三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[484: マンション検討中さん]

最近2～3年に1回、三井のマンションばかり買ってるけど、ここが登場したことでもうしばらくお付き合いが継続しそうだ。

何件か手放して、森ビルに移行しようかと思ったこともあったけど、三井マンションの方が客層広いからリスクヘッジになるんだよね。

[485: 匿名さん]

>>432
うん、成金系に三田は向かんよ
おとなしく六本木、青山辺りがいいよ

[486: 匿名さん]

>>457
中央値でなく平均値が上に引っ張られるのですよ
知ったかしてそこ間違えちゃ駄目でしょ

[487: 匿名さん]

>>433
優秀な学校一つもないw
赤羽はセレブ感もインター感もゼロだったけど
今は違うのか

[488: 匿名さん]

元麻布住んでるけど広尾側の方にばかりいく。
ナショナルもあるしいいレストランも多いから。
十番は昔は良かったけど観光地化してきてどうも馴染めなくなってきたな。
ここを買うか、南麻布を買うか悩んでる。

[489: 匿名さん]

黒田さんが辞めて2年後の竣工。
厳しいだろうな。

しばらくマンション投資はおやすみ。
利確して金でも買っておくのが賢明！

[490: マンション掲示板さん]

>>429 マンション検討中さん

同じ埼玉出身の会社員です。年収3000万ですがこのクラスのマンションを買うのは会社員レベルでは一山当てるか遺産でもない限り現実的に無理だと思ってます。二馬力で子供無しとかならパーマン以外ならありえるかもしれませんが

[491: マンション掲示板さん]

490の続きです。仮に物件が買えたとしても、管理費などで毎月10万オーバーと言われても全く気にならないレベルの方々が買うのだと思います

[492: 匿名さん]

三井不動産のパークマンションのこと、あまり知りません。過去に数十物件分譲されているようですね。その中で、特に評価の高いパークマンションは何ですか？ご存じの方、教えていただけますか？千葉に住む私ですが、今回の三田ガーデンヒルズを検討する際の参考にしたいと思います。

[493: 匿名さん]

>>491 マンション掲示板さん
そうなの？管理費１０万は嫌だな。法人で買って経費で落とすかな。

[494: マンション検討中さん]

ここ買いたくても、すでに他を買っちゃった人多そうね。
そういう人は住宅ローンは難しいだろうし、投資用ローンは金利が高いし、
買い替えもすんなりいかないだろうし、買い替えて失敗だと目も当てられないし。
キャッシュで複数買える人も高値掴みのリスク高いし。

結局、買い遅れてまだ買ってない人が迷いなく買えるんだろうが、
満足いく広さの部屋を変える人はそう多くないだろう。

[495: マンション掲示板さん]

この価格帯で1000戸超えって、
過去に例はありますか？

[496: 匿名さん]

>>494 マンション検討中さん

今後もどんどんタワマン出来るし、インフレにもってかないと本当に不動産業界は終わると思いますね。最近タワマン建ち過ぎでしょ。

[497: マンション掲示板さん]

平均坪単価1000超え
戸数1000超えで、
日本史上初のダブルサウザンド達成？

[498: 検討板ユーザーさん]

https://twitter.com/dtapcap/status/1520858713099096064?s=21&t=XDYX0fcN...

面白いものでこういうタイミングで必ずクラッシュするんですよね。乗るかそるかどっち行きます？

[499: 口コミ知りたいさん]

価格帯は少し下がるが1000戸越えだと東京ツインパークス。

[500: 坪単価比較中さん]

黒田の後釜が金利ぶち上げたら、無理して買ったパワカは目も当てられなそう。

[501: 匿名さん]

三井不動産のパークマンションのこと、あまり知りません。過去に数十物件分譲されているようですね。その中で、特に評価の高いパークマンションは何ですか？ご存じの方、教えていただけますか？千葉に住む私ですが、今回の三田ガーデンヒルズを検討する際の参考にしたいと思います。

[502: 坪単価比較中さん]

>>501 匿名さん

だから最初からココ見ろって言われてるじゃんｗ

https://note.com/mansion_tokyo/n/n66e9fb325227

[503: 坪単価比較中さん]

>>501 匿名さん
パーマンのフラッグシップは麻布霞町パーク・マンションだよ。
でも来年パークマンション鳥居坂が竣工するから注目度はこちらが№１だね。

[504: eマンションさん]

実勢価格　パークコート編

赤坂檜町　坪９８８
青山　坪８９９
千代田富士見　坪８３３
乃木坂　坪７９１
浜離宮　坪６８２
麻布十番　坪６５５
虎ノ門愛宕　坪６５４
赤坂　坪６３５
小石川　坪５８５

パークコートは、パークマンションレベルの赤坂檜町からパークタワーレベルの小石川まで、かなりの格差があります。
逆に、パークマンションクラスになるとほとんど差はなく拮抗しているのが現状ですが、安い時代のパークマンションを買った人たちと現在の不動産バブルのパークマンションを買える人たちとの間には、歴然とした格差は存在しますね。

[505: マンション検討中さん]

>>504 eマンションさん
残念ながら全部もっと上がってますよ。。
その坪単価なら全部買いたいです。

[506: 匿名さん]

>>505 マンション検討中さん
いや。
誇張された高額成約だけに目が行きがちですが、実勢価格はそんなもんですよ。
てか、そこ噛み付くとこじゃないでしょｗ
あくまで例なんだし。
三田ガーデンヒルズやパークマンションの話をしましょうよ。

[507: 匿名さん]

>>504 eマンションさん

>>506 匿名さん
これ昨年頃の相場観だよね。今は更に一段高いよ。
データ出すなら正確な情報で頼むわ。

[508: マンション検討中さん]

この地域としては駐車場が少なすぎる気がします。予想されているような価格帯で購入するような人で、駐車場は不要なんていう人が半分もいるでしょうか？この辺りは割と高級なマンションでも、駐車場に空きがなくて困っている人が多いので…。近所にもあまりないですし。

また全体で1000戸の大規模コミュニティとなると、いくら価格が高いとはいえ、それなりに住民の民度にばらつきが出そうな気がするのも懸念点です。他の数十戸規模のパークマンションと比べると、ランクは下がらざるを得ないように思いますね。パークマンション単体としては、綱町フォレストや日向坂の方がよいのではないかと思います。

[509: 匿名さん]

>>508 マンション検討中さん
1ルームがある時点で察しろ。

[510: 匿名さん]

>>508 マンション検討中さん

民度どうこう言ってる人が、実は1番民度低いのって知ってます？

[511: 評判気になるさん]

三田会に占拠されるレジデンシィズ

[512: 匿名さん]

>>507 匿名さん
こんなもんか？

赤坂檜町　坪1300
青山　坪1100
千代田富士見　坪1000
乃木坂　坪900
浜離宮　坪800
麻布十番　坪800
虎ノ門愛宕　坪750
赤坂　坪750
小石川　坪650

[513: 匿名さん]

>>512 匿名さん
三田ガーデンヒルズが坪1000万から1200万というのも納得ですね。

[514: マンション検討中さん]

ガーデンヒルズパーマンは1200で買えたらラッキー。
ほぼ1500以上。
通常ヒルズは庭園ビューなし低層で800～850が最低ラインじゃないかな。

[515: 匿名さん]

>>514 マンション検討中さん

そのあたりが基本線でしょう。
金利1%上がるごとに15%安くなる感じでしょうか。

[516: マンション掲示板さん]

>>512 匿名さん

パコ虎は？

[517: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん

ですよねー。
私はパーマンに住めるスペックではなく、低層の条件悪い部屋買うぐらいなら他の方が良いので別のマンションにすると思います。

[518: 匿名さん]

>>503 坪単価比較中さん

大手デベ系仲介営業も麻布霞町パークマンション推しが多いよね。確かに西麻布４丁目高台立地に二千坪の敷地、大使館か美術館と見違うあの重厚な建物外観、素晴らしい。うーん、住んでみたい（笑）。千鳥ヶ淵も檜町公園も素敵なんだけど、敷地と建物のスケール感がないのが惜しまれるかなぁ。まあ、好みの問題だけどね。

[519: 通りがかりさん]

パークコートタワーの価格色んなとこで貼っている奴馬鹿だから
価格に違和感を持った人間は価格を語る資格がある

[520: 検討板ユーザーさん]

>>519 通りがかりさん
初めて見ましたが、上から下まで価格には違和感ないです。
何をムキになってるのか知りませんが他のスレでは見たことないですし、むしろリサーチに感謝するところでは。

[521: 匿名さん]

>>520 検討板ユーザーさん
普通にいろんなところで見るし、違和感ありありです。

[522: マンション検討中さん]

https://gikai2.city.minato.tokyo.jp/voices/GikaiDoc/attach/Nittei/Nt13...
左折in左折outにするらしいんですけど、近隣に住む者の感覚では、直接右折で麻布通りに出られないとすると非常に不便に感じられます。行き先によってはこれだけで5分以上ロスします。道路が拡幅したら今より交通量が増えるでしょうから、このマンションに限ったことではなくなるのかもしれませんが。

[523: マンション検討中さん]

>>522 マンション検討中さん

それはやばいですね

[524: 通りがかりさん]

>>521 匿名さん
私も初めてみましたよ。
いろんなところって、どこですか。
価格にも全く違和感ないです。

[525: 匿名さん]

504がいろんなところに貼られてて違和感あり。
512は違和感なし。

[526: マンション掲示板さん]

詳しい人ほど多くのスレをチェックしてるので
504を何度も見てるし、
詳しい人ほど相場を把握してるので
504に違和感をもち、512くらいだと感じる。
その結果、504を初めて見て
違和感を持たない（持てない）カキコと、
何度も見た人の訂正するカキコが現れる。

[527: 評判気になるさん]

>>522 マンション検討中さん
左折in左折out　うわぁまじかよ　前面道路あんなに広いのに
行きはまだいいとして、帰路も左折で調節するのが超めんどくさいような・・・

[528: 匿名さん]

>>522 マンション検討中さん
ルール上、左折in左折だとしても空いてれば逆出れば良いでしょ。そんな細かい事誰も気にしないし、何のネガ材料にもなりませんよ。

[529: 評判気になるさん]

>>528 匿名さん
ルールは守りましょう

[530: 匿名さん]

向かいのコノエに住んでるけど右折・左折どっちからでも入れるし出れるよ。ただ歩行者とチャリには十分気を付けろよ。

で、引退したジジババは極力運転は控えろ。

[531: 匿名さん]

北西のサブエントランスにも車両出口作るのでは。

[532: 検討板ユーザーさん]

>>518 匿名さん
麻布霞町PMのデザインはミサワアソシエイツ代表三沢亮一。
他にPM三田綱町ザ・フォレスト、PC六本木ヒルトップ、PC青山一丁目等、最近ではPC千代田四番町。

[533: 匿名さん]

>>532 さん

とてもお詳しくていらっしゃる。イチオシのパーマンはどこか、個人的なご意見をお聞きしたいです。

[534: 匿名さん]

自動車の出入りですけど、マンションから出て麻布通りに向かう場合、出入り口の位置関係からみて地図の赤線のルートならそんなに大回りしなくて済むと思います。

[535: 評判気になるさん]

>>534 匿名さん
そこ思いっきりスクールゾーンだから子どもが危険です。
５００台分の車が出勤で一斉にそのルート使ったら子どもが事故にさらされますよ。

[536: 匿名さん]

ここは住環境が最高ですね。買い物は麻布十番か三田小山西のタワマンのスーパーになりますね。あとは坪1300～の部屋を抽選でgetできるかどうか。

[537: 口コミ知りたいさん]

>>536 匿名さん
敷地内にスーパー出来るから　広尾ガーデンヒルズみたいに

[538: 匿名さん]

>>537 口コミ知りたいさん
そうなんですか！どこが入るのでしょう？

[539: 匿名さん]

今後５年以内ぐらいで、このクラスの新規物件の計画って他にないんでしょうか？

[540: 匿名さん]

>>539 匿名さん
この六本木一丁目計画は凄いのくるかも。
ホテルオークラ東京別館の解体後の跡地。
何が建設されるか続報が待たれる。

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52523557.html

[541: 匿名さん]

>>537
期待してまっせ

[542: 匿名]

>>540 匿名さん
マンションは賃貸じゃなかったかな。

[543: 匿名さん]

>>535 評判気になるさん
500台の車が出勤で一斉に出るのならば、機械式は半日出庫にかかるね

[544: 匿名さん]

>>542 匿名さん
オークラ別館跡は当初のマンションではなく別ブランドのホテルとサビアパに計画変更になった模様。

[545: 匿名さん]

>>539 匿名さん

麻布台、六本木5丁目、東京タワー周辺、他にもいろいろある。

[546: マンション検討中さん]

今日現地見てきました。
日向坂から向かう道も広く、晴天だったせいか空も高く広大でした。大使館や三井倶楽部など雰囲気もとても良かったです。北東西の棟は中庭側がリビングになるのですかね？

[547: ご近所さん]

ここは良いでしょう。金があれば買うべし。
外人が多くなったりするかもしれないけど、資産価値は落ちない。
エレベーターかエスカレーターで中ノ橋方面も出やすいですね。

[548: 名無しさん]

ヒルズと命名していますが、標高はどのくらいあるのでしょう。低地の麻布十番からフラットな道程だそうですし、北と西は200メートルくらいで古川が流れています。
地震と洪水リスクはしっかり把握しておきたいと思いまして。

[549: 匿名さん]

>>548 名無しさん
グーグルストリートビューで麻布通り～三田ガーデンヒルズ～三田通りを
確認すればイメージ付きますよ。三田ガーデンは明らかに尾根のような高台にあるし
古川の影響なんて全く受けない。盛土じゃなくて地山に建設されるから地震のリスク
も無い。

[550: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズと同じような物件と考えていいのでしょうか

[551: 匿名さん]

>>548 名無しさん

国土地理院の地理院地図によると、当該地は標高17メートルです。

[552: マンション検討中さん]

関西在住ですが、都心の超高級マンションを購入検討中です。新築、中古を問わず、三井のパークマンションに非常に興味があります。三田ガーデンヒルズのパークマンションは既分譲パークマンションと比較して優位性はありますか？また、既分譲パークマンションで今後も価値が維持される評価の高いものを教えていただきたいです。

[553: 匿名さん]

>>552 マンション検討中さん
とりあえず三井とのコネクション作りから始めないと。

[554: 匿名さん]

>>552 マンション検討中さん
地方の方なら三田よりもわかりやすい番町物件にされた方がよろしいかと。芦屋などのような街をありがたがる関西の人には港区は向いていません。

[555: 匿名さん]

>>552 マンション検討中さん
パークマンション鳥居坂がおすすめです。
現在工事中で２０２３年竣工予定。
工事名は「港区六本木５丁目計画」。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=64621

何が凄いって道路一本隔てた東側の一帯に「第２六本木ヒルズ」が計画されていること。
複合的に考えると旨味がありすぎな物件です。

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん
間違えました　道路一本隔てた「西側一帯」です

[557: 通りがかりさん]

17億か

[558: 匿名さん]

パークマンション鳥居坂の立地は六本木五丁目西プロジェクトがなくても港区内で最高ランクの好立地ですけどね。

[559: 口コミ知りたいさん]

>>558 匿名さん
そのマンション検索しても出てこないんだけど、これとは同じ？
https://note.com/mansion_tokyo/n/na8e600682132

[560: 匿名さん]

>>543 匿名さん
ハイヤー出勤の方が多いんじゃない？
だから車寄せが大渋滞になるかも

[561: マンション検討中さん]

関西在住ですが、都心の超高級マンションを購入検討中です。新築、中古を問わず、三井のパークマンションに非常に興味があります。三田ガーデンヒルズのパークマンションは既分譲パークマンションと比較して優位性はありますか？また、既分譲パークマンションで今後も価値が維持される評価の高いものを教えていただきたいです。

[562: 匿名さん]

>>560 匿名さん
んなわけないでしよ。極端なこと言う人はここを検討できる属性の人じゃないと思う。

[563: 匿名さん]

>>561 マンション検討中さん
本気で検討されるのであればこんな掲示板で質問されるよりもKENやPLAZAなどの独立系で高額物件に強いエージェントに相談された方がよろしいかと。

[564: マンション検討中さん]

>>563 匿名さん
アドバイス、ありがとうございます。実は、大手仲介業者にも相談中です。ただ、業者間の様々な繋がりや柵があり、必ずしもニュートラルな立場ではないことも肌で感じております。ですので、一般の方々からのお話をお聞きするのは有益であると思うのです。どうかよろしくお願いいたします。

[565: 匿名さん]

>>559 口コミ知りたいさん
SGRさん、ステマはあかんよ

[566: 口コミ知りたいさん]

>>565 匿名さん
SGRです！ステルスマーケティングは何でいけないんですか？教えてください！

[567: 名無しさん]

>>551 匿名さん
ありがとうございます。
決して高台というわけではありませんが、高齢者にとっては坂もきつくなく、ちょうどいいかもしれません。
災害リスクは少ないことは何よりです。

[568: 名無しさん]

>>551 さん

>>551 匿名さん
ありがとうございます。
決して高台というわけではありませんが、高齢者にとっては坂もきつくなく、ちょうどいいかもしれません。
災害リスクは少ないことは何よりです。

[569: 匿名さん]

>>566 口コミ知りたいさん
本業でもそういう対応してるのかな、と思ってしまうよ。一応医療従事者だしね

[570: 口コミ知りたいさん]

>>569 匿名さん
SGRです！SGRさんの本業を知らないんです…。

[571: マンション比較中さん]

こちらの購入を考えている方の年収層をお伺いできればと思います。
私は年収5000万円ちょっと、持ちマンション1.4億（完済、不動産鑑定士の鑑定済）、仕事は医療法人理事長（50才）。パークマンションは無理だと思うのですが、ガーデンヒルズの購入可能でしょうか。皆様のご意見をいただけたら幸いです。

[572: 匿名さん]

価格の発表もされてないのに先走りすぎでは？

[573: 匿名さん]

>>571 マンション比較中さん
ご自身で判断できないうちは、止めておいた方がいいかと

[574: マンション検討中さん]

>>544 匿名さん
本当ですか。実はそちらも期待していたのですが。

[575: 匿名さん]

>>567 名無しさん

17メートルあれば十分に高台です。浸水の恐れはないでしょう。地震による危険度についても、東京都が丁目ごとに公開している地域危険度一覧では安全です。

[576: 購入経験者さん]

大変失礼致しました。
懇意にしている不動産業者にお伺いしたところ、ここを狙う方は億プレーヤー多いと申しておりました。払えるかというより、どの様な職種、地位の方が購入するのかと思いご相談いたしました。
入居しても隣家が大企業の役員さんでいらっしゃると、肩身が狭く気後れをしてしまいそうで、住みにくいかなと思いました。
ご指摘ありがとうございました。

[577: 匿名さん]

>>574 マンション検討中さん

大街区で新参者が買えた新築所有権マンションは、パークコート虎ノ門で終了です。

借地案件でご検討いただくほかありません。

[578: 匿名さん]

ここは広尾ガーデンヒルズと並んで最高の物件だと思います。投資家が虎視眈々と狙っている物件でしょうか？

[579: マンション検討中さん]

あくまで平均像として、近年のパークマンションは青田売り時の価格も維持費も高く、利回り・リセールバリュー面の魅力は低めです。短期的な俗事に惑わされない「実需」向け物件と言えるのではないでしょうか。販売間口の狭さは森ビルと似ていますが、あちらは意外と価格が良心的だったりしますので方針の違いが面白いですね。

くどくど述べましたが、私は俗物ですのでガーデンヒルズ棟を欲しいです。皆さんはいかがでしょうか。

[580: 名無しさん]

>>571 マンション比較中さん
それだけの地位と収入がありながら、計算できないならFPか会計士に相談された方がいいかと。

[581: 匿名さん]

投資家は投資としては買わない。価格次第だが・・・。

今後も値上がりすると考えられるプラス要因はインバウンドのみ（円安・華僑たちの日本のタワマンが欲しいというマインド）。しかし、2025年まで円安だという保証はない。

実需としては、ＰＭ三田綱町を見ればわかるように最高物件になるのは間違いない。
三田という地名に二の足を踏んでいる方もいるかもしれないが、心配はない。

[582: 匿名さん]

>>571 マンション比較中さん

年収5000万円ちょっと、持ちマンション1.4億（完済、不動産鑑定士の鑑定済）？そうなん？厳しいんとちゃうか？無理せんほうがええで。中古で千住ザ・タワーあたりがええんとちゃうか？北千住、治安悪いヤンキーの街のイメージ、あるやろ？今はブランド・タウンへ進化中らしいで、知らんけど。

[583: 匿名さん]

>>580 名無しさん

税理士な
会計士は違うから
税理士より