三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[スムラボ 関連記事]
三田ガーデンヒルズ【徹底解説】天上の別世界 価格は？コンセプトは？デザインを解き明かす（前半 その1）【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/43626/
三田ガーデンヒルズ【徹底解説】港区最大の邸宅地の全貌が徐々に明らかに（後半 その2）【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/50291/
三田ガーデンヒルズ【徹底解説】100年先まで続く新たなヴィンテージ、その熱き血潮のルーツをさぐる（その3）【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/60645/
三田ガーデンヒルズ【予定価格】速報！モデルルーム初訪問（その4）【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/62898/
三田ガーデンヒルズ 価格一覧と賃料！2月３日～１３日第１期１次【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/72257/
「お便り返し」三田ガーデンヒルズ 価格一覧と賃料！～【ナカハラ】
https://www.sumu-lab.com/archives/80059/
見て損はさせません！『三田ガーデンヒルズ』これこそラグジュアリーマンションだ！【yossy】
https://www.sumu-lab.com/archives/81583/

[10815: 検討板ユーザーさん]

古川ってなんであんなに泡拭いて臭いんだろ…

[10816: 匿名さん]

>>10806 匿名さん
比べるまでもなくこちらだと思います。

地歴もあまりよくない三田小山はハザードマップを見ればわかりますが
古川沿いの三田小山は低地ですので豪雨で浸水の危険度の高いエリアです。
ガーデンヒルズは高台なので浸水リスクは極めて低いです。

また富裕層・超富裕層の方々は、毎朝電車通勤する方はあまりいませんので
駅に近いことはさほど価値はないのです。そしてタワマンにはもうとっくに飽きてしまっている方々も多いです。

もし同時期に売り出されていたら確実に三田小山の方が安かったでしょう。
数年後の相場によっては、高くなる可能性はありますが、その時は三田GHの中古価格も上がっていると思います。

[10817: 匿名さん]

>>10810 マンション検討中さん
広めの部屋をすでに購入された方が、テレワーク部屋に小さい部屋を買う人も結構いるみたいですよ

[10818: マンコミュファンさん]

三田小山町も相当高値だと思いますよ。地歴を考えればWTRより三田小山町という人も多いでしょう。

[10819: 匿名さん]

>>10810 マンション検討中さん
地方の社長さんとかが東京出張のとき用の部屋に買ったり
娘や息子の大学進学に際して一人暮らし用に買ったりじゃないですか？
使わなくなれば賃貸に出すのでしょう。

[10820: 匿名さん]

そもそも三田小山西の詳細がわからないので、現時点では比較しようがないですよね。三田ガーデンみたいに高仕様なのかどうかすら不明。細かいところでは全部屋に天カセがのっているかどうかすら不明。
高仕様マンションに住んでいる人達が住み替えてもいいなぁと思うマンションなのか、それとも別路線なのか。発表が楽しみですね。

[10821: マンション検討中さん]

メイド部屋か運転手部屋か愛人部屋、
買った人、いる？

[10822: 評判気になるさん]

>>10821 マンション検討中さん
使用人の社宅にするってこと？
実際は家事向け使用人だったりしたら、経費的にはイエローゾーンだな。

[10823: 匿名さん]

>>10818 マンコミュファンさん
古川ワキだろうが首都高高架ワキだろうが水没履歴有だろうが水没ハザードマップだろうが東京DEEPエリアだろうが、無知な奴らに麻布十番のイメージ刷り込んでやれば大丈夫だよ

[10824: マンション掲示板さん]

>>10810 マンション検討中さん

小規模事業者ですが、本店は自宅ではなくサービスオフィスを借りています。何度か場所をうつしていますが最上級グレードのビルで借りると賃料は毎月50-100万です。
業者柄来客も無い、社員も引き続きテレワークで出社しない状況で1R1億で買ってみたいと思っています。
実質的には代表者である私の作業場やです。住めるかというとやはりプライベートは分離したいのでそれは無理ですね。

[10825: 匿名さん]

>>10822 評判気になるさん
使用人に一億超えの社宅、、、、経費にするのは難しいな

[10826: ご近所さん]

>>10809 マンコミュファンさん
三田小山が三田ガーデンヒルズより坪単価が高くなること確定でも流石に四十五億や五十五億の部屋がいくつも用意されることはないだろう
ホテルレジデンスならともかくフツーのタワマン最上階でその金額はチャレンジ価格だろうから

[10827: 義経]

>>10826 ご近所さん
詳しいわけではないのだけれども三田小山計画は開発組合のなかに一般財団法人首都圏不燃建築公社という公社が入っているので、三田ガーデンヒルズのような贅を尽くした富裕層向けのマンションではなく、あの辺に古くから住む地権者を含め、平均年収の一般の人向けのマンションになるのではないでしょうか。仕様も極力安価な仕様になるのではないでしょうか。

[10828: 評判気になるさん]

>>10825 匿名さん
資産管理会社で取得して社宅扱い。減価償却と各種税は損金計上できるかと。
給与から負担金の徴収必要ですが、この面積なら数千円~1-2万円程度じゃないですかね？
使用人の人件費の方が経費化は難しそう・・・

[10829: 評判気になるさん]

>>10826 ご近所さん
そうですね坪単価で見たら市場次第ですから三田より高くなる可能性は十分あると思います。数十億越えのぶっとび住戸は無いでしょうね。麻布台ヒルズのB街区の中古も流通し始めるでしょうし。

[10830: ご近所さん]

>>10827 義経さん
さて、その頃の平均年収がどの程度かですね
あくまで「港区に住む人の平均年収」だと思いますが
やっぱり2億超えると一気に手が届かなくなる人が増える印象です。
賃貸で月60-70万出せば選択肢かなり豊富ですので

[10831: 義経]

>>10830 ご近所さん
住宅ローンで買えるぐらいの中心価格になるのではないでしょうか。銀行の住宅ローン商品は1億までですから、部屋を狭くしてもきっと1億前後かそれ以下ではないでしょうか。

[10832: 通りがかりちゃん]

>>10828 評判気になるさん

本人負担が月数千円～2万円程度ですか!?
固定資産税評価額がそこまで低いとは思いませんが。
ワンルームといえど、こちらの物件で少なすぎると思いますよ。
顧問税理士に相談することをおすすめします。

[10833: ご近所さん]

>>10827 義経さん
首都圏不燃建築公社が手がけた BrilliaTowers 目黒 と比べてこちらは腐っても港区ですから目黒以上のクラス感はまず間違いないかと
地権者住戸以外は平均年収の一般の人に手が出しにくいタワマンになると予想します

[10834: ご近所さん]

>>10831 義経さん
そうですね、狭い部屋がまた出来そうな予感します

[10835: 義経]

>>10833 ご近所さん
ちょっと前2020に売り出された、四谷の駅前の抜群の立地のコモレ四谷が参考になるのではあそこは販売が三菱地所レジデンスでしたがUR都市機構も入ったエコノミー仕様のマンション　当時坪単価600万台でした

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/5673-2020-10-02-12-55-22

あれから年月経っているのでもう少しは高いでしょうけど。

[10836: 匿名さん]

>>10806 匿名さん

三田小山はガーデンヒルズと比べたら圧倒的に地権者が多い。
再開発が決まってもう間もなく取り壊しというタイミングで新規開店する明らかに立退料を保証料目当てのような
なりふり構わない金の亡者みたいな人も少なくないと聞くから三田小山の民度が案じられる。

三田GHはそういう点でも安心感がある。

[10837: ご近所さん]

コモレのレジデンスは地権者住戸が半分以上を占めたせいなのか最大専有面積136.93㎡と比較的狭めでした
一方の三田小山は地権者専用棟が建つ予定ですから他タワー２棟については三田ガーデンヒルズに及ばないとしても地権者仕様とは一線を画すグレード高い物件になるのではないかと予想します
しかも港区三田の価値付与に積極的な三不が加わるからにはエコノミー路線はあまり期待できそうもありません

[10838: 匿名さん]

共用廊下の間接照明
全戸・全居室　天井カセットエアコン
リビング・キッチン・主寝室に床暖房
IHクッキングヒーター無償オプション
隠し蝶番

全部クリアしてたら坪1200以上でも納得する

[10839: ご近所さん]

>>10831 義経さん
1億×ペアローンで2億と考えておりました。
1Rや1LDKは1億以下も全然あると思いますが、ファミリー向けだと2億までは攻めてきそうだなと・・・

[10840: マンション検討中さん]

販売済み住戸の土地建物比率は7：3程度らしいですが、コンパクト住戸の場合はどうなるんでしょうね
投資目的も多いでしょうから建物比率を上げて欲しいものです。
※モデルルーム担当者も現時点では分からないようです

[10841: マンション検討中さん]

72対28です

[10842: 検討板ユーザーさん]

いやいや、三田小山のファミリータイプの価格が2億以上とか当然でしょ。1億とか言ってる奴は正気か？
白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してるんだから、十番の駅近新築タワマンなら間違いなく同等以上の値がつくでしょ。
イメージとして、三田ガーデンヒルズの非パーマン棟の分譲価格に近い水準になると思うよ。
もちろん格はガーデンヒルズの方が上だから、三田小山の分譲のタイミングでガーデンヒルズの中古価格が上がるという流れになるよね

[10843: 検討板ユーザーさん]

>>10841 マンション検討中さん

減価償却なんてほぼないですね。
広大な土地にポツンと一軒家を港区内に建てた贅沢さだが、高額マンションは法人買い&節税対策が基本的なスキームなんで、この割合なら戸建ての方がいいという結論になる。

まあ法外なランニングコストに嫌気がさして、売却したくなるよ。

[10844: マンション検討中さん]

72対28です

[10845: 周辺住民さん]

>>10844 マンション検討中さん
うっひゃー

[10846: 匿名さん]

購入時に数億～数十億が払えるというだけでは、ここの住人になるのは無理。
その後のバカ高い管理費と修繕積立と税金を
毎年払い続けられる人だけがガーデンヒルズの住人でいられる。

[10847: 匿名さん]

>>10845 周辺住民さん

高値入札を
最終的に負担するのは、
購入者ですからね。

[10848: 口コミ知りたいさん]

>>10840 マンション検討中さん
投資目的不動産の建物比率は、デベの比率を使っても良いのですが、固定資産評価から算出した方が有利であることが多いです。税法ではどちらも認められてます。

[10849: 周辺住民さん]

>>10843 検討板ユーザーさん
どっひゃー

[10850: 匿名さん]

>>10846 匿名さん
その意味では同じ区分所有者でもこの物件を賃貸に出す人と実際に住む人とでは違うんだよね

[10851: 匿名さん]

>>10843 検討板ユーザーさん

金勘定の問題だけならそうかもね。

けど、金の問題だけでは決められない。やっぱり戸建ては嫌だよ。セキュリティの面から考えてもね。

[10852: 匿名さん]

戸建てはゴミ捨ても問題あるよ。

[10853: マンション検討中さん]

戸建ては近所付き合いもあります。

[10854: 義経]

>>10846 匿名さん
パークマンションの120平米あまりの部屋で管理費　修繕積立金　駐車場代など30万ちょい　固定資産税が100万ちょっとぐらいなもの、だけど考え方だけど個人で執事を雇ったらこんあものじゃすまないと思いますよ。

[10855: マンション検討中さん]

結局ワンルームのお部屋はおいくらでしょうか

[10856: 名無しさん]

>>10855 マンション検討中さん
階や眺望によって違うからモデルルームに行って聞いてみましょう

[10857: 検討板ユーザーさん]

>>10852 匿名さん
24時間いつでもゴミ出しできる便利さに慣れてしまったらもう戸建てには戻れませんね。

[10858: 匿名さん]

>>10842 検討板ユーザーさん
　白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してる
流通してない。希望しているだけ。

[10859: マンション検討中さん]

>>10858 匿名さん
あと、ファミリータイプの定義が60㎡以下でも 2LDKあれば人によってはそれもファミリータイプとして候補になりますからね
白金スカイの今の売り出し価格でも1.5億以下でありますよね

[10860: 通りがかりさん]

>>10858 匿名さん

白金スカイは、出来上がった外観見ただけで興味無くなった。

[10861: マンション検討中さん]

騒がれてるわりに安いですね。

[10862: 匿名のトクちゃん]

>>10857 検討板ユーザーさん

そんなん週に2回まとめて出したらええだけやん

[10863: マンション検討中さん]

>>10858 匿名さん

白金ザスカイは、
86平米が2.6億で成約してますよ笑
75平米が2億の成約もあります。
成約坪単価は、眺望と階数により、900～1000万円です

私が買えたガーデンヒルズの部屋は坪1235万です。
白金ザスカイと比べて、はるかにお買い得だと思っています。

[10864: 匿名さん]

>>10862 匿名のトクちゃん
その日のゴミは、その日のうちに捨てたい
何日も家に置いておくのが嫌