三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[13046: 名無しさん]

>>13041 坪単価比較中さん
埋立地で非免震は避けた方が良いと思います。

[13047: 匿名さん]

第二期

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　◆◇モデルルーム案内会（ウエストヒルのご案内開始）◇◆　　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


【モデルルーム案内会　開催日時】
2023年9月15日 (金）～2023年9月25日（月）

[13048: マンション掲示板さん]

中庭越しにイースト棟とお見合いとなるウエスト中庭ビューがどの程度の値付けで来るでしょうかね！

[13049: マンション検討中さん]

中低層RC造こそ、免震の効果が表れやすい構造なので、検討者からすると免震にしてほしかったですが、
デベからすると免震にしなくても売れ行きに問題ないとの判断でしょうね。

耐震と免震の性能について参考情報貼りますが、
通常、何かの耐震性能をアピールしてないなら、三田ガーデンヒルズを含む殆どの耐震構造の中低層マンションは基準級の性能となります。タワマンのような超高層建物はちょっと事情が異なりますが。
ただ、ある程度の余裕度はあるので、熊本地震の状況を見る限り、2000年以後に建築されたマンションなら、首都直下地震が来ても大破～倒壊する可能は低いでしょう。

因みに免震は縦揺れに効果ないのは事実ですが、縦揺れに対応しない理由は横揺れは縦揺れの倍以上なので、まず優先対応すべきなのは横揺れであり、縦揺れはコスト掛けて対応するメリットが少ないからです。
直下型だろうが海溝型だろうが、P波（縦波：初期微動）が最初に来て、次のS波（横波：主要動）が来ますが、殆どの地震被害はS波によるもので、
もしP波で甚大な被害を被った建物があるなら、設計や施工に問題がなかったかを疑うべきです。

[13050: 口コミ知りたいさん]

>>13049 マンション検討中さん
広大な敷地に密集させ群集事故が起きそうな配棟計画より免震構造とするクリアランスを採用するのは困難な状況だったんでしょう。

とはいえ、1番の理由はコ　ス　カ　っ！

[13051: 匿名さん]

そう。素人は勘違いしがちなのですが
免震構造が一番有効なのは中低層建築なんですよね。都心のオフィスビルなど上に長い超高層建築は、免震だと積載荷重に耐えられないので、ダンパーやコアブレースを用いた制震にするのです。

[13052: 匿名さん]

昔、制震のタワマン住んでたけどかなり揺れる。やはり低層マンションが一番安心だし、タワマンに住むなら免震一択だと思う。地震は日本に住んでる以上避けられないのだから。

[13053: eマンションさん]

そそ。
城南の地盤の良い高台×直基礎×免震×スーゼネしか勝たん。

[13054: 検討板ユーザーさん]

>>13053 eマンションさん
直基礎なら免震じゃなくても揺れないですよ。免震は揺れの大きい地盤の脆い土地でこそ効果を発揮するので。

[13055: マンション検討中さん]

>>13054 検討板ユーザーさん
免震は揺れの大きい地盤で効果を発揮するのは事実ですが、
建物の耐震性能を決めるのは地盤ではなく構造なので、別に直接基礎だからって耐震性能が上がるわけではないです。
よく掲示板に湾岸タワマンの支持層の深さランキングとか貼られるけど、
ぶっちゃけ、最上位１～３番の直接基礎×制振タワマンより、最下位あたりの杭基礎の杭長70m×免振タワマンの方で耐震性能は上ですね。

>>13049の表にあるように、構造毎の耐震性能の相場みたいなのは決まっていて、
後は建物の地盤が軟弱ならその分だけ、割増された地震波を使って、
>>13049の表の性能を満たすのか、時刻歴応答解析の検証をパスしなければなりません。
耐震性能は時刻歴応答解析の結果を見れば定量的に分かりますので、この検証が必須になっている超高層建物や免震のマンションは物件ごとの耐震性能の比較が容易ですが、
中低層の耐震マンションはこの検証が必須ではないので、定量的な耐震性能がわかりづらいのはありますね。

[13056: 匿名さん]

ネガキャンしたいのか？
さわいだところで覆らないのに長文が多くて読む気が失せ気味。

[13057: 購入経験者さん]

>>13056 匿名さん

知識をひけらかしたいんでしょう。
そういえば120m2ワイドスパンは最近おとなしいね。

[13058: 通りがかりちゃん]

>>13055 マンション検討中さん

ありがとうございます!!

[13059: マンション掲示板さん]

WESTの概要が出ましたね
これまでの棟との差別化されてる部分もあるみたいです
2期から単価上がるというのは本当ですかね？？
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000513.000051782.html

[13060: マンション検討中さん]

早くも中古が出ていますね。8.9億、、
https://list-sir.jp/buy/detail/?bk_cd=B00104-006363

[13061: ご近所さん]

それPM310号室　PM-133A　57,900万円出売り出し価格の部屋ですね北向きですね。

[13062: 匿名さん]

>>13061 ご近所さん
57,900万円で購入したものを 89,000万円で売ろうとしてるってことですか？
未完成で中も見られない状況で売れるんだろうか？

[13063: 匿名さん]

>>13060 マンション検討中さん

完成が再来年で売り出し中の新築物件だけど転売だと中古になるんですか。不思議。

[13064: eマンションさん]

>>13062 匿名さん
唯一無二の立地なので意外と買いたい人はいるんじゃないですかね？

[13065: ご近所さん]

三井は購入者を特定できるし次回から転売ヤーとして抽選で外されるとかあるのかしら

[13066: 名無しさん]

>>13065 ご近所さん

三井からしたら
かなり気分の悪い客であることに間違いないね

[13067: マンコミュファンさん]

>>13060 マンション検討中さん

引渡しがまだなのに転売？
すでに全額支払ってたらいいのか？

[13068: 匿名さん]

>>13060
こういうの見ると端的にムカツクなぁあ

[13069: 匿名さん]

今度のウエスト棟プラン提案

間取りの悪さとナロースパンを誤魔化す為の苦肉の策。観葉植物や広縁プランによるカーボンオフセットやウェルネスなどは使い古されたやり口で何の新しさも見当たらない。

やはり三田ガーデンヒルズの資産性や希少性を享受するにはワイドスパンを主軸とした間取りで

PM棟&120㎡&南向き

を押さえておきたいところだろう。

[13070: 匿名さん]

>>13069 匿名さん

笑笑

でた～！PM棟&120㎡&南向き

[13071: 匿名さん]

>>13065 ご近所さん

抽選に忖度があるなら、そういう可能性もあるかも？

少なくとも一般販売ではなくアンダーで売るような物件では
おそらく声掛けされにくくなるんじゃないでしょうか。

[13072: 匿名さん]

>>13059 マンション掲示板さん

ウエスト棟は販売済みに比べて少々値上がりするけど
そのかわりコンセプトその他、ちょっと違うぞ！という販売戦略でしょうか。
上手いなあ。
でもやり過ぎると既に購入した客の反感買いそう。

[13073: 購入経験者さん]

いろいろな仕掛けで、単なる値上げと思わせない付加価値を作ってますね。

8階建て　→　中層マンション感を出すため？
　　　　　　対面する西側への配慮？
　　　　　　イースト、サウスの上階からのビューを提供する狙い？

通風上効果的な箇所への「スライドドア」　→　中廊下でどこに？

サーマルコンフォートスペース
ルーフバルコニーに面する大型サッシ前には「オーニング」
住戸内の各サッシ前には「ブラインド」を設置。

　→　最上階の広い部屋だけでしょうね。
それだけ暑い、太陽の差込が強い、とうこと？

グリーンポケット　→　管理は？自分でやるとけっこう枯れませんか？

家庭用燃料電池「エネファーム」　→　ウエストだけ」？

[13074: 匿名さん]

ここを買えない人の投稿者が増えてきたね。

[13075: マンション検討中さん]

ウエスト棟の偽装価値向上を目論む裏工作活動が発覚したことで、三田ガーデンヒルズのアップサイドはかなり厳しい状況が判明しています。

購入価格はおろか維持管理費も高すぎるのにも関わらず、総体的に魅力的ではないですね。

[13076: ご近所さん]

>>13066 名無しさん
コケるかもしれないけど、値付けを引っ張ってくれてるんだから、どうでもいいんじゃない？ 法律や契約に反さなければ、どうぞ勝手にってところでしょ。

[13077: マンション検討中さん]

ウエスト爆上げでしたね

[13078: 評判気になるさん]

土日に伺う予定なのでまだ価格は把握しておりませんが、そんなに爆上げでしたか。
100平米少々の部屋を狙っておりましたが厳しそうで辛いです。

[13079: マンション検討中さん]

坪1400スタートくらいでしょうか？
オプションプランで更に700万アップ？

本当にここが良いのか？詰んでしまっていいのか？リセールで元値をキープできるか？明日は今日より良くなるマンションなのか否か？

もう日本の都心不動産価格はパークマンションや森ビルなどの特別案件以外ピークを迎えていますし、そもそもPM棟以外にはリセールバリューは期待しない方がいい。これからは間違いなく日本株ですよ。

[13080: 匿名さん]

>>13078 評判気になるさん
第一期後半の少しだけ値上げに近い上げ幅じゃないかと予測してるんですが
何割もあがるとしたらライバルは減るかもしれませんね。

[13081: 名無しさん]

>>13080 匿名さん
減らんでしょ。ここの稀少価値は半端ない。

[13082: 検討板ユーザーさん]

古川南の
横綱物件？

[13083: 購入経験者さん]

>>13078 評判気になるさん
価格分かるのは金曜からですよ

[13084: ご近所さん]

>>13079 マンション検討中さん
時期やスピードは神のみぞ知る、だから知らんが、米国債が暴落したら日本株もヤバいですよね。
そもそも、やれ NISAだとか、キッシーが推奨してることなんて縁起悪いわ。
まあ、今ピークのドル建て資産を推奨してないだけマシだけどさ。
まさか中国の滅亡とドル崩壊のスタート（表面化の時期は知らん）が同時だなんて、自分も予想してなかったけどさ。オールドメディア参照の方々は、まだ中国の終了さえ納得できてないようだけど。香港の洪水で半分水没したこともマスゴミは一切、報道しないね。中共系の上川が外相になっちゃってるし。くわばらくわばら。

[13085: マンション検討中さん]

>>13083 購入経験者さん
もう来てますよ。情報不足。

[13086: 匿名さん]

本審査無事通りました！利回り関係なく居住用です。

[13087: マンション掲示板さん]

>>13085 マンション検討中さん
おおまかな単価教えてください！！

[13088: マンション掲示板さん]

ウエストの一番小さい55㎡で2億超えってマジですか？
1期で購入済だから情報来ない…

[13089: 匿名さん]

同じく。
第二期の価格表、見たいです！！

[13090: マンコミュファンさん]

灼熱の西向き墓地ビューで坪1200万…庭側はおそらくもっと高い
それでも売れるんでしょうね

[13091: マンション掲示板さん]

>>13089 匿名さん

同じく！価格知りたいです

[13092: 匿名さん]

リセールバリューはマイナスですね泣

[13093: マンション検討中さん]

80m2の部屋はどの向きも3億きらないです。
70で2.8億とのこと。
すごくあがりましたね。

[13094: 検討板ユーザーさん]

超一級の値付けのババでも売り抜ける
三井の錬金術、
ってこと？

[13095: 評判気になるさん]

>>13094 検討板ユーザーさん
いつも同じ文言で荒らしてないでまともに仕事しろよ暇人
語彙がなさすぎる

[13096: 購入経験者さん]

>>13088 マンション掲示板さん
me too

[13097: 坪単価比較中さん]

>>13060 マンション検討中さん

古川沿い、首都高沿いの
白金ザ・スカイ
中古で　8億8,000万円

となると、そのくらいの値段にしたくなる気持ちもわかる。

[13098: マンション掲示板さん]

>>13095 評判気になるさん

内容への反論を歓迎します。

[13099: 匿名さん]

>>13088 マンション掲示板さん
え？
情報無いのになんでその数字が？

[13100: eマンションさん]

>>13099 匿名さん
Xで検索したら投稿がありました
本当かどうかは不明です

[13101: 匿名さん]

夜逃げと自己破産が続出する怨念マンションとなる悪寒

こんなマンションをローン組んで購入したら、もう首回らんで！

[13102: 匿名さん]

>>13097 坪単価比較中さん

そのお部屋、全く引き合いがないという話ですね。
そういう相場アウトした銭亀部屋を例えに出すのは、不適切かと思います。

[13103: マンション検討中さん]

実際問題、ここの魅力って何だろう。
間取りは普通。立地はそれなりには良い。
共有施設は使わない人には無関係。
中庭が売りではあるが、中庭の代償は向かいの家からリビング丸見えですよね？
カーテンを開けっぱなしに出来ないのでは。
冷静に考えれば御苑ビューなどの方が緑と開放感はあるのでは？

[13104: マンコミュファンさん]

>>13103 マンション検討中さん

仰る通りです。

プロは皇居ビュー、新宿御苑ビュー、代々木公園ビューなどをセレクトします。

一方で中庭ビューなどはホテル部屋においても最もグレードの低いカテゴリーに該当します。

[13105: マンション検討中さん]

>>13103 マンション検討中さん

追記です。

間取りはナロースパンで劣悪、立地は北斜面地、共用施設は直ぐに陳腐化。中庭ビューはやはり薄暗くカーテン隅っこ暮らしになります。

[13106: eマンションさん]

自分で質問して自分で回答して自分でいいねする作業
気がおかしくなりませんか？

[13107: 購入経験者さん]

アンチは一人芝居がお好き。

自分で質問し、自分で答える。
自分で書き込みして、同感です！と自分に賛同する。

[13108: 匿名さん]

>>13101 匿名さん
ここに限らずどんなマンションでも、不相応に背伸びし過ぎればクビが回らなくなります。

[13109: 匿名さん]

>>13103 マンション検討中さん

共有部の充実した大規模物件に興味がない人はまずここを買いません。
検討リストにすら上げずに小規模物件を探すでしょう。

夜にタワマンの多いエリアを歩いてみればよくわかりますが
室内が見えてもあまり気にしない人、むしろ洒落たインテリアを見てほしいのか
一切カーテンしていない人は意外と多く居ます。
そもそも気にする人は中庭向きを検討しないか工夫をするでしょう。

他人の視線が過度に気になるけどカーテンを閉めたくないという人には御苑ビューなどがいいのでしょうが
今現在、御苑ビューの新築はありません。

悪口お疲れさまでした。

[13110: 職人さん]

また湧いてきたな。
転売屋のステマ。
自分の手持ちの物件売りたい輩が、ここをネチネチ貶めながら自分の物件を上げようとする。

[13111: 虎ノ門に住んでます。]

>>13093 マンション検討中さん
80㎡で最低3億超ですか、、購入者ですが、住む前から値上がりして、早い決断正解でした。いま住んでる虎ノ門のマンションも値上がりしているので、二部屋分キャピタルゲインを享受している構図です。普通のサラリーマンですが、なんか富裕層に近づいたような勘違い起こしています。

[13112: 匿名さん]

>>13111 虎ノ門に住んでます。さん
虎ノ門はいくらで買い、今ならどれくらいで売れますか？

[13113: eマンションさん]

ノースのワンルームってまだ残ってるんでしたっけ？今回は価格出てます？

[13114: 虎ノ門に住んでます。]

>>13112 匿名さん
虎ノ門のマンションは、70㎡台の狭い部屋ですが、２年前に1.5億円で買って、いま2億弱ぐらいで取引きされてますよ。

[13115: 匿名さん]

>>13114 虎ノ門に住んでます。さん
2年前でもそんなに上がりましたか。2年前に買ったのが正解でしたね。

[13116: 虎ノ門に住んでます。]

レジデンシャルサロンに照会したら、西棟80㎡は3.2億円からとのことでした！

[13117: マンコミュファンさん]

>>13116 虎ノ門に住んでます。さん

坪1350くらい？

バブルの象徴。ご愁傷様です。

なお、新築マンションはまだまだ価格上昇しますが販売は振るわず、市場は在庫山積になって相場は崩壊していきます。

これからは日本株で運用をご検討くださいますようお願いします。

[13118: マンコミュファンさん]

>>13113 eマンションさん
同じくノースの2LDKの60平米より小さい部屋も今回値段出ていますでしょうか？もしどなたかご存知の方いらっしゃったら教えて頂きたいです。よろしくお願いします。

[13119: マンション検討中さん]

引き戸を多様化したリビングイン間取りを多額のオプション代を掛けてつくるなど愚かと言いたくなりません？

内廊下でパッシブ換気なんて聞いたことないけど？全熱交換型の換気扇で排気するんだから、アクティブ換気でしょうが。何ら目新しくないし、魅力的でもないですね。

[13120: eマンションさん]

>>13114 虎ノ門に住んでます。さん

パコ虎、
87m2 39800万で出てたのが
消えてるね。

[13121: eマンションさん]

>>13114
プラウド虎ノ門？

[13122: 匿名さん]

>>13121 eマンションさん
薄々察しはついても、具体的な物件名まで挙げるのは遠慮した方がいいのではないでしょうか。
プライバシーの問題もありますしそっとしておきましょう。

[13123: マンション検討中さん]

こちらが坪1350なら、パークコート虎ノ門が坪1500は妥当でしょう。

不動産は一に立地です。森ビル開発に続きホテルオークラ再開発も加わるので、この先大街区エリアは都心最高値のエリアになるのは間違いないです。

[13124: 匿名さん]

>>13104 マンコミュファンさん
鑑賞に耐える眺望だったり、パークが南面のいいところは商業ビルだけ。マンションは中小規模や、遠望ビューや合間からビュー、斜に構えたビューなどが多く、これっていうのがないんだよね。御苑の年間パス買って通うのも貧乏くさいね。

[13125: 匿名さん]

坪1350～だとさすがに売り切るの苦労するだろうな。
お墓ビューも含めてその価格はちょっとね。

[13126: 評判気になるさん]

>>13125 匿名さん
たぶん瞬殺だと思う。

[13127: 評判気になるさん]

>>13107 購入経験者さん
本当に自作自演の荒らしの人は迷惑ですよね。

[13128: eマンションさん]

>>13113 eマンションさん
要望があれば販売すると、言っていました。
まだ売り出していない部屋が、一列だけあるようです。

[13129: マンション検討中さん]

>>13128 eマンションさん
1ldkも大半が一期で売れてしまったようですし価格据え置きなら人気でそうですね。三田ガーが欲しいもののグロスを1億程度で収めたい層も多そうだなと。

[13130: 匿名さん]

中古が売れなくなっていて金利が上がり始めているときにタイミングが悪いね＞ウエストは。

[13131: マンコミュファンさん]

>>13130 匿名さん

ウエストの販売はおろか、他の棟のリセールも悲惨な結果に陥るよ。

唯一の勝ち組棟はやはりPM棟。

[13132: 匿名さん]

はいはい、パーマンパーマン煩いね

[13133: 匿名さん]

>>13131 マンコミュファンさん
どうだかね。東西南北棟やすぐ近隣の他のPMと比べると
管理費が馬鹿高過ぎて逆に売りにくい可能性もあるかもな（笑）
中国人富豪辺りは食いつくかな。

[13135: 匿名さん]

>>13133 匿名さん
もう党員を海外に逃がさないフェーズらしいね。
そこを中国スッパイ君の岸田と上川が、日本に来たい人の協力をするんだろうけどさ。
海外へのバラマキもキックバックできる組織を選んでいるんだろうくらいに甘く考えていたけど、どうやら世界中に散らばってる一帯一路先の中国人に配ってるらしいね。
なんといっても岸田と上川は中華民族 笹川家の親族だからね。
さすがだよ、就任直後に中国を牽制するような真逆のパフォーマンスをするなんてさ。
まあ死んだ親父が右翼のドンの代名詞をつけた極左なんだからね。陰謀なんてないって大衆が言い張ってくっる日本なんて赤子の手をひねるようなモンでしょ。

[13136: 検討板ユーザーさん]

>>13133 匿名さん
管理費が平米あたり1900円に設定され、第三者管理として支出に区分所有者のチェックが効かない仕組みになってるのは、将来厳しいことになるのかもな

[13137: マンション検討中さん]

>>13131 マンコミュファンさん

私はパーマン以外はあまり価値はないと思ってしまうのですが…。まぁ、購入するお金がないなら仕方ないですが。MA仲介とかの歩合営業の方も億を超えるローン組んで買ってるらしいですが…頑張って返済下さい。

[13138: ご近所さん]

>>13137 マンション検討中さん
もう販売が終了して全部売れて無くなったPMを今更ほしがって仕方がないことです。
まだ残っているこれから売りに出る部屋で考えましょう。最上階のプレミアムフロアーならばPMと同等のグレードです。

[13139: 評判気になるさん]

>>13137 マンション検討中さん

広くて眺望も良い豪華な特別な部屋は別として
パーマンでも小さめの部屋なんかだと
東西南北の棟の広めで眺めの良い部屋より安かったからお買い得でしたよね。
パーマン2億円台や3億円台前半からありましたからね。

[13140: 虎ノ門に住んでます。]

>>13139 評判気になるさん
いまじゃ、西棟80㎡最低価格3.2億ですからね、隔世の感があります。

[13141: 買い替え検討中さん]

ウエストが販売されたのに盛り上がってないのは、ここの本当の購入者たちは掲示板にはいないという事なのでしょうか？

[13143: 匿名さん]

ここに降ります。

PM棟&120㎡超え&南向き

三田ガーデンヒルズを代表する至高の逸品で、正にシグニチャーと呼ぶべき存在。本来ならこれを標準化すべきだったと思う。三井のマーケティングは弱気でチキンですね。

[13144: 購入経験者さん]

>>13143 匿名さん

出た！PM棟&120㎡超え&南向き（笑

[13145: 検討板ユーザーさん]

三井を上回る市場分析ができるニキ、
来てんね。