三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[10915: マンション検討中さん]

１００点のマンションなんて存在しないんだから黙ってなさい

[10916: eマンションさん]

>>10915 マンション検討中さん

高い買い物をするのに有識者からの冷静なご意見を参考にして何の問題があるんでしょうか？
また管理修繕費についても適正な価格なのか？
また引き渡し時の一時金も高すぎるのではないか？

購入するにしても、検討するに留まるにしても、ポジネガ両面を気になって当然だと思います。

[10917: 名無しさん]

>>10915 さん

同感！本当にそう思う。

間取りを考える側はいろんな制約の中で必死に知恵を絞り
購入する側は
眺望や予算やそして競争倍率など様々な兼ね合いで部屋を選ぶ。

誰かが好感をもって検討している部屋に
ダメ出ししたりバカにしたような点数つけたり
なんかすごく上から目線で感じ悪い。

[10918: マンション検討中さん]

基本プランもメニュープランも、まるでキッチンへのアプローチを阻止するかのような位置にダイニングを設けていますよね。

キッチンを往来するには、ダイニングテーブルセットをスーパーマリオの土管の如く跨いでアプローチするしかないようです。

ワタシが三井の上層部なら、この間取りを出してきた部下を叱責どころでは済まさないと思いますよ。

[10919: 口コミ知りたいさん]

10917さんに賛成！
人それぞれ好みや優先事項や予算が違う中で悩みながら選んでるわけです。
上から目線のダメ出しは失礼ですよね。

[10920: マンション検討中さん]

同じような面積かつ2LDKであれば、こちらの方が優れた間取りです。

[10921: 匿名さん]

>>10911 マンション検討中さん
ここのパークマンションのMRは良いですよ。
ワイドスパンでゆとりある美しい間取りです。
抽選に申し込みましたか？

[10922: 通りがかりちゃん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん

確かにワイドスパンですが…
ベッドルーム（2）の窓が細いですよね。
こちらの物件はこのようなものが多いのです。
あとは、こちらの間取りは廊下も無駄に使っています。専有部の形からやむを得ないのでしょうけど。

[10923: マンション検討中さん]

10920です。

添付し忘れました。

[10924: 虎ノ門に住んでます。]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
みなさま、ご意見ありがとうございました！
まだ残された限られた間取りの中で、比較するとこの間取りいいな！という感想をお伝えしました。確かに、他の物件まで比較範囲を広げると、厳しいのはごもっともなところあると思います。
MGHのスレなので、実際にMGHの購入検討を現在進行形でしている方のご意見をいただけると、とても有難いです。

[10925: 検討板ユーザーさん]

>>10924 虎ノ門に住んでます。さん
ノースのこの間取りより、
イースト棟の東向きE85Deの方が良いかなと。

挙げられてるN82Anは間取りはそれなりに良いですが、眺望が死んでます。住友ビルとシティータワー麻布十番が目の前に聳え立ってるので。

一方、E85Deはそれと似てる間取りですが、隣は低層の小学校（確か建替予定）なので、眺望がかなり抜けてくるかなと。

[10926: 虎ノ門に住んでます。]

>>10925 検討板ユーザーさん
N82Anの確かに眺望が心配だったので、現地に行ってみました。ビルに挟まれていますが、低層階は住友ビルの空地が緑地になっており、まずまずの借景になるかもしれないと思いました。

E85Deは目の前は赤羽小のグランドで、のどかでいいなと思いますが、その先の三田国際ビルが視界を邪魔するんじゃないかと思っています。google earthで見ると掴めますよ。

どちらも一長一短ありますね。

[10927: マンション検討中さん]

さぁ、泣いても笑っても要望書を出すときです！

みなさんもう出しました？
販売住戸の確定決済日の前日までは受け付けてます！

[10928: 匿名さん]

まー確かにここの間取りは酷い

[10929: eマンションさん]

>>10925 検討板ユーザーさん

E85もN82も低レベルな争いなんだけど、仰ってとおりE85の方がマシである。但し、洋室2室はMGH名物ナロースパンで、もはや両室とも真っ直ぐに歩けないかもしれんね。

まぁメニュープラン2LDkは幾分マシなことを期待して、GOODNIGHT!

[10930: マンション検討中さん]

>>10848 口コミ知りたいさん
新築の場合、契約書に土地建物の金額が明記されてしまうので、固定資産税評価額で算出した算出方法を用いるのは不可能では？

[10931: 匿名さん]

>>10916 eマンションさん

え？

有識者？　誰が有識者なの？

[10932: 匿名さん]

マウント臭がぷんぷんする上から目線の間取り評論家、うざい

[10933: 匿名さん]

>>10923 マンション検討中さん
これ、優れてるの？人の好みは色々なんだな。

[10934: 匿名さん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
どうしても3部屋必要な方以外は
3LDKではなく2LDKのプランにしたら長細さが解消されて良くなりそうな気がします。

[10935: 匿名さん]

>>10925 検討板ユーザーさん

小学校はもうすでに道路の反対側に建て替え移転済みでは？

グラウンドだけは残るようです。

[10936: マンション掲示板さん]

>>10932 匿名さん
80平米台の間取りの比較にマウントなんて関係ないですよ

[10937: 匿名さん]

>>10936 マンション掲示板さん
間取りにさんざんケチをつけて１２０㎡以上じゃないとまともな間取りはないとか言ってる人のことでしょう

[10938: 匿名さん]

>>10937 匿名さん

申し込みしたいと思ってる人だけでなく
すでに購入された方もいらっしゃる部屋の間取りにたいして

>60点以下の落第間取り

これは酷いと思います。

[10939: マンション掲示板さん]

間取りのお好みは各人多様でしょうが、三井不動産をはじめ多くの主たるデベの間取り制作能力は悪化の一途ですよ。

今回の三田ガーデンヒルズは明らかに購入者を舐め切った間取りです。厳しい意見を主張しないと、三田小山では更なる劣化した間取りをリリースしますよ。

[10940: 匿名さん]

様々な制約条件のもとで
なるべく良い間取りを考えるという課題に取り組む人のレベルが低いのか？
だとすると優秀な人はどこにいるのか？

[10941: 匿名さん]

いっそ区画のみのスケルトンで渡してもらって個々で決められたらいいのに。
そうなると手間がかかるだろうから間取りのオプションをもっと増やすとか。

[10942: 匿名さん]

>>10939 マンション掲示板さん

ここでああだこうだ間取りの悪口言ってても何も変わらないような気がする。三井の上層部にモノが言えて影響力がある人でないと。

[10943: 通りがかりさん]

>>10942 匿名さん



てか、売れてる限りは改善されないと思います
どんなに間取りが悪いとかあーでもない文句付けたところで、完売なんだから笑

売れ残ったら話が変わると思いますが、売れ残らないと思うのでね～

[10944: マンション掲示板さん]

中古で売れ残っている物件って、相場逸脱した売出価格、中部屋(&ナロースパン)、間取りが悪いの三要素。

スカイでも角部屋は高額でも決まっているし、中部屋リビングインは最悪だけどナロースパンでは決してないんだよね。

こちら洋室の壁芯巾が2.1m切った時点で検討外と突き返すくらいに、購入者も知識や経験を蓄積していかないといけないです。

[10945: 購入者]

わたしは間取り変更をしてパントリーを作ってもらうように打ち合わせしてますが、たしか120平米以上の部屋で無いとそういったオーダーはできなかったんじゃないかな、
エアコンの位置を変えたり、火災報知器やスプリンクラーの配管を移設したりとちょっと代えるだけで他もいろいろ関わってくるので結構面倒なんですよ。

[10946: 通りがかりさん]

>>10945 購入者さん

エアコンの配置や消防設備まで変更出来るとは、さすが120㎡超のお部屋ですね。

WTRはペントハウスフロアさえそこまでの変更は出来ないので、こだわり派はやはりこちらの120㎡超の方がいいかもしれないですです。

[10947: 匿名さん]

>>10943 通りがかりさん

そうそう。
ここで、ああだこうだと間取りの悪口や愚痴いったところで改善はされない。
激しく売れ残れば別だけど、残念ながら売れてしまう。

[10948: 匿名さん]

>>10939 マンション掲示板さん
三田小山に興味がないのでどうでもいいけど三田小山を買いたい人は今のうちに口出ししてみたらいいかも。
でも権限のある人に言わないと変わらなさそう。

[10949: 匿名さん]

>>10944 マンション掲示板さん

絵画や家具が多い人とかは壁が必要だから、角部屋は嫌いで中部屋好き。
そういう人は結構いるよ。
ただ、ナロースパンが好きな人は少ない。

[10950: 匿名さん]

>>10945 購入者さん
エアコン、火災報知器、スプリンクラーの位置までかえるとなると大変そうですね。
でも、そこまでカスタマイズできたら満足度の高い部屋になりますね。
120㎡～とはいえ変更が可能なのは素晴らしい！

[10951: 匿名さん]

>>10944 マンション掲示板さん
眺めに難ありな角部屋よりも中住戸でワイドスパンで眺めが良い部屋のほうが人気も評価も高いこと十分ありえますよ。

[10952: ご近所さん]

南西の角部屋でバルコニーがないと夏の日差しがキツそうですね

[10953: 通りがかりさん]

ここのPMって全部屋電動カーテン仕様だから、角部屋の遮光対策もさほど苦にならないだろう。

中部屋推しが多いのは角部屋を買えないからというネガティブな理由が多いけど、

PM126
PM132

これは素晴らしい中部屋で間取りも良かった。
あとはVILLAの中部屋も良い。
高くても希少性があるから、資産価値を保てるでしょう。

しかし、イーストのMRも含めて残りはナロースパンだからリセールも厳しいと思うよ。

[10954: マンション検討中さん]

1R狙っているんですが一生住むわけでも保有しつづける予定もありません。
3-5年くらい使ったら売却となると思いますが、売却益は望んでなくて購入価格で売れれば御の字なんですがやっぱり1Rって売り手つきづらいですかね？

需要が分からないのでプロのご意見を伺いたく！
逆に倍率つかなかったら申し込まない、高倍率なら需要ありとならんで申し込む、とか考えてます

[10955: マンコミュファンさん]

>>10954 マンション検討中さん
売り手？買い手でなくて？

[10956: 検討板ユーザーさん]

>>10954 マンション検討中さん

買ったら詰んでしまうよ。
マンション所有するなら希少性を第一に考えよう。

一般的に多数の方が1億円を出してどんなマンションを欲するかを真剣に貪欲に考えよう。例えば、新婚さんがペアローン1億でマンション買うとなると、どんなエリアでどんな間取りを希望するか？などです。

[10957: マンション検討中さん]

>>10955 マンコミュファンさん
「買い手」でした　出直します?

[10958: マンション検討中さん]

>>10956 検討板ユーザーさん
希少性ですか・・・
どんぐりの背比べ状態の間取りが50戸もあるので希少性はなさそうですね…
ここ数年の新築分譲されたマンションの1Rが5000万くらいで売り出されてても動く気配はなく、古いとはいえヒルズD棟ですら8000万でもなかなか売れないのかー　と見てます。

自己使用目的で1億のローンを組んで1Rを買う人はあまりいないと思うので、「何かしらの理由」で現金一括需要しかないんでしょうか。

賃貸で30万前後で出てきそうと考えれば、持ち続ける覚悟がないならやっぱり怖いですね。

[10959: 検討板ユーザーさん]

>>10954 マンション検討中さん
ワールドタワーレジデンスの1ldkの方が資産価値的には安全とは思います。

[10960: マンション検討中さん]

>>10959 検討板ユーザーさん

その通りですね。

WTRの場合、高層階1LDKの資産価値は滅茶苦茶高いでしょうね。何なら1Rのようにスタジオタイプもハマると思います。なお、わたくし狙っております。

[10961: マンション検討中さん]

私もセカンドルームとして1Rを検討してます。
何年か住んで売却時は購入価格より下がってもいいと思っています。
1Rで1億は売りにくいでしょうね。
30m2未満のは銀行融資の審査が通りにくいというお話も出てました。
それもリセールで苦戦する要因になりそうですか？

[10962: 匿名さん]

＞10961

フラット35の基準適用
登記簿面積（内法）×1.06で30㎡以上になればローンが組めます。
内法は販売図面（壁芯）から2～3㎡ぐらい減ります。
(29.34㎡-2㎡)×1.06=28.98㎡　30㎡未満です。
それとワンルームは投資用と見なされるため適用外になります。

しかし銀行がその部屋を評価すれば融資が降りる可能性はあります。
数年後この物件の価格が上がれば1Rの評価も上がるかもしれません。

[10963: 匿名さん]

>>10953 通りがかりさん

いやいや、その思い込みｗ
角部屋が買えないんじゃなくて角部屋が嫌いな人もいるんですよ
自分基準の決めつけは少し見直された方がよろしいかと。

[10964: 匿名さん]

>>10960 マンション検討中さん
倍率が凄そうですね