三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
今は駅までの間が微妙な雰囲気だけど数年経てば再開発でキレイになるから、今よりはるかにいい感じになりそう

[22: 匿名さん]

遠回りだけどメインエントランス予定地点から日向坂を下って二の橋経由で麻布十番駅に行くルートであれぼ古川手前まで格調高い雰囲気ですけどね。

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
出入り口によって高台大使館街と低地木密エリアの両方の顔を持つ敷地なんですね
江戸時代は大名屋敷なんでしょうね

[24: 評判気になるさん]

ラーメン二郎本店に行き放題ですなぁ～（徒歩３分）

[25: マンション検討中さん]

>>16 匿名さん
三田もそうですが、広尾以外は田舎ですね。

[26: 匿名さん]

都会かどうかとモテるかどうかとはあまり関係ないでしょ。
女子的目線なら都心の番町や赤坂なんかよりも郊外寄りの代官山恵比寿の方がおしゃれで住みたいまち

[27: 匿名さん]

>>15 匿名さん
配置計画
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
それ少し古い

[29: マンション検討中さん]

3000人クラスの大規模な町ですね。スーパーとかできるかな？

[30: 匿名さん]

スミフのタワマンとオフィスのお見合い部屋、坪600とか無理ですかね。

[31: 評判気になるさん]

白金ザスカイが良い比較対象になりそう。もちろん三田一丁目計画のが格上ですが。

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん
いくら安くても700は超えてくるでしょう
80平米で1.9億とか

[33: 匿名さん]

スペック的にはヴィンテージ化がほぼ確定の鉄板物件。
問題は分譲価格がいくらになるのか、これが全て。
坂下のタワー2棟の中古相場プラスαが目安だが、供給戸数が多いので無理もしづらい。
三田小山も控えているし、このエリアに2-3億クラスの需要がどれだけあるのか。
プレミアムが1200-2000、条件悪い低層階で650-750、平均850-950くらいかな。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
規模的にはその二つのタワー、グレード的にはパーマン綱町フォレストが比較対象になるのかな、と思います。それらの中古相場からの類推だと、平均で坪1000は超えるのではないかと思いますけど、どうですかね。
戸数を捌くのが大変だから単価を抑えめにするというよりも、ソフト面で圧倒的なハイクオリティのサービスを導入して超富裕層の需要を集めるという方向ではないでしょうか。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
平均で坪1000を目指すなら、超富裕層相手のプレミアムで大幅に稼がないといけないですね。
中央値がグロス2億程度になりそうですが、一般的にこの価格帯は動きが重いと言われています。
必然的に港区内の住み替えも多くなるでしょうから、一時的に中古市場も調整する公算が大きいです。

[36: 評判気になるさん]

ここって元は公的機関の土地（旧郵政？）だったから
当然地権者っていないのですよね？
この規模のレジデンスで地権者いないって凄すぎですね。
本当に個々の資金力によって平等に良物件を争奪できるのだから。

[37: 匿名さん]

三田一丁目の旧赤羽根町(一ノ橋通りの南から綱の手引き坂の北、神明坂の東から桜田通の西の範囲)は江戸時代に久留米藩有馬家上屋敷だったところが明治以降政府保有地となり、低地には専売局と大病院、高台には官公庁と学校が作られたため、一区画あたりの敷地面積が大きい。たしかに、これだけの規模の土地で地権者住戸がないのはなかなかお目にかかれませんね。

[38: 匿名さん]

ここ、オークウッドプレミアのサバアパも入るんじゃないかな。いくらなんでもこの戸数全てが分譲とは思えない。

[39: 評判気になるさん]

>>38 匿名さん
広尾ガーデンヒルズがほぼ同戸数でフル分譲だから現実的にあるでしょ。

[40: 匿名さん]

>>39 評判気になるさん
価格が違いすぎると思います。

[41: 匿名さん]

地権者がいないと、妬みのレスもなくて、スレが平和でいいですね。

[42: 匿名さん]

>>38 匿名さん
近隣住民ですが、図面には賃貸棟もありましたよ。

[43: 匿名さん]

>>41 匿名さん
六本木ヒルズB棟もそうだけど地権者がいると仕様の低い部屋ができるから、なるべく転出してもらってデベ分譲の割合が高い方がいいんだよなぁ
三田小山町の地権者が指摘してるけど地権者の権利評価に再開発による開発利益を上乗せしてやって気持ちよく転出してもらう方が分譲客、デベ、元地権者が3者総繁栄になるんだけどなー

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
地権者にも色々いますからね。大昔から住む原住民、ボロマンション買って宝くじ当てた人、不動産投資家とか。

[45: マンション検討中さん]

そもそも一般向けに販売されるのでしょうか？

[46: 匿名さん]

パーマンはさておき、パークコートはされますよ。そこまで需要のあるエリアではありません。最近多くの綱町のパークマンションが売りに出てますが、水面下で買い替えオファーが届いているのかもしれませんね。

まぁ日常的には南麻布や南青山の方が住みやすいし、貸しやすいし、売りやすいでしよ。

ここは至高のステータスを追求する方向けのエリア。

[47: マンション掲示板さん]

どこの部屋でもいいから買っておきたいそんな物件ですね。

[48: 匿名さん]

買えるならね。

[49: 評判気になるさん]

三田一丁目計画の隣の住友不動産麻布十番ビルにエイベックス本社が３月に移転してくるらしいね。やっぱりここはスーパー１等地なんだな～。絶対芸能人も住むでしょ。

[50: 匿名さん]

今さら何言ってんの

[51: マンション検討中さん]

リセールバリューありますか？？

[52: マンション比較中さん]

>>51 マンション検討中さん
上で誰か投稿してたけどこのマンションヴィンテージが付くと思う。
約３５年前に竣工した同タイプの広尾ガーデンヒルズ中古が未だに１億円以上値付け
されてること考慮すると三田一丁目計画はバリューの固まりだと思う。

[53: 匿名さん]

>>43 匿名さん

ザコート神宮外苑が、はっきりと上下階で地権者と分譲を分けてましたね。仕様も雲泥の差。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん
そのマンション
地権者うちの子供は共用部のプールやフィットネスには入らないだよなぁ
ちょっと悲しいね

[55: 匿名さん]

白金スカイ　平均坪単価750万前後でも　約２年半でも完売できない。
当計画が平均坪１０００万以上なら１１００戸完売するのに最低でも３年程度か？
後に安い三田小山再開発物件が控えるので三井も必死か？
場合には、三田１丁目計画が完売されない内に三田小山物件が販売され重なる可能性もあり。
三田小山も権利者分を除いても推定１０００戸程度か？
このような狭い区域で別物ですが連続しての２０００戸の供給はデベには吉か凶か？

[56: 匿名さん]

斜め前では現在赤羽小学校の建設工事をやっているが、基礎工事は地面より10m以上掘り下げて強固な基礎工事していたが、この三田１丁目計画では外側から見る範囲内では大量に掘り下げた土も見えない。
着工からとても急ぐ突貫工事のように見える。

[57: 匿名さん]

少し前の様子です

[58: 匿名さん]

>>56 匿名さん
高台だから深い杭打ちの必要ないだけでしょ
断面図では1層自走式駐車場もあるみたいだし、相当いいスペックの設計だと思う

[59: 匿名さん]

赤羽小がパンクする？

[60: 匿名さん]

>>56 匿名さん
地下に体育館建設してるからでは？

[61: 匿名さん]

赤羽小学校
https://akabane-es.minato-tky.ed.jp/%E6%A0%A1%E8%88%8E%E6%94%B9%E7%AF%...

[62: 匿名さん]

赤羽小学校の基礎工事

[63: 匿名さん]

>>59 匿名さん
赤羽小学校、いま増築工事をしていますが足りなさそうですよね。

[64: 匿名さん]

ショ‐ル‐ムは東京タワーの足の真下。
写真では見にくいですが、現場は赤い鉄骨で骨組みだけです。

ゴジラ　「ブッつぶしてやる！」

[65: 匿名さん]

はい、これ

[67: マンション検討中さん]

モデルルームが東京タワー真下の意味はありますか？

[68: 匿名さん]

パンダ部屋で坪650は行きそうですね。平均で坪750から850くらいでしょうか。六本木赤坂虎ノ門の非森ビル系と同じくらいと想定して。

[69: マンション検討中さん]

近くに住んでいますが、前向きに検討したいと思っています。
モデルルームを東京タワー真下に建設するところからして三井の意気込みを感じるし
立地と規模が好みなので期待しています。

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん
それ、2年前の相場だろ
そこから15から20%上昇してるよ

[71: マンション検討中さん]

びっくりするぐらい速攻で完売すると思う。
三田一丁目計画のポテンシャル凄そう。
森ビルよりも日本人が好きそうなテイスト。

[72: 匿名さん]

赤羽小学校　歩いて２分
三田高校　歩いて3分
慶應義塾大学　歩いて7分程度
買い物　麻布十番のス‐パ　歩いて10分前後
　　　　田町方向　坂道歩いて７分
レストラン　　周辺　少し

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん
敷地内にスーパー出来ると思う。広尾ガーデンヒルズ敷地内にナショナル麻布があるように。

[74: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
南側が三井網町倶楽部の向かいでオーストラリア大使館の斜向かいの場所っていうのが何を持っても代え難いね。
素晴らしい借景が満喫できるから、中低層階もとても価値がある！

[75: マンション検討中さん]

上記条件なら、1000はいきますね。凄い。

[76: 匿名さん]

麻布十番駅10分のザレジデンス三田も坪900近くまで上がってきてますな
二の橋から三田に抜ける道は雰囲気あっていいです

[77: 評判気になるさん]

日向坂って言えばいいのに

[78: 匿名さん]

最近のパークコートは車寄せがなかったり、室内に柱が食い込むイマイチな図面設計がよくあるけど、さすがにここは敷地面積が大きいから理想的な図面になるのではと期待が持てます！

[79: 匿名さん]

>>76 匿名さん
ザレジデンス三田は赤羽橋駅が最寄りではないかと。

[80: 匿名さん]

>>78 匿名さん

三井倶楽部向かいなので、三井不動産の威信をかけたプロジェクトと言ってましたよ。土地の落札額も業界がざわつく高値でしたね。

[81: 匿名さん]

なるほど。
ここはパーマン、パーコー、そして大使館近傍マンションコレクターである当方が名乗りでないわけにはいかないですね。

南面角部屋および豪州大使館ガーデンビューを三井レジ社に熱望のうえ、事業協力者部屋として取得させていただきます。

これにて米国、英国、独国、仏国、伊国、西国、豪州にまつわる大使館と親和性ある生活を送っていこうと思います。

ごきげんよう

[82: 匿名さん]

>>80 匿名さん
「かんぽ生命保険は、港区三田にある旧東京サービスセンターを売却した。価格は明らかにしていないが、譲渡益は850億3400万円に上る。」

土地だけで1000億円近辺、そこに上物代とデベの粗利30%乗せたら1100戸といえど平均2億円超ですか。

[83: 匿名さん]

この立地でこの敷地面積だから、バイリンガルコンシェルジュ、バレーパーキングとフロントでのハウスキーピング手配はあって欲しいんだがなぁ
あと、管理組合の理事会とか総会で三井倶楽部も使えるとか

[84: 口コミ知りたいさん]

駐車場がベンツ ＢＭＷ レクサス アウディで埋め尽くされそうなレジデンスですね

[85: 匿名さん]

アストンマーチン、ロールスロイス、ベントレー、マクラーレンでしょ。

[86: 匿名さん]

>>81　匿名さん

南棟の南角部屋最上階を押さえてもオ‐ストリア大使館の庭はほとんど見えないと思いますよ。大使館の庭そんなに有名なのですか？
また三井倶楽部の庭の借景もわずかでしょう。
南棟の西側には6階の大学棟が隣接してますよ。

[87: 匿名さん]

オ‐ストリア→オ‐ストラリア訂正

[88: 匿名さん]

オーストリア大使館は暗闇坂下、オーストラリア大使館は日向坂上
なんだか対照的。

[89: 匿名さん]

オーストラリア大使館・パーマン綱町フォレストと三井倶楽部・パーマン綱町の間の坂道、雰囲気のある坂道ですけど名前ついてないんですかね。名前のある坂道でよく見かける坂道名の由来を記した木の柱が見当たりません。

[90: 匿名さん]

>>85 匿名さん
ランボ、フェラーリ、ポルシェも2台目で入れといて
平置き2区画できればシャッターとストレージ付きで

[91: マンション検討中さん]

ここ三田1?2丁目の雰囲気はすごく良い。ただこのマンションの立地がそんなに良いかと言うとそんなに良くはないと思うけど。建物は恐らくピカイチのものを建ててくると思われるが。借景をご希望ならパークマンション三田綱町ザフォレストや三田綱町パークマンション、ホーマットエクセルシア、ザパークハウス三田タワーあたりの方がいいかも。南面に面した10階以上ならなんとか景色を楽しめるかもね。

[92: 坪単価比較中さん]

>>91 マンション検討中さん
文字薄くない？

[93: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
ザフォレストは希望する間取りがなかったし、綱町パークマンションとホーマットエクセルシア三田は古過ぎる。
ザパークハウス三田タワーのLD全面窓の高層階部屋が素晴らしい景色で2年前に検討したけど、車寄せがないしコンシェルジュもいなくて諦めました。
その時から三田一丁目計画に期待してました。

[94: マンション検討中さん]

また文字薄いね。

[95: マンション掲示板さん]

文字がマジで見えない。
三井のプロジェクトに憧れがあることはなんとなく分かった。ローンが通って買えるといいね。

[96: マンション検討中さん]

>>95 マンション掲示板さん
ローンじゃないよ。

[97: マンション検討中さん]

なんで薄くなるんだろう。

[98: マンション掲示板さん]

>>96 マンション検討中さん

文字がよく見えないんだが、

フルローンだよ。って言ってるの？

金額的にも、相続対策以外では無謀だから、もう少し安価な坂下の三菱ガーデンなどの方がいいかもしれないね。

[99: マンション検討中]

>>98 マンション掲示板さん

キャッシュで一括のことです。

[100: 匿名さん]

>>99マンション掲示板さん

文字も薄いけど、たぶん影も薄いと思うよ。
早く病院行きな。

[101: マンション検討中さん]

>>100 匿名さん

この板もこの手の足りない奴で満たされる事が決定。

[102: マンション検討中さん]

フルローンじゃなくキャッシュで購入です、と言ったことの何がいけなかったのでしょうか。
真面目に三田一丁目計画に期待しているのですが。

[103: 匿名さん]

若葉マークがついて文字が薄いので他のスレで荒らし書き込みをする人による書き込みだと思われてるのではないでしょうか。

[104: マンション検討中さん]

普通に書き込みをしているのですが、何故文字が薄いのかわかりません。
決して荒らしなんかでもありません。

[105: 匿名さん]

麻布十番住友ビルからの様子

[106: 匿名さん]

当初計画ではその鉄骨構造物の位置は北棟が建つことになっていますが、建物の形は当初計画と異なるようですね。

[107: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

キャッシュで買いますって人たまにいるけど、個人的にはローン組めない人かなって印象を受けます。私も法人にはキャッシュで、おそらく安い部屋なら数部屋買えますけど、買うなら個人のフルローンです。
キャッシュ買えるって、このクラスになると何もすごくないですよ。

[108: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
ローンじゃなくてキャッシュです、と単純に言っているだけで、すごいとも何とも思ってなんかいません。
家族で住む為に買い替えをする予定で、キャッシュで購入したいだけです。

[109: マンション検討中さん]

ここってなんでそんなにみんな期待してるんでしょうか。
大きな町でも、駅近でもないので不思議です。
三井倶楽部の前なのは理解してますが他に何が評価されているのでしょう？

[110: 匿名さん]

北棟　高さは14階で約50m弱
建物の約半分が住友麻布十番ビル（10階　62m）にお見合い

東1棟　現在の赤羽小学校にお見合い
小学校新築移転でその敷地に幼稚園棟新築か？（工事音がうるさい）

東2棟　三田高校（7階）校舎にお見合い　三田高校　改修か改築か検討中

西棟（27.5m）南側の建物の約3分の1から　ベランダより龍原寺の墓地が見える　墓地view

南棟　西側は大学棟（約27m）にお見合い

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
その情報は古い計画に基づくものです。すでに変わってます。

[112: 匿名さん]

>>107 匿名さん
はいはい

[113: 匿名さん]

近所の住人ですが、ここと小山地区とで2200世帯くらい増えるのですね。スーパーやレストランが混みそうで不安です。
このマンションには興味はありましたが、なぜ大学が同じ敷地にあるんでしょうか。
慶應といえどおかしな人もいますし、周りもお墓やビルに意外と囲まれてるし、それほど良いのかしら、と思います。坪単価下げるか部屋を狭くしないと、案外売れ残る気がします。

[114: 匿名さん]

三田小山町西が1450戸、ここが変更前の計画で1100戸でその後の計画変更で戸数が増えたということなので、少なくとも2550戸の供給ですね。
スーパーやレストランが混みますかね。多少は混むかもしれませんが、さほど変わらないと思います。
立地としては西隣が墓地ですけど港区に限ってはあまり関係ないかと。パークコート愛宕虎ノ門タワー、パークマンション三田日向坂、元麻布ヒルズ、愛宕グリーンヒルズ、パークコート青山ザ・タワーも墓地ビューですが気にする人はいないでしょう。墓地ビューの部屋の坪単価が安ければもしかしたら買えるかもしれないチャンスだと思うのではないでしょうか。
ただ、ここは三田の高台ではありますが、アドレスが三田二丁目ではなく一丁目で、旧三田綱町ではなく旧三田赤羽町なので、パークマンション三田綱町フォレストの中古相場から類推される新築価格をディスカウントした価格が落とし所になるのではないでしょうか。

[115: 匿名さん]

三田小山にスーパー入るんじゃなかったな。

[116: 匿名さん]

いよいよ販売開始?

[117: マンション検討中さん]

>>116 匿名さん
令和4年6月末予定なら販売開始は2022年中ですかね。

[118: 匿名さん]

>>115 匿名さん　そうでしたね。三田小山には大きめのスーパーが入るはずです。
好みによるでしょうけど、1年くらい前の近辺の不動産屋さんの評価だと小山＠800万三田1丁目＠1000万でしたが、逆転するような気がします。
その上で今売り出されたらもっと全然高そう。とは言いつつ、MRには必ず行きたいですが。

[119: 検討板ユーザーさん]

>>118 匿名さん

坂下沼地の高速沿い密集タワマンと坂上の三井財閥メンツを賭けたプロジェクトを比較してもらっても・・・

[120: 匿名さん]

>>119 検討板ユーザーさん

そそ。同じ小山でも坂下沼地の三田小山なら、品川区小山の武蔵小山選ぶは。