三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[10851: 匿名さん]

>>10843 検討板ユーザーさん

金勘定の問題だけならそうかもね。

けど、金の問題だけでは決められない。やっぱり戸建ては嫌だよ。セキュリティの面から考えてもね。

[10852: 匿名さん]

戸建てはゴミ捨ても問題あるよ。

[10853: マンション検討中さん]

戸建ては近所付き合いもあります。

[10854: 義経]

>>10846 匿名さん
パークマンションの120平米あまりの部屋で管理費　修繕積立金　駐車場代など30万ちょい　固定資産税が100万ちょっとぐらいなもの、だけど考え方だけど個人で執事を雇ったらこんあものじゃすまないと思いますよ。

[10855: マンション検討中さん]

結局ワンルームのお部屋はおいくらでしょうか

[10856: 名無しさん]

>>10855 マンション検討中さん
階や眺望によって違うからモデルルームに行って聞いてみましょう

[10857: 検討板ユーザーさん]

>>10852 匿名さん
24時間いつでもゴミ出しできる便利さに慣れてしまったらもう戸建てには戻れませんね。

[10858: 匿名さん]

>>10842 検討板ユーザーさん
　白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してる
流通してない。希望しているだけ。

[10859: マンション検討中さん]

>>10858 匿名さん
あと、ファミリータイプの定義が60㎡以下でも 2LDKあれば人によってはそれもファミリータイプとして候補になりますからね
白金スカイの今の売り出し価格でも1.5億以下でありますよね

[10860: 通りがかりさん]

>>10858 匿名さん

白金スカイは、出来上がった外観見ただけで興味無くなった。

[10861: マンション検討中さん]

騒がれてるわりに安いですね。

[10862: 匿名のトクちゃん]

>>10857 検討板ユーザーさん

そんなん週に2回まとめて出したらええだけやん

[10863: マンション検討中さん]

>>10858 匿名さん

白金ザスカイは、
86平米が2.6億で成約してますよ笑
75平米が2億の成約もあります。
成約坪単価は、眺望と階数により、900～1000万円です

私が買えたガーデンヒルズの部屋は坪1235万です。
白金ザスカイと比べて、はるかにお買い得だと思っています。

[10864: 匿名さん]

>>10862 匿名のトクちゃん
その日のゴミは、その日のうちに捨てたい
何日も家に置いておくのが嫌

[10865: 匿名さん]

>>10860 通りがかりさん
駅近の大規模開発に少し惹かれたけど、
古川沿いと首都高沿いと交通量の多い幹線道路沿いの立地に
気持ちが冷めてしまいました。

[10866: 匿名さん]

>>10863 マンション検討中さん

知っていますよ。ただし、それは一部の例という話です。
目立つ例ばかり言う人がいますが、ならすと800を切るという話です。煽ってるわけではないです。

[10867: マンション検討中さん]

ワンルーム
ローンの事前審査2行通ったけどなんか色々回答が厳しくて萎えた
つまりいつか売却する時を考えても融資が付きづらく現金一括組を探さないといけないとなる、かつ多少レイアウト異なるとしても競合が50戸もあるとローン組んで買うものじゃ無いようです

※44平米の方が事前審査通過した銀行が多かったので個人与信の問題ではなさそうです。

[10868: 名無しさん]

>>10866 匿名さん

スカイを弄ると変なのが湧いてくるからスルーでよし。

[10869: 匿名さん]

少なくも今の相場をみてる限り、坪900切るような部屋はほとんどないんじゃない？

[10870: マンション検討中さん]

スカイとかここと比べるような案件じゃないですよ笑 立地もスカイは古川&高速沿いのネガ。仕様に関しても、ダサい壁掛けエアコンの寝室に、リビングがタイル貼りですら無い。

こちらは、三田綱町の高台立地なのに、ノースエントランスからフラットアクセスで麻布十番徒歩5分。仕様も全部屋天カセ、リビング床タイルまたは天然石、全熱交換換気、仕様も極めて高いです。唯一のネガは東側に墓があるので、ウエスト棟の東向きを買わなきゃ良い話です。

[10871: 匿名さん]

古川までフラットアクセス２分は？

[10872: 口コミ知りたいさん]

>>10871 匿名さん
当然望ましいものではないですが、スカイのように目の前が古川ではない（少し距離がある）のと、三田小山が開発されて綺麗になりますよね。
スカイは浴槽もジャクソンでもないですし、まず壁掛けエアコンも論外です。こちらに優っているのは、おそらく良い間取りの部屋が多いという事くらいでしょう。こちらはちょっと苦しい間取りが多いので

[10873: 口コミ知りたいさん]

>>10870 マンション検討中さん
墓地は西では？大学等の隣。

[10874: eマンションさん]

それにしてもスカイ坪1000万で売れてるなら利食いえぐいな
スカイの新築時の坪単価知らんけど

[10875: 通りがかりさん]

>>10872 口コミ知りたいさん
間取りには好みもあるが
スカイの間取り、たいして良くない

[10876: eマンションさん]

>>10875 通りがかりさん

間取りに好みはあんまりないと思いますよ

間取りは、良いか悪いかどちらかです

[10877: 通りがかりさん]

>>10873 口コミ知りたいさん
失礼しました。そうですね。
西側は墓なのでウエスト西向きは辛いですね。
逆に東向きは、区立幼稚園と都立高校なので半永久的に眺望は変わらず、校舎も低いこで抜けが良いと思います。

[10878: マンション検討中さん]

>>10872 さん

こちらもスカイも何ら良い間取りとはいえませんよ。

こちらはパークマンションの120㎡以上の角部屋で6億超かつ三田棚町くらぶ沿いに数部屋良い間取りがあるくらいで、残りはナロースパンでオススメできるお部屋はありません。

他方スカイも角部屋だけはpp分離できてまともだけど、中部屋3LDKなんてリビングインのオンパレードで古川沿いに多数あった狭小長屋の間取りを連想してしまいます。

要するに三田では6億以上、スカイでは3億以上の予算がないと資産価値は維持できないです。

[10879: 名無しさん]

各棟中庭向きは美しい庭園が見れる代わりに、向かい合うので多少好みが分かれると思うが、
外向きであれば、サウス北向きは住友ビルが邪魔で、ウエスト西向きは墓および小山開発で不明瞭。パーマン南向きは当然良いが、イースト東向きも良い。

[10880: 名無しさん]

美しい庭園てwww

[10881: 通りがかりちゃん]

>>10867 マンション検討中さん

ワンルームは自分が買えたとしても、出口が難しそうですから、避けたほうが良さそうです。

[10882: マンション掲示板さん]

やっぱり当たり障りないのは、イーストの東向きorサウスの坪単価1000前後の部屋だろうなあ。ここらへんは三田小山の開発までに値上がり出来る伸び代があると考えてます。

[10883: 匿名さん]

三井の社員は、ここの購入ノルマないの？
(自爆営業)

[10884: 名無しさん]

>>10882 マンション掲示板さん

そんな価格ではナロースパンの部屋しか取得できないのでは？

[10885: 匿名さん]

>>10874 eマンションさん
白金の駅近立地なのであそこは売れない理由がない。

[10886: マンション検討中さん]

>>10885 匿名さん
ポジショントーク乙。金持ちは白金スカイなんていう壁掛けエアコンの雑仕様物件買いません。

[10887: eマンションさん]

>>10884 名無しさん
確かに坪単価1000前後だとナロースパン多くて選べる部屋がなかなか無いですが、良さそうだなと思ったりして、検討しているところですね。

https://twitter.com/hei19991211/status/1659339936187727878?s=46&t=LLUm...

[10888: マンコミュファンさん]

>>10876 eマンションさん
とすると
スカイの間取りも悪いってことだね

[10889: 通りがかりさん]

>>10888 マンコミュファンさん

その通りです。

三田ガーデンヒルズはナロースパン
白金ザスカイはリビングイン

高額マンションの間取りにおいて、最も避けなければならない間取りです。

日建ハウジングシステムや竹中工務店などが事業参加していたら、また違った結果が出たと考えると大変遺憾です。

[10890: 匿名さん]

>>10889 通りがかりさん
三田ガーデンヒルズにもワイドスパンはたくさんありますよ。
モデルルームなどは非の打ち所がない間取りですしね。
一概にナロースパンと決めつけるのは良くないです。
ザスカイのほうは存じませんが。

[10891: 口コミ知りたいさん]

>>10878 マンション検討中さん
ここのウナギの寝床みたいなほっそい部屋全く住む気にならんわ。家具置けないじゃん

[10892: eマンションさん]

>>10891 口コミ知りたいさん
オプションで2LDKに変更したり自費で間取り変更したら住めるようになるよ

[10893: 匿名さん]

住む気があっても良い部屋は抽選当たらないんだよここは。

[10894: ご近所さん]

>>10891 口コミ知りたいさん
６億で120平米台、まだ狭いと感じるなら10億、いやもっと出せば家具置けるようになりますよ。

[10895: マンション検討中さん]

サウスヒルの南向きワイドスパンは向きも間取りも申し分ないと思いました。お庭ビューではないが。

[10896: 匿名さん]

>>10895 マンション検討中さん
中庭ビューに拘らなければいい間取りありますね。
１００点満点を望むとなると、予算の問題や何より競争倍率の壁にぶち当たるけど
まあまあ満足なものを見つけるのは可能だと思います。
ちょっとした不満点はあっても慣れれば愛着がわきそう。

[10897: 匿名さん]

>>10891 口コミ知りたいさん
メニュープランでかなり改善されますよ。メニュープランで満足できなければ有償オプションという手もあります。
余分な金は一円も払いたくないなら仕方ありませんが。

[10898: 通りがかりさん]

イーストのMRもメニュープラン2LDkだからナロースパンが目立たないんであって、標準プラン3LDkは正にナロースパンの極みを体感出来るでしょう。
4億円超えの価値があるかは冷静になって考えてもらいたい。

三井レジの上層部やグランディーゾ担当には、今回の件について苦言と次回からの改善を上申しました。

[10899: 匿名さん]

間取りそのものに価値があるんじゃないよ
立地だよ
４億円超えの価値がないと思ったらもっとお金を出して広い平米数で条件の良い部屋を買えばいいだけのこと
あちらこちらに愚痴ったところで何の解決にもなりはしない
それとグランディーゾじゃなくてグランディオーソね

[10900: 口コミ知りたいさん]

>>10899 匿名さん

分かりやすく言うと、立地とは家柄です。
他方、間取りとは力量、知見、経験の結晶ですよ。

家柄に胡座をかく人か、努力を積み重ね人か。

魅力的な人はどちらですかね。

[10901: 通りがかりさん]

この夏に向けて一言だけよろしいでしょうか？

MGH meets WALLs in this SUMMER.

立地が良くても間取りの悪いPC千代田四番町は高額転売部屋が多いものの、間取りが悪すぎて中々リセール出来ないようです。因みに6.6億円位の1階庭付き住戸も絶賛販売中です。

超富裕層でも意外と間取りを読み解くことができない方も多くて、「こんな間取りはやっぱり嫌だ！」を理由とした転売案件も実際のところ多いんですよね。嘘つき仲介業者は絶対に真実は言わないけどね。

[10902: 匿名さん]

三井GHは立地が唯一無二だからね。間取りにこだわる意味がよく分からないですよ。

[10903: マンション掲示板さん]

間取りが気に入らなければリフォームすればいい
超富裕層にできないわけがない

[10904: 虎ノ門に住んでます。]

このノースとか中庭向きじゃないけど、ワイドスパンでいいですよね。まだひと部屋売れ残っていると聞きました。

[10905: 匿名さん]

>>10887 eマンションさん

価格表に書いてある「付置住宅」ってどういう意味ですか？

[10906: 口コミ知りたいさん]

>>10905 匿名さん

おそらく、投資用では買えない部屋だった気がします

[10907: 匿名さん]

MGHといえば、
ボストンのあの病院。

[10908: 匿名さん]

>>10905 匿名さん
なるほど。
実需購入、ちゃんと住民票を移して居住する方以外は購入できないお部屋ということですね。
ありがとうございます！

[10909: 口コミ知りたいさん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん

この部屋を良いですね！

という時点で眼力が不足していますので、今後間取りに関する言及はお控えになられた方がご自身の為になります。

・区画が整形でないために動線が無駄に長く、かつリビングイン
・洋室2室はMGH名物ナロースパン
・逆梁カウンターにより表記の畳数より実質的な広さは狭い
・リビングはTVに正対してソファ置けない
・ダイニングテーブルも置けない
・MBRにベッド置いたら、CL使えないよ。

結論から言うと、60点以下の落第間取りです。

[10910: 匿名さん]

>>10909 口コミ知りたいさん
専有面積、ベランダ、天井高、梁以外の間取りに対する不満はプロに頼んでリフォームすればだいたい解決しますよ

[10911: マンション検討中さん]

>>10910 匿名さん

しませんよ。

美しく使いやすい間取りは

・骨格としてのプロポーション(◎)
・柱と開口部のバランス(○)
・バルコニーの取り回し(○)
・玄関扉の位置(◎)
・PSの位置(◎)

他にも重要な要素はあるが、◎は特に重要。

三田の事例はリノベーションをしても激変はしません。
リノベーションで魅力がUPする間取りは、そもそもの間取りが良いのです。

[10912: マンション検討中さん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
こちら、2Fだけ残ってますよー

[10913: 職人さん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
ベッドルームの横幅1.8mと2.0mて・・・
あなたの会社の4名くらいの会議室のサイズはかってみてください・・・びっくりすると思います。

メニュープランでやっと見れるレベルになりますが、それでも天井はボッコボコですよね

[10914: 職人さん]

>>10911 マンション検討中さん
美容整形で皮膚を切ったり引っ張ったりしても結局骨格が悪いとサマにならないのと一緒ですね

[10915: マンション検討中さん]

１００点のマンションなんて存在しないんだから黙ってなさい

[10916: eマンションさん]

>>10915 マンション検討中さん

高い買い物をするのに有識者からの冷静なご意見を参考にして何の問題があるんでしょうか？
また管理修繕費についても適正な価格なのか？
また引き渡し時の一時金も高すぎるのではないか？

購入するにしても、検討するに留まるにしても、ポジネガ両面を気になって当然だと思います。

[10917: 名無しさん]

>>10915 さん

同感！本当にそう思う。

間取りを考える側はいろんな制約の中で必死に知恵を絞り
購入する側は
眺望や予算やそして競争倍率など様々な兼ね合いで部屋を選ぶ。

誰かが好感をもって検討している部屋に
ダメ出ししたりバカにしたような点数つけたり
なんかすごく上から目線で感じ悪い。

[10918: マンション検討中さん]

基本プランもメニュープランも、まるでキッチンへのアプローチを阻止するかのような位置にダイニングを設けていますよね。

キッチンを往来するには、ダイニングテーブルセットをスーパーマリオの土管の如く跨いでアプローチするしかないようです。

ワタシが三井の上層部なら、この間取りを出してきた部下を叱責どころでは済まさないと思いますよ。

[10919: 口コミ知りたいさん]

10917さんに賛成！
人それぞれ好みや優先事項や予算が違う中で悩みながら選んでるわけです。
上から目線のダメ出しは失礼ですよね。

[10920: マンション検討中さん]

同じような面積かつ2LDKであれば、こちらの方が優れた間取りです。

[10921: 匿名さん]

>>10911 マンション検討中さん
ここのパークマンションのMRは良いですよ。
ワイドスパンでゆとりある美しい間取りです。
抽選に申し込みましたか？

[10922: 通りがかりちゃん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん

確かにワイドスパンですが…
ベッドルーム（2）の窓が細いですよね。
こちらの物件はこのようなものが多いのです。
あとは、こちらの間取りは廊下も無駄に使っています。専有部の形からやむを得ないのでしょうけど。

[10923: マンション検討中さん]

10920です。

添付し忘れました。

[10924: 虎ノ門に住んでます。]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
みなさま、ご意見ありがとうございました！
まだ残された限られた間取りの中で、比較するとこの間取りいいな！という感想をお伝えしました。確かに、他の物件まで比較範囲を広げると、厳しいのはごもっともなところあると思います。
MGHのスレなので、実際にMGHの購入検討を現在進行形でしている方のご意見をいただけると、とても有難いです。

[10925: 検討板ユーザーさん]

>>10924 虎ノ門に住んでます。さん
ノースのこの間取りより、
イースト棟の東向きE85Deの方が良いかなと。

挙げられてるN82Anは間取りはそれなりに良いですが、眺望が死んでます。住友ビルとシティータワー麻布十番が目の前に聳え立ってるので。

一方、E85Deはそれと似てる間取りですが、隣は低層の小学校（確か建替予定）なので、眺望がかなり抜けてくるかなと。

[10926: 虎ノ門に住んでます。]

>>10925 検討板ユーザーさん
N82Anの確かに眺望が心配だったので、現地に行ってみました。ビルに挟まれていますが、低層階は住友ビルの空地が緑地になっており、まずまずの借景になるかもしれないと思いました。

E85Deは目の前は赤羽小のグランドで、のどかでいいなと思いますが、その先の三田国際ビルが視界を邪魔するんじゃないかと思っています。google earthで見ると掴めますよ。

どちらも一長一短ありますね。

[10927: マンション検討中さん]

さぁ、泣いても笑っても要望書を出すときです！

みなさんもう出しました？
販売住戸の確定決済日の前日までは受け付けてます！

[10928: 匿名さん]

まー確かにここの間取りは酷い

[10929: eマンションさん]

>>10925 検討板ユーザーさん

E85もN82も低レベルな争いなんだけど、仰ってとおりE85の方がマシである。但し、洋室2室はMGH名物ナロースパンで、もはや両室とも真っ直ぐに歩けないかもしれんね。

まぁメニュープラン2LDkは幾分マシなことを期待して、GOODNIGHT!

[10930: マンション検討中さん]

>>10848 口コミ知りたいさん
新築の場合、契約書に土地建物の金額が明記されてしまうので、固定資産税評価額で算出した算出方法を用いるのは不可能では？

[10931: 匿名さん]

>>10916 eマンションさん

え？

有識者？　誰が有識者なの？

[10932: 匿名さん]

マウント臭がぷんぷんする上から目線の間取り評論家、うざい

[10933: 匿名さん]

>>10923 マンション検討中さん
これ、優れてるの？人の好みは色々なんだな。

[10934: 匿名さん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
どうしても3部屋必要な方以外は
3LDKではなく2LDKのプランにしたら長細さが解消されて良くなりそうな気がします。

[10935: 匿名さん]

>>10925 検討板ユーザーさん

小学校はもうすでに道路の反対側に建て替え移転済みでは？

グラウンドだけは残るようです。

[10936: マンション掲示板さん]

>>10932 匿名さん
80平米台の間取りの比較にマウントなんて関係ないですよ

[10937: 匿名さん]

>>10936 マンション掲示板さん
間取りにさんざんケチをつけて１２０㎡以上じゃないとまともな間取りはないとか言ってる人のことでしょう

[10938: 匿名さん]

>>10937 匿名さん

申し込みしたいと思ってる人だけでなく
すでに購入された方もいらっしゃる部屋の間取りにたいして

>60点以下の落第間取り

これは酷いと思います。

[10939: マンション掲示板さん]

間取りのお好みは各人多様でしょうが、三井不動産をはじめ多くの主たるデベの間取り制作能力は悪化の一途ですよ。

今回の三田ガーデンヒルズは明らかに購入者を舐め切った間取りです。厳しい意見を主張しないと、三田小山では更なる劣化した間取りをリリースしますよ。

[10940: 匿名さん]

様々な制約条件のもとで
なるべく良い間取りを考えるという課題に取り組む人のレベルが低いのか？
だとすると優秀な人はどこにいるのか？

[10941: 匿名さん]

いっそ区画のみのスケルトンで渡してもらって個々で決められたらいいのに。
そうなると手間がかかるだろうから間取りのオプションをもっと増やすとか。

[10942: 匿名さん]

>>10939 マンション掲示板さん

ここでああだこうだ間取りの悪口言ってても何も変わらないような気がする。三井の上層部にモノが言えて影響力がある人でないと。

[10943: 通りがかりさん]

>>10942 匿名さん



てか、売れてる限りは改善されないと思います
どんなに間取りが悪いとかあーでもない文句付けたところで、完売なんだから笑

売れ残ったら話が変わると思いますが、売れ残らないと思うのでね～

[10944: マンション掲示板さん]

中古で売れ残っている物件って、相場逸脱した売出価格、中部屋(&ナロースパン)、間取りが悪いの三要素。

スカイでも角部屋は高額でも決まっているし、中部屋リビングインは最悪だけどナロースパンでは決してないんだよね。

こちら洋室の壁芯巾が2.1m切った時点で検討外と突き返すくらいに、購入者も知識や経験を蓄積していかないといけないです。

[10945: 購入者]

わたしは間取り変更をしてパントリーを作ってもらうように打ち合わせしてますが、たしか120平米以上の部屋で無いとそういったオーダーはできなかったんじゃないかな、
エアコンの位置を変えたり、火災報知器やスプリンクラーの配管を移設したりとちょっと代えるだけで他もいろいろ関わってくるので結構面倒なんですよ。

[10946: 通りがかりさん]

>>10945 購入者さん

エアコンの配置や消防設備まで変更出来るとは、さすが120㎡超のお部屋ですね。

WTRはペントハウスフロアさえそこまでの変更は出来ないので、こだわり派はやはりこちらの120㎡超の方がいいかもしれないですです。

[10947: 匿名さん]

>>10943 通りがかりさん

そうそう。
ここで、ああだこうだと間取りの悪口や愚痴いったところで改善はされない。
激しく売れ残れば別だけど、残念ながら売れてしまう。

[10948: 匿名さん]

>>10939 マンション掲示板さん
三田小山に興味がないのでどうでもいいけど三田小山を買いたい人は今のうちに口出ししてみたらいいかも。
でも権限のある人に言わないと変わらなさそう。

[10949: 匿名さん]

>>10944 マンション掲示板さん

絵画や家具が多い人とかは壁が必要だから、角部屋は嫌いで中部屋好き。
そういう人は結構いるよ。
ただ、ナロースパンが好きな人は少ない。

[10950: 匿名さん]

>>10945 購入者さん
エアコン、火災報知器、スプリンクラーの位置までかえるとなると大変そうですね。
でも、そこまでカスタマイズできたら満足度の高い部屋になりますね。
120㎡～とはいえ変更が可能なのは素晴らしい！