三田ガーデンヒルズってどうよ？

[マンション検討中さん]

旧東京簡易保険支局跡地「(仮称)三田一丁目計画」の概要が判明！三井不レジと三菱地所レジによる約1100戸の14階建てマンションに！

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1712/

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

件名 (仮称)港区三田一丁目計画(共同住宅棟)
地名地番 東京都港区三田1-102-1
住居表示 東京都港区三田1-4
主要用途 共同住宅
階数　地上14 階　地下2 階
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
設計者 大成建設株式会社一級建築士事務所
施工者 大成建設株式会社東京支店

交通：東京メトロ南北線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅　徒歩5分
都営地下鉄三田線「芝公園」駅　徒歩10分
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[10151: 検討板ユーザーさん]

>>10146 名無しさん

いいですね！
ただ競争倍率が高くてなかなか当たらなさそう。

[10152: 匿名さん]

一階テラス付き
いいなぁ

[10153: 検討板ユーザーさん]

>>10149 評判気になるさん
そう？別に悲しくもなんともないけど？
立派な庭園はそれはそれで素晴らしいけど
ちょっとした植栽や名もない野草や野の花にもほっこりします。

[10154: 名無しさん]

ビンテージになりますな、こりゃ。
https://twitter.com/edgeon4/status/1652494863139753984?s=46&t=usc9vRDW...

[10155: 坪単価比較中さん]

>>10145 マンション検討中さん
そこはほぼすべてｓｏｈｏ区画です
最上階でやっと、東京タワーの先端が見える程度です。

[10156: 検討板ユーザーさん]

>>10155 坪単価比較中さん
モデルルームに当たらず
soho区画の事なんでも知りたいです！
書き込みお待ちしています！

[10157: 販売関係者さん]

>>10141 匿名さん
東南側の角の部屋はまだ空きがありますか？ 倍率は？

[10158: 匿名]

>>10157 販売関係者さん
まだ、申し込みはｽﾀｰﾄしていませんよね。

[10159: 販売関係者さん]

>>10141 匿名さん
庭が見え、リビングはとても広く、床から天井までの大きな窓があります、非常に珍しいです。

[10160: 検討板ユーザーさん]

>>10159 販売関係者さん
50平米の部屋？

[10161: 匿名さん]

東南西の角部屋140平米の住戸で７億円台ですかね。

[10162: eマンションさん]

>>10160 検討板ユーザーさん
そこは庭見えないやん

[10163: 匿名さん]

>>10155 坪単価比較中さん
そうなんですか！
サウスの高い階からふぁとほぼ全体が見えますが
ノースは低い位置に建ってるからでしょうかね。
SOHOなら眺望はさほど関係ないかもしれませんね。

[10164: 検討板ユーザーさん]

スパが貸し切りかどうか以前ここで聞いたマンですが先日モデルルームで貸し切りですと確認できました。独占できるなんてすごい！

ただ小さい住戸は価格はなんとか予算内の住戸もありましたが予想よりも高かったです…汗

[10165: マンション掲示板さん]

>>10164 検討板ユーザーさん
素晴らしいですね

[10166: 検討板ユーザーさん]

貸し切りは素晴らしいけど男女別をどう分けるのか、受付方法次第では絶対異性連れ込んでおせ〇〇する人がいそうです…笑

[10167: 坪単価比較中さん]

>>10163 匿名さん
最上階（14F）はSOHOではないので、13Fまでしか確認できませんでしたが東京タワーはちょい見えだと思います。
SOHOならあんまり眺望関係ない（メインの居住地とする人除く）と思うので、この方角をSOHOにしたのは良い考えだと思いました。

ただ、同じフロアに居住用区画もあるのでその人たちにとって見たら嫌ですよね。複数人の出入りもOKという事だったので。社員以外の第三者の出入りが多い業種や、営業業種はNGなようです。とういうことは士業関係はどうなんでしょうね。
※規約はこれからできると思うのでアンケート段階だと思いますが。

モデルルーム110の寝室が8-11畳なので、SOHO区画の大きさイメージするには良いかもしれません。天井高は同じですし。

[10168: 匿名さん]

>>10164 検討板ユーザーさん

子供がいたりすると貸し切りでないと周囲の方々に気をつかってしまいますが
貸し切れるならゆっくりくつろげますね。

[10169: 匿名さん]

>>10167 坪単価比較中さん
今まで、SOHO利用不可の分譲マンションに何度か住みましたが
どこの物件でももあきらかにオフィスとして利用していると思われる方々の出入りが見受けられました。
SOHO不可なのに、宣伝したいのかネット上に堂々と住所を公開している会社もあったり。
しっかりした規約を作るのはもちろん、ルールがしっかりと遵守されているかどうかその後も管理してほしいですね。

[10170: 評判気になるさん]

>>10167 坪単価比較中さん
SOHO物件において顧客の出入りがある士業のオフィスを構えるのはNGですね。

[10171: 匿名さん]

税理士はマンションの許可書が無いと事務所登録できないぞ
大家がいいと言えば自由です

[10172: 評判気になるさん]

区分所有者の賃貸業の制約が管理規約に記されることになりますね

[10173: 周辺住民さん]

>>10169 匿名さん
そうですね。。虎ノ門レジも白金スカイも登記検索すると結構な件数がヒットします。資産管理会社とかじゃなくてHPに載せてるケースもいいですよね。

おそらくオーナー自ら使用する場合はきちんと守るでしょうが、問題は賃貸に出した場合ですね。SOHO限定棟ならまだしも居住用住戸も混在でしかも共有施設はプール等のぞいて同等に使えるようですので、予約型の共用施設は賃借人もオーナー経由でないと申込できないようにする等 制限は必要ではと思います。

[10174: eマンションさん]

事務所って普通はお客さんが来やすいところで開業するんだぞ
心配するなよ

[10175: 匿名さん]

>>10174 eマンションさん
ここが完成したら、行ってみたい！中に入ってみたい！と思う人は多いでしょう。
東京メトロからも都営地下鉄からも5分ほどだし
三田ガーデン ヒルは完成前からすでに知名度もあるので、開業したい人は多いと思うよ。

[10176: 匿名さん]

>>10173 周辺住民さん
予約不要のロビーラウンジなどには、SOHOの人々や取引先関係者なども出入りすることになるのでしょうか？
あまり不特定多数の人に共用部にはいられたくないのが本音です。

[10177: 匿名さん]

午後からsoho部屋の相談に行ってきます。
以前居住用で相談した時、sohoのことを聞きました。ノーズのラウンジや中庭は使用できるので、打ち合わせになどで使用できるとのことでした。そのほかの共用部についてどこまで使用できるかは決まっていないとのことでした。そうなると、管理費も差がでるのでしょうね。
今日詳しいことを聞いてまいります。

[10178: 評判気になるさん]

>>10176 匿名さん
それはどこでも入って来ますよね

[10179: 口コミ知りたいさん]

>>10177 匿名さん
ありがとうございます

[10180: 匿名さん]

60-70m2台の価格レンジはどのくらいでしょうか。
ご存知の方います？

[10181: マンション掲示板さん]

>>10180 匿名さん
二億半ばから後半くらいです。

[10182: 坪単価比較中さん]

ノースヒル
70㎡　2LDK　2.26億
104㎡　3LDK　3.5億
43㎡　1LDK　1.5億
29㎡　1R　1.1億
56㎡　2LDK　1.9億
71㎡　2LDK　2.3億

[10183: マンション検討中さん]

SOHOの部屋も半分くらいは、自宅使用のための購入者がいるのではないかとのことでした。
SOHOの管理費は他と同じでした。規則上は、オーナーのみすべての共用施設を利用できる、他の従業員は、ノースの下のラウンジやワークスペース、コンビニのみオーナー同伴で使用できるとのこと。カードキーは、SOHOもどの共用施設にも入れるので、オーナーの管理にかかっていると思います。

[10184: マンション検討中さん]

>>10182 坪単価比較中さん
やばっ

[10185: 評判気になるさん]

>>10182 坪単価比較中さん
ノースに70平米2.26億なんて部屋ありましたっけ？2.6億じゃなくて？

[10186: 評判気になるさん]

>>10184 マンション検討中さん
何が？

[10187: 通りがかりちゃん]

>>10171 匿名さん

ダメでしょ。
大家の一存で決めることはできません。
管理規約が遵守されるべきです。
税理士事務所の使用禁止を求めた訴えで、管理組合が勝った事案がありますよ。
もっともSOHO物件なら士業事務所は大丈夫だと思いますけど。

[10188: 匿名さん]

>>10182 坪単価比較中さん
ありがとうございます。
大幅値上げで間違いなさそうですね。

[10189: マンション検討中さん]

坪単価三万は厳しそうでした。

[10190: マンコミュファンさん]

不特定のクライアントが出入りする可能性がある士業はSOHO利用できませんよ
住宅を仕事場にできるのはプログラマーやイラストレーターみたいな職種ですね

[10191: マンコミュファンさん]

？そんなの建前だけでは?入退室は全てコンシェルジュが対応するラ・トゥール　でもない限り、監視は不可能でしょう。

[10192: 匿名]

>>10190 マンコミュファンさん
エステなどは不可ですが、士業までは制約ありませんでしたよ。出入りが激しくなければ良いとのことでした。賃貸に出しているかどうかさえもわからないと思うので、借りる方の常識に頼るしかないと思います。
従業員にカードキーを渡さないという保証はないので、ジムなども使おうと思えば使えます。

[10193: 検討板ユーザーさん]

>>10188 匿名さん
だから爆上げゆーたやん

[10194: 匿名さん]

1Rだと利回りいくらくらいでしょうか？

[10195: マンション検討中さん]

え、坪1100-1200程度で、
上がってないやん。

[10196: 口コミ知りたいさん]

>>10189 マンション検討中さん
賃料？もっと取れると思いますよ。なんで？

[10197: マンション検討中さん]

>>10194 匿名さん
3%切ると思う

[10198: 坪単価比較中さん]

築十年越えの、パコ六ヒより
坪単価安いやん。
https://www.athome.co.jp/mansion/6977657144/

[10199: 匿名さん]

>>10182 坪単価比較中さん

一期の一次二次と比較して特に上がってませんね。

同間取りの列や、分譲済みより狭いところがより高くなるような

逆転現象とか起きるのではないかと見守っていましたが

眺望の良さによる割高割安はあるものの一期一次～三次とさほど変わらないかと。

[10200: マンション掲示板さん]

>>10198 坪単価比較中さん

大街区とこちらを比較するとは笑

パークマンションクラスはさておき、築10年のビハインドがあろうとも大街区の方が優位ですよ。

[10201: 匿名さん]

>>10191 マンコミュファンさん　>>10192 匿名さん

結局、ずっと見張ってるわけにはいかないから
規約をきっちり守ってくれるかどうかはオーナーのモラル次第となりそうですね。

結局のところ
いいよいいよ貸してあげるっていうことになりそうな気がします。

[10202: 匿名さん]

>>10189 マンション検討中さん
営業担当さんに質問なさったんですか？
周辺相場とのバランスがありますからね。難しいところですね。

[10203: 匿名さん]

大街区かどうかではなく、
すき家の隣かどうか、だと思う。

[10204: 匿名さん]

>>10198 坪単価比較中さん

ここは麻布台ヒルズ大街区隣接の一等地、クラッシックな外観でパークコートながらメインエントランスには制服のドアマンも常駐していてかなりレベル高いです。
１０年たっても人気物件だから強気の値付けなのでしょう。

[10205: ご近所さん]

>>10192 匿名さん
売主である三井が説明している現状の規約は恒久的なものではなく、今後SOHO利用に関する新たな制約が加わることも考えられます。

全ては高額住戸所有者である大多数の住民の入居後の意思決定次第です。
SOHOエリアを無法地帯として黙認放置したり、センターヒルの憩いのラウンジでスモールオフィスの業務を営むことを彼らが歓迎するとはあまり思えません。

区分所有の住戸を賃貸に出す際には管理規約によって届出書の提出が必要です。
既に広めの住戸を契約したオーナーで１Rを狙っているケースも少なくないとのこと。
SOHOの使い方によってはコンシェルジュに通報されて住居利用に対する注意や是正勧告がなされる可能性もありえます。

[10206: 匿名]

>>10195 マンション検討中さん
1期1.2次は坪900台で眺望抜けてる部屋いくつもあったよ。

[10207: 匿名さん]

>>10195 マンション検討中さん

パーマンの超お手頃価格だった部屋は値上がりしましたね。
ノース・イースト・サウスで自分が真剣に検討していた部屋は、同じ間取りの上下階に関しては値上げしていないようでした。

[10208: 匿名さん]

>>10206 匿名さん
WTRのスレでも言われてたけどやっぱりどこも一期一次でなきゃ、そういうお買い得部屋は買えないかも。
でも一次二次は現実の厳しさに気づかずに一番人気の倍率数十倍の部屋を申し込んで玉砕してしまう。そうこうしている間に選択肢が減ってしまう。

[10209: 匿名さん]

>>10207 匿名さん
そうなんですね
部屋によって値上げしてない部屋もあると言うことがわかりました
どうもありがとうございます

[10210: 名無しさん]

>>10208 匿名さん
もともと80平米以下の広さしか予算が無理で買えないんです涙

[10211: 匿名さん]

>>10210 名無しさん
私は80平米どころか60平米台までが限界ですが、正式価格が出てない住戸で買えそうな部屋もありそうなので何とか買いたいです…

[10212: 名無しさん]

>>10206 匿名さん

値上げかどうかは、
平均で比較しないと。

[10213: 匿名さん]

>>10210 名無しさん
80㎡未満の部屋はまだ売り出したばかりだから早めに決まるといいですね。
次は一期四次だけど、二期とか三期とか期が変わると値上げの可能性がありそうな気がします。

[10214: 名無しさん]

眺望いい部屋が坪900台って
やはりそういうレベルの土地やったんか。

[10215: 口コミ知りたいさん]

>>10211 匿名さん
あ、同じくです60平米台までで探そうと思っているところです何とか買いたいですね本当に...

[10216: eマンションさん]

>>10213 匿名さん
ありがとうございます
ここから先に値上げの可能性があるのは本当に嫌ですが
いろんな間取りも見てみたい気持ちもあります

[10217: 匿名さん]

>>10216 eマンションさん
まだ全然情報のないウエストも気になってるけど、
待っていて売り出された時に
過去最高に高くなっていたら早い段階で買わなかったことを後悔しそう。
判断に迷うところですね。

[10218: マンション検討中さん]

ウェストは高くなりますよ。どちら方向にも条件の悪い部屋が少ないから。

[10219: マンション掲示板さん]

こちらもWTR、そしてハルフラのようないわゆる人気物件は販売期毎に値上げするけど、1ヶ月毎に値上げする合理的な説明を求めてみたいですよね。合理的な説明なんてできるわけないんですよ。

おそらく販売側はその抗議した者を落選者カテゴリーという奈落の底へ落として蓋をしてしまうのであろう。

[10220: 名無しさん]

販売側が意図的に落選させることは難しいと思いますよ
お得意様でもハズレたりするのでは

[10221: 匿名さん]

結局、築浅の中古マンションの相場が驚くほど上がってるからそれに合わせて上げてるってことでしょうね。
高く売れるならなるべく高く売りたい、利益は少しでも多く取りたいのが売る側の本音でしょう。

他の物件でも、まったく同じ広さ同じ間取りで高層階と低層階の価格が逆転しても値上げけっこうしている例も見られます。
ここは1期4次に関してはそこまで露骨な値上げは見られませんでしたが。

[10222: 匿名さん]

１０人中９人が値上がりに納得できず撤退しても、一人が買ってくれれば問題ないってことだね。人気物件は強気だ。

[10223: 匿名さん]

>>10205 ご近所さん
最初にルールを設けることはやさしいけど、それをその後何年にわたり遵守させることは難しいですね。
一部の規約違反の人のせいで、実需の住人たちが共有部で寛げなかったり
混んでスムーズに利用できないようなことにならないことを願います。

[10224: 匿名さん]

>>10209 匿名さん
今回に関しては、値上げしていない部屋の方が多いと思います。

[10225: 匿名さん]

>>10177 匿名さん
参考になります。ありがとうございます。
また詳しいお話ぜひ教えてください。

[10226: マンション検討中さん]

これまでは駐車場使用権付きの部屋、位置的に恵まれている部屋が多くあり、駐車場使用権なしの部屋は1割以上価格が抑えられていました。六十平米以下の部屋の仕様が違うことも考慮すると5%くらいは値上がりしているように感じました。

[10227: マンション検討中さん]

>>10226 マンション検討中さん
仕様が違うんですね

[10228: 評判気になるさん]

>>10223 匿名さん
ノースヒルはカオスになるから避けた方が賢明でしょうね、

[10229: マンション検討中さん]

>>10228 評判気になるさん

カオスになるのはノースピルにとどまらないよ！

[10230: マンション検討中さん]

図面見るとノースの１階は半地下みたいなものなので厳しいかもしれないですね。逆に高層の方がオフィスは夜間はほとんど人がいないし、距離も一定離れてるので良いかもですね。

[10231: 通りがかりちゃん]

>>10201 匿名さん

管理規約に従わない利用をしていたら、他の住民が管理組合に訴えると思います。
そして、規約に従わないときは法廷で争い、前述の税理士事務所のようになると考えます。

[10232: 名無しさん]

ノース棟の１階は全体見取り図のグラウンドレベルで１階に位置しますから、半地下とは言えないかもしれませんね。
ちなみにイースト棟のヴィラとサウス棟の１階は見取り図でB１にあります。

[10233: 匿名さん]

予想をはるかに超える人気物件＋当面金融緩和策が継続する見通し＋インフレ対策＝ちょっとくらい値上げしても需要が見込まれるとデベが判断した
他方人気がイマイチな物件はインフレ下でも値上げは難しい

[10234: 妄想お疲れさん]

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E7%94%B0%E3%82%AC%E3%83%BC%E3%...
いやあ、ついにウィキペディアに三田ガーデンヒルズがでるようになったね。

[10235: 匿名さん]

>>10226 マンション検討中さん
60㎡未満は仕様が違うんですか？初めて聞きました。

具体的にどういう点が異なるのでしょう？
エアコンは天井カセット？

[10236: 匿名さん]

>>10234 妄想お疲れさん

>旧逓信省簡易保険局庁舎跡地に計画され、14階建ての集合住宅を2棟建設し、総戸数は1,002戸。

Wiki見ましたが、2棟？？ 東西南北PMで5棟ですよね。

[10237: eマンションさん]

>>10235 匿名さん
タワーマンションでも低層階と高層階で仕様が違うわ

[10238: 評判気になるさん]

>>10235 匿名さん
浴室や洗面室のタイルの大きさや色の違い、キッチン水栓が2つから1つに変わる、面材が若干安っぽい、オプションの選択肢がほぼないくらいで他はあまり変わらない印象でした

[10239: 買い替え検討中さん]

>>10236 匿名さん
ですね。誤りですね。

[10240: 匿名さん]

>>10237 eマンションさん
タワマンはわりと低層と高層と階分けて仕様が違うことが多いけど
ここはタワマンじゃないからどうなんだろうって思ったよ。
面積で分けるのか。

[10241: 匿名さん]

>>10238 評判気になるさん

天井カセットや床暖房がなくなるとか天井高が低くなるとかじゃなく
無料オプションが減る程度でそこまで大きく変わらない感じですね。

[10242: 匿名さん]

>>10240 匿名さん
同じフロアに大きな部屋も小さな部屋もあるんだから階で分けるより面積で分ける方が良いと思う。こだわりある人は有償オプションでグレードアップできるから。

でも最近はあまり露骨に差を付けるのは流行らないような。
小さめの部屋も広い部屋も低層階も高層階も、仕様を同レベルにしている物件も増えてきた気がする。

[10243: 匿名さん]

この物件は面積と階層の両方で標準設備や天井高などの仕様を分けていますね
販売価格に開きがあるから仕方ないことですが価格差ほどには仕様の差が顕著でないように思えます

[10244: 匿名さん]

>>10242 匿名さん

仕様を下げるのは価格を下げて安くお買い得に見せるためなので、
無理して安く仕上げて安く売る必要がなければ、仕様を下げる必要もないですからね。
小さめの部屋でもクオリティの高い仕様で作って結果的に高めの価格になってもそれを買える人が買えばいい。
売れ残りを恐れて仕様の低い安めの部屋を作ると物件全体の印象を下げかねない。

[10245: 匿名さん]

>>10244 匿名さん
買えるか買えないかぎりぎりラインの人たちからしたら、とにかく安い方がいいんだろうけど、物件全体の価値を考えるとあまりチープな部屋は作ってほしくないですね。

[10246: 匿名さん]

>>10245 匿名さん

各棟の最上階、200㎡以上は特別仕様で、選べる無償オプションも豊富ですね。

あとはオプションの選択肢の差はあるもののそれほど顕著な差はない。

ノースの小さめの部屋でもそれほど安っぽくはないと思います。

[10247: 匿名さん]

ウィキペディア、いい加減だな。

[10248: 通りがかりさん]

中学生の頃、
ウィキペディア編集が趣味だったヒト、
いる？

[10249: 匿名さん]

>>10246 匿名さん
各棟の最上階がパークマンションの200㎡以上と同じ特別仕様なのですか？

[10250: 評判気になるさん]

モデルルームのPM部屋、異次元過ぎて全く参考にならなかったよ！