三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
今は駅までの間が微妙な雰囲気だけど数年経てば再開発でキレイになるから、今よりはるかにいい感じになりそう

[22: 匿名さん]

遠回りだけどメインエントランス予定地点から日向坂を下って二の橋経由で麻布十番駅に行くルートであれぼ古川手前まで格調高い雰囲気ですけどね。

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
出入り口によって高台大使館街と低地木密エリアの両方の顔を持つ敷地なんですね
江戸時代は大名屋敷なんでしょうね

[24: 評判気になるさん]

ラーメン二郎本店に行き放題ですなぁ～（徒歩３分）

[25: マンション検討中さん]

>>16 匿名さん
三田もそうですが、広尾以外は田舎ですね。

[26: 匿名さん]

都会かどうかとモテるかどうかとはあまり関係ないでしょ。
女子的目線なら都心の番町や赤坂なんかよりも郊外寄りの代官山恵比寿の方がおしゃれで住みたいまち

[27: 匿名さん]

>>15 匿名さん
配置計画
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
それ少し古い

[29: マンション検討中さん]

3000人クラスの大規模な町ですね。スーパーとかできるかな？

[30: 匿名さん]

スミフのタワマンとオフィスのお見合い部屋、坪600とか無理ですかね。

[31: 評判気になるさん]

白金ザスカイが良い比較対象になりそう。もちろん三田一丁目計画のが格上ですが。

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん
いくら安くても700は超えてくるでしょう
80平米で1.9億とか

[33: 匿名さん]

スペック的にはヴィンテージ化がほぼ確定の鉄板物件。
問題は分譲価格がいくらになるのか、これが全て。
坂下のタワー2棟の中古相場プラスαが目安だが、供給戸数が多いので無理もしづらい。
三田小山も控えているし、このエリアに2-3億クラスの需要がどれだけあるのか。
プレミアムが1200-2000、条件悪い低層階で650-750、平均850-950くらいかな。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
規模的にはその二つのタワー、グレード的にはパーマン綱町フォレストが比較対象になるのかな、と思います。それらの中古相場からの類推だと、平均で坪1000は超えるのではないかと思いますけど、どうですかね。
戸数を捌くのが大変だから単価を抑えめにするというよりも、ソフト面で圧倒的なハイクオリティのサービスを導入して超富裕層の需要を集めるという方向ではないでしょうか。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
平均で坪1000を目指すなら、超富裕層相手のプレミアムで大幅に稼がないといけないですね。
中央値がグロス2億程度になりそうですが、一般的にこの価格帯は動きが重いと言われています。
必然的に港区内の住み替えも多くなるでしょうから、一時的に中古市場も調整する公算が大きいです。

[36: 評判気になるさん]

ここって元は公的機関の土地（旧郵政？）だったから
当然地権者っていないのですよね？
この規模のレジデンスで地権者いないって凄すぎですね。
本当に個々の資金力によって平等に良物件を争奪できるのだから。

[37: 匿名さん]

三田一丁目の旧赤羽根町(一ノ橋通りの南から綱の手引き坂の北、神明坂の東から桜田通の西の範囲)は江戸時代に久留米藩有馬家上屋敷だったところが明治以降政府保有地となり、低地には専売局と大病院、高台には官公庁と学校が作られたため、一区画あたりの敷地面積が大きい。たしかに、これだけの規模の土地で地権者住戸がないのはなかなかお目にかかれませんね。

[38: 匿名さん]

ここ、オークウッドプレミアのサバアパも入るんじゃないかな。いくらなんでもこの戸数全てが分譲とは思えない。

[39: 評判気になるさん]

>>38 匿名さん
広尾ガーデンヒルズがほぼ同戸数でフル分譲だから現実的にあるでしょ。

[40: 匿名さん]

>>39 評判気になるさん
価格が違いすぎると思います。

[41: 匿名さん]

地権者がいないと、妬みのレスもなくて、スレが平和でいいですね。

[42: 匿名さん]

>>38 匿名さん
近隣住民ですが、図面には賃貸棟もありましたよ。

[43: 匿名さん]

>>41 匿名さん
六本木ヒルズB棟もそうだけど地権者がいると仕様の低い部屋ができるから、なるべく転出してもらってデベ分譲の割合が高い方がいいんだよなぁ
三田小山町の地権者が指摘してるけど地権者の権利評価に再開発による開発利益を上乗せしてやって気持ちよく転出してもらう方が分譲客、デベ、元地権者が3者総繁栄になるんだけどなー

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
地権者にも色々いますからね。大昔から住む原住民、ボロマンション買って宝くじ当てた人、不動産投資家とか。

[45: マンション検討中さん]

そもそも一般向けに販売されるのでしょうか？

[46: 匿名さん]

パーマンはさておき、パークコートはされますよ。そこまで需要のあるエリアではありません。最近多くの綱町のパークマンションが売りに出てますが、水面下で買い替えオファーが届いているのかもしれませんね。

まぁ日常的には南麻布や南青山の方が住みやすいし、貸しやすいし、売りやすいでしよ。

ここは至高のステータスを追求する方向けのエリア。

[47: マンション掲示板さん]

どこの部屋でもいいから買っておきたいそんな物件ですね。

[48: 匿名さん]

買えるならね。

[49: 評判気になるさん]

三田一丁目計画の隣の住友不動産麻布十番ビルにエイベックス本社が３月に移転してくるらしいね。やっぱりここはスーパー１等地なんだな～。絶対芸能人も住むでしょ。

[50: 匿名さん]

今さら何言ってんの

[51: マンション検討中さん]

リセールバリューありますか？？

[52: マンション比較中さん]

>>51 マンション検討中さん
上で誰か投稿してたけどこのマンションヴィンテージが付くと思う。
約３５年前に竣工した同タイプの広尾ガーデンヒルズ中古が未だに１億円以上値付け
されてること考慮すると三田一丁目計画はバリューの固まりだと思う。

[53: 匿名さん]

>>43 匿名さん

ザコート神宮外苑が、はっきりと上下階で地権者と分譲を分けてましたね。仕様も雲泥の差。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
そのマンション
地権者うちの子供は共用部のプールやフィットネスには入らないだよなぁ
ちょっと悲しいね

[55: 匿名さん]

白金スカイ　平均坪単価750万前後でも　約２年半でも完売できない。
当計画が平均坪１０００万以上なら１１００戸完売するのに最低でも３年程度か？
後に安い三田小山再開発物件が控えるので三井も必死か？
場合には、三田１丁目計画が完売されない内に三田小山物件が販売され重なる可能性もあり。
三田小山も権利者分を除いても推定１０００戸程度か？
このような狭い区域で別物ですが連続しての２０００戸の供給はデベには吉か凶か？

[56: 匿名さん]

斜め前では現在赤羽小学校の建設工事をやっているが、基礎工事は地面より10m以上掘り下げて強固な基礎工事していたが、この三田１丁目計画では外側から見る範囲内では大量に掘り下げた土も見えない。
着工からとても急ぐ突貫工事のように見える。

[57: 匿名さん]

少し前の様子です

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん
高台だから深い杭打ちの必要ないだけでしょ
断面図では1層自走式駐車場もあるみたいだし、相当いいスペックの設計だと思う

[59: 匿名さん]

赤羽小がパンクする？

[60: 匿名さん]

>>56 匿名さん
地下に体育館建設してるからでは？

[61: 匿名さん]

赤羽小学校
https://akabane-es.minato-tky.ed.jp/%E6%A0%A1%E8%88%8E%E6%94%B9%E7%AF%...

[62: 匿名さん]

赤羽小学校の基礎工事

[63: 匿名さん]

>>59 匿名さん
赤羽小学校、いま増築工事をしていますが足りなさそうですよね。

[64: 匿名さん]

ショ‐ル‐ムは東京タワーの足の真下。
写真では見にくいですが、現場は赤い鉄骨で骨組みだけです。

ゴジラ　「ブッつぶしてやる！」

[65: 匿名さん]

はい、これ

[67: マンション検討中さん]

モデルルームが東京タワー真下の意味はありますか？

[68: 匿名さん]

パンダ部屋で坪650は行きそうですね。平均で坪750から850くらいでしょうか。六本木赤坂虎ノ門の非森ビル系と同じくらいと想定して。

[69: マンション検討中さん]

近くに住んでいますが、前向きに検討したいと思っています。
モデルルームを東京タワー真下に建設するところからして三井の意気込みを感じるし
立地と規模が好みなので期待しています。

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん
それ、2年前の相場だろ
そこから15から20%上昇してるよ