THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[701: マンション掲示板さん]

この開発を機に十条が魅力ある街になればいいですね?、道のりは遠そうですけど…

[702: 匿名さん]

ここの価格を予想する上で、73㎡の住戸があったとして坪450万円だと想定すると1億円となる。これを賃貸に出した場合に利回り4％以上が確保できれば個人的にはある程度その価格に妥当性があると思う。十条の家賃相場には詳しくないが、新築駅近タワーとはいえ十条で73㎡の住戸に家賃月33万円を出して住もうという人がどれだけいるものなのか。もし坪400万円としても4％で回すためには家賃月30万円となるがこれぐらいなら借り手はいるのかな。
個人的な見方だが新築マンションを購入する場合の購入価格の目安として、賃貸に回した場合の家賃利回りが4％以下の物件は割高だと思っている。

[703: マンション掲示板さん]

>>700
ここはたぶん５階から上くらいが分譲マンションですよね。そしてタワー下層の商業部は階高が高いので、５階でも一般マンションの7から8階相当以上の高さだと思います。隣接する高層建物も無く、ここはかなり恵まれたポジションかと思うんですよね。

[704: 匿名さん]

一番条件が悪い部屋でいいから、坪３５０万で買いたい。欲張りすぎ？

[705: マンション検討中さん]

>>702 匿名さん
平米でなく間取りになっちゃうけど、相場破壊ですね。
分譲より賃貸の方が価格は硬直的なので、急には上がらないし。

https://suumo.jp/jj/chintai/kensaku/FR301FB036/?ar=030&bs=040&...

[706: マンション掲示板さん]

>>704
正直私もそう思いますが、窓正面壁ドンみたいな悪条件部屋が無さそうな目あるんですよね。広告戦略としてはすこしでも格安を用意したいところでしょうけど、売る方も悩ましいのではと思います。
350で出る部屋があったら、特攻組が大量発生でほぼノーチャンスになりそうと私は思ってます。

[707: マンション検討中さん]

>>705 マンション検討中さん

702です。
家賃３０万円なんて検索未経験でしたけど、北区だとあんまりヒットしないですね(赤羽、王子で数件)。
逆に都心をエリアで検索した方がヒットします。
月の支払いでなく、家賃で払うとしたらやはり都心に行くのかな？

十条のここで３０万円払うとすると、帝京のお医者さんぐらい？

[708: 匿名さん]

>>707 マンション検討中さん
あとは、どうしても十条に住みたい中小経営者が経費で住むとかですかね。

[709: マンション検討中さん]

>>696 マンション検討中さん
倍率優遇は、元々は割高だとか人気が今一な物件について、優先権をほのめかして確実に顧客を囲い込む目的でやることが多かったんですが、今は少し違ってきています。今一番重要視されているのは、冷やかし客を排除して本気度の高い顧客だけに絞り込むことによる販売の効率化です。
最近は、23区や横浜の駅前タワー(川口あたりも)に関しては、売主の想定以上に顧客の予算の伸びが大きく、少々高く出しても脱落することなく最後まで付いてきてしまうことが多いです。結果、倍率が高くなり過ぎて、本当に買いたい人が買えないという状況が続いています。
住友だったらさらに価格を上げるんでしょうが、他社は、さすがに今だけ儲ければいいという考え方をするところは少なく、ある程度将来を見て価格についてはあまりに相場の方向性から乖離しないよう気を遣っています。結果、人気物件への集中が続いてしまっているため、入口を少し絞る方策の一つとして優遇倍率を利用することがあるということです。
この物件は、おそらくその趣旨での優遇倍率だと思います。あくまで私の見立てですが。

[710: マンコミュファンさん]

ここは都心並みにキャッシュで買う人が多いだろうから（おそらく4割程度）、表面利回りが4%割ってても利益出る人が多いだろう。ローン組もキャッシュで買うより米国株等で運用したほうが儲けられるからあえてローンって人も多いだろうしな。

[711: 匿名さん]

>>710 マンコミュファンさん
ポイントは賃貸で儲けられるかどうかではなく、家賃利回りを基準として坪単価が割高かどうか判断する、ということですよね。
あなたの論によると、坪400万でも利回りが4%を切りそう、ということのようなので、つまり割高という結論になりそうですね。

[712: マンコミュファンさん]

表面利回りから判断すればここも割高です。でも、それは東京全体に言えることです。というか、大阪やニューヨークや香港でも言えます。

[713: マンション検討中さん]

更にインフレ加速しそうですけど、影響ありますか？

[714: 匿名さん]

>>712 マンコミュファンさん
確かに都内の大多数の物件で表面利回りが4％以下の物件が多いのは事実だが、だからと言って他も割高だからここが割高でも問題ないというのは「赤信号みんなで渡れば怖くない」という考えと同じ。今はマンション市況に強いフォローの風が吹いているが「いつまでもあると思うな親と金」で、高値づかみだけはしないようにしたい。

[715: マンコミュファンさん]

表面利回りから割高で危険と思う人は、実需のみのマンション買ったほうがいいかと。マンションオタ以外にはたいていの新築マンション購入で満足できるはず。個人的にはまだインフレ（スタグフレーション）で好立地物件は上がると思いますが、そこまでは自信ないですね。

[716: マンション検討中さん]

>>713 マンション検討中さん

インフレというかスタグフレーションリスクが高いです。

[717: 匿名さん]

坪500万か。。

[718: マンション検討中さん]

実需でここが良いんだけど、他所行けと言われてもなあ

[719: マンコミュファンさん]

予算が届くなら迷わず買うのがいいかと。交通利便性、買い物利便性、デベ、建物良しで、間取りも多少柱がアウトフレーム化されてないのがある程度で悪くないかと。北区十条のアドレスだけが欠点。品川区アドレスでダメ出しされてたブリリアタワーズ目黒や豊島区アドレスでダメ出しされてた東池袋直結タワマンたちを買った人はみんな爆益でした。ここも安くは買えないでしょうが、いい買い物になると思います。

[720: 通りがかりさん]

アドレスそんなに重要か？
ただの見栄じゃん。

[721: マンコミュファンさん]

重要じゃないアドレスが唯一の欠点だから買いだ！と言いたかったのですが。

[722: マンション検討中さん]

だから、爆益欲しいから買いたい訳じゃないんだけど。

「買いだ」とかは投資板でやってくれれば良いから、もうちょいこの物件での実生活に使えそうな情報書き込んでよ。

[723: マンコミュファンさん]

ここは赤羽までのアクセスが最高。
エントランスからホームまで1分プラス電車3分で赤羽に到着。徒歩4分のプラウドシテイ赤羽と同タイムだよ。びっくり！

[724: マンコミュファンさん]

石神井川の緑道が近いのも魅力だね。春先、桜満開の緑道を王子まで歩いて楽しんでいます。

[725: 匿名さん]

池袋westが平均520でしたので、やはり400-450（420くらい）じゃないですかね？

[726: 匿名さん]

湾岸のptk、定借のパコ渋谷などのコスパ最強グループでさえ4%半ば、都心部は2-3%の時代ですからね。辛いものです・・・

[727: マンション検討中さん]

とりあえず、Google Map見れば分かる情報しかないのね。


ちゃんとした地元民で検討者の人に聞きたいんですが、小学生用の学習塾ってレベルどうですか？
絶対私学ではなく、経験として中学受験をさせるつもりなのですが、ザ・タワーで入居した後そもそも塾側のキャパが足りるのか不安で。
できれば、電車通塾は避けさせたく。

[728: 匿名さん]

>>727 マンション検討中さん

キャパ以前の問題として中学受験前提の塾ってほとんどありませんよ？
みんな電車で赤羽か池袋に通いますから。なかには王子へ行く子もいます。
中学へ進学したら電車通学なのに電車通塾を避けたいという意図がわかりません。
ちなみに中高2人娘の親です。小4から電車で塾に通いました。

[729: マンション検討中さん]

>>728 匿名さん
電車通塾を避けたいのは、小学生の内は、という点でした。

小6年～中学生になったら流石に大丈夫だと思いますが、通わせるなら小4からと考えていたので、埼京線の混雑が心配で。
下り方面の赤羽であれば、行きも帰りも混雑は避けられそうですね。

匿名さんのご息女は、何駅の塾に通っていたんですか？

[730: 728]

>>729 マンション検討中さん

上の時は赤羽です。仰るとおり混雑と逆方向ですので楽だと言ってました。
下の子は本人の希望で池袋に通わせたのですが、危険な目に遭ったことはありません。
当時よりも成長した今のほうが親としては心配ではあります。

[731: マンション検討中さん]

浮間舟渡駅前で築20年のアイ・タワー17階角部屋が坪272で出てるね。同じ埼京線単駅、23区で将来価値の参考になるのでは？

[732: 名無しさん]

>>725 匿名さん

しかも結構仕様高めでしたね。

[733: マンション検討中さん]

>>731 マンション検討中さん
北区の人じゃないですよね？
浮間舟渡と比較して何の参考になるやら。

[734: 検討板ユーザーさん]

>>731 マンション検討中さん
参考になるわー

[735: マンション検討中さん]

>>733 マンション検討中さん

そうだよ？
ここって北区の現地需要のマンションでしたっけ？
現地の相場感当てにするならいくらくらいが妥当？

[736: マンション検討中さん]

>>735 マンション検討中さん
もしも再開発でもない十条駅徒歩1分板状マンションだったら坪単価360-370くらいが相場としての妥当ライン(地元需要メイン)。
ここに「複合再開発の最高層タワー(仕様高め)」が加味されて、中広域需要をメインとした場合にどこまであがるのかという話だと思います。

[737: マンコミュファンさん]

マンマニでもザ・パークハウス十条は適正価格380万って言ってるし、徒歩1分なら非タワマンでも430万はいくだろう。

[738: マンション検討中さん]

都心駅近のトレンドにこの立地が含まれるか否か、郊外の武蔵小金井は違う意味で大惨事、亀戸は上手く立ち回ったけど、勝どきとの比較でやや劣勢。池袋の安定評価にどこら辺まで便乗が可能かの戦いって感じですか？

[739: マンション検討中さん]

>>736 マンション検討中さん
なんとアイ・タワーも複合再開発の板橋区最高層なのです

[740: 匿名さん]

ハザード真っ赤なところはゲロ安ですよ。
赤羽岩淵駅前タワマンもかなり安い。

十条は武蔵野台地の上だからねぇ。

[741: マンション検討中さん]

>>737 マンコミュファンさん
適正価格言及してましたっけ？
「平均坪単価は約350万円です。」ってファクトベースの記載はあるけど。
https://manmani.net/?p=41464

別記事ですか？

[742: マンション検討中さん]

>>741 マンション検討中さん
適正というか、特殊事業じゃなければ380万行ってもおかしくないって書きぶりでしたよ。そうなるとやっぱザタワーが400万で出るとは思えないんだよな。450万くらいですよ、やっぱり

[743: マンション検討中さん]

>>742 マンション検討中さん

↓の部分を、「特殊事業じゃなければディスポ有りと２重床にして380万円」という読み方ですね。
難しい。

ただ、地所レジ単独事業でないがゆえにスペック面で気になる部分があります。ディスポーザーがないことと直床(それでいて基本天井高2450mmと高くない)であることです。価格帯からすればディスポーザーあり、二重床が相応しいとは思うのですが地権者さんや不燃公社の意見が強く入っているように感じました。

[744: マンション検討中さん]

>>740 匿名さん

亀戸だって
豊洲だって
勝どきだって
みんなみんなハザードなんだ友だちなんだ

[745: マンション検討中さん]

>>737 マンコミュファンさん
マンマニのポジショントークではなくて十条の相場そのものの話ですので

[746: マンション検討中さん]

朝から人身事故での埼京線の弱さを実感中(涙)
こればっかりは仕方がないが、他路線に比べるとホームドアの設置が後回しだからなあ。

[747: 匿名さん]

>>743 マンション検討中さん

ここの仕様次第ですね。

[748: マンコミュファンさん]

埼京線で事故があればヒガジュウまで歩けばいいだけ。普通に徒歩圏内。十条駅が近すぎるから普段使わないだけで。

[749: 匿名さん]

ここを購入しそうな人の属性や現在の居住地はどの辺の人が多いのだろうか。普通に考えれば埼玉や都内城北地区の人が大半で、都心部や目黒、世田谷等の城南地区、中央線沿線あたりの城西地区の人がわざわざ十条に移ってくるというのは考えにくい。
埼玉や城北地区の人の中で1億円以上のお金をマンションに出そうと考える層はそれほど厚くないと思うがどうなんだろうか。

[750: 匿名さん]

>>749 匿名さん
タワマン検討層は地方出身者が多いから今住んでるところはあまり関係ないんじゃないかな
都心に地縁がある人は確かに買わなそうだけど割合的に少ない