三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[11015: 匿名さん]

>>11012 ご近所さん>>11014 検討板ユーザーさん
パークマンション檜町公園は本当に酷いナロースパンと鰻の寝床間取りだけれど
売れ行きは好調で中古になっても人気ありますね。
間取り云々より立地が大事だとよくわかります。

[11016: 匿名さん]

間取りにこだわると、
古川近くの北向き斜面を
逃してしまうんですね。

[11017: 匿名さん]

三田小山地区の再開発も控えていますしこのあたり北向き斜面と言えどもバカにできませんよ。

[11018: 匿名さん]

>>11016 匿名さん
古川近くって三田小山の話？

[11019: 匿名さん]

現在動きがあるのは、
超一級：麻布台
並一級：こことWTR
準一級：三田小山
くらいか。
並一級クラスの物件も枯渇気味の印象。

[11020: 匿名さん]

>>11019 匿名さん
超一級か、、、
麻布台ヒルズは敷地位に食い込んでる
あの異様な存在感を放つ＊＊＊＊の建物があるのが引っかかる。
なかなか百点満点はないですね。

[11021: 匿名さん]

しきちがいじゃが、
仕方がない。

[11022: 物件比較中さん]

>>11019 匿名さん
アマンレジはロイヤリティを払う必要上とびきりの分譲価格でも、そのほかの麻布台ヒルズのタワマンについては三田GHパーマン二桁部屋とそんなに大差ない坪単価では？専有面積や仕様についても麻布台と比較して並と定義付けるのは卑下しすぎだと思う。ここのペントハウスは専用エレベーターあるしWTRの最上階プレミアムと一緒にするのも変だよね。

[11023: 匿名さん]

麻布台はそもそも買えないから比較対象ではない
WTRは全般的にちょっと安っぽいからパーマンよりは下かな

[11024: 妄想お疲れさん]

>>11019 匿名さん
誰か地盤のことを言ってたけどWTR 浜松町2丁目はもともと海の底だったところを埋め立てた土地　沖積低地　で軟弱地盤で　三田1丁目　と麻布台は台地ですから一緒にしないでね。

[11025: 匿名さん]

我善坊谷。。。

[11026: 口コミ知りたいさん]

>>11023 匿名さん

たしかに浜松町はプレミアム住戸を除いてあまりクォリティーは高くない。
80㎡を超えでもキッチンに床暖房はついていないし
駅直結という優位性をのぞくと仕様などは郊外にある庶民的なタワマンと同レベルだと思う。

[11027: 匿名さん]

埋立地を買うなら月島や勝どきの方が良いと思うんですよね。あえて浜松町を買う理由がよくわからない。

[11028: マンション検討中さん]

今更ですが、会員制プールの使用権はパーマンは管理費に会員料含むとされてますが、その他の住戸は会員料払えば使えるのでしょうか？
それとも、100平米以上の部屋だけが会員料70万/年払えば使えるのでしょうか？

[11029: 名無しさん]

>>11028 マンション検討中さん

年間70万で使えるようですが
駐車場の優先権のようにまずは大きな部屋の方から声がけして
埋まり具合を見て順次募集をしていくと聞きました。

最初に声がけする基準が100㎡なのかどうか
その次に声がけする基準が何㎡以上になるのか
その辺りの詳細は聞いていません。
もう決まっているんでしょうかね？

[11030: 匿名さん]

やばい、プールの使用権だけで年間70万円て。
週一回しか使わなかったたら一回1.35万くらいか。
買えても区民プール行きそう

[11031: 口コミ知りたいさん]

>>11030 匿名さん

区民プールは遠そうだし混んでそうで衛生管理が心配。

[11032: 名無しさん]

>>11030 匿名さん

毎日行って1900円、2日に1度くらい行って1回3,800円くらいか。
元を取らなきゃなんて発想の人には向かないのかもな。(笑)

[11034: 契約者]

間違っていたらどなたか訂正お願いします。

私の記憶するところでは、当初パーマン住民と他棟最上階等の住民（希望世帯が会費を払う）を対象にしていて、その後デベが他の住戸の住民にも門戸を広げるように計画を変更したようです。

たしか100平米以上の住戸が対象で入会の進捗度合いによっては100平米未満にも声をかける可能性があるようなことをおっしゃっていました。

但し、これもあくまでデベによる初期プランでしかしなく、パークマンションの管理組合の意思決定如何で利用規約が変わる可能性があり、
例えば会費を増額することを条件にプールをパークマンションの住民専用もしくは他棟最上階のみの当初の案にする場合もあり得るそうです。

[11035: マンション検討中さん]

計算すると、年間70万で月5.8万なので非パーマン棟で100平米の部屋だと、管理修繕に上乗せされると、パーマン棟くらいのコストになるんですね
それなら広さ足らないなら、パーマンに行きたくなるって感じでしょうか。
まぁプールだけで判断する人はそんなにいないと思いますが。

[11036: 評判気になるさん]

>>11035 マンション検討中さん
そうですよね。月々の管理費に足すと同じくらいになります。
私もプールにも魅力を感じてパーマン棟の部屋を購入しようと
申し込みしましたが残念ながらことごとく抽選に当たらず。

三田GH自体も気に入っておりますのでパーマン以外にも目を向けようと思ってます。
となると月5.8万、ちょっと考えてしまう庶民です。

[11038: 買い替え検討中さん]

ホテルのフィットネス会員は経年とともに会員数が増える一方ですがこの物件の会員数は全戸数を超えることはなくパーマン住民の高齢化でむしろ利用者が減る一方でしょう。入居直後は混みそうですが。

[11039: 匿名さん]

>>11037 匿名さん
一人７０万だと思って考えてた。
家族全員使えるなら高くないか。
ホテルのプールと比べるとちょっと小さそうだけど。

[11040: マンコミュファンさん]

小学生くらいまでのお子さんがいる場合はロコンのスイミングスクールか30分三千円の貸切でご家族で泳いだり遊ぶのがよろしいでしょうね。

[11041: 検討者さん]

一次の申し込みのときパークマンションに人気が集中してとにかく凄かった。苦肉の策で「パークマンション以外の部屋でも会員になれてプールを使えますよ」と三井がセールストーク用に企画変更したとか？他棟の住戸で会員のオファーが来た話があれば知りたいです。

[11042: 匿名さん]

>>11041 検討者さん
完売してからか、ほぼ完成してからじゃないでしょうかね。
まだ一年半以上ありますから。

[11043: 通りがかりさん]

プールは管理維持費が相当かかるので
パーマン管理費の一部だけでなく
ある程度、会員数を増やして幅広く会費を取ってプール維持管理費にあてたいのだろうと思う。
ただ会員数を増やしすぎて混んでも苦情が来るだろうから様子を見ながらということになるだろうね。

[11044: 評判気になるさん]

>>11034 契約者さん
定員制かと。残りは抽選。

一度会員になれたら、売買時に会員の権利は駐車場と同じで返すのでは？

賃貸している時はどうするんだろうね。

その時は名義の変更受け付けるのかな？

[11045: 匿名さん]

>>11043 通りがかりさん
プールの管理維持費が相当かかりパーマン住民の負担が大きいなら計画当初からワンルームも含めた全ての住戸をプール利用と設定したはずなのでは？パーマン買えるくらいならプールの維持費上乗せはたいしたことではないはずです。

[11046: 匿名さん]

>>11045 匿名さん

いうてもそんなに皆さんプール入りますか？
私は何年も通ってたジムに大きな綺麗な屋外ジャグジー付きプールがありましたが、数えるくらいしか行ってません。
だって、プールって色々面倒ですから…

ジムにもご高齢様用レーンがあって、ウォーキングとかされてましたが、それはそれでいい運動になりそうだなと思いますが… まぁでもここ買える方々は年配の方々が多いと思うのでそれでいいのかもしれませんね。

[11047: 匿名さん]

>>11046 匿名さん
そうなんです。プールって色々面倒だからこそ、ホテルみたいに自室からエレベーターでプールに直行できると凄く便利なのですよ。
この件はプール利用に対する個人の嗜好や購入出来た部屋によっても意見が分かれる（ポジショントーク）ところでしょうね。

[11048: 匿名さん]

>>11044 評判気になるさん
そうそう！駐車場と同じで引っ越すときには返却することになると思います。
年会費なので一年経ったときに思ったより利用しない状況なら退会もできて、それに伴い追加募集という可能性もあるように聞いた記憶があります。

[11049: 匿名さん]

>>11046 匿名さん>>11045 匿名さん

プールの維持管理費は、パーマンの管理費からだけでも捻出できるけど
管理費が潤沢で余裕があるに越したことはないですし、
プールって面倒！と思う方も多いでしょうからパーマン住人さんの何割の方が日々利用されるかも蓋を開けてみなければわからない。
せっかくのプールをガラガラの状態にしておくのはもったいないですし、ならば少し会員を増やせば有効活用されて管理費も取れますしね。

ただワンルームも含めて1002戸利用可能にしてしまったら人が集中して混乱が起きかねませんし、広くて高額の部屋を購入された方々への優位性もなくなってしまいますので駐車場の優先権のような募集の仕方をするのだと予想してます。

[11050: 匿名さん]

>>11046 匿名さん
同感です。プールのあるジムに行ってましたが、荷物が増えるのも着替えるのも髪が濡れてしまって乾かすのも面倒で億劫になりなかなか利用しませんでした。
建物内にあると部屋から直行直帰できそうで良さそうだなと思ってます。
泳ぐのがすごく好きかというとそうでもないから続くかわかりませんが。

[11051: マンション比較中さん]

>>11043 通りがかりさん
引越しがある程度済んでプールの営業が始まってみないと
どのくらいの利用率・混み具合になるのかわからないですから
会員募集のタイミングもどこまで声がけするかも難しそうですね。

[11052: 匿名さん]

パークマンション棟の総戸数が約180で、プールの利用時間が8:00～22:00。
仮に30分１コマの利用で２レーンとすれば、１日最大56人が利用可能。
一世帯一名が3～4日に一度プールを利用できる計算となる。
但しロコンの教室、個人の有料貸切、メンテナンス等の影響で利用枠がさらに減る。
混み具合にもよるが入居してしばらくの間は新規会員の募集をしないかもしれない。

[11053: マンション検討中さん]

月末の金曜日とかに男女プール貸切ナイトパーティやお見合い貸切レストランパーティとか催されない不安です。

盛り上がりに水を差すのも気後れしますが、例えば22時を回っても騒がしい場合には管理者がお開きなどの対応をしてもらえるのでしょうか？

[11054: eマンションさん]

>>11053 マンション検討中さん
それはするでしょ。

[11055: 通りがかりさん]

>>11053 マンション検討中さん
住人以外の外部者が入ってくるような貸し切りパーティーはあまり歓迎できない。
特に出会い系は品位を落としかねない。
そういうパーティーで一儲けを企む人がいないことを望む。
規約を厳しくすれば緩い物件へ移るだろうし、逆に放置してしまえばやりたい放題やられる。
ルールを遵守させて欲しい。

[11056: 検討板ユーザーさん]

>>11055 通りがかりさん

白金ザスカイは完成入居後、早々に男女出会いパーティー三昧でイメージ悪くなりましたからね。

[11057: マンション検討中さん]

>>11053 マンション検討中さん
入居者以外は使えないようにするのでは？

[11058: 匿名さん]

白金ザスカイですらそんな感じなのか。
ヤカラや商売人がラウンジを使う様なマンションは住みたくないわ。その為に高い管理費払うとか馬鹿馬鹿しい

[11059: 評判気になるさん]

>>11058 匿名さん

いや、白金ザスカイはそう言う類のマンションですよ！

[11060: 匿名さん]

>>11057 マンション検討中さん
最低限、プールやジムはそのようにしてほしいですね。

[11061: 匿名さん]

貸し切り利用は、
例えば夫婦が両親を招くとか、親世代が息子夫婦と孫を招くとか
そのような場合ならわかりますが
不特定多数の男女から会費を徴収するようなパーティーのために使われるのは
共有部の本来の趣旨から著しく逸脱していると思う。
禁止事項として記載して罰則規定も盛り込んでおかないと
自分に都合の良い解釈をして悪用する人は出てくる。

[11062: 匿名さん]

民度年収○千万ピーク説によると、
超高級物件は、
投資家・パチ屋・風俗系・
詐欺師・マルチ・ユーチューバー
が集うんじゃないの？

[11063: 匿名さん]

>>11062 匿名さん

そういう人々は、駅近のタワマンとかヒルズを好むような気がする。
緑豊かな落ち着いた中低層より、もう少し繁華街で駅近がすきそう。

[11064: 匿名さん]

>>11052 匿名さん

竣工と同時に１００㎡以上の方々全てに最初から声掛けするのは難しいかもしれませんが
各棟の最上階住戸の方々には早い段階で声掛けがありそうな気がします。
パーマン以外の棟でも最上階の広い部屋はパークマンション棟のいっくつかの部屋より、はるかに高額な部屋が多数ありますから。
パーマン棟の方でもプールに興味のない方々もけっこう多いんじゃないかと思います。