事務所出入りの人達と　エントランスでしょっちゅう　すれ違ったりすると高級感が薄れるな。

[5036: 匿名さん]

>>5035 匿名さん
事務所用エントランスと居住者用エントランスの　２エントランスにすれば良かったのでは？　　
デベは　コスト増と　スペースの食い合わせになるから　そんなことはしないよな。

[5037: 匿名さん]

ここを事務所にしたら富裕層相手のビジネスができますね。楽しみです。

[5038: 匿名さん]

>>5033 匿名さん
そんなことしたら、デベは利益が出ないじゃない。
だから　29.34㎡の　ワンルームマンション　兼　事務所可能室　を造るんだよ。　
そこんとこ理解してよ。

[5039: 検討板ユーザーさん]

>>5034 匿名さん
別に良いと思うけど。何か問題でも？

[5040: 周辺住民さん]

>>5039 検討板ユーザーさん
三田GHは「第一種文教地区」に該当しますから、風俗関連の営業が一切出来ません。
同様に「家主不在型の民泊」についても実施が大幅に制限されます。
そもそも今どき分譲マンションの管理組合の殆どが民泊を禁止していますから、例に漏れず三田GHの管理組合もまた 民泊禁止を採択すると察せられます。

[5041: 匿名さん]

>>5025 周辺住民さん
ＭＲ訪問時の営業の説明で、「ノースヒルはビジネスっぽく造りました。部屋は２９㎡からあって、事務所利用が可能です」　とはっきり説明を受け、私はメモ迄し、以下の様に回答した「じゃ、他の人に居住用だけではなく、事務所用としても貸せるので貸し先が広がりますね」

という事は、私同様の思惑の人達は　用途が狭まるので　猛烈に反対するな。
皆さん、今から警戒しよう、反対しよう。

[5042: 周辺住民さん]

総会におけるマンション規約の改訂には、区分所有者及び議決権の4分の3以上の決議が必要です。
あいにくですが、29m2の住戸数は 全体の4分の１より全然少ないので（以下略）

[5043: 匿名さん]

そんな総会、なだれ込んでぶっ潰してやる！　大暴れするぞ

[5044: 匿名さん]

>>5040 周辺住民さん

メンエスって風営法の届け出出してないでしょ
建前上はリラクゼーションサロンだし

[5045: 匿名さん]

以前のこのスレで　自分は低層マンションが好きで、ここは低層だから購入希望だと騒いでいる人がいたが、１４階建ては、どうこじつけても低層じゃなく中高層マンションだ。

ここは、孤立した敷地内に　中高層マンション群が ひしめき、林立している。　
風通しも悪いだろうし、秋冬の中庭なんてマンションの日陰で寒々ではないか？。

[5046: 匿名さん]

最低価格10億からにして少し大きめのパークマンションだけにすれば利益出ると思う

[5047: 匿名さん]

>>5046 匿名さん
150平米以上、駐車場最低2台付きとかなら周り見る感じかなり需要ある

[5048: 匿名さん]

>>5045 匿名さん
低層部分だと植栽は見えるけど壁に囲まれてる感すごいし、高層部分だと囲まれてる感は軽減されるけど窓際、バルコニーに出ないと植栽見えないし

[5049: 口コミ知りたいさん]

>>5048 匿名さん
中庭に面してない部屋も公園や低層住宅ではなく学校や高層ビルに面してる

[5050: デベにお勤めさん]

>>5045 匿名さん
騒いでるとかそういう他人を揶揄するような言い方はやめましょうよ。それでもタワーマンションではないですよね。広尾GHや番町のマンションのイメージです。