三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[10801: 評判気になるさん]

>>10800 評判気になるさん

言いたいことを目一杯書き込みするエナジー満開なのは結構だが、もう少しきちんとした日本語を表記して下さい。

[10802: そうですか？]

>>10801 評判気になるさん
回りくどいけど言わんとしてることはわかりますよ。

[10803: 匿名さん]

>>10801 評判気になるさん
>良くも悪くもメルクマールとなる物件かどうかということですよ。
この一文だけで趣旨が伝わるが別に長文でも全然問題ないと思うよ

[10804: 匿名]

メルクマーク？？？？

[10805: 評判気になるさん]

>>10801 評判気になるさん
すみませんね。
各種BS放送、日経などの、新築マンション特集は
ちょこちょこチェックしてますが、基本的に
取材せざるを得ないような物件だけですね。
それが言いたかっただけです。
札幌駅前にまたタワーが建つとか。
地方局ではその地方の中心地の再開発がらみとか。
>>10804　指標という意味です。

[10806: 匿名さん]

>>10800 評判気になるさん
ここと三田小山ならどっちが資産性高いでしょうか？三田小山が坪1000くらいで出てくるなら、駅近タワマンですしそっちですかね。

[10807: 匿名さん]

三田小山町の三井再開発も高くなりそうですよね。開発が進めば三田GHの資産性も高まりそうですし、どちらを買って良いかと思います。

[10808: マンション比較中さん]

三田ガーデンヒルズ、ワールドタワーレジデンス　両方とも担当が三井不動産の方でしたが、これから先出てくる物件で三井的に最も力を入れる予定のマンションは？
と聞いたら2名とも三田小山と回答されていました。

パークコートザタワーまたはパークタワーどちらになるかわ分からないが確実に歴史に残るプロジェクトになるだろうと。

[10809: マンコミュファンさん]

>>10808 マンション比較中さん

逆にそれ以外がないですからね！正直言いまして、大型開発の用地仕入れが全く、できていませんので。

そして三田小山は、坪1200以上はほぼ確定かと。三田ガーデンヒルズより高くなる予定ですわ

[10810: マンション検討中さん]

ここの30㎡未満の小さな住戸1Rを1億円で買う方々が何を求めて購入される可能性があるのか、教えて頂けないものでしょうか？

賃貸が出ないかもしれないという不確実性を嫌ってのことなのでしょうか？

1LdK以上は、住むという可能性も一応想像できたりもしますので、実需でどうしてもこういうところに住んでみたい、お金余ってるから現金や株担保の空きを使わないよりもっていう考え方はあるのかなって想像もつくのですが。。。

[10811: マンション掲示板さん]

>>10809 マンコミュファンさん
三田小山坪1200となると西麻布の野村が分譲されたら、すごそうですね。

[10812: 義経]

>>10807 匿名さん
場所が近いだけで狙ってる客層もコンセプトも全く異にする二つのマンション比較してもね。

[10813: 名無しさん]

三井のリハウスの方に相談したら、三田ガーデンは高台でタワーマンではない点が三田小山よりも価値が高いポイント、三田小山は間違い無く高い価格設定になるので、それに連動して三田ガーデンの中古も更に高くなるとの見込み。

[10814: 匿名さん]

>>10808 マンション比較中さん
三田小山が凄いというより、他に大規模開発物件がないんだと思います。
駅近なのは魅力ですが地歴や首都高沿いで古川沿いの低地などを鑑みれば
好みは分かれるところだと思います。

[10815: 検討板ユーザーさん]

古川ってなんであんなに泡拭いて臭いんだろ…

[10816: 匿名さん]

>>10806 匿名さん
比べるまでもなくこちらだと思います。

地歴もあまりよくない三田小山はハザードマップを見ればわかりますが
古川沿いの三田小山は低地ですので豪雨で浸水の危険度の高いエリアです。
ガーデンヒルズは高台なので浸水リスクは極めて低いです。

また富裕層・超富裕層の方々は、毎朝電車通勤する方はあまりいませんので
駅に近いことはさほど価値はないのです。そしてタワマンにはもうとっくに飽きてしまっている方々も多いです。

もし同時期に売り出されていたら確実に三田小山の方が安かったでしょう。
数年後の相場によっては、高くなる可能性はありますが、その時は三田GHの中古価格も上がっていると思います。

[10817: 匿名さん]

>>10810 マンション検討中さん
広めの部屋をすでに購入された方が、テレワーク部屋に小さい部屋を買う人も結構いるみたいですよ

[10818: マンコミュファンさん]

三田小山町も相当高値だと思いますよ。地歴を考えればWTRより三田小山町という人も多いでしょう。

[10819: 匿名さん]

>>10810 マンション検討中さん
地方の社長さんとかが東京出張のとき用の部屋に買ったり
娘や息子の大学進学に際して一人暮らし用に買ったりじゃないですか？
使わなくなれば賃貸に出すのでしょう。

[10820: 匿名さん]

そもそも三田小山西の詳細がわからないので、現時点では比較しようがないですよね。三田ガーデンみたいに高仕様なのかどうかすら不明。細かいところでは全部屋に天カセがのっているかどうかすら不明。
高仕様マンションに住んでいる人達が住み替えてもいいなぁと思うマンションなのか、それとも別路線なのか。発表が楽しみですね。

[10821: マンション検討中さん]

メイド部屋か運転手部屋か愛人部屋、
買った人、いる？

[10822: 評判気になるさん]

>>10821 マンション検討中さん
使用人の社宅にするってこと？
実際は家事向け使用人だったりしたら、経費的にはイエローゾーンだな。

[10823: 匿名さん]

>>10818 マンコミュファンさん
古川ワキだろうが首都高高架ワキだろうが水没履歴有だろうが水没ハザードマップだろうが東京DEEPエリアだろうが、無知な奴らに麻布十番のイメージ刷り込んでやれば大丈夫だよ

[10824: マンション掲示板さん]

>>10810 マンション検討中さん

小規模事業者ですが、本店は自宅ではなくサービスオフィスを借りています。何度か場所をうつしていますが最上級グレードのビルで借りると賃料は毎月50-100万です。
業者柄来客も無い、社員も引き続きテレワークで出社しない状況で1R1億で買ってみたいと思っています。
実質的には代表者である私の作業場やです。住めるかというとやはりプライベートは分離したいのでそれは無理ですね。

[10825: 匿名さん]

>>10822 評判気になるさん
使用人に一億超えの社宅、、、、経費にするのは難しいな

[10826: ご近所さん]

>>10809 マンコミュファンさん
三田小山が三田ガーデンヒルズより坪単価が高くなること確定でも流石に四十五億や五十五億の部屋がいくつも用意されることはないだろう
ホテルレジデンスならともかくフツーのタワマン最上階でその金額はチャレンジ価格だろうから

[10827: 義経]

>>10826 ご近所さん
詳しいわけではないのだけれども三田小山計画は開発組合のなかに一般財団法人首都圏不燃建築公社という公社が入っているので、三田ガーデンヒルズのような贅を尽くした富裕層向けのマンションではなく、あの辺に古くから住む地権者を含め、平均年収の一般の人向けのマンションになるのではないでしょうか。仕様も極力安価な仕様になるのではないでしょうか。

[10828: 評判気になるさん]

>>10825 匿名さん
資産管理会社で取得して社宅扱い。減価償却と各種税は損金計上できるかと。
給与から負担金の徴収必要ですが、この面積なら数千円~1-2万円程度じゃないですかね？
使用人の人件費の方が経費化は難しそう・・・

[10829: 評判気になるさん]

>>10826 ご近所さん
そうですね坪単価で見たら市場次第ですから三田より高くなる可能性は十分あると思います。数十億越えのぶっとび住戸は無いでしょうね。麻布台ヒルズのB街区の中古も流通し始めるでしょうし。

[10830: ご近所さん]

>>10827 義経さん
さて、その頃の平均年収がどの程度かですね
あくまで「港区に住む人の平均年収」だと思いますが
やっぱり2億超えると一気に手が届かなくなる人が増える印象です。
賃貸で月60-70万出せば選択肢かなり豊富ですので

[10831: 義経]

>>10830 ご近所さん
住宅ローンで買えるぐらいの中心価格になるのではないでしょうか。銀行の住宅ローン商品は1億までですから、部屋を狭くしてもきっと1億前後かそれ以下ではないでしょうか。

[10832: 通りがかりちゃん]

>>10828 評判気になるさん

本人負担が月数千円～2万円程度ですか!?
固定資産税評価額がそこまで低いとは思いませんが。
ワンルームといえど、こちらの物件で少なすぎると思いますよ。
顧問税理士に相談することをおすすめします。

[10833: ご近所さん]

>>10827 義経さん
首都圏不燃建築公社が手がけた BrilliaTowers 目黒 と比べてこちらは腐っても港区ですから目黒以上のクラス感はまず間違いないかと
地権者住戸以外は平均年収の一般の人に手が出しにくいタワマンになると予想します

[10834: ご近所さん]

>>10831 義経さん
そうですね、狭い部屋がまた出来そうな予感します

[10835: 義経]

>>10833 ご近所さん
ちょっと前2020に売り出された、四谷の駅前の抜群の立地のコモレ四谷が参考になるのではあそこは販売が三菱地所レジデンスでしたがUR都市機構も入ったエコノミー仕様のマンション　当時坪単価600万台でした

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/5673-2020-10-02-12-55-22

あれから年月経っているのでもう少しは高いでしょうけど。

[10836: 匿名さん]

>>10806 匿名さん

三田小山はガーデンヒルズと比べたら圧倒的に地権者が多い。
再開発が決まってもう間もなく取り壊しというタイミングで新規開店する明らかに立退料を保証料目当てのような
なりふり構わない金の亡者みたいな人も少なくないと聞くから三田小山の民度が案じられる。

三田GHはそういう点でも安心感がある。

[10837: ご近所さん]

コモレのレジデンスは地権者住戸が半分以上を占めたせいなのか最大専有面積136.93㎡と比較的狭めでした
一方の三田小山は地権者専用棟が建つ予定ですから他タワー２棟については三田ガーデンヒルズに及ばないとしても地権者仕様とは一線を画すグレード高い物件になるのではないかと予想します
しかも港区三田の価値付与に積極的な三不が加わるからにはエコノミー路線はあまり期待できそうもありません

[10838: 匿名さん]

共用廊下の間接照明
全戸・全居室　天井カセットエアコン
リビング・キッチン・主寝室に床暖房
IHクッキングヒーター無償オプション
隠し蝶番

全部クリアしてたら坪1200以上でも納得する

[10839: ご近所さん]

>>10831 義経さん
1億×ペアローンで2億と考えておりました。
1Rや1LDKは1億以下も全然あると思いますが、ファミリー向けだと2億までは攻めてきそうだなと・・・

[10840: マンション検討中さん]

販売済み住戸の土地建物比率は7：3程度らしいですが、コンパクト住戸の場合はどうなるんでしょうね
投資目的も多いでしょうから建物比率を上げて欲しいものです。
※モデルルーム担当者も現時点では分からないようです

[10841: マンション検討中さん]

72対28です

[10842: 検討板ユーザーさん]

いやいや、三田小山のファミリータイプの価格が2億以上とか当然でしょ。1億とか言ってる奴は正気か？
白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してるんだから、十番の駅近新築タワマンなら間違いなく同等以上の値がつくでしょ。
イメージとして、三田ガーデンヒルズの非パーマン棟の分譲価格に近い水準になると思うよ。
もちろん格はガーデンヒルズの方が上だから、三田小山の分譲のタイミングでガーデンヒルズの中古価格が上がるという流れになるよね

[10843: 検討板ユーザーさん]

>>10841 マンション検討中さん

減価償却なんてほぼないですね。
広大な土地にポツンと一軒家を港区内に建てた贅沢さだが、高額マンションは法人買い&節税対策が基本的なスキームなんで、この割合なら戸建ての方がいいという結論になる。

まあ法外なランニングコストに嫌気がさして、売却したくなるよ。

[10844: マンション検討中さん]

72対28です

[10845: 周辺住民さん]

>>10844 マンション検討中さん
うっひゃー

[10846: 匿名さん]

購入時に数億～数十億が払えるというだけでは、ここの住人になるのは無理。
その後のバカ高い管理費と修繕積立と税金を
毎年払い続けられる人だけがガーデンヒルズの住人でいられる。

[10847: 匿名さん]

>>10845 周辺住民さん

高値入札を
最終的に負担するのは、
購入者ですからね。

[10848: 口コミ知りたいさん]

>>10840 マンション検討中さん
投資目的不動産の建物比率は、デベの比率を使っても良いのですが、固定資産評価から算出した方が有利であることが多いです。税法ではどちらも認められてます。

[10849: 周辺住民さん]

>>10843 検討板ユーザーさん
どっひゃー

[10850: 匿名さん]

>>10846 匿名さん
その意味では同じ区分所有者でもこの物件を賃貸に出す人と実際に住む人とでは違うんだよね

[10851: 匿名さん]

>>10843 検討板ユーザーさん

金勘定の問題だけならそうかもね。

けど、金の問題だけでは決められない。やっぱり戸建ては嫌だよ。セキュリティの面から考えてもね。

[10852: 匿名さん]

戸建てはゴミ捨ても問題あるよ。

[10853: マンション検討中さん]

戸建ては近所付き合いもあります。

[10854: 義経]

>>10846 匿名さん
パークマンションの120平米あまりの部屋で管理費　修繕積立金　駐車場代など30万ちょい　固定資産税が100万ちょっとぐらいなもの、だけど考え方だけど個人で執事を雇ったらこんあものじゃすまないと思いますよ。

[10855: マンション検討中さん]

結局ワンルームのお部屋はおいくらでしょうか

[10856: 名無しさん]

>>10855 マンション検討中さん
階や眺望によって違うからモデルルームに行って聞いてみましょう

[10857: 検討板ユーザーさん]

>>10852 匿名さん
24時間いつでもゴミ出しできる便利さに慣れてしまったらもう戸建てには戻れませんね。

[10858: 匿名さん]

>>10842 検討板ユーザーさん
　白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してる
流通してない。希望しているだけ。

[10859: マンション検討中さん]

>>10858 匿名さん
あと、ファミリータイプの定義が60㎡以下でも 2LDKあれば人によってはそれもファミリータイプとして候補になりますからね
白金スカイの今の売り出し価格でも1.5億以下でありますよね

[10860: 通りがかりさん]

>>10858 匿名さん

白金スカイは、出来上がった外観見ただけで興味無くなった。

[10861: マンション検討中さん]

騒がれてるわりに安いですね。

[10862: 匿名のトクちゃん]

>>10857 検討板ユーザーさん

そんなん週に2回まとめて出したらええだけやん

[10863: マンション検討中さん]

>>10858 匿名さん

白金ザスカイは、
86平米が2.6億で成約してますよ笑
75平米が2億の成約もあります。
成約坪単価は、眺望と階数により、900～1000万円です

私が買えたガーデンヒルズの部屋は坪1235万です。
白金ザスカイと比べて、はるかにお買い得だと思っています。

[10864: 匿名さん]

>>10862 匿名のトクちゃん
その日のゴミは、その日のうちに捨てたい
何日も家に置いておくのが嫌

[10865: 匿名さん]

>>10860 通りがかりさん
駅近の大規模開発に少し惹かれたけど、
古川沿いと首都高沿いと交通量の多い幹線道路沿いの立地に
気持ちが冷めてしまいました。

[10866: 匿名さん]

>>10863 マンション検討中さん

知っていますよ。ただし、それは一部の例という話です。
目立つ例ばかり言う人がいますが、ならすと800を切るという話です。煽ってるわけではないです。

[10867: マンション検討中さん]

ワンルーム
ローンの事前審査2行通ったけどなんか色々回答が厳しくて萎えた
つまりいつか売却する時を考えても融資が付きづらく現金一括組を探さないといけないとなる、かつ多少レイアウト異なるとしても競合が50戸もあるとローン組んで買うものじゃ無いようです

※44平米の方が事前審査通過した銀行が多かったので個人与信の問題ではなさそうです。

[10868: 名無しさん]

>>10866 匿名さん

スカイを弄ると変なのが湧いてくるからスルーでよし。

[10869: 匿名さん]

少なくも今の相場をみてる限り、坪900切るような部屋はほとんどないんじゃない？

[10870: マンション検討中さん]

スカイとかここと比べるような案件じゃないですよ笑 立地もスカイは古川&高速沿いのネガ。仕様に関しても、ダサい壁掛けエアコンの寝室に、リビングがタイル貼りですら無い。

こちらは、三田綱町の高台立地なのに、ノースエントランスからフラットアクセスで麻布十番徒歩5分。仕様も全部屋天カセ、リビング床タイルまたは天然石、全熱交換換気、仕様も極めて高いです。唯一のネガは東側に墓があるので、ウエスト棟の東向きを買わなきゃ良い話です。

[10871: 匿名さん]

古川までフラットアクセス２分は？

[10872: 口コミ知りたいさん]

>>10871 匿名さん
当然望ましいものではないですが、スカイのように目の前が古川ではない（少し距離がある）のと、三田小山が開発されて綺麗になりますよね。
スカイは浴槽もジャクソンでもないですし、まず壁掛けエアコンも論外です。こちらに優っているのは、おそらく良い間取りの部屋が多いという事くらいでしょう。こちらはちょっと苦しい間取りが多いので

[10873: 口コミ知りたいさん]

>>10870 マンション検討中さん
墓地は西では？大学等の隣。

[10874: eマンションさん]

それにしてもスカイ坪1000万で売れてるなら利食いえぐいな
スカイの新築時の坪単価知らんけど

[10875: 通りがかりさん]

>>10872 口コミ知りたいさん
間取りには好みもあるが
スカイの間取り、たいして良くない

[10876: eマンションさん]

>>10875 通りがかりさん

間取りに好みはあんまりないと思いますよ

間取りは、良いか悪いかどちらかです

[10877: 通りがかりさん]

>>10873 口コミ知りたいさん
失礼しました。そうですね。
西側は墓なのでウエスト西向きは辛いですね。
逆に東向きは、区立幼稚園と都立高校なので半永久的に眺望は変わらず、校舎も低いこで抜けが良いと思います。

[10878: マンション検討中さん]

>>10872 さん

こちらもスカイも何ら良い間取りとはいえませんよ。

こちらはパークマンションの120㎡以上の角部屋で6億超かつ三田棚町くらぶ沿いに数部屋良い間取りがあるくらいで、残りはナロースパンでオススメできるお部屋はありません。

他方スカイも角部屋だけはpp分離できてまともだけど、中部屋3LDKなんてリビングインのオンパレードで古川沿いに多数あった狭小長屋の間取りを連想してしまいます。

要するに三田では6億以上、スカイでは3億以上の予算がないと資産価値は維持できないです。

[10879: 名無しさん]

各棟中庭向きは美しい庭園が見れる代わりに、向かい合うので多少好みが分かれると思うが、
外向きであれば、サウス北向きは住友ビルが邪魔で、ウエスト西向きは墓および小山開発で不明瞭。パーマン南向きは当然良いが、イースト東向きも良い。

[10880: 名無しさん]

美しい庭園てwww

[10881: 通りがかりちゃん]

>>10867 マンション検討中さん

ワンルームは自分が買えたとしても、出口が難しそうですから、避けたほうが良さそうです。

[10882: マンション掲示板さん]

やっぱり当たり障りないのは、イーストの東向きorサウスの坪単価1000前後の部屋だろうなあ。ここらへんは三田小山の開発までに値上がり出来る伸び代があると考えてます。

[10883: 匿名さん]

三井の社員は、ここの購入ノルマないの？
(自爆営業)

[10884: 名無しさん]

>>10882 マンション掲示板さん

そんな価格ではナロースパンの部屋しか取得できないのでは？

[10885: 匿名さん]

>>10874 eマンションさん
白金の駅近立地なのであそこは売れない理由がない。

[10886: マンション検討中さん]

>>10885 匿名さん
ポジショントーク乙。金持ちは白金スカイなんていう壁掛けエアコンの雑仕様物件買いません。

[10887: eマンションさん]

>>10884 名無しさん
確かに坪単価1000前後だとナロースパン多くて選べる部屋がなかなか無いですが、良さそうだなと思ったりして、検討しているところですね。

https://twitter.com/hei19991211/status/1659339936187727878?s=46&t=LLUm...

[10888: マンコミュファンさん]

>>10876 eマンションさん
とすると
スカイの間取りも悪いってことだね

[10889: 通りがかりさん]

>>10888 マンコミュファンさん

その通りです。

三田ガーデンヒルズはナロースパン
白金ザスカイはリビングイン

高額マンションの間取りにおいて、最も避けなければならない間取りです。

日建ハウジングシステムや竹中工務店などが事業参加していたら、また違った結果が出たと考えると大変遺憾です。

[10890: 匿名さん]

>>10889 通りがかりさん
三田ガーデンヒルズにもワイドスパンはたくさんありますよ。
モデルルームなどは非の打ち所がない間取りですしね。
一概にナロースパンと決めつけるのは良くないです。
ザスカイのほうは存じませんが。

[10891: 口コミ知りたいさん]

>>10878 マンション検討中さん
ここのウナギの寝床みたいなほっそい部屋全く住む気にならんわ。家具置けないじゃん

[10892: eマンションさん]

>>10891 口コミ知りたいさん
オプションで2LDKに変更したり自費で間取り変更したら住めるようになるよ

[10893: 匿名さん]

住む気があっても良い部屋は抽選当たらないんだよここは。

[10894: ご近所さん]

>>10891 口コミ知りたいさん
６億で120平米台、まだ狭いと感じるなら10億、いやもっと出せば家具置けるようになりますよ。

[10895: マンション検討中さん]

サウスヒルの南向きワイドスパンは向きも間取りも申し分ないと思いました。お庭ビューではないが。

[10896: 匿名さん]

>>10895 マンション検討中さん
中庭ビューに拘らなければいい間取りありますね。
１００点満点を望むとなると、予算の問題や何より競争倍率の壁にぶち当たるけど
まあまあ満足なものを見つけるのは可能だと思います。
ちょっとした不満点はあっても慣れれば愛着がわきそう。

[10897: 匿名さん]

>>10891 口コミ知りたいさん
メニュープランでかなり改善されますよ。メニュープランで満足できなければ有償オプションという手もあります。
余分な金は一円も払いたくないなら仕方ありませんが。

[10898: 通りがかりさん]

イーストのMRもメニュープラン2LDkだからナロースパンが目立たないんであって、標準プラン3LDkは正にナロースパンの極みを体感出来るでしょう。
4億円超えの価値があるかは冷静になって考えてもらいたい。

三井レジの上層部やグランディーゾ担当には、今回の件について苦言と次回からの改善を上申しました。

[10899: 匿名さん]

間取りそのものに価値があるんじゃないよ
立地だよ
４億円超えの価値がないと思ったらもっとお金を出して広い平米数で条件の良い部屋を買えばいいだけのこと
あちらこちらに愚痴ったところで何の解決にもなりはしない
それとグランディーゾじゃなくてグランディオーソね

[10900: 口コミ知りたいさん]

>>10899 匿名さん

分かりやすく言うと、立地とは家柄です。
他方、間取りとは力量、知見、経験の結晶ですよ。

家柄に胡座をかく人か、努力を積み重ね人か。

魅力的な人はどちらですかね。

[10901: 通りがかりさん]

この夏に向けて一言だけよろしいでしょうか？

MGH meets WALLs in this SUMMER.

立地が良くても間取りの悪いPC千代田四番町は高額転売部屋が多いものの、間取りが悪すぎて中々リセール出来ないようです。因みに6.6億円位の1階庭付き住戸も絶賛販売中です。

超富裕層でも意外と間取りを読み解くことができない方も多くて、「こんな間取りはやっぱり嫌だ！」を理由とした転売案件も実際のところ多いんですよね。嘘つき仲介業者は絶対に真実は言わないけどね。

[10902: 匿名さん]

三井GHは立地が唯一無二だからね。間取りにこだわる意味がよく分からないですよ。

[10903: マンション掲示板さん]

間取りが気に入らなければリフォームすればいい
超富裕層にできないわけがない

[10904: 虎ノ門に住んでます。]

このノースとか中庭向きじゃないけど、ワイドスパンでいいですよね。まだひと部屋売れ残っていると聞きました。

[10905: 匿名さん]

>>10887 eマンションさん

価格表に書いてある「付置住宅」ってどういう意味ですか？

[10906: 口コミ知りたいさん]

>>10905 匿名さん

おそらく、投資用では買えない部屋だった気がします

[10907: 匿名さん]

MGHといえば、
ボストンのあの病院。

[10908: 匿名さん]

>>10905 匿名さん
なるほど。
実需購入、ちゃんと住民票を移して居住する方以外は購入できないお部屋ということですね。
ありがとうございます！

[10909: 口コミ知りたいさん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん

この部屋を良いですね！

という時点で眼力が不足していますので、今後間取りに関する言及はお控えになられた方がご自身の為になります。

・区画が整形でないために動線が無駄に長く、かつリビングイン
・洋室2室はMGH名物ナロースパン
・逆梁カウンターにより表記の畳数より実質的な広さは狭い
・リビングはTVに正対してソファ置けない
・ダイニングテーブルも置けない
・MBRにベッド置いたら、CL使えないよ。

結論から言うと、60点以下の落第間取りです。

[10910: 匿名さん]

>>10909 口コミ知りたいさん
専有面積、ベランダ、天井高、梁以外の間取りに対する不満はプロに頼んでリフォームすればだいたい解決しますよ

[10911: マンション検討中さん]

>>10910 匿名さん

しませんよ。

美しく使いやすい間取りは

・骨格としてのプロポーション(◎)
・柱と開口部のバランス(○)
・バルコニーの取り回し(○)
・玄関扉の位置(◎)
・PSの位置(◎)

他にも重要な要素はあるが、◎は特に重要。

三田の事例はリノベーションをしても激変はしません。
リノベーションで魅力がUPする間取りは、そもそもの間取りが良いのです。

[10912: マンション検討中さん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
こちら、2Fだけ残ってますよー

[10913: 職人さん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
ベッドルームの横幅1.8mと2.0mて・・・
あなたの会社の4名くらいの会議室のサイズはかってみてください・・・びっくりすると思います。

メニュープランでやっと見れるレベルになりますが、それでも天井はボッコボコですよね

[10914: 職人さん]

>>10911 マンション検討中さん
美容整形で皮膚を切ったり引っ張ったりしても結局骨格が悪いとサマにならないのと一緒ですね

[10915: マンション検討中さん]

１００点のマンションなんて存在しないんだから黙ってなさい

[10916: eマンションさん]

>>10915 マンション検討中さん

高い買い物をするのに有識者からの冷静なご意見を参考にして何の問題があるんでしょうか？
また管理修繕費についても適正な価格なのか？
また引き渡し時の一時金も高すぎるのではないか？

購入するにしても、検討するに留まるにしても、ポジネガ両面を気になって当然だと思います。

[10917: 名無しさん]

>>10915 さん

同感！本当にそう思う。

間取りを考える側はいろんな制約の中で必死に知恵を絞り
購入する側は
眺望や予算やそして競争倍率など様々な兼ね合いで部屋を選ぶ。

誰かが好感をもって検討している部屋に
ダメ出ししたりバカにしたような点数つけたり
なんかすごく上から目線で感じ悪い。

[10918: マンション検討中さん]

基本プランもメニュープランも、まるでキッチンへのアプローチを阻止するかのような位置にダイニングを設けていますよね。

キッチンを往来するには、ダイニングテーブルセットをスーパーマリオの土管の如く跨いでアプローチするしかないようです。

ワタシが三井の上層部なら、この間取りを出してきた部下を叱責どころでは済まさないと思いますよ。

[10919: 口コミ知りたいさん]

10917さんに賛成！
人それぞれ好みや優先事項や予算が違う中で悩みながら選んでるわけです。
上から目線のダメ出しは失礼ですよね。

[10920: マンション検討中さん]

同じような面積かつ2LDKであれば、こちらの方が優れた間取りです。

[10921: 匿名さん]

>>10911 マンション検討中さん
ここのパークマンションのMRは良いですよ。
ワイドスパンでゆとりある美しい間取りです。
抽選に申し込みましたか？

[10922: 通りがかりちゃん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん

確かにワイドスパンですが…
ベッドルーム（2）の窓が細いですよね。
こちらの物件はこのようなものが多いのです。
あとは、こちらの間取りは廊下も無駄に使っています。専有部の形からやむを得ないのでしょうけど。

[10923: マンション検討中さん]

10920です。

添付し忘れました。

[10924: 虎ノ門に住んでます。]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
みなさま、ご意見ありがとうございました！
まだ残された限られた間取りの中で、比較するとこの間取りいいな！という感想をお伝えしました。確かに、他の物件まで比較範囲を広げると、厳しいのはごもっともなところあると思います。
MGHのスレなので、実際にMGHの購入検討を現在進行形でしている方のご意見をいただけると、とても有難いです。

[10925: 検討板ユーザーさん]

>>10924 虎ノ門に住んでます。さん
ノースのこの間取りより、
イースト棟の東向きE85Deの方が良いかなと。

挙げられてるN82Anは間取りはそれなりに良いですが、眺望が死んでます。住友ビルとシティータワー麻布十番が目の前に聳え立ってるので。

一方、E85Deはそれと似てる間取りですが、隣は低層の小学校（確か建替予定）なので、眺望がかなり抜けてくるかなと。

[10926: 虎ノ門に住んでます。]

>>10925 検討板ユーザーさん
N82Anの確かに眺望が心配だったので、現地に行ってみました。ビルに挟まれていますが、低層階は住友ビルの空地が緑地になっており、まずまずの借景になるかもしれないと思いました。

E85Deは目の前は赤羽小のグランドで、のどかでいいなと思いますが、その先の三田国際ビルが視界を邪魔するんじゃないかと思っています。google earthで見ると掴めますよ。

どちらも一長一短ありますね。

[10927: マンション検討中さん]

さぁ、泣いても笑っても要望書を出すときです！

みなさんもう出しました？
販売住戸の確定決済日の前日までは受け付けてます！

[10928: 匿名さん]

まー確かにここの間取りは酷い

[10929: eマンションさん]

>>10925 検討板ユーザーさん

E85もN82も低レベルな争いなんだけど、仰ってとおりE85の方がマシである。但し、洋室2室はMGH名物ナロースパンで、もはや両室とも真っ直ぐに歩けないかもしれんね。

まぁメニュープラン2LDkは幾分マシなことを期待して、GOODNIGHT!

[10930: マンション検討中さん]

>>10848 口コミ知りたいさん
新築の場合、契約書に土地建物の金額が明記されてしまうので、固定資産税評価額で算出した算出方法を用いるのは不可能では？

[10931: 匿名さん]

>>10916 eマンションさん

え？

有識者？　誰が有識者なの？

[10932: 匿名さん]

マウント臭がぷんぷんする上から目線の間取り評論家、うざい

[10933: 匿名さん]

>>10923 マンション検討中さん
これ、優れてるの？人の好みは色々なんだな。

[10934: 匿名さん]

>>10904 虎ノ門に住んでます。さん
どうしても3部屋必要な方以外は
3LDKではなく2LDKのプランにしたら長細さが解消されて良くなりそうな気がします。

[10935: 匿名さん]

>>10925 検討板ユーザーさん

小学校はもうすでに道路の反対側に建て替え移転済みでは？

グラウンドだけは残るようです。

[10936: マンション掲示板さん]

>>10932 匿名さん
80平米台の間取りの比較にマウントなんて関係ないですよ

[10937: 匿名さん]

>>10936 マンション掲示板さん
間取りにさんざんケチをつけて１２０㎡以上じゃないとまともな間取りはないとか言ってる人のことでしょう

[10938: 匿名さん]

>>10937 匿名さん

申し込みしたいと思ってる人だけでなく
すでに購入された方もいらっしゃる部屋の間取りにたいして

>60点以下の落第間取り

これは酷いと思います。

[10939: マンション掲示板さん]

間取りのお好みは各人多様でしょうが、三井不動産をはじめ多くの主たるデベの間取り制作能力は悪化の一途ですよ。

今回の三田ガーデンヒルズは明らかに購入者を舐め切った間取りです。厳しい意見を主張しないと、三田小山では更なる劣化した間取りをリリースしますよ。

[10940: 匿名さん]

様々な制約条件のもとで
なるべく良い間取りを考えるという課題に取り組む人のレベルが低いのか？
だとすると優秀な人はどこにいるのか？

[10941: 匿名さん]

いっそ区画のみのスケルトンで渡してもらって個々で決められたらいいのに。
そうなると手間がかかるだろうから間取りのオプションをもっと増やすとか。

[10942: 匿名さん]

>>10939 マンション掲示板さん

ここでああだこうだ間取りの悪口言ってても何も変わらないような気がする。三井の上層部にモノが言えて影響力がある人でないと。

[10943: 通りがかりさん]

>>10942 匿名さん



てか、売れてる限りは改善されないと思います
どんなに間取りが悪いとかあーでもない文句付けたところで、完売なんだから笑

売れ残ったら話が変わると思いますが、売れ残らないと思うのでね～

[10944: マンション掲示板さん]

中古で売れ残っている物件って、相場逸脱した売出価格、中部屋(&ナロースパン)、間取りが悪いの三要素。

スカイでも角部屋は高額でも決まっているし、中部屋リビングインは最悪だけどナロースパンでは決してないんだよね。

こちら洋室の壁芯巾が2.1m切った時点で検討外と突き返すくらいに、購入者も知識や経験を蓄積していかないといけないです。

[10945: 購入者]

わたしは間取り変更をしてパントリーを作ってもらうように打ち合わせしてますが、たしか120平米以上の部屋で無いとそういったオーダーはできなかったんじゃないかな、
エアコンの位置を変えたり、火災報知器やスプリンクラーの配管を移設したりとちょっと代えるだけで他もいろいろ関わってくるので結構面倒なんですよ。

[10946: 通りがかりさん]

>>10945 購入者さん

エアコンの配置や消防設備まで変更出来るとは、さすが120㎡超のお部屋ですね。

WTRはペントハウスフロアさえそこまでの変更は出来ないので、こだわり派はやはりこちらの120㎡超の方がいいかもしれないですです。

[10947: 匿名さん]

>>10943 通りがかりさん

そうそう。
ここで、ああだこうだと間取りの悪口や愚痴いったところで改善はされない。
激しく売れ残れば別だけど、残念ながら売れてしまう。

[10948: 匿名さん]

>>10939 マンション掲示板さん
三田小山に興味がないのでどうでもいいけど三田小山を買いたい人は今のうちに口出ししてみたらいいかも。
でも権限のある人に言わないと変わらなさそう。

[10949: 匿名さん]

>>10944 マンション掲示板さん

絵画や家具が多い人とかは壁が必要だから、角部屋は嫌いで中部屋好き。
そういう人は結構いるよ。
ただ、ナロースパンが好きな人は少ない。

[10950: 匿名さん]

>>10945 購入者さん
エアコン、火災報知器、スプリンクラーの位置までかえるとなると大変そうですね。
でも、そこまでカスタマイズできたら満足度の高い部屋になりますね。
120㎡～とはいえ変更が可能なのは素晴らしい！

[10951: 匿名さん]

>>10944 マンション掲示板さん
眺めに難ありな角部屋よりも中住戸でワイドスパンで眺めが良い部屋のほうが人気も評価も高いこと十分ありえますよ。

[10952: ご近所さん]

南西の角部屋でバルコニーがないと夏の日差しがキツそうですね

[10953: 通りがかりさん]

ここのPMって全部屋電動カーテン仕様だから、角部屋の遮光対策もさほど苦にならないだろう。

中部屋推しが多いのは角部屋を買えないからというネガティブな理由が多いけど、

PM126
PM132

これは素晴らしい中部屋で間取りも良かった。
あとはVILLAの中部屋も良い。
高くても希少性があるから、資産価値を保てるでしょう。

しかし、イーストのMRも含めて残りはナロースパンだからリセールも厳しいと思うよ。

[10954: マンション検討中さん]

1R狙っているんですが一生住むわけでも保有しつづける予定もありません。
3-5年くらい使ったら売却となると思いますが、売却益は望んでなくて購入価格で売れれば御の字なんですがやっぱり1Rって売り手つきづらいですかね？

需要が分からないのでプロのご意見を伺いたく！
逆に倍率つかなかったら申し込まない、高倍率なら需要ありとならんで申し込む、とか考えてます

[10955: マンコミュファンさん]

>>10954 マンション検討中さん
売り手？買い手でなくて？

[10956: 検討板ユーザーさん]

>>10954 マンション検討中さん

買ったら詰んでしまうよ。
マンション所有するなら希少性を第一に考えよう。

一般的に多数の方が1億円を出してどんなマンションを欲するかを真剣に貪欲に考えよう。例えば、新婚さんがペアローン1億でマンション買うとなると、どんなエリアでどんな間取りを希望するか？などです。

[10957: マンション検討中さん]

>>10955 マンコミュファンさん
「買い手」でした　出直します?

[10958: マンション検討中さん]

>>10956 検討板ユーザーさん
希少性ですか・・・
どんぐりの背比べ状態の間取りが50戸もあるので希少性はなさそうですね…
ここ数年の新築分譲されたマンションの1Rが5000万くらいで売り出されてても動く気配はなく、古いとはいえヒルズD棟ですら8000万でもなかなか売れないのかー　と見てます。

自己使用目的で1億のローンを組んで1Rを買う人はあまりいないと思うので、「何かしらの理由」で現金一括需要しかないんでしょうか。

賃貸で30万前後で出てきそうと考えれば、持ち続ける覚悟がないならやっぱり怖いですね。

[10959: 検討板ユーザーさん]

>>10954 マンション検討中さん
ワールドタワーレジデンスの1ldkの方が資産価値的には安全とは思います。

[10960: マンション検討中さん]

>>10959 検討板ユーザーさん

その通りですね。

WTRの場合、高層階1LDKの資産価値は滅茶苦茶高いでしょうね。何なら1Rのようにスタジオタイプもハマると思います。なお、わたくし狙っております。

[10961: マンション検討中さん]

私もセカンドルームとして1Rを検討してます。
何年か住んで売却時は購入価格より下がってもいいと思っています。
1Rで1億は売りにくいでしょうね。
30m2未満のは銀行融資の審査が通りにくいというお話も出てました。
それもリセールで苦戦する要因になりそうですか？

[10962: 匿名さん]

＞10961

フラット35の基準適用
登記簿面積（内法）×1.06で30㎡以上になればローンが組めます。
内法は販売図面（壁芯）から2～3㎡ぐらい減ります。
(29.34㎡-2㎡)×1.06=28.98㎡　30㎡未満です。
それとワンルームは投資用と見なされるため適用外になります。

しかし銀行がその部屋を評価すれば融資が降りる可能性はあります。
数年後この物件の価格が上がれば1Rの評価も上がるかもしれません。

[10963: 匿名さん]

>>10953 通りがかりさん

いやいや、その思い込みｗ
角部屋が買えないんじゃなくて角部屋が嫌いな人もいるんですよ
自分基準の決めつけは少し見直された方がよろしいかと。

[10964: 匿名さん]

>>10960 マンション検討中さん
倍率が凄そうですね

[10965: 通りがかりさん]

>>10963 匿名さん

一般的には角部屋>中部屋ですね。
ここで一部のマイノリティを持ち出されたら、収拾がつかないですよね。

あと中部屋でもW>HのほうがW<Hの部屋より資産価値があるという一般的な見解を申し上げています。

何ら決めつけているわけではありませんし、誤解なきようお願いいたします。
因みにイーストMRはW<H、すなわちナロースパンで一般的には敬遠される間取りで、資産価値を維持しづらいと申し上げております。

角部屋嫌い、ナロースパン派はあくまで特殊解ですよ。

[10966: 購入者]

PM棟には角部屋たくさんありますね。

[10967: マンション検討中さん]

>>10966 購入者さん

ご指摘の角部屋ならびにPM132A

購入できた方おめでとうございます。
資産価値は手堅く、更なるアップサイドを期待出来ます。本業が順調な方々ばかりでしょうから、全く心配は無用ですね。

[10968: eマンションさん]

>>10944 マンション掲示板さん
スカイは角部屋は坪単価で中部屋＋100万以上載ってたから、リセールバリューは中部屋の方がいいよ。同じマンションの中ならいくらで買ったかの方が重要。販売単価モリモリの部屋が多少高く売れても何の意味もない

[10969: マンコミュファンさん]

>>10968 eマンションさん

スカイの中部屋は転売ヤーだらけだよね。
ところで。
6/30 19:00-21:30@スカイラウンジで、また大量の外部者を招くパーティーが開催されるみたいですね。

当日参加されますか？

[10970: 検討板ユーザーさん]

川の氾濫話ばっかりでてるけど、三田一丁目は土砂災害警戒レベル3として避難発令が出てる。高台だから大丈夫ではなく堆積地だから危ないんだろうな。川は治水工事されてるけど

[10971: 劉邦]

大丈夫みたい

[10972: 通りがかりちゃん]

>>10947 匿名さん

出口で満足できる価格で売れるのか？ですね。

[10973: 通りがかりさん]

>>10969 マンコミュファンさん
共有部で、会費制の出会い系みたいなパーティーをやりて
不特定多数が中に入ってくるのはすごく嫌。

[10974: マンション検討中さん]

>>10973 通りがかりさん

これまでのスレを概観すると、間違いなく部外者を招く大規模パーティーを昼夜問わず開催されると思います。
もちろん主催者は狭小ナロースパンの小部屋を所有して、パーティー熱が醒めたら転売益を狙いにかかります。

肉欲の塊ともいうべき野獣のような生き方です、ハイ。

[10975: 劉邦]

>>10974 マンション検討中さん
私はこの近くにたくさんあるお寺の檀家です。ここに入居したら墓参りの法事で親戚呼んでどこかパーティスペースを使わせてもらおうと思っている。ここでお経を詠んで貰ったらまずいですかね。

[10976: 匿名さん]

今回の大雨により、三田はたくさんの避難勧告がだされましたね。

気候変動により、雨量が増加していく今後の日本では、やはりこういう高台は危ないのでしょうか。

[10977: マンコミュファンさん]

>>10959 検討板ユーザーさん
WTRの1ldkの方が首都圏共働き需要をより取り込み易いように思えますし、三田ガー1rより出口は見えやすい気がしますね。まだ1ldk売り出し前ではありますが、発売中の部屋と同じ単価帯とすると、1億円くらいなのかな。

[10978: 通りがかりさん]

>>10977 マンコミュファンさん

あまりWTRの1LDK宣伝しないでください。

倍率81倍を超えてしまいそうです。

[10979: 通りがかりさん]

>>10970 検討板ユーザーさん
レベル3で避難する人っておるんかねー

[10980: 検討板ユーザーさん]

>>10974 マンション検討中さん
六本木、赤坂でもあったから、そういうしょーもない輩はどこにでもいるんだよ。

[10981: 名無しさん]

>>10979 通りがかりさん
まぁ逃げる逃げないは個人の判断だけど、麻布や三田の高台は決して地盤は固くないので大雨による土砂災害リスクはあるということ。高台だから大丈夫というのは短絡的

[10982: マンション掲示板さん]

>>10977 マンコミュファンさん
WTRは1.2億台からとあう案内が昨年なされてかと思います。この人気っぷりだとほぼ1.3億から、三田ガーデンの1LDKとだいたい同じ金額で出てくるのでは？

[10983: 匿名さん]

>>10973 通りがかりさん

YOU TUBERとかインスタグラマーに晒されたら迷惑。
参加者に節度のない非常識な人が混ざっていればイメージダウンにも繋がるし
事件でも起こされたらたまったものじゃありません。
パーティ開催でひと稼ぎする人のための共有施設ではないのだから利用規約で厳しく制限してほしいですね。

[10984: ご近所さん]

スカイでは大音量でDJパーティーやったらしいね

主催者がろくでもないことは確かだが、会費払ってきてる奴もヤバいやつらが集まってそう

[10985: 匿名さん]

>>10965 通りがかりさん

角部屋に価値を見出さない人はマイノリティではないと思いますよ。角部屋だと家具を配置しにくいだけじゃなくて、窓面が大きいほど夏は暑さを冬は寒さの影響を受けやすいですからね。
ナロースパンが好きって書き込みは見たことないですけど角部屋は好き嫌い分かれると思います。

[10986: 匿名さん]

>>10985 匿名さん
しかも割高。

[10987: 匿名さん]

平素より三田ガーデンヒルズにご関心をお寄せいただきましてありがとうございます。

ご予約の取りづらい状況となっており、ご不便をおかけして大変申し訳ございません。

ご来場希望のお声を多くいただきましたので、このたび、モデルルームを数多くの方にご見学いただくため、順路に沿ってお客様ご自身でご見学いただく「フリー見学会」を開催いたします。

[10988: 弁慶]

>>10981 名無しさん

[10989: 弁慶]

>>10981 名無しさん
適当いい加減なことを調べもせず思い込みと妬み嫉みからの願望で書き込みなさんな。

[10990: eマンションさん]

>>10985 匿名さん

角部屋は間取り次第なんですよね

角だから良いわけではなく、角部屋でかつ間取りが使いやすいのが良いということですよね

[10991: 通りがかりさん]

>>10987 匿名さん

モデルルーム一瞬で満予約になりましたね、、相変わらずの熱狂ぶり、、

[10992: 匿名さん]

避難指示者の割合が最も多かったエリアは、この辺りでしょうか

[10993: マンコミュファンさん]

イタリア大使館の花火びっくりしました。

[10994: 通りがかりさん]

三田ガーデンビルズのPM棟で、資産価値が維持できそうなおすすめ間取りをいくつか挙げるとしたらどれになりますでしょうか。おすすめの部屋が向いてる方角なども合わせて、プロの皆様のご意見教えていただけるとありがたいです。

[10995: 匿名さん]

>>10994 通りがかりさん

もうすでに売れてしまっていると思いますが
そもそも、プロって何でしょう？相談料を取ってアドバイスする人たちでは？
ここでさも知った風にあれこれ書き込んでいる人がプロだとは到底思えません。

[10996: 匿名さん]

>>10994 通りがかりさん

ここで「～すべき」などと専門家ぶって蘊蓄を語ってるのはただの転売屋か購入者。
自分が購入した部屋の価値を上げるために「～向き以外はダメだ」とか「～以上の部屋でないと資産価値維持できない」みたいな
自分に都合のいい偏った書き込みばかりになると思います。

本当に資産価値の下がらないものであれば投資家が目を付けます。
いいと思ったものは低倍率で買いたいからライバル増やすようなことをしません。

[10997: 匿名さん]

うまい儲け話をもちかけられたら用心しろ。不動産投資においても同じ。本当にいい話を赤の他人に教えたりしない。
本物のプロの意見を聞きたいなら、然るべき相談料を支払ってアドバイスを求めた方がいい。

[10998: 販売関係者さん]

>>10978 通りがかりさん
すごいですね

[10999: 通りがかりさん]

>>10985 匿名さん

角部屋より中部屋に価値を見出す人はマイノリティではないと思いますよ、と言いたいのですよね？

整理しますが、あなたのご意見は家具の配置やコスパなどを引き合いして相対的には正解ですが、絶対評価としては不正解です。
例えると、南面幅員道路が広い南東角地vs袋状となった西向狭小間口の土地のどちらに価値があるかを比較すれば良いでしょう。

双方で絶対的な資産価値はどちらがありますか？

[11000: マンコミュファンさん]

>>10999 通りがかりさん

土地の場合、また話が違うと思うけどね