THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[61: 坪単価比較中さん]

東京建物はよく倍率優遇するイメージ。直近だとブリリア練馬春日町で優遇倍率採用していたけど、ほとんど抽選にならなかった模様。

[62: マンション検討中さん]

今の市況については売主も絶対的な自信を持っているわけではないんです。多分大丈夫だとは思っても北区だし十条だしということで、どこまで広域から購入者を確保できるか。
なので倍率優遇で少しでも確実な買い主を繋ぎ止めたいという意図があります。せっかくですから売主が疑心暗鬼である1期の内に乗っかるのが得策です。契約するまでキャンセルは自由なんですから。

[63: 匿名さん]

>>61 坪単価比較中さん
東京建物？
ここは東急と日鉄興和でしょ。

[64: マンション検討中さん]

免震、耐震、制震？このマンションの耐震構造知っている方ご返答お願いできますか？

[65: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん

そうですね。もし1期で人気が沸騰するようならその後ジリジリと値上げしていくでしょう。沸騰しなくても埼京線駅前タワマンが長期売れ残る可能性は低いですし。

[66: 匿名さん]

平均は坪520とのことです

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
400じゃないんですか？
高すぎる。

[68: マンション検討中さん]

520だったらヤバすぎる

[69: マンション検討中さん]

坪380以下→サンクス価格！お祭り
坪400→安くはないけど妥当！抽選高倍率
坪420→まあまあいくね、頑張ります！抽選低倍率
坪450→高すぎ！ほかいくわ！無抽選物件苦戦
くらいなイメージ

[70: 通りがかりさん]

坪450くらいかと思ってました。
お高いのですね

[71: 通りがかりさん]

いつくらいから価格わかるんでしょうね。

[72: 匿名さん]

モデルルームを池袋駅近に作った時点で高額物件はわかってたこと。
グランドミレーニアの中古に寄せてきた。ほぼ同じ値段。
これで池袋西口のブリリアがわからなくなった。＠600万いっちゃうのか？

[73: 検討板ユーザーさん]

>>71 通りがかりさん

正直今の相場や建築コストを考えると450いってもおかしくない気はしますが、早く正式な価格知りたいですね！

[74: マンション検討中さん]

>>73 検討板ユーザーさん
狭め1LDK2LDKなら450もあり得そうですが、さすがにひろめが大量にある物件としては強き値づけすぎ感はありますけどね。75平米1億円が平均はさすがにやり過ぎかと思います

[75: 通りがかりさん]

マンション価格って、株価と連動するらしいよね。

[76: 通りがかりさん]

ジェイトモール楽しみです。

[77: マンション検討中さん]

どんなテナントが入るのだろう。

[78: マンション検討中さん]

マック

[79: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん

でも、広く作って安く売るようには見えません。

平均専有面積74.32㎡
内廊下
各階宅配BOX
各階食配サービス
各階ごみ置場
主寝室床暖房
トイレ独立手洗いカウンター

・・・などを見ると億ションクオリティかと思います。少なくとも400万円台のレベルじゃありません。
埼京線とか北区とか庶民的な十条とかそういう要素を抱えつつも売れるのか、私はおそらく手が届かないので野次馬的な興味で見つめております。

[80: マンション検討中さん]

>>79 匿名さん
主寝室床暖房だけ特殊ですが、普通オプションで20万円くらいでつけられるのでそこまで高級オプションではありません。
他も400万円台坪単価でタワーならそこまで驚くレベルではないですが、北区ということをみれば驚くレベルです。都心物件に匹敵するプロダクトが北区価格で買えることから中広域層(北区であること、十条であることに必然性がない人)を連れてくる戦略と思ってます。再開発案件であることから行政からの補助金で浮いた部分でプロダクトに力を注いだ形かと。
なので安売りは当然しなく高値チャレンジだが、中広域からみて闘える価格帯に落ち着かせる。
坪420辺りが妥当かと思います。これでも十分高値です。

[81: マンション検討中さん]

@420だったら瞬間蒸発どころか水蒸気爆発並みに購入者殺到するよ。
マンション販売は人気投票じゃない。売れる最上限を目指す闘い。@500スタートで2、3年かけて売るだろう。その後板橋駅前タワー2棟と赤羽駅前再開発は600。

[82: 名無しさん]

最近の相場上昇激しいので高値でも不思議ないかな。@480くらいなら検討に値します。ただ、@500だときついなぁ。

[83: 匿名さん]

>>82 名無しさん

480？
港区買えるやん。北区に地縁でもあるんかい？

[84: マンション検討中さん]

スミフなら２～３年かけてで売りそうだけど、東急と日鉄ってそういう売り方でしたっけ？
あと、戸数が多いから、450まで越えてしまうと集客できますかね。

自分は地縁あるので狙いにいきますけど、広域検討者にとっての北区十条のイメージはどんなもんですか？

[85: 名無しさん]

>>84 マンション検討中さん

湾岸でない東や北は広域検討者でも地縁がないとあまり検討しないと思うよ。
どうしてもタワマンに住みたいけど予算が足りないからと対象地域を広げる人はいると思うけど、価格があまり変わらないなら来ないね。

[86: 匿名さん]

昔よく通ってたけど、十条銀座とか自分は好きだが超庶民的な街だよね。
自分なら坪400までかな。450以上なら池袋にします。

[87: 匿名さん]

なんだかんだで埼京線の痛勤、痛学に耐えないと行けないのは広域検討者には大きなマイナスポイントだと思う。
お得感がないと数はさばけないと思うけど。

[88: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん

450だと池袋の新築は買えないですよね。
中古でもということでしょうか。

[89: 買い替え検討中さん]

京浜東北線使いですがここ検討しています。東十条にも8分で歩けるので。
リモートワークも使うため毎日通勤というわけでもないですし、日暮里まではそんなに混んでませんから少し時間をずらせばなんとかなるのではないかと考えてます。

[90: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん
シティハウス西池袋（要町4分）なら＠450でまだ売ってますよ。

中古でも＠450出せば選択肢は豊富です。
今なら東池袋駅直結のエアライズタワーでも＠450で出ています。

[91: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん

ここが450以上なら、450以上出して池袋にする、という意味です。
ブリリアwestあたり買っといた方がいいと思う。

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん

520ぐらいですかね

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
西口だからね、自分は500弱と見てる。

[94: 匿名さん]

ブリリアWESTが500弱で予算が届くならここが400だったとしてもWEST買った方が良くないですか？

[95: マンション検討中さん]

かなり前から計画してる再開発マンションなんだから今の相場で売られてもな。

[96: 匿名さん]

>>94 匿名さん

いや、それはどうかな。
ここが400で買えるなら、500弱のブリリアwestより買いだと思う。

[97: ご契約者さん]

>>95 マンション検討中さん
かなり前から相場が下がるリスクも背負いながら、換金化できるまで先が長い負担・出費をだしながら、長年の調整を経て売り出す目玉物件なのだから、今の相場で利益追求するのが普通だとは思いますよ。リスクとってたんですから。

[98: マンション検討中さん]

ブリリアウエストが520ならここは420で適正くらいじゃないでしょうか。
坪100万差あればどちらを選ぶか悩みます。

[99: 匿名さん]

ウエストが520ならここは500。
それが適正。

[100: 匿名さん]

400だと北仲以上の大抽選会、450でも人気物件、500だと先着順で部屋選べるレベルかな。
立地や規模感を考慮すると、ブリリアウエストの1割引くらいが適正だと思う。

[101: 匿名さん]

マイナー駅の十条で坪400で安いってのは、すごいな。10年くらい前なら麻布とか青山に買えた価格。

駅近のタワマンは人気だね。

[102: マンション検討中さん]

500とか部屋によって芝浦、勝どき買えるからでしょ。いくらなんでもそれはあり得ない。
ホームページみたら1300件エントリーきてるとあるがこれは凄い事なのか不明。

[103: 匿名さん]

芝浦との比較だと、埋立地の駅遠よりは、地盤が良く利便性高い十条駅前の方が底堅いと思うけどね。
現にブランズはかなり売れ残ってるみたいだし。
勝どきは面白い物件だけど、平均坪単価は十条の方が高くなるかも。
そもそもJR駅前タワーと単なる湾岸のタワーだと希少性が段違い。

[104: マンション検討中さん]

>>89 買い替え検討中さん

東十条駅も改札は高いので、ハザードマップ気にする場合は、王子物件とかよりこっちですかね

[105: マンション検討中さん]

時間に余裕があるなら、東十条駅まで歩かずに電車で赤羽に戻ってから京浜東北線とか使うのもありだと思うんですよね。
となると、それなりに赤羽駅の力も使える。

赤羽西口は単身向け、東口は繁華街の周辺ってことで、赤羽狙ってた人はこっちに来るかも。

北赤羽のヴェレーナもコスパ良いけど、埼京線の各駅しか止まらない&駅近が寂しかった。

[106: 匿名さん]

>>103 匿名さん

山手線ならわかるが、北区の埼京線マイナー駅だよ。
港区の方がブランド力はあるだろうね。

十条は商店街あって住みやすいけど。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
港区ならなんでもかんでも優れているわけではないよ。
芝浦や港南なんて元々が坪200万台の場所。
ましてこの物件は当面の北区No. 1が約束されているので、アドレスだけで判断しない方が良い。
2014年にプラウドタワー立川が坪330で分譲された時も高いと言われていたが結果は即完だった。

[108: 匿名さん]

駅至近エリアナンバーワンは確かに強い。
しかしそれも価格次第かと。坪500に届くような単価だと高域から集めるのは難しいのでは？
そう考えると400台のどこかで落ち着くと予想。

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん
プラウドタワー立川は今後数十年は立川駅、というより地域NO.1が確約されてた。
実際に並ぶようなマンションの計画すらいまだにない。

ここは駅格的には十条より上の板橋や赤羽にも計画があるわけで。今後数十年間、近隣でNO.1であり続けるようなマンションではない。
あくまでも十条NO.1であり続けるだけ。

[110: 匿名さん]

ここもよさそうだけど板橋駅前タワー計画も気になります
より池袋寄りなのと三田線新板橋駅も近いのでより交通利便線はよいかと
まだ先の話なんですかね

[111: マンション検討中さん]

板橋駅前タワーは定借とのことでしたので、ちょっと毛色が違うかもですよね。https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

[112: 匿名さん]

>>110 匿名さん
池袋を除く都内埼京線の駅力は
赤羽＞＞＞＞＞十条、板橋＞＞＞＞北赤羽、浮間舟渡のイメージ。
なので、板橋を待ってここを買わないという選択肢はないかな。

あくまでも私の主観です。

[113: 匿名さん]

>>109 匿名さん
前提として北区と立川市では人口が倍くらい違うんだよね。
それに都心・副都心との距離も段違い。赤羽や板橋のタワマンは坪500でも売れるでしょう。
そもそも、スペックが高くないパークハウス十条ですら坪350で割安だと言われてるわけで。
立地最強かつ、主寝室床暖など高仕様らしきここが仮に坪400だったら全力で買うよ。

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
ここは、低層で坪単価550くらいだと予想しています。それでも大抽選会だから倍率優遇つけてる。読みが甘すぎる

[115: 匿名さん]

>>113 匿名さん
都心との距離が近いマイナー駅直結で駅NO.1マンションとして考えると、ここの比較対象はPTK辺りになりませんか？
プラウドタワー立川になると、郊外にも関わらず資産価値鉄板の例なので少し違うかな、と思いました。

PTKとの比較で言うと、あちらが＠450で絶賛お祭り中ですから、ここは＠400ぐらいならお祭り確定かな、と思います。
おっしゃる通り＠400なら全力買い一択ですね。

[116: 匿名さん]

>>114 匿名さん
文脈辿れば分かると思うけど坪400で出てくるとは全く思ってない。
あなたの予想ほどは行かないだろうが。
低層420、中層460、高層500、プレミアム700くらいと予想。

[117: 匿名さん]

>>115 匿名さん
概ね同意します。
ただ、PTKとは購入者の属性が全く異なると思われ、豊海や晴海フラッグの大量供給の影響も受けるでしょうから、資産価値的にはこちらが優れていると思います。
450以下なら目をつぶって買いだと考えます。

[118: マンション検討中さん]

結構、○○円以下なら黙って買い、って意見の方が多いのは、投資用ってことですか？

実需だとお得だからだけでは決めきれないですが(もちろん安い方が嬉しい)。

「(自分が購入検討者だったら)買いだよね」ってアドバイス目線の人と、「(実際に検討中で)買いだよね」の入交が。

一応、コメント投稿時の名前欄は意識して選んでるのか？

[119: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん
予定外に子供が増えたり、病気になったり、離婚したり、転職だったりで引っ越しせざるを得ないケースもあるわけです。

これだけマンションが高値になると実需でもリセールを考えずに購入するのは難しいです。
上がるとまでは言わなくても、下がっても残債割れには至らないようなマンション選びが必要な時代だと思います。

[120: マンコミュファンさん]

築10年越えのプラウドシテイ赤羽が380ぐらいで動いているので、ここが450でも違和感はないかな。

[121: 匿名さん]

>>120 マンコミュファンさん
まさにそれです。
シティテラス赤羽は400超を狙っているらしいので、プラウドシティもまだ伸び代ありそうです。
十条駅前再開発タワーが450なら結果的に割安だったとなる可能性が高いですね。

[122: 検討板ユーザーさん]

>>121 匿名さん
450は無い。安くて580。

[123: マンション検討中さん]

>>122 検討板ユーザーさん

魚の競りじゃないんだから…
占有面積ゆったりですよーと歌ってる物件で、580だと総額どうなりますか？
億越え部屋が増えてもさばけると思いますか？

人気なのは仕方がないけど、適当に坪単価言いたいだけのが増えてきましたね。

[124: 匿名さん]

580だの言ってるのは流石に釣りだろうが、480は十分ありえるな。

[125: 匿名さん]

580は釣りとしても平均専有面積を考えると3LDKは1億と思ってよさそうだけど。

[126: 匿名さん]

3LDKだと、78.63平米が坪430で1億ですね。これだと割安感すらある。
72.02平米だと坪460で1億ですが、全く違和感ないです。
68.14平米でも1億だと坪485。高層階だと十分有り得るレベル。
やはり3LDKは1億程度の予算が前提になってきますね。
4LDKになると1億中盤が目安でしょう。

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
皆さんの予想だと3Lは、低層で軽く億いきそうですね。
引き合い強そうだし、デベも高値チャレンジで来ますよ。

[128: マンション検討中さん]

みなさんがおっしゃる様な価格だと北区で十条なのに本当に高いですね。勝どきもそうですけど駅前再開発タワーならプラウドタワー小岩とかの比較もありそうですが。

[129: 通りがかりさん]

バブルピークの高値掴みにならなきゃ良いよね。
金利上がったりしたら、きついな。

[130: マンション検討中さん]

>>129 通りがかりさん

人口も減る一方だし、あの十条で坪400超えてた時期があったんだよと言われるかもね。

良い意味で使われると良いけど。

[131: 通りがかりさん]

十条の再開発ってこの案件だけですよね？
これに続くものが無いと厳しいような…

[132: マンション検討中さん]

しばらく中央区や湾岸に注目が集まってましたが、生活基盤が新宿・渋谷の層にとっては実はこの辺りはむしろ好立地です。もちろん池袋にも。
その意味で23区最期の穴場みたいな感じですかね。
物件がなかったから注目されなかっただけで、ちゃんとしたものを作りさえすれば結構訴求力出ると思いますよ。災害にも強くなるし。

[133: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん

適正な価格ならね。
価格が高ければ北や湾岸でない東の方は地縁のない人は他を買うと思うよ。

[134: マンション検討中さん]

十条のある北区をイメージする指標として平均年収と順位を見ると、
北区の平均年収：375万、23区順位：18位 となり、所謂、23区内でも下位層。
皆さんが予想する坪単価だと、購入者の、ほとんどは広域からという事になるね。

[135: マンション検討中さん]

高齢者が多いからね。北区。

[136: マンコミュファンさん]

十条のよい所は、周辺に高層ビルがないこと。湾岸のタワマン銀座と違って、全ての方向で永久眺望が保証されている。

[137: 匿名さん]

北区含む近郊って代々の地主が結構いて、土地や家を売却すればかなりの富裕層。
それでここは明らかに地元の名士が欲しがるマンション。
都心とはまた違うニーズが多くあると思う。

[138: 検討板ユーザーさん]

まあ北千住駅前のタワマンなんかと似た感じで、それよりも街や駅は小さいけど、その分改札もホームもエントランスからすぐって感じかな
人気路線でなくても埼京線は池袋新宿渋谷直、23区内で駅改札1分、改札からホームもすぐ
売り手が弱気になる要素はあまり無い
北区だからって下手に出てくるとは思えない

[139: 検討板ユーザーさん]

朝8:45にマンションエントランスを出て、9:00に新宿駅のホームに立っている
これは凄いと思うわ
そこに見出す価値は人により差はあるだろうけど

[140: 評判気になるさん]

そもそも仕様や設備も地下駐車場やうち廊下、宝くじで一億当たって購入できたとしても維持できない自分…
車持ちでなくても管理費毎月5万はかかりますよね？

[141: マンション検討中さん]

駅近、アクセス、再開発、眺望これだけで都心物件に引けは取らないし商店街もあって住みやすそうですよね。商店街もあって住みやすそうな街に1番良い物件が出来るとなると本当に穴場な気がしてます。十条。

[142: 検討板ユーザーさん]

PTKは値段なりってわかるし相場観も付いていってるけど、北区の3LDKに一億はさすがに無理があるわ
低層中層は7500?9000万で収まると予想
坪平均430万超えたらバブルや

[143: マンション検討中さん]

>>142 検討板ユーザーさん
3LDKは低層～中層で8000～9000万円台が主流でしょうね。中高層で1億いくし3LDKももちろんあるでしょうがそこまで数は多くないでしょう。
坪単価は最大で550、最小で380くらいで、平均420～430くらいじゃないでしょうか。

[144: 匿名さん]

埋立地や武蔵小杉でも億が普通なのに、武蔵野台地で駅前のここがそんなに安く買えるなら最高だね。

[145: 匿名さん]

>>142 検討板ユーザーさん
亀戸のプラウドタワーで、3Lが8000万オーバーなんで同じくらいでは？

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん
十条と亀戸が同じ価格ってことはないでしょう。
あちらは浸水リスクある低地だし、駅から大通りを渡る必要あり、ザ・タワーって外観でもないので。

[147: 評判気になるさん]

>>145 匿名さん
スペックも違いすぎませんか？
亀戸プラウドタワーと同価格ならありがたいですが笑

[148: マンション検討中さん]

北区エリアに似つかわしくないほどに、
スペックが高い=通常では高値で売る自信がない
という売り主の気持ちの現れだと思っています。なのでそこまでマーケットに乖離して高くはしないと予想します(もちろんそのぎりぎりの高さを狙うでしょうから)。

[149: ご近所さん]

ミートボール1個10円の庶民の町「十条」と坪400以上が確実な
タワマンのギャップが魅力的ですね。

[150: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
それって逆だと思いますよ。
10年前に南青山マスターズハウスという物件が販売されていましたが、墓地隣接の窪地と訳あり立地。
コストカットを重ねて青山とは思えない低仕様になり、坪350位でしたがそれでも苦戦していました。
売主目線だと、高値追求が厳しい立地なら過度なコストはかけません。
ここはスペックを高めてきている雰囲気で、デベの自信が窺えます。

[151: マンション検討中さん]

低層商業階に大型スーパーが入るなら、プレミア階を買いたいけど
入らないなら、パス。あの激安商店街は性に合わない。

[152: マンション検討中さん]

>>150 匿名さん
比較対照の物件は高所得者が目指すマーケットで低仕様で失敗という毛色が違いすぎてなんともいいずらいですが、、十条の物件立地のマーケット評価は平均坪380くらいが妥当です(再開発とか加味せず)。ここで高値の壁はグロス1億円のラインがでてくると想定されるので、この1億円を目指せるように再開発×物の良さを売りにしている(高値追求)。
結果、坪420-430(3LDKが1億円にのるかのらないか)を目指す、この時点で高値追求なのだと思います。なにもしないとこの値段も目指せないと考えているのだと思いました。

[153: 匿名さん]

ワイも亀戸クロスと同じくらいを予想。
ちなみに亀戸6丁目の基準地価が61万で、上十条2丁目が53万。
十条は土地としてはどっこいかやや下。

[154: 匿名さん]

当初BTTスッ高値で出して盛大に売れ残った東急だし坪450くらいだよ。池袋界隈が糞バブル状態だから安く見えて即完売

[155: ご近所さん]

ヤフーニュースとスマニューに連日、広告を打っているね。ハイシーズン期間は、打ち続けるのだろうか？

[156: 匿名さん]

>>152 マンション検討中さん
マスターズハウスは決して低仕様で失敗したのではなく、訳ありの立地だとリスクを抑えた格安路線ですら失敗するってことです。
数年後、その近所で地所レジがグラン並みの高仕様で坪550でやったものの竣工までに数戸しか売れない大撃沈で、時間かけて大幅値引きでなんとか完売。
要は高級エリアですら立地が悪いと何をやっても失敗しやすい。それはデベが一番分かっています。
逆説的に、北区であっても建物にコストをかけるのは、高く売れる見込みがあるということです。
仮に1億円の壁があるならその手前で収まるようにコストかけない選択肢もありますからね。
あと、徒歩5分の小規模物件、パークハウス十条ですら本来の適正価格は坪380だとマンマ二さんも言っているので、この物件の適正価格はそれよりは一段高く見るのが妥当だと思います。

[157: 匿名さん]

>>137 匿名さん
その地域の代々の金持ち地主や地域の社長がいるのは十条だけじゃなくてどこも一緒。いないのは湾岸ぐらい。
話題に出ている亀戸にだってたくさんいるけどあのお値段。

何故？広域から人を集めないとさばききれない戸数だからですよ。

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
基本的に同意しますが、亀戸は分譲934戸、十条は分譲396戸なので前提が異なります。
内々で決まっている上客や地元有力者もいるでしょうから、実際に一般人に回るのは更に少なくなると思われます。

[159: マンション検討中さん]

ところで、耐震スペックって出てないですよね？
さすがに制震か免震かどっちかつけるんだと思いますが。

[160: マンション検討中さん]

>>154 匿名さん

ところで、耐震スペックって出てないですよね？
さすがに制震か免震かどっちかつけるんだと思いますが。