三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
豪雨時に白金3丁目で古川の取水した下水の排水地点
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000046136.pdf
今までは、古川橋は浸水リスク高かったけど、水を地下水路で麻布十番までショートカットさせる事で、そのリスクを激減させている。個人的には、その排水エリアより下流のハザードはどうなるのか気になる。現状のハザードマップは地下調節池反映されてないし

[1559: 匿名さん]

三田小山西の再開発エリアにちょうどかかりますね、その排水施設。

[1560: 匿名さん]

ここは高台に立地して古川から距離があって浸水リスクは無いですよ。リスクがあるのはスカイと三田小山西のタワマンですよ。

[1561: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
ショートカットさせることで浸水リスクを下げているというのは誤解を招く表現です。降雨等で古川が増水した時に地下調節池に一時的に貯水し、雨量が減少して古川の水位が下がったところで古川に排水することで、古川の水位を調節して浸水リスクを下げようというものです。
つまり、地下調整池に貯水された水が一の橋で排水されるのは古川の水位が下がってからなので、地下調整池によって麻布十番やさらに下流も浸水リスク低下の恩恵を受けます。

[1562: 匿名さん]

>>1560 匿名さん
ここは傾斜地の物件。
シティタワー側は、古川に近接してますよ。とはいえ、浸水はしないだろうけど

[1563: マンション掲示板さん]

イタリア大使館や三井倶楽部が
坂上高台にあるのは、さすがです。
こちらは、公立小・高 隣接の斜面。

[1564: 匿名さん]

>>1563 マンション掲示板さん
三田小山西とは一蓮托生だから

[1565: eマンションさん]

>>1547 匿名さん
ここの購入を本気で考えている人の収入はどれくらいなんでしょうね。

[1566: マンション検討中さん]

>>1564 匿名さん

まったくちがうでしょう。
白金台と白金を一緒にするような愚かさ。

[1567: 匿名さん]

>>1561 さん

地下調整池というのは古川下に設けられているのでしょうか？

地下調整池が飽和すると取水機能不全となって、取水部の古川橋スカイが浸水するリスクが最もたかいのではないでしょうか？

[1568: マンション掲示板さん]

>>1558 匿名さん
古川地下調整池の完成は平成29年度とありますが、港区のハザードマップが更新されたのは令和3年6月。反映されていると考える方が正しいと思いますが。

[1569: マンション検討中さん]

海外勢に買い漁られんじゃないですかね・・
日本人にとっては高いですけどね。
価格帯がどうなるのかとても気になります。

[1570: 匿名さん]

パークマンション以外の棟の購買層が気になります。
海外勢も購入するのかな。

[1571: 匿名さん]

>>1568 マンション掲示板さん
港区のハザードマップの城南河川データは、平成29年のデータを使用しています。それは令和3年のハザードマップでも未だに平成29年のデータを基にです。
地下調節池は反映されていないですね

[1572: 匿名さん]

>>1566 マンション検討中さん
白金・白金台エリアは、白金4が最高峰。何言ってるのかしら

[1573: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1574: 名無しさん]

>>1571 匿名さん
ずっとタメになる情報をありがとうございます

[1575: 匿名さん]

>>1567 匿名さん
調整池は古川の真下です。調整池が飽和した場合、浸水リスクはハザードマップの通りとなります。古川橋と一の橋付近が最も浸水します。

[1576: 匿名さん]

>>1575 匿名さん
ハザードマップ見たことある？一番リスク高いのは古川橋。二番目が二の橋の手前。

[1577: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1578: 匿名さん]

古川と調整池の件で一度整理したいのですが、

(1)調整池にも限界があり、飽和すると古川橋付近から浸水。
その後、スカイが遅滞なくドボン。

(2)最新ハザードマップは調整池を反映後の表記をされており、古川橋付近はなおも浸水リスクが多大でさほど改善せず。
線状降水帯が発生後、スカイが遅滞なくドボン。

という理解でよろしいでしょうか？

[1579: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
調整池の完成は平成30年3月なので細かい事を言えば平成29年度なのですが、一般的にお役所仕事として平成29年度河川データ使用となると平成30年3月の状態で計算はしないですね。
なので、今のハザードマップは調整池を考慮してない可能性が極めて大きいですね。

あと、古川橋も一の橋も注意は必要ですが、先日の時間35mmの豪雨時に古川橋ではまだだいぶ余力があったのにも関わらず、一の橋はかなり際どかった。
実態として、麻布十番エリアの方が浸水リスクは高いですね

[1580: 匿名さん]

>>1576 匿名さん
ハザードマップ見たことある？浸水深度と浸水リスクは異なりますよ

[1581: 匿名さん]

ここは浸水リスクないよ。しつこいんだよ。

[1582: 匿名さん]

>>1581 匿名さん
浸水リスクはないけど、生活圏の話ですから無関係ではないですね

[1583: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
先日の豪雨で警戒情報が出たのは麻布十番ポイントだけ。
それは麻布十番での古川の川底が浅いからだろうね。麻布十番で川底まで4メートル、古川橋で川底まで7メートル。
この3メートルの違いは何気に大きい

[1584: 匿名さん]

先ほどハザードマップを注視しましたが、古川橋、一の橋、三の橋辺りが非常に危険な状況です。
港区内での開発がほったらかしにされてきた理由が分かりますね。

ちなみにこちらは三田方面へ下れば、急場は凌げます。

[1585: 匿名さん]

>>1583 匿名さん

3億払って、降雨の度にハラハラドキドキしたくないです泣
何かの罰ゲーム以上の人生です。

[1586: 検討板ユーザーさん]

>>1548 匿名さん

ハイ、全くわかっておりません！

[1587: 匿名さん]

一般的に、平成29年度データといえば、前年の平成28年の実績

[1588: 匿名さん]

ここは高台だから雨の心配は不要。
川沿いはダメだよね。昔から。

[1589: 匿名さん]

>>1588 匿名さん
建設前のハザードマップでは、内水のハザードががっつりあります。もちろん建築時に改善はするでしょうが、元々は水が出る立地。
そして、敷地の北端は所謂古川沿岸エリア。浸水する事はないけど、無関係というわけにはいかないでしょ。
そのような場所でもシティタワー麻布十番の相場はしっかりと形成されているから、資産価値には問題ないだろうけど。

[1590: 名無しさん]

>>1589 匿名さん
内水はあるんだ

[1591: 匿名さん]

地質や内水氾濫を気にするなら、港区のほとんどは厳しいかも。
千代田区番町でどうぞご検討あれ。

[1592: 名無しさん]

>>1579 匿名さん
1番水位が上がったタイミングで、一ノ橋は地上まで1メートル、古川橋は4メートル弱でしたね。貯水池の恩恵は両者あるので、単純に川から地上までの距離が古川橋の方が高いことが影響していると思います。
三田小山はスカイみたいに護岸工事で地上までの距離を伸ばすと思う

[1593: 匿名さん]

>>1592 名無しさん

三田小山の再開発では一の橋廻りに公園や親水公園を設けられるようだけど、交差点(道路レベル)との段差処理はバリアフリーの配慮をお願いしたいです。

ここと三田小山再開発が完了すれば、各敷地の区画が大きくなり繋がりもできるので、現状とは雰囲気が随分変わります。その点でも、ここは買いです。12月の契約に向けて、手付け金1億円のご準備をお願いします。

[1594: 名無しさん]

>>1591 匿名さん
港って書くんだもんね

[1595: 名無しさん]

>>1593 匿名さん
涼しくなる頃にモデルルームに行こうと思います

[1596: 匿名さん]

>>1590 名無しさん
内水ハザードです

[1597: 匿名さん]

>>1596 匿名さん

内水氾濫は大街区や南麻布4・5丁目のヒルトップにもあります。
黄色の凡例を気にされるようでしたら、港区での暮らしは厳しいです。

[1598: 匿名さん]

ハザードマップ貼ってる人、現地に行ったことないんじゃないの？ここは高台だし万が一の時は麻布側に行かなければいいだけだよ。

[1599: 匿名さん]

>>1598 匿名さん
内水ハザードの意味をご存知でしょうか？

[1600: 匿名さん]

ここは資産家で都心に住むことに熟知している人しか寄せ付けない物件ですね。庶民は芝浦の物件を買うのに精一杯ですね。

[1601: マンション検討中さん]

手付金1億とは

1割…10億～
2割…5億～

パークマンションのパンダ部屋で5億スタートでしょうか？

[1602: 匿名さん]

>>1599 匿名さん

これから再開発するんだから、そのくらい考えて設計するだろうに。

[1603: 匿名さん]

ここは買いたいけど億の資金がなくて、泣く泣く諦めている人が多いでしょうね。

[1604: 匿名さん]

ワンルームがありますので諦めるのはまだ早い。

[1605: 匿名さん]

ワンルームはどの位の価格になるのかな。

[1606: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
抗基礎である段階で、地盤自体緩いんだと思うよ、内水ハザードと関係あるのかは知らんけど

[1607: 匿名さん]

>>1605 匿名さん
1億前後かと

[1608: 匿名さん]

23区で一番標高高い　愛宕山　26m
麻布台A棟の海抜　18m
ここの海抜　17m

[1609: 匿名さん]

え、ワンルームが1億前後ですか。誰が買うのだろうか？

[1610: 匿名さん]

日本人は買えないから、円安で中国人が買うね。

[1611: 匿名さん]

>>1610 匿名さん

最近は台湾人ですね

[1612: 匿名さん]

>>1608 匿名さん
ここは傾斜地

[1613: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1614: 匿名さん]

>>1613 匿名さん

ここはそんなに高くないよ。

[1615: 名無しさん]

>>1614 匿名さん
だとしたら嬉しいです
選択肢が増えそうで

[1616: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1617: 名無しさん]

パークマンション一択の私からしたら周りのおまけみたいな棟は邪魔な存在でしかないわ。同じ敷地なのが吐き気。

[1618: マンション掲示板さん]

パークマンションと
不愉快な仲間たち？

[1619: 買い替え検討中さん]

>>1608 匿名さん
愛宕山よりもっと標高高いとこありませんかね？

[1620: マンション掲示板さん]

人工山だと新宿区箱根山
山以外だと石神井高校内の地点。

[1621: マンション検討中さん]

皆さんそんなに三田に住みたいのなら
この新築物件おすすめしますよ。
・新築　・２ＬＤＫ　８９㎡（広いでしょ）

ちなみに三田ガーデンヒルズから徒歩４分です。４分ですよ！？
家賃は２９万円/月　新築で２ＬＤＫで８９㎡なら破格の安さでしょう。
どうぞ

https://www.shamaison.com/tokyo/area/13103/11223260/

[1622: 匿名さん]

素敵です。どうぞお住みください。かしこ

[1623: 匿名さん]

パークマンション以外の棟をどう考えるのかは重要なファクターだと思っています。

ま直接お話お聞きして自分で判断するしかないですけど、ご案内まだ少し先なのでたまに書きたくなるな。

[1624: 匿名さん]

>>1617 名無しさん
ご家族もおられるでしょうから、言動には気をつけてください

[1625: 匿名さん]

1,000戸もあるのに、全住戸をパークマンションにするなんてあり得ないでしょう。
団地のパークマンションなんて聞いたことないし、大量に売れ残りそう…

[1626: 匿名さん]

ここは富裕層や外国人が狙っていますね。高すぎて庶民は買えませんよ。

[1627: 匿名さん]

1000戸も誰が買うのかな？

[1628: 匿名さん]

ここは29㎡でも1億の価格。誰が買うのかな？

[1629: 職人さん]

海外の富裕層？

[1630: 匿名さん]

ここを買えるのは富裕層の日本人と外国人だけだね。サラリーマンが買えるのは湾岸エリアだけかな？

[1631: 匿名さん]

また、くだらないぼやきか。

[1632: 匿名さん]

ボヤキではないな。脳天気ではなくて、現実を直視しろ。

[1633: 匿名さん]

少なくとも線路南の物件だしクオリティは担保されてると考えていいんじゃないかな。

[1634: 匿名さん]

>>1632 匿名さん

くだらない書き込みという指摘を直視しろよ。スカイからずっとこんな感じ。あほかと。

[1635: 匿名さん]

>>1633 匿名さん
線路南って何線のことですか？

[1636: 匿名さん]

>>1635 匿名さん
大江戸線でしょ

[1637: 周辺住民さん]

ココ、いっその事、全ての部屋を、融資利用不可の「現金買い限定」にしてほしい。
そうじゃないと、ギリギリ融資で買う「勘違いパワカ」が理事会で暴れそうでイヤだ。

[1638: 匿名さん]

>>1637 周辺住民さん

あなたが何か勘違いしてる。

[1639: 匿名さん]

>>1637 周辺住民さん

ん？
そんなに中国人だらけの団地に住みたいの？

[1640: ご近所さん]

早速、勘違い○○○が湧いてきたのかな。
周辺住民さんの言うように、せめて、100㎡～部屋の棟と他で管理組合を分けてほしい。

[1641: 通りがかりちゃん]

パークマンションとパークコートが同じ敷地内は問題になりそう。
最終的に避ける人が増えるかもしれません。
敷地を分けるのは魅力が半減するので、今からでもパークコートだけにしたほうが良いと思うのですが。
施工前なら、パークマンションだけもできたのでしょうけど。

[1642: マンション検討中さん]

中国人はよほどの金持ちじゃない限りこんなばか高いレジ買わないよ。家賃やすい江東の団地だよ。奴らが集まるのは。

[1643: 匿名さん]

香港や台湾からの投資マネーはほとんどが1億以下の区分マンションですよ。

3億を超えるような区分マンションを狙う購入層はそのご家族がセカンドや実需で利用する方々。

港区のマンションには中華系の若者カップルが親のおかげで住んでたりしますが、EV内でお会いしても礼儀正しい方が多いですよ。

[1644: 匿名さん]

無理せず 三田小山西とか湾岸にしとき？

[1645: マンション検討中さん]

>>1644 匿名さん
「しとき」

とか似非関西弁使うあたりが湾岸民っぽいよね。

[1646: マンション検討中さん]

1Rなんか大量に造るから掲示板に勘違いが湧いてくる。

[1647: 匿名さん]

三田の高台は、港区唯一の文教地区。
東京のよいものを知る人のみが住まえる、よいところ。

新興者は、虎ノ門や麻布のほうがよいでしょう。

[1648: 匿名さん]

1Rなんて作らず全部の部屋2億以上でよかったわ

[1649: マンション掲示板さん]

三田の斜面は？

[1650: 匿名さん]

>>1646 マンション検討中さん
1Rならギリギリですが買えるので、私はありがたいです。

[1651: 匿名さん]

超高級マンションの1R買って何に使うのだろう。

[1652: ご近所さん]

コレクターがいるわけよ、あそこ俺持ってるでって言いたいが為に。
供用部は大体が1Rの方々が我が物顔で使い倒します♪

[1653: 名無しさん]

>>1652 ご近所さん
部屋が狭いから出てきたいのよ

[1654: マンション掲示板さん]

>>1610 匿名さん
一年前買った、一種低層マンション、2億円以下ですが、半数以上は中華系の人たちが購入層でびびっています。購入層は年代などは聞いておりましたが国籍までは、聞けず。もちろん皆さん日本語は堪能ですが。こちらは新宿区ですが。確かに中華系に買い荒さらている感じがあります。

[1655: 評判気になるさん]

>>1648 匿名さん

小部屋を大量に作って大規模演出したいのよ。
大規模ブームだから。
マーケティングの一環ね。
売った後のことなんて考えてないんでしょう。

[1656: 匿名さん]

東京の高級マンションマーケットが湾岸エリアやシロカネザスカイの悪影響を受けているようですね。

富裕層は唯一無二を好み、大衆迎合的な大規模を嫌います。富裕層は税金面を考慮してマンションを購入していたものの、これではやはり戸建にしようとなるかもしれん。都心部で富裕層に受け入れてもらえるエリアが年々少なくなっているのが嘆かわしい。

[1657: 匿名さん]

>>1656 匿名さん
富裕層でもないのに、富裕層の気持ちを代弁するのはなぜ？