三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[12382: 匿名さん]

>>12381 匿名さん
PMは最初の頃、安すぎたからね

[12383: 匿名さん]

>>12373 匿名さん

今回70戸

四次は何戸でしたっけ？

どんどん販売戸数、少なくなっていきそうですね。

[12384: 匿名さん]

>>12382 匿名さん
一言でPM と一括りにするのはむずかしい
どのあたりの住戸なのか にもよります
部屋ごとの坪単価の差 も相当激しかった

[12385: 検討板ユーザーさん]

>>12384 匿名さん
MGHって　タワーと違って
いろんな仕様、眺望、棟、エントランスの近さ、使いやすさ、内庭があって。仰る通りで、値段の差が激しい。値付け激ムズ。タワーマンションの方がわかりやすいですね

逆に言えば、タワマンじゃなくて、この企画レベルってのが稀だからってのもあるけど。今後あんまりなさそう。一階テラス付きが好きそうな人にとってはかなりレアな機会

[12386: マンション検討中さん]

>>12374 匿名さん
今回販売するCnタイプは全部で12部屋ありますが6階から13階までの8部屋を販売して2階から5階までの4部屋は次期以降の販売になるのでしょうかね。
Anタイプも12部屋ありますが、こちらは今回1部屋も販売しませんね。

[12387: 匿名さん]

>>12385 検討板ユーザーさん
>一階テラス付きが好きそうな人にとってはかなりレアな機会

そうですね
ヴィラ や ストゥディオ付き
ユニークな居住環境は タワマンでは実現できない
探してる人には 垂涎の的

[12388: 検討板ユーザーさん]

>>12374 匿名さん
Bn,Dnタイプの一階もまだ残っているので、次期以降出てくると思います。

[12389: 名無しさん]

100平米以上未だ3億円台ありましたね。この値段はこれでラストチャンスかな。

[12390: 評判気になるさん]

>>12389 名無しさん
80台も安いですね

[12391: マンション検討中さん]

>>12390 評判気になるさん

自分もそうだけど。みんな感覚が麻痺してるよね

今年の一月頃は三田ガーたかすぎ、バブルの象徴になる
最近は日本脱デフレ、賃上げだの、
100平米　三億台は安いってまで来たからね。
変わるもんですな

[12392: 匿名さん]

>>12388 検討板ユーザーさん

1Rの1階はしばらく三井が事務所として使うみたいです。
（たぶん現在のモデルルームを畳んだ後）

なので1階の販売はだいぶ先になる可能性があります。
1階は緑が見えるので価格を高めに設定するはずですが、
事務所使用の後なのでその分、安く販売するかもしれません。
そこでBn、Dnの1階を狙う手もありますよね。

ちなみに1階はベランダが2層で奥行きがある設計になってますが、
ワンルームの1階はその先の共有部が4部屋分まとめてになります。
つまり各部屋は使えない（入れない？）そうです。そこにあるだけ。
植栽や清掃、メンテナンスの人の通り道になるのかな？

[12393: 匿名さん]

三田～高輪～白金台のような職住近接かつ閑静なエリアは貴重ですね。

素敵な仕様も備わっていますことから、都心でありながら、静かで落ち着いて品のあるオトナの暮らしが期待できますね。

[12394: 匿名さん]

高額物件の早期完売で後世に残る伝説をつくって欲しい。

[12395: 匿名さん]

品が良くて高仕様の物件は人気ですね
エリア特性というやつでしょうか
素晴らしいです

[12396: マンション検討中さん]

>>12392 匿名さん
教えて頂きありがとうございます！
ワンルームならBnが欲しいです。

[12397: 名無しさん]

エリア特性を重んじれば、

PM棟&南向き&120㎡超えを平均にして、計画してほしかったですよね。

しくじり案件として、後世に語り継がれないことを願います。

[12398: 口コミ知りたいさん]

>>12396 マンション検討中さん
確かに間取りはbnがキレイでしたが、、
いついくらで売り出すか分からないものを待つか、今買える間取り・価格で選ぶか好みは大きく分かれそうですね。

[12399: 検討板ユーザーさん]

>>12398 口コミ知りたいさん

そこですね。
狙いを定めて待ち続けて
いざ申し込み！
落選
TheEND
となる可能性も大きい

[12400: eマンションさん]

>>12385 検討板ユーザーさん

そう！
タワマンの値付けは簡単。
ここは、間取りも眺望も一部屋一部屋異なるから
価格を決めるのはすごく難しいと思います。
考え抜いて値付けしても倍率に偏りが出てしまう。

一般人が通行しない安心感のある1階テラス付きは稀少ですね。

[12401: 通りがかりさん]

>>12391 マンション検討中さん

この半年～一年で新築も中古もどちらも相場が上がった気がします。

売り出し当初、めちゃ高い！と思ったけど
今は意外と安いお買い得かもと思ってしまう一人です。

[12402: 匿名さん]

この物件は一期一次からどのくらい価格が上がったのですか。
実際の数字の比較でわかる方がいらしたら是非知りたいです。

[12403: eマンションさん]

>>12402 匿名さん

部屋によって異なりますが、さほど大きくは上がっていません。今のところ。
パーマンのごく一部の超お買い得だった小さめの部屋は上がりましたが
そもそも安すぎたのが是正された感じで
サウス、イースト、ノースにおいては
部屋によって1~2%程上がった部屋も見かけましたが少数。
そもそもまったく同じ間取りでないと上がったかどうかの比較は難しく
前の期に出てなかった間取りが新たに売り出された場合は判断が難しいです。
坪単価的にはじわっと上がったような気がする？
でも上がってない部屋もけっこうあるという印象です。

[12404: 口コミ知りたいさん]

>>12402 匿名さん
同じ間取りでも階が違えば値段は違って当たり前だし
一見、同じ間取りに見えても柱や梁の出方でも価格は違ってくるので単純比較は難しいですよ。
小さめの部屋は最近売り出し始めたばかりですが今のところそれほど上がってないと思います。

[12405: マンション掲示板さん]

2億以下の2LDK結構あるね。抽選かな？

[12406: 匿名さん]

>>12402 匿名さん

同じ棟の上下階で、80㎡以上と80㎡未満の部屋を比較できると、
ひとつの見方になるかもしれません。
一例としてイーストの該当箇所を1期4次の価格表で比較するとこうなります。
　・E207(51.01㎡ : 1億6200万円　→　1050万円)　→　1期4次価格
　・E307(51.01㎡ : 1億6200万円　→　1050万円)　→　1期4次価格
　・E407(81.01㎡ : 2億3600万円　→　963万円)　→　1期1次価格
坪単価を比較すると、1050万円 / 963万円 = 1.0903
なので9.03%の差がありますね。
部屋にもよると思いますので、約1割くらい上がっているのではないかと思います。

[12407: 匿名さん]

>>12406 匿名さん

図面を見た感じE207とE307は、庭園側の窓が管理用通路でなさそうだから
E407とは条件がちょっと違うかもな。4次から上がったのは同意だけど。

[12408: 名無しさん]

一般的に広い部屋より狭い部屋の方が坪単価高くなるのでなんとも言えません
3LDKと1LDKの比較になりますし

[12409: 匿名さん]

同じ面積で同じ間取りであっても微妙に条件が違うから比較するのは難しい。
ましてや違う広さのものの坪単価で上がったかどうかを論じるのはおかしい。

[12410: 匿名さん]

例えば港区内での住み替えケースなどで、仕様の高いマンションを探している人達にとっては、住み替え候補になり得る仕様のしっかりしたマンションって今のご時世ではもはや貴重化しているので、検討できるチャンスですよね。

[12411: 名無しさん]

>>12408 名無しさん

よくわからないんですよね。

極小と極大部屋が坪単価高い感じ？

中から小部屋は安め？中から大部屋が高め？

難しいですね

どうなんですかここら辺のマンション常識は？

[12412: 検討板ユーザーさん]

>>12403 eマンションさん

なんかじわじわ上がったような気がします

坪単価はでは本当に微妙な違いですが。
後から出てる部屋の平均的な条件が良くないから。。
それを照らし合わせると実質的な値上がり？

三井の手口がすごいですね。
多分値上げしてると思うんですが
今から買う人たちには悪いから、断定できない値上げ
そしてもうすでに買った人には値上げを事前に匂わす

怖い怖い

[12413: 匿名さん]

質問者です。

皆さん、ご回答ありがとうございます。

最近この板で「高くなった」のコメントを時折見かけます。
首都圏全体や東京23区の平均価格は確かに上昇しました。
この物件やワールドタワーレジデンスが関係しているそうですね。

では三田ガーデンヒルズ自体はどうでしょう、実際に高くなっているのか。
「なんとなく高くなった感じ」ではなく、実際の数字をもとにどれだけ高くなったのか、分かるならば是非知りたいと思ったのです。

>パーマンのごく一部の超お買い得だった小さめの部屋は上がりましたがそもそも安すぎたのが是正された感じで

どのくらい是正、つまり数字で上がったのかお分かりになりますか。
教えていただければ助かります。

>一般的に広い部屋より狭い部屋の方が坪単価高くなるのでなんとも言えません

パークマンション南側10階モデルルーム1001号室255.68㎡の坪単価は3,232万円。
同じく８階801号室166.24㎡の坪単価は1,968万円。

階数に伴う眺めや間取り等の条件が異なるとは言え、このクラスになると、狭い部屋より広い部屋の方が坪単価がだいぶ高く出ますね。

[12414: 匿名さん]

１期１次から販売対象だった部屋の値段は変わってなくて、
４次以降から販売対象になった部屋の単価は割高になったと見えるということかと

[12415: 口コミ知りたいさん]

>>12414 匿名さん

まさしくそんな感じ。
1期1次2次に出てた部屋の同じ間取り階違いとかは
さすがに値上げしたら目立つのでそのまま現状維持。
新たに販売となった部屋は坪単価として少し値上がってる？かな？
でも間取り違うし眺望も少し違うし…

そんな感じですかね。

露骨な値上げはせずにでもジワジワ。
なかなか、上手だと思います。

[12416: 口コミ知りたいさん]

あと、一期一次に存在したパーマン80m2で2.88億みたいな、あからさまに安い部屋は二次以降見当たらなくなった気がします。

[12417: 匿名さん]

>>12416 口コミ知りたいさん
パークマンション508号室80.48㎡の販売価格をご存知ですか。
ちなみに507号室80.03㎡の1次販売価格は28,900万円でした。

[12418: 匿名さん]

>>12417 匿名さん
一次の時より10%以上高くなってたけど、それでも倍率7、8倍あったはず。

[12419: 名無しさん]

自分も一期一次に契約した者で、その後の価格に時々注目しているが、自分が購入した部屋のサイズと間取りと予算の組み合わせは、もう二次以降もう無い気がします。間取りは、確かに完全に同じものがもう無くて比較しにくいが、何となく。

[12420: 口コミ知りたいさん]

一期一次の方はリスク取ってますからね。
手付金ロックの期間も長いし、不動産相場のボラティリティも大きい。
なので、不動産相場が当時比較でトントンか上がっている現状踏まえると、一定のリターンがあって然るべきかと。

[12421: 匿名さん]

>>12416 口コミ知りたいさん

一期一次のパーマンの80㎡台は坪単価1,100万円台
間取りや眺望は素晴らしいとまでは言えないものの
他の棟の広めの部屋より安かったからあれは誰がどう見ても超お買い得で大幅値上げ必至。
倍率もすごかったけど買えた方は運を持ってますね。おめでとうございます。

[12422: 匿名さん]

>>12416 口コミ知りたいさん

あれは今思うと三井側の値付けミスに近かったかもしれません。
第一期一次のパーマンのお買い得部屋は、ノースのワンルームより坪単価が同じくらいかそれより安いことになりますから。

もう一つの考え方として三田GHにお客さんを呼び込む釣り餌？
パーマンの格安部屋をめがけて殺到した人の多くは当初はPMが買えないなら三田は買わない勢いだったのが
倍率の凄さに現実を思い知らされると同時にPMに拘らずとも他の棟も十分に仕様が高いことに気づいてサウスやイーストやノースにも目を向けるようになり
他の棟の高額部屋を購入するに至ったケースも多いようです。

[12423: 購入経験者さん]

>>12419 名無しさん
私もです。購入したのと同じ間取りの部屋は、もう全部売れてしまったようなので価格推移を比較しようがありません。

[12424: 匿名さん]

締め切り直前の今、値段を細かく知ろうとしている人はどういう人？

[12425: 通りがかりさん]

ほんと、高仕様のマンションが少なくなっているので、高仕様ってだけで貴重ですね。買い換えるなら少なくとも今のマンションから仕様は維持したい。
まぁ、仕様がよければ立地が良い場合も多いし、マンション選びに置いて、仕様って指標にしやすい。部屋を買うわけですしね

[12426: マンション検討中さん]

登録、明日までなのですね。こちらの掲示板のおかげで間に合いました。

[12427: 匿名さん]

倍率、どんな様子でしょうね？

[12428: 通りがかりさん]

>>12426 マンション検討中さん
明日の11:00までなので注意してください！

[12429: マンション検討中さん]

>>12427 匿名さん
想像以上の反響で
倍率高い部屋だと10倍近くなるようです。

[12430: 匿名さん]

>>12429 マンション検討中さん
やはり。きっと、今期を逃すと引き渡し日延期というのも大きいのでしょうね。

[12431: 匿名さん]

>>12418 匿名さん
ご回答ありがとうございます。

その507号室と508号室は条件的に差が殆どありません。
10%以上、つまり３億円以上の値付けなら確実に値上がりしたことになりますね。
欲しい方にとってそのくらいは誤差という認識なのでしょう。

私も一次でご縁をいただき、竣工後の入居がとても待ち遠しいです。
でもこの酷暑のなか、工事を進めるのは無茶ですね。
天候により多少工期が伸びるのは致し方なく、事故や不備不良の無いよう丁寧に作業していただきたいです。