三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[10170: 評判気になるさん]

>>10167 坪単価比較中さん
SOHO物件において顧客の出入りがある士業のオフィスを構えるのはNGですね。

[10171: 匿名さん]

税理士はマンションの許可書が無いと事務所登録できないぞ
大家がいいと言えば自由です

[10172: 評判気になるさん]

区分所有者の賃貸業の制約が管理規約に記されることになりますね

[10173: 周辺住民さん]

>>10169 匿名さん
そうですね。。虎ノ門レジも白金スカイも登記検索すると結構な件数がヒットします。資産管理会社とかじゃなくてHPに載せてるケースもいいですよね。

おそらくオーナー自ら使用する場合はきちんと守るでしょうが、問題は賃貸に出した場合ですね。SOHO限定棟ならまだしも居住用住戸も混在でしかも共有施設はプール等のぞいて同等に使えるようですので、予約型の共用施設は賃借人もオーナー経由でないと申込できないようにする等 制限は必要ではと思います。

[10174: eマンションさん]

事務所って普通はお客さんが来やすいところで開業するんだぞ
心配するなよ

[10175: 匿名さん]

>>10174 eマンションさん
ここが完成したら、行ってみたい！中に入ってみたい！と思う人は多いでしょう。
東京メトロからも都営地下鉄からも5分ほどだし
三田ガーデン ヒルは完成前からすでに知名度もあるので、開業したい人は多いと思うよ。

[10176: 匿名さん]

>>10173 周辺住民さん
予約不要のロビーラウンジなどには、SOHOの人々や取引先関係者なども出入りすることになるのでしょうか？
あまり不特定多数の人に共用部にはいられたくないのが本音です。

[10177: 匿名さん]

午後からsoho部屋の相談に行ってきます。
以前居住用で相談した時、sohoのことを聞きました。ノーズのラウンジや中庭は使用できるので、打ち合わせになどで使用できるとのことでした。そのほかの共用部についてどこまで使用できるかは決まっていないとのことでした。そうなると、管理費も差がでるのでしょうね。
今日詳しいことを聞いてまいります。

[10178: 評判気になるさん]

>>10176 匿名さん
それはどこでも入って来ますよね

[10179: 口コミ知りたいさん]

>>10177 匿名さん
ありがとうございます

[10180: 匿名さん]

60-70m2台の価格レンジはどのくらいでしょうか。
ご存知の方います？

[10181: マンション掲示板さん]

>>10180 匿名さん
二億半ばから後半くらいです。

[10182: 坪単価比較中さん]

ノースヒル
70㎡　2LDK　2.26億
104㎡　3LDK　3.5億
43㎡　1LDK　1.5億
29㎡　1R　1.1億
56㎡　2LDK　1.9億
71㎡　2LDK　2.3億

[10183: マンション検討中さん]

SOHOの部屋も半分くらいは、自宅使用のための購入者がいるのではないかとのことでした。
SOHOの管理費は他と同じでした。規則上は、オーナーのみすべての共用施設を利用できる、他の従業員は、ノースの下のラウンジやワークスペース、コンビニのみオーナー同伴で使用できるとのこと。カードキーは、SOHOもどの共用施設にも入れるので、オーナーの管理にかかっていると思います。

[10184: マンション検討中さん]

>>10182 坪単価比較中さん
やばっ

[10185: 評判気になるさん]

>>10182 坪単価比較中さん
ノースに70平米2.26億なんて部屋ありましたっけ？2.6億じゃなくて？

[10186: 評判気になるさん]

>>10184 マンション検討中さん
何が？

[10187: 通りがかりちゃん]

>>10171 匿名さん

ダメでしょ。
大家の一存で決めることはできません。
管理規約が遵守されるべきです。
税理士事務所の使用禁止を求めた訴えで、管理組合が勝った事案がありますよ。
もっともSOHO物件なら士業事務所は大丈夫だと思いますけど。

[10188: 匿名さん]

>>10182 坪単価比較中さん
ありがとうございます。
大幅値上げで間違いなさそうですね。

[10189: マンション検討中さん]

坪単価三万は厳しそうでした。

[10190: マンコミュファンさん]

不特定のクライアントが出入りする可能性がある士業はSOHO利用できませんよ
住宅を仕事場にできるのはプログラマーやイラストレーターみたいな職種ですね

[10191: マンコミュファンさん]

？そんなの建前だけでは?入退室は全てコンシェルジュが対応するラ・トゥール　でもない限り、監視は不可能でしょう。

[10192: 匿名]

>>10190 マンコミュファンさん
エステなどは不可ですが、士業までは制約ありませんでしたよ。出入りが激しくなければ良いとのことでした。賃貸に出しているかどうかさえもわからないと思うので、借りる方の常識に頼るしかないと思います。
従業員にカードキーを渡さないという保証はないので、ジムなども使おうと思えば使えます。

[10193: 検討板ユーザーさん]

>>10188 匿名さん
だから爆上げゆーたやん

[10194: 匿名さん]

1Rだと利回りいくらくらいでしょうか？

[10195: マンション検討中さん]

え、坪1100-1200程度で、
上がってないやん。

[10196: 口コミ知りたいさん]

>>10189 マンション検討中さん
賃料？もっと取れると思いますよ。なんで？

[10197: マンション検討中さん]

>>10194 匿名さん
3%切ると思う

[10198: 坪単価比較中さん]

築十年越えの、パコ六ヒより
坪単価安いやん。
https://www.athome.co.jp/mansion/6977657144/

[10199: 匿名さん]

>>10182 坪単価比較中さん

一期の一次二次と比較して特に上がってませんね。

同間取りの列や、分譲済みより狭いところがより高くなるような

逆転現象とか起きるのではないかと見守っていましたが

眺望の良さによる割高割安はあるものの一期一次～三次とさほど変わらないかと。

[10200: マンション掲示板さん]

>>10198 坪単価比較中さん

大街区とこちらを比較するとは笑

パークマンションクラスはさておき、築10年のビハインドがあろうとも大街区の方が優位ですよ。

[10201: 匿名さん]

>>10191 マンコミュファンさん　>>10192 匿名さん

結局、ずっと見張ってるわけにはいかないから
規約をきっちり守ってくれるかどうかはオーナーのモラル次第となりそうですね。

結局のところ
いいよいいよ貸してあげるっていうことになりそうな気がします。

[10202: 匿名さん]

>>10189 マンション検討中さん
営業担当さんに質問なさったんですか？
周辺相場とのバランスがありますからね。難しいところですね。

[10203: 匿名さん]

大街区かどうかではなく、
すき家の隣かどうか、だと思う。

[10204: 匿名さん]

>>10198 坪単価比較中さん

ここは麻布台ヒルズ大街区隣接の一等地、クラッシックな外観でパークコートながらメインエントランスには制服のドアマンも常駐していてかなりレベル高いです。
１０年たっても人気物件だから強気の値付けなのでしょう。

[10205: ご近所さん]

>>10192 匿名さん
売主である三井が説明している現状の規約は恒久的なものではなく、今後SOHO利用に関する新たな制約が加わることも考えられます。

全ては高額住戸所有者である大多数の住民の入居後の意思決定次第です。
SOHOエリアを無法地帯として黙認放置したり、センターヒルの憩いのラウンジでスモールオフィスの業務を営むことを彼らが歓迎するとはあまり思えません。

区分所有の住戸を賃貸に出す際には管理規約によって届出書の提出が必要です。
既に広めの住戸を契約したオーナーで１Rを狙っているケースも少なくないとのこと。
SOHOの使い方によってはコンシェルジュに通報されて住居利用に対する注意や是正勧告がなされる可能性もありえます。

[10206: 匿名]

>>10195 マンション検討中さん
1期1.2次は坪900台で眺望抜けてる部屋いくつもあったよ。

[10207: 匿名さん]

>>10195 マンション検討中さん

パーマンの超お手頃価格だった部屋は値上がりしましたね。
ノース・イースト・サウスで自分が真剣に検討していた部屋は、同じ間取りの上下階に関しては値上げしていないようでした。

[10208: 匿名さん]

>>10206 匿名さん
WTRのスレでも言われてたけどやっぱりどこも一期一次でなきゃ、そういうお買い得部屋は買えないかも。
でも一次二次は現実の厳しさに気づかずに一番人気の倍率数十倍の部屋を申し込んで玉砕してしまう。そうこうしている間に選択肢が減ってしまう。

[10209: 匿名さん]

>>10207 匿名さん
そうなんですね
部屋によって値上げしてない部屋もあると言うことがわかりました
どうもありがとうございます

[10210: 名無しさん]

>>10208 匿名さん
もともと80平米以下の広さしか予算が無理で買えないんです涙

[10211: 匿名さん]

>>10210 名無しさん
私は80平米どころか60平米台までが限界ですが、正式価格が出てない住戸で買えそうな部屋もありそうなので何とか買いたいです…

[10212: 名無しさん]

>>10206 匿名さん

値上げかどうかは、
平均で比較しないと。

[10213: 匿名さん]

>>10210 名無しさん
80㎡未満の部屋はまだ売り出したばかりだから早めに決まるといいですね。
次は一期四次だけど、二期とか三期とか期が変わると値上げの可能性がありそうな気がします。

[10214: 名無しさん]

眺望いい部屋が坪900台って
やはりそういうレベルの土地やったんか。

[10215: 口コミ知りたいさん]

>>10211 匿名さん
あ、同じくです60平米台までで探そうと思っているところです何とか買いたいですね本当に...

[10216: eマンションさん]

>>10213 匿名さん
ありがとうございます
ここから先に値上げの可能性があるのは本当に嫌ですが
いろんな間取りも見てみたい気持ちもあります

[10217: 匿名さん]

>>10216 eマンションさん
まだ全然情報のないウエストも気になってるけど、
待っていて売り出された時に
過去最高に高くなっていたら早い段階で買わなかったことを後悔しそう。
判断に迷うところですね。

[10218: マンション検討中さん]

ウェストは高くなりますよ。どちら方向にも条件の悪い部屋が少ないから。

[10219: マンション掲示板さん]

こちらもWTR、そしてハルフラのようないわゆる人気物件は販売期毎に値上げするけど、1ヶ月毎に値上げする合理的な説明を求めてみたいですよね。合理的な説明なんてできるわけないんですよ。

おそらく販売側はその抗議した者を落選者カテゴリーという奈落の底へ落として蓋をしてしまうのであろう。