三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[13301: 匿名さん]

小山町のタワー複数に、住みふのタワー、三井の古いタワー、三田ガーデンまでどうみても密集しすぎ。

[13302: 購入経験者さん]

あまりにモデルルーム見学希望者が多くて予約が取れにくかったのでついにフリーの見学会も始めましたね

[13303: 周辺住民さん]

>>13302 購入経験者さん
先週土曜日の見学に行ってきた隣人曰く、土曜日の混むはずの時間帯に行ったのにガラガラで、シアターに自分達しかいなかったと言ってた。

[13304: 周辺住民さん]

フリー見学会まで必要なほど完売まではキツイってことか。７割売れても実需はそこまでが限界で、残り3割は苦戦しそうだな。

[13305: 口コミ知りたいさん]

だから何度も言ってるだろ？
こんな割高でナロースパンかつ眺望無しの部屋なんて絶対買ってはいけない。

そもそも一期一次というかアンダーでも割高なんだけど、

PM棟&南向き&120㎡超

がリセールバリューをヘッジできる前提要件なんだよ！

[13306: 名無しさん]

予算的に厳しい。三田小山西を待ちます。

[13307: 検討板ユーザーさん]

1期でモデルルーム行った際にもシアターは私達だけでしたよ。
5回ほどモデルルーム訪問しましたが超高額物件だからかプライバシーにかなり配慮されて受付他でも他の人と会う事はなかったです。
直近でもフリーではなく担当がつく予約はお知らせが来ても1分も経たないうちに予約が一杯になってました。フリーはさすがに予約出来そうですね。

[13308: 匿名さん]

>>13303 周辺住民さん
大衆的な物件とは異なり、なるべくバッティングせず、ゆったり見られるように配慮してるからですよ。
一期一次二次に行きましたがシアタールームはウチだけでした。

[13309: 匿名さん]

シアタールーム謎に広いですよね

[13310: マンション検討中さん]

シアターの目的は何グループのお客様一緒ではなく、家族のお客様一緒で見ることですね
プレミアム物件ですね、皆さん知らない方と一緒に見るつもりですか？ほんまに？（w

[13311: 匿名さん]

最初の頃の浜松町もそうだが、予約を取りづらくして人気を煽っている面がありそうだな。浜松町に至っては最初、動画説明会でさえ人数制限してた（笑）。どんだけぼろいサーバーつかっているのかって。

[13312: 周辺住民さん]

>>13306 名無しさん
三田ガーデンには2億円小部屋が沢山ある。小山西の方が高額部屋の数は多い

[13313: 匿名さん]

>>13308 匿名さん
シアターだけではなく、同じ時間帯にモデルハウス全体で2組しか会ってない。相談部屋もほとんど空いていたし。

[13314: eマンションさん]

>>13313 匿名さん
え？
…全体までチェックしたんですか？

[13315: 口コミ知りたいさん]

まさかの今シーズン優勝候補筆頭格が予選落ちの憂き目に遭うなんて悲

[13316: 名無しさん]

小山西に破れた、
ってこと？

[13317: eマンションさん]

頼む、そうであってくれえぇぇ！
って願望が聞こえるわ

[13318: 匿名さん]

>>13312 周辺住民さん
古川沿いの首都高沿いの低地で売れるんでしょうかね。

[13319: 匿名さん]

>>13313 匿名さん

もう7～8割がた売れてしまって残り少ないせいでしょうか？

[13320: マンション検討中さん]

え、まだ200～300残ってるのに、
ガラガラ！？

[13321: 匿名さん]

>>13313 匿名さん

急いで売る気が無いようですから時間帯をずらして一日二組とか三組くらいしか受け付けていないのでしょうかね。

[13322: 口コミ知りたいさん]

>>13321 匿名さん
想定以上に売れてしまったので、MRの人員を減らしてペースを落とすような事を言ってました。

[13323: 匿名さん]

>>13321 匿名さん
２０２６年までまだずいぶんありますしね。
都心でまとまった土地の取得が難しくて当分は大型物件が売り出せないから
三田を急いで売ってしまっても、しばらく次の予定がないのでゆっくり時間をかけて売っていきたいという話を聞きました。

[13324: 匿名さん]

>>13322 口コミ知りたいさん
販売開始前の段階では物件が完成してから一年くらいで売り切ればいいと考えていたみたいですね。
第一期で予想以上に早く売れてしまったので敢えてペースを落としているのだと思われます。

[13325: マンコミュファンさん]

決算の関係で今後売り出す物件は2026年度に売り上げ計上、引渡しをしたので急いで売る必要が全くないのと、ゆっくり売れば売るほど高く売れるので時間をかけて値段を上げて売って行くとのことでした。完成の1年半前ですでに70％以上売れているのは予想外の進捗で、売り主としては完成後半年くらい迄に売れれば良い位に考えているのでむしろ今は売りたく無いくらいの状況だそうです。だからモデルルームも枠を絞っているとのことです。
なので売るのに苦労しているというのとは全く違うみたいですね、むしろ売り渋りのようです。

[13326: 匿名さん]

>>13323 匿名さん
2026年が来る前には、小山町のタワーの分譲も始まり、三田ガーデンの売れ残り３割の処理は必死だろうね。

[13327: 評判気になるさん]

>>13326 匿名さん

三田のような住まいを好む人と
駅近タワーを購入したい人は
あまり重ならないと思う。

[13328: 匿名さん]

>>13327 評判気になるさん
駅近が問題ではなく、間取りと眺望がマトモな物件を好むか否かじゃないの？

[13329: 匿名さん]

三井と三菱の会員組織に入っている方は、割引効きますのでご活用をお忘れなく。私は一期で購入しましたが、0.5%割引でした。自分から確認しなければ営業からは教えてくれませんでした。

[13330: eマンションさん]

1期4次で契約したんですけど三菱の方だけ会員の連絡が来てません…
三井の方は住まいLoopの連絡来て今回入会できたのですが新規契約の方、三菱の方から連絡来ましたか？

[13331: 口コミ知りたいさん]

>>13328 匿名さん
古川沿いを気にしないかどうか
過去にどのようなエリアであったかという地歴を気にしないかどうか
首都高沿いを気にしないか
電車通勤で駅近いことを重要視するか否か

富裕層はハザードマップで水かつかないことと、地歴に関してはかなり重視する
そして眺望売りのタワマンとか夜景とかに飽きている。

[13332: 匿名さん]

>>13330 eマンションさん
三井の割引と三菱のと、両方は使えないのでは？

[13333: ご近所さん]

>>13327 評判気になるさん
古川沿い、低地、首都高沿い、
三田小山地区の過去にどんなところだったか知っているのであそこは無理です。

[13334: 匿名さん]

>>13333 ご近所さん
必死すぎてわろた。　三田ガーより小山町タワーが人気物件になりそうで不安

[13335: eマンションさん]

>>13332 匿名さん
営業に確認した方が良いと思いますが、恐らくそうだと思います。契約時の割引適用に係る書面にも、他の割引との併用不可とありました。

[13336: 匿名さん]

三井は物件によって割引率が違ってここは0.5％ですが、物件によっては1％の所もあるようです。三菱は一律0.5だったと思います。

[13337: 匿名さん]

モデルルームがガラガラの言い訳探しに必死。世界的な金利高、株の下落、潮目は変わったよ。

[13338: 検討板ユーザーさん]

>>13333 ご近所さん
どんな所だったのか教えて下さい
知らないので知っておきたいと思います
よろしくお願いします

[13339: 匿名さん]

資金不足でここは買えなかったが三田小山西だったら買えるかな?

[13340: 匿名さん]

>>13338 検討板ユーザーさん

東京　Deep　三田小山　で画像検索してみるのがわかりやすいと思います。

[13343: 検討板ユーザーさん]

今後は、再開発後の風景しか見えなくなる。
アークヒルズや六本木ヒルズが出来る前の
決して高級とはいえない住宅街の情景を
覚えているヒトは少ない。

[13345: 管理担当]

[No.13341～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[13346: マンション検討中さん]

へぇ、担当からHILLSはパークコート、PMがパークマンションブランドと聞きました。
やばい、パークマンションブランドではありませんね

[13347: 匿名さんく]

>>13343 検討板ユーザーさん
麻布台ヒルズも我善坊谷の木密だった

[13348: マンション検討中さん]

地歴気にするマンは都心離れなよ。
都心部は良くも悪くも陰と陽が隣合わせだし、年配層しか地歴とか興味ないよ。
気になるのは小山西の方が安い発言があるけど、小山西も高層階眺望良しの100平米超えなどはかなり高いのでは？

[13350: マンション検討中さん]

六本木は一部が元スラム街だし、再開発でなくなる三田小山も貧困地域ですよ。
浜松町の芝新網町もだし、白金も住所によっては貧乏下町。

[13351: マンション検討中さん]

東京も不動産市場でバブルリスクの高い都市のようですが、どうなんでしょうね？

https://www.zerohedge.com/personal-finance/these-are-cities-most-bubbl...

[13352: 通りがかりさん]

>>13348 マンション検討中さん
駅近ですし三田GHより三田小山の方が高く分譲される可能性は十分あると思います。隣接するシティタワーやパークコートもかなり高値で取引されています。

[13353: ご近所さん]

三田GHは立地や建物を加味しても割高だと思います。それでも割高なお金を払ってでも買う価値は、共有施設の充実や、ホテルライクコンシェルジュの充実にあるのだと思います。なのでそういった利用が必要がなくただ住むだけで考えているのでしたら、全くもったいない話だと思いますよ。
　＞＞三田小山の方が高く分譲される可能性は十分あると思います
三田小山が三田GHと同等かそれ以上の付帯設備、共有施設、コンシェルジュサービスを充実させるならそれはあるでしょうけど、そういうマンションの予定ではないのでそれはないでしょう、要するに三田GHと三田小山の比較は帝国ホテルとアパホテルと比べてアパの方が駅近だから高い料金の可能性があるといってるようなものだと私は思うが。

[13354: 通りがかりさん]

三田GHは近年の分譲の中でもかなり割安だったと思います。唯一無二の立地で本来ならもっとプレミアムを乗せても良かったでしょう。三井三菱らしく、あまり商売っ気のない値付けでしたが、供給が絞られる中古市場ではかなりの高値になるのではないでしょうか。

[13355: ご近所さん]

>>13354 通りがかりさん
>>三田GHは近年の分譲の中でもかなり割安だった
それはないでしょう　三菱地所の最高ブランドのグランシリーズのマンションザ・パークハウス　グラン神山町やザ・パークハウス グラン 三番町26と比べて同じ120平米前後の部屋で1.8倍近く三田GHのほうが高いですから。立地だけはどちらも三田GHと比べて遜色ないですよ。敷地面積は劣ってますけどね。

[13357: ご近所さん]

参考です
ザ・パークハウスグラン三番町２６
6F～10F　南東　3LDK　115.50平米　33500万円台(予定

ザ・パークハウスグラン神山町
1F～5F　東　3LDK　125.58平米　35000万円

三田ガーデンヒルズ　パークマンション
　6F～10F　南東　3LDK　125.32平米　56000万円

どこが割安ですか？この価格差は立地建物だけでない付加価値の差だと思うのだけど。わたしこれから三田ガーデンヒルズに入居予定ですが、ジムにいったりプールで泳いだり、庭を散策してからワークスペースで珈琲飲みながら読書をしたりと今から入居後の生活を思い描いてわくわくしている。

[13358: マンション検討中さん]

>>13354 通りがかりさん
おっしゃる通りだとおもいます。

本物件は、港区で交通利便性がよく、約2.5万㎡の高台の敷地、低層の大規模、そして38年ぶりの三井と三菱の共同PJと大変希少性の高い物件。これだけの条件が揃う物件は私が生きている間で最後だと思います。竣工後、更に価値が上がるでしょう。

[13359: 匿名さん]

>>13358 マンション検討中さん
交通の利便性は悪い方じゃないの？小山町の方が駅近ですし。駅までは中途半端に歩かされるし、どこに行くにも微妙な位置です。　三井三菱が共同になったのは、1社では1000捌けないのと資金の問題で希少性にはならない。竣工後はちょうど第二六本木ヒルズの再開発の完成も目の前で、魅力的な再開発物件が溢れているので、わざわざ三田ガーにはならないでしょ。

[13360: マンション検討中さん]

>>13359 匿名さん
ご丁寧なコメントありがとうございます。
麻布十番駅まで徒歩5分は交通利便性が高いと評価します。高額物件が得意な二社のPJは二社のファンにはたまらないものです。港区の再開発のおかげで港区の価値がどんどん上がっていくので、三田小山の価格も楽しみですね。

[13361: 検討板ユーザーさん]

14階建ては、低層じゃないでしょ。

[13362: 匿名さん]

>>13352 通りがかりさん

駅近というプラス材料はあるものの、
地歴を気にしないとしても
首都高沿いと古川沿い、ハザードマップ上ではかなり浸水危険地域の
マイナス要素を考慮すると三田GHを超えることはないと思われます。

[13364: マンション検討中さん]

>>13357 ご近所さん
庭ってほぼ歩ける場所ないですよ

[13365: 匿名さん]

ヒエラルキー
アマン＞麻布台ヒルズ東＞＝三田パークマンション＞麻布台ヒルズ西＞三田GH（PM以外）＞三田小山町

[13367: ご近所さん]

>>13366 匿名さん
駅から平坦5分の三田GHが駅と川を隔ててほぼ隣接三田小山に負けてると主張する人がいると思えば、駅から小高い丘の上に登っていかないとたどり着くことの出来ない元麻布のほうがヒエラルキー が格上と主張する人もいる。世の中面白い物ですね。

[13368: 匿名さん]

>>13365 匿名さん
まだ販売開始の予告すらしていない小山町に妬いているのが異常

[13369: 匿名さん]

>>13366 匿名さん
三田は芝と東麻布、高輪と同じランク。プライムロケーションから外れている港区という位置付け

[13370: ご近所さん]

三田GHはホテルライクなマンションで暇を持て余した老後の隠居にもってこいのマンションだと思うよ。購入価格もさることながら　修繕積立金　管理料　駐車場代で30万以上毎月掛かるんだから、ちょっとした地方の有料老人ホーム並みの料金　ただ寝に帰るだけに使うのはもったいないです。

[13371: 検討板ユーザーさん]

>>13369 匿名さん
はいはいわかりました。そうですね。

[13372: 職人さん]

>>13366 匿名さん

あくまでも貴方の個人的願望によるヒエラルキーね

元麻布は車一台ようやく通れるか通れないかの坂道だし
南青山の大半は墓地だし

あんまり同意できないわ

[13373: 職人さん]

>>13361 検討板ユーザーさん
高層・中層・低層に分けるなら14階は中層に該当しますが
高層か低層かの二つに分けるなら、50階超えタワーが多くなった昨今その半分の高さに満たないものは、低層というイメージでもあながち間違いではないと思いますよ。

[13374: 虎ノ門に住んでます。]

>>13366 匿名さん
白金と白金台は、都心から離れてるし、坪単価的にもひとつ下かなと。

[13375: eマンションさん]

三田GHは三田と言いつつ、結局はノースエントランスからフラットアクセスで麻布十番が最寄りなわけで。共用施設の充実さ、高台立地なのに駅からフラットアクセス、仕様の高さなどから最高ランクのマンションですよ。

問題点は間取りのみですが、間取りはちゃんと部屋を選べば何とかなるかなと。リビングアクセスの居室しかない住戸は避けた方が良いかなと。

[13376: eマンションさん]

>>13375 eマンションさん

問題は間取りというのはもちろんのこと

PM120南向き

がリセールバリューを保つ前提である。

[13378: 検討板ユーザーさん]

>>13376 eマンションさん
PM南向き120おじさんは出てこなくて大丈夫です

[13379: 匿名さん]

>>13366
麻布永坂町を一番上に持ってきていない時点で素人丸出し
白金台、白金、三田が明らかに高すぎ

[13380: 契約済み]

https://gentosha-go.com/articles/-/55355
白金ザ・スカイのことでしょうか。

住民のモラルって大事ですよね。
一部の書き込み（大半は契約者じゃなく荒らしなんでしょうけど）を拝見してるとちょっと不安になります。
ここは大丈夫だと信じたいです。

[13381: マンコミュファンさん]

>>13380 契約済みさん

ここも追随することになるでしょう。ナロースパンの小部屋コピーアンドペーストマンションの宿命です。
白金ザスカイの泉岳寺MRの客層を見れば、このような結末は容易に想像出来ました。

[13382: ご近所さん]

>>13380 契約済みさん
よもやPMではそういった事はだいじょうぶだろうけど、非PMにはワンルームもあり、中途半端な富裕層気取りの住人や背伸びして購入した層が元とろうと傍若無人に振る舞ったりはありえそう。

[13383: マンション比較中さん]

>>13382 ご近所さん
PMの2億台小部屋に申込み→ 抽選落ち→プライド傷つけられ流れで眺望なしウサギ間取りの非PM申込み→フールローン使って何とか2億部屋契約

[13384: マンション掲示板さん]

>>13383 マンション比較中さん

フルローンとかウケるわ！株も値下がりしてるし、
これから金利上昇しか待ち受けてないのに！クスクス

[13386: 買い替え検討中さん]

>>13381 マンコミュファンさん
実際どうなりますかね。不安です。
２億円台の部屋ならまだしも小部屋は恐らく賃貸にズラっと回されますし、ユーチューバーや仮想通貨成金や詐欺師もそれなりに紛れ込みますよね。
部屋数も多いですし、騒がしいことになってしまったりは港区なのである程度は仕方がないのでしょうか。

[13388: マンション掲示板さん]

いいかい、学生さん、
いつでも三田ガを買えるくらいの
パリピになりなよ。
それくらいが、ちょうどいいんだ。

[13389: マンション検討中さん]

大規模人気マンションの宿命ですね。
白金ザスカイもこちらも、地方出身成り上がりにとっては成功の象徴みたいなもんですね。

[13390: 買い替え検討中さん]

>>13387 匿名さん
周囲の環境はあまり気にしていないのですが、
白金や六本木界隈のタワマンなどのように、民度の低い住民が共用施設で連日騒いだり、外部から人を招いてマンション内の静寂が保てないのではと気にしています。

[13391: 匿名さん]

>>13380 契約済みさん

白金ザスカイの掲示板や住民版を覗いてみると、その記事は事実のようですね。

ここのスレでは過去に
ローンを組んで購入するサラリーマンを馬鹿にするような書き込みも見られましたが
億のローンが通る方々は一流企業にお勤めのエリートの方々。

キャッシュで十数億や数十億の物件を買う人の中には
「ユーチューバーや芸能人や仮想通貨で儲かった人やグレーなやり方で荒稼ぎした人」などの勘違いセレブや成金も多く含まれ
サラリーマンの方々よりはるかにマナーもモラルが欠如していてタチが悪いと思われます。

どうしても一定数混ざってしまうと思いますが
共有部の使い方や管理規約の遵守は厳しく行ってほしいですね。

[13392: 匿名さん]

>>13380 契約済みさん
共有部のパーティールームで AV 女優が撮影した写真がSNSに投稿されたこともある

そういう人を招き入れた人がいるってことですよね。

[13393: 名無しさん]

それは別に犯罪でもないし規約違反でもないでしょ。

[13394: マンション掲示板さん]

民度年収4000万ピーク説？

[13395: 通りがかりさん]

>>13393 名無しさん
例えば共有部で騒いだりマナー違反な行動しても犯罪ではないね。
マンションのイメージが悪くなり価値も下がるけどね。

[13396: 検討板ユーザーさん]

>>13392
セクシー女優はバンバン出入りしてみたいですし、タトゥー入りの何して生計立ててやるのかわからん兄ちゃんも出入りして、ちまたでは汁カネザスカイとの異名もあるようです。

ここはPMなので長谷工マンションの汁カネとは格が10くらい違う。

[13397: eマンションさん]

>>13395 通りがかりさん
犯罪ではないが規約違反になる可能性はある。

[13398: ご近所さん]

>>13392 匿名さん
＞＞共有部のパーティールームで AV 女優が撮影した写真SNSに投稿されたこともある
べつにいいやん　　AV 女優だって生きてる人間だもの写真ぐらい撮影するでしょう。
　仮にAV 女優（を）撮影した写真だとしても普通に服着た写真ならno problemでしょう。

[13399: 匿名さん]

港南のタワーマンションでそんな事件があったとか聞くけど、三田ではないんじゃないですか？

[13400: マンション掲示板さん]

元気でいるか
街には慣れたか
三田ガー、買えたか