THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[601: マンション検討中さん]

比較対象が難しいので、価格判断がわかれるんだろうね
北千住と比べるなら赤羽が適当で、その場合赤羽>北千住ではないかと
その赤羽よりは十条は間違いなく下だけど、このマンションに関してはほぼＪＲ駅直という強力な武器がある

高値予測の人が業者というわけではないでしょ
ただ、いくらで販売されるかを予測している。いくらであるべきとか、いくらで買いたいという話をしていない

[602: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん

それ安値予想も同じやん。

[603: マンコミュファンさん]

感情的になってる人がいますが、外周区の過去のタワマン、ここと比較検討されそうな湾岸タワマンなどの現在の相場から坪単価500万を予想しているだけで、煽ってるわけではないですよ。私も坪単価300万で売り出されて子育てファミリーがたくさん集まる方が健全だと思いますが、現実はひどいものです。

[604: 通りがかりさん]

比較した外周区のタワマンってどれですか？

[605: 匿名さん]

安ければ大抽選会で買えない、高ければ予算オーバーで買えない、
一次取得層にとっては厳しい時代です

[606: マンション検討中さん]

>>603
私も500とまでは言わないものの、同じような認識です。
>>602
同じなら同じで良いのでは。

[607: マンション検討中さん]

業者ならそれはそれでリサーチ能力が不安になるレベル。

[608: 匿名さん]

>>605 匿名さん
つまり安値かつ抽選で当てるしか住む方法がないということか。

[609: マンション検討中さん]

坪450、500、550でも良いんだけど、根拠が的外れだから引かれてる訳で。

単価高いなりに、満足度の高い設備スペック、ありきたりな田の字でない間取り、高架化の最新スケジュール、続く再開発とかそういう情報は無いですかね？

板橋大山、北赤羽のヴェレーナとかは、駅力や立地に対して割高だったけど、それでも納得感ある商品内容だったからスムーズに売れていったし。

[610: 匿名さん]

値付けに関しては東急だから期待しない方が良いよ。タワマン苦手だし。
BTTもコロナバブル無かったら売れ残りまくりアウトレット直行だったのだから。

[611: 検討板ユーザーさん]

>>610 匿名さん

確かに東急だったら相場が読めず勘違い高値を付けて売れ残りアウトレットの可能性はあるかも。

[612: 匿名さん]

>>610 匿名さん

苦手ゆえのお得なお部屋は転売ヤーに取られちゃうよね。。。

[613: 購入経験者さん]

ほんと東急は値付け下手。芝浦なんて条件悪い部屋を妙に安くしちゃうからあっというまに転売屋か投資家が買っちゃって、そのつけで無茶苦茶割高感が強い残りの部屋が売れ残ってる。豊洲は逆に最初はビクビクしながら弱気で部屋であまり差をつけないで売ったから逆に高層から売れていった。

[614: マンション検討中さん]

ここは芝浦豊洲よりも価格付けが悩ましいかもしれないですね。

[615: マンコミュファンさん]

設備スペックや間取りが価格に与える影響なんか無視できるほど小さいわ。このレベルのマンションは
米国株、コアCPI、為替、米10年債利回りとかの影響をもろに受けるがね。

[616: マンション掲示板さん]

>>613 購入経験者さん
値付け下手ってさ。貴方が納得できる安価な値付けがされなかっただけでしょ？
それを下手っていうのは違うよね。
どこぞのスミフなんかもっと高値で売り急がないで残らせてるよ？それは下手だったらじゃなくて、販売手法の問題。
スミフは大体一期が一番安くあと蝿値上がりするだけの強気手法だから、貴方みたいな安くなきゃ売れ残るっていう考えの人は相手にしてない。
ここも十条のポテンシャル云々言われて高くなるわけないとか言ってるけど、今の都内の他の場所の単価見て言ってるの？
ここは残念かもしれないけど、絶対に平均300台なんかでは販売されないと思う。
ここと城東比べたら絶対こっちの方が雰囲気好きっていう属性は沢山いるからね。

[617: 購入経験者さん]

>>616 マンション掲示板さん
何必死になってる？　落ち着け。ここはただの掲示板だぞ。

[618: マンション検討中さん]

川口や大宮のタワマンと違い、外観がいかにもタワマンぽい正方形に近い形で39階建てで建築面積も大きいこのタワマンは魅力的に見えてしまう。

[619: マンション検討中さん]

販売側が、面積を広くしたらグロスが伸びない、と考えているなら、そもそも面積を広くしないだろうな。現時点で見えてるプランだけでも、高値チャレンジだろうなというのは読める。

[620: 匿名さん]

>>619 マンション検討中さん
逆じゃない？ 単価を絞ることにより、広くしてもグロスを抑えられると判断したんでしょ。
ハルミフラックと同じ理屈。

[621: マンション掲示板さん]

同じタワマンというだけで湾岸と比較するのはナンセンスですけどね?
まぁ400くらいだと動きそうですね。

[622: マンコミュファンさん]

不動産なんだから同じものはないし、少し似た湾岸タワマンや外周区タワマンと比較するしかないだろ。どこと比較するのが妥当なのか逆に聞きたいわ！川口の値付け間違ったタワマンとかクソリプはいらないよ。

[623: 匿名さん]

湾岸でも外周区でもないけど、ここより都心に近い亀戸駅徒歩１分・大規模・商業直結が300後半でまぁまぁの売れ行きです。
亀戸はハザードがありますが、それを考えに入れても北区のここは400が頃合ではないでしょうか。

[624: マンション検討中さん]

>>623 匿名さん
亀戸は駅までに信号があるので、それも考慮しないと。

[625: 匿名さん]

ここが坪450だと勝どきと被るので販売は相当厳しいと思う。坪400ぐらいならなんとか捌けるかもとうイメージ。皆十条を買いかぶり過ぎ。十条は単なる風采の上がらない下町にすぎず、恵比寿や目黒のようなお洒落な街とは違う。

[626: eマンションさん]

たしかに400狙いで出すはずの計画だったでしょうね、急速に情勢が変わって、さていくらか?は業界含めて興味津々でしょうね。ここいかんによって板橋タワーも影響するでしょうし

[627: マンション検討中さん]

>>625 匿名さん
勝どきと比べたがるのが意味わからない。
湾岸好きな人もいれば地盤や潮風が気になる人もいるし、タワマンだらけの街が好きな人もいれば殺風景に感じる人もいる。

[628: 匿名さん]

>>625 匿名さん

皆勝どきを買いかぶり過ぎ。勝どきは単なる風采の上がらない下町にすぎず、恵比寿や目黒のようなお洒落な街とは違う。

[629: マンション検討中さん]

勝どき、月島は今の相場だと坪単価600万です。すみふの月島タワマンで。PTKは今となっては割安でした。

[630: 匿名さん]

>>626 eマンションさん

確かに。PTKサウス以外はどこも苦戦してますね。
三井以外のアホなデベどもが欲かきすぎて大爆死連発

適正価格で供給する三井に人気が集まる状況

[631: 匿名さん]

>>624 マンション検討中さん
信号ひとつで坪100万も変わらんやろ

[632: マンション検討中さん]

カメックスのときとは相場がまるで違うわ。

[633: 匿名さん]

>>629 マンション検討中さん
月島のおこぼれ勝どきは無理やな

[634: 匿名さん]

>>632 マンション検討中さん
まだ現役で売ってるけど？
相場が具体的にいくら変わってるの？ そのデータはどこから？

[635: 検討板ユーザーさん]

今後金利が上がったら安く販売する可能性ありますかね

[636: マンコミュファンさん]

黒田が退任する来年4月までは金利上げないでしょう。その後も金利上げたら日銀債務超過になるから金利上げれないでジリジリインフレ進み、マンション価格はさらに上がるかな。

[637: 匿名さん]

>>635 検討板ユーザーさん

400超えるとか言って、高値でも買いたい人多いから無理じゃね。

[638: eマンションさん]

安く販売したくとも、下げられる要素が全くないんじゃないでしょうか、以前ならスケールメリットを盾に仕入れたんでしょうが、いまはスケールあればこそ、より高い価格でないと資材調達出来ないほど状況が変わってしまいました

[639: 匿名さん]

>>627 マンション検討中さん
確かに湾岸エリアは街として好きな人もいるが嫌いな人もいるのは同意だが、十条のように何もないところに魅力を感じる人はほぼいない。ここは埼京線の駅に近いということだけが魅力で、街に魅力があるわけではない。

[640: マンコミュファンさん]

十条の商店街はわりと有名で使い勝手良い。好き嫌いは分かれるだろうけど。

[641: 検討板ユーザーさん]

>>636 マンコミュファンさん
一期で500万とかで買って、2024年の入居時に金利上がって、その後中古市場でもじわじわ下がって、残債割れするパターンと、
逆に今後も上がり続けるのでは、という期待で揺らいでいます。

同じ思いの人いませんか？

[642: マンション検討中さん]

十条商店街は割とっていうか、日本で五本の指に入る知名度だと思うが。もちろん好き嫌いはあるわな。個人的にはアリ。ここに住んで電車で中に買い物出て地元商店街も使う。全然あり。

[643: マンション検討中さん]

加賀の富裕層で駅遠がきつくなったシニアとか、狙ってる人いるのかなあ。あっちは板橋区で役所も近いから、区境越えるのはハードルかな？

[644: 匿名さん]

>>638 eマンションさん
建材なんて全体のコストの２割だよ。大半が作業員の人工およびデベ・ゼネコンの中抜き
かりに建材価格が1.3倍になったとしても0.2×0.13=0.26
デベも最高益叩きだしてるわけだし、下げようと思えば幾らでも下げられるよ。

[645: マンション検討中さん]

結局のところ300万台なんてあり得ないわけで、420?450万が妥当だろうな。で、スミフの大山が460位で出してきて東池袋の再開発で600万オーバー。うーん、、もはや勝ちどきが安過ぎたんじゃないですかね。中野の再開発も期待してたけど650位しそうだなあ。もう都内は高すぎて手が出ないから真剣に十条検討してみます…。

[646: 匿名さん]

５００でも買いたい人がいるんだから４００台なんて無理でしょ

[647: eマンションさん]

まだしばらくは上がるとこまで上がって、ここもなんだかんだで４７０くらいにならざるを得ないんじゃないですか、いずれは韓国のように価格向上や諸々の事象で身動き取れなくなるでしょうけど

[648: eマンションさん]

>>644 匿名さん
建築費が二割なんて時代は間違ってもありません。出来るなら是非やって下さい。

[649: eマンションさん]

安風情の建売り戸建てなら、そのイメージであってるでしょうが近年のマンション建築費、アフターまで考えれば三割超えますし、デベロッパーの増収は販売費の抑制でしょう

[650: マンション掲示板さん]

500で買いたい人がいるとしたら正気じゃない思います。十条の街を知らないとしか思えない。

[651: 匿名さん]

>>650 マンション掲示板さん

湾岸とか池袋で高値掴みしちゃった人の書き込みでしょ。都心以外はリスク高いよ。

街が気に入って買うならプライスレスだけど。

[652: 匿名さん]

>>650 マンション掲示板さん

逆に十条の街を知っていると買えないのだと思います。
過去の記憶や先入観なしに真っさらな目で見れば魅力的なポジションですよ。
そもそもタワマンに住もうという人は地域に溶け込むとか地域の一員になるなんて考えませんし。

[653: マンション検討中さん]

城北No1タワマンであるので、強く買いたいです！

[654: マンコミュファンさん]

加賀の富裕層の住み替えだけで坪単価550万でも需要は十分あるな。上の方で板橋区＞北区って書き込みあったが、十条周辺に住んでる人は加賀と十条駅近くの街並みの違いからそう思い込んでる人多そう。

[655: マンション検討中さん]

>>642 マンション検討中さん
そういう考えならば大山の方がいいのでは？
あちらの方が商店街の知名度は高いし、商店街を抜ければ自宅タワマンになります。
十条商店街までいってまた戻ってくるより満足度高そうです。

[656: マンション検討中さん]

大山の商店街なんか誰も知らないわ。

[657: 名無しさん]

商店街ランキング見ると、十条の方が大山より上位に入ってる事が多いみたいだけど、どっちもどっちかもね。
大山はよくわからないけど、十条銀座でTVロケはよくやってるからタレントさんも見かけるよ。

[658: マンション検討中さん]

>>652 匿名さん
湾岸とかの最初は何もなかったところは、先入観なしで飛び込んで得だと思うのですが、ここは嫌でも十条の街は残るんですよね。
地域に興味ないならもっと都心部の方が満足度高い気もするのですが。
都心は高すぎて買えないけど川口とか都外は嫌だ、って小金持ちが買うのでしょうか？

同じ駅近でも、山手線沿いの板マンと、がっつり外側のタワマンだとどちらが手堅いのか。

[659: マンション検討中さん]

検討者として、一次取得は勿論、二次取得の周辺シニアは居ますよね。
相続税対策の全国の金持ち、海外も含めた投資家だと、都内ならOKなのか、十条だとNGなのか。

物件としては、駅近、地域No.1、大手デベは満たしてますよね。
都心、超高層(単にタワマンでなく)は、おしい？
教えて、比較おじさん。

[660: 匿名さん]

>>648 eマンションさん

建築費じゃなくて建材な。

[661: 匿名さん]

ここがこれだけ盛り上がっているのは、この物件を購入したい人が多く人気が高いというわけではなく、この物件の価格がいくらになるのかということだけに興味、関心がある人が非常に多いからだと思う。ここの価格が坪400以下であれば埼玉の川口、浦和、大宮あたりの新築物件の価格と被ってしまいそちらの検討者や購入者は面白くない、ここが坪500などとなれば湾岸や城南地区の物件の割安感が際立ち、ポジション持ちの人は内心ほくそえむ、いずれにせよここが高値追求してくれるほうが自分のポジション上有利な人が圧倒的に多いのだろう。一般的には販売前のマンコミスレではネガ情報が飛び交うことが多いが、ここは珍しくネガらしいネガ情報を発信する人がほとんどいない。ここに書き込んでいる人の多くはここの購入希望者ではなく単にこの物件を盛り上げようとしているガヤ芸人と同じ役割を演じているのではないかとみている。

[662: マンコミュファンさん]

非都心でも好立地なら中華系投資家や日本の若い投資家は気にしない人が多い印象。資産数億から10億程度の人がポートフォリオに入れるには悪くない物件と思われる。投資家にも注目されているが、実際参戦するかは価格次第。

[663: マンション検討中さん]

実需で買ってから埼京線通勤に耐えられなくて後悔する人絶対いそう。

[664: マンション検討中さん]

>>662 マンコミュファンさん

「非都心でも好立地なら」は、駅力はあんまり関係なくとにかく駅近が基準ですか？
武蔵野台地の上だから、ハザードマップ的には湾岸より安心だけど。
「参戦するかは価格次第」の大体の予想は？

※教えてファンえもん

[665: マンション検討中さん]

>>663 マンション検討中さん
埼京線通勤の辛さって、メインは赤羽以北な気も。
自分は武蔵浦和からでしたが、通勤快速に乗ったとしても、押しくら饅頭の時間がそれなりに長いし、途中で止まろうもんなら地獄。

他方、十条から乗り始めると、満員状態に突進するしかないですが、池袋までは短いので辛い時間は短い。
勿論、板橋～池袋間で止まる時は死ぬけど。

自分が麻痺ってて分かんないんだけど、埼京線未経験の人からすると、十条からですら悶絶レベルでしょうか？

[666: マンション検討中さん]

>>665 マンション検討中さん
そんな煽っても下がらないですよ。

[667: マンション検討中さん]

>>665 マンション検討中さん
むしろ、赤羽からが本当の埼京線通勤だと思います。
私は戸田に住んでいたことがあるのですが、赤羽までは普通の満員電車でしたけど、赤羽から池袋までは物理的に痛くて本当につらかったです。まさに痛勤でした。

私はもしここを買ったら自転車で通勤できるので検討していますが、広域検討者でここを買って電車でしか通勤出来ない人の全員があの通勤に耐えられるとは到底思えないです。

路線図だけでははかれないのが埼京線です。

[668: マンション検討中さん]

>>666 マンション検討中さん
埼京線で通勤されたことはありますか？
もし、ないならば購入される前に、一度早起きして十条からの通勤シミュレーションをされることをお勧めします。

[669: マンション検討中さん]

>>667 マンション検討中さん

すいません、たぶん認識はお互い一緒なのかなと。
言いたかったのは赤羽以北から乗り続けて赤羽から更に圧死するのと、十条、板橋からだと圧死するけど短くすむからまだましかなと。
災害の時とか武蔵浦和とか入場制限かかったりするレベルですし。

赤羽(十条)～池袋間、短いとはいえ毎日だと未経験の人には辛いですかね。

[670: マンション検討中さん]

>>669 マンション検討中さん
おっしゃる通りで認識は恐らく一緒だと思います。
武蔵浦和からよりは大分楽、には全面的に同意します。
私の書き方が悪かったかと思います。すいません。

ただ、ここが坪500以上は確実！みたいな書き込みが多いのに違和感を感じてまして。

恐らくご同意頂けるかな？と思いますが。
駅徒歩1分！池袋まで2駅！新宿3駅！渋谷は4駅！交通利便性最強の駅直結！みたいな事を書いてる人達が本当に埼京線で圧死寸前になるのが平気なのかなぁ、と思っています。
私はここが坪500ならば買いません。

[671: マンション検討中さん]

まあ埼京線だけが混んでるわけじゃないですし、
混雑率で言えばもっと高い路線もあるのでそれほど気になりませんけどね

[672: 匿名さん]

色々言っているけど、買いませんじゃなくて買えませんの間違いでしょ（苦笑）

[673: マンション検討中さん]

私も坪500万円じゃ買えない。

優遇倍率は取りに行くつもりですけど、価格が出たところでゲームオーバーですね。

[674: マンション検討中さん]

>>670 マンション検討中さん
だから買う人は混んでる時間乗らないですって。

[675: マンション検討中さん]

>>674 マンション検討中さん

プレミアムフロア組はそもそも電車乗らんのでは？

[676: マンション掲示板さん]

ラッシュの話、情報としては有意義だけど、通勤ラッシュが不動産の価値を下げるという話はまず聞いたことない。
埼京線ラッシュは確かに強烈だけど、時間を少し外せれば問題ないし、赤羽より手前から参戦ならまあ耐えることはできる。時間が短く近いのは正義。

[677: マンション検討中さん]

>>676 マンション掲示板さん
ラッシュが酷いから埼京線沿線は安いと思っていますが違いますか？
販売中の駅徒歩圏のマンションも坪350ぐらいですけど。

[678: 名無しさん]

埼京線は本当にそんなに混むのですか。
板橋駅から新宿に3年ちょっと通ってるけど、1度も痛いほどの混み具合は経験したことがない。
中央線は数ヶ月に1回ぐらい痛い経験があったけど。
時間は朝の８時半ごろに板橋駅です。
混むのはもっと早い時間帯ですか？

[679: 匿名さん]

リモート勤務で通勤客減ってるだろう

[680: 口コミ知りたいさん]

東京圏の通勤時間帯混雑ランキング、複数検索してみたけど、埼京線より混雑率が高い路線は幾つもあるよ。ＪＲ、地下鉄、都営。埼京線ばかりが痛い訳じゃないでしょ。

[681: マンション検討中さん]

>>680 口コミ知りたいさん
十条は安いって煽ってる人がいるだけですね。

[682: マンション掲示板さん]

>>678
たぶん、もうちょっと後かな？
混雑はすごいけど、赤羽以南は停車駅が少ないので停車・乗り降りの繰り返しが無いのと、車両が新しくされて昔よりは良くなった気はする。

[683: マンション検討中さん]

私鉄も結構キツイ。小田急とか。
ラッシュ時はどこも大変よ。十条以外もね。

[684: マンション掲示板さん]

坪500て笑
購入者は5年後悲惨な状況になってるでしょう。
よほど資金に余裕ある人しか買わない方がいいですね。残債割れも十分ありえる。

[685: マンション掲示板さん]

>>666 マンション検討中さん
逆でしょう。
そんなに煽ってもきっと上がらないですよ。

[686: マンション検討中さん]

コロナ前は十条から乗り込むの結構大変で、ドアがなかなか閉まらないことも普通にありました。
遅延が常態化していて、差し詰め状態で板橋から池袋間で一時停止することも多かったです。

[687: 検討板ユーザーさん]

ここまで坪500の需要があるなら、500で販売してみてほしいです。
その値段なら買わないけど、本当に売れるのか参考にしたいです。

この際、600万とかで出してほしいです。

[688: 検討板ユーザーさん]

>>674 マンション検討中さん
じゃ、なんのための駅近笑

[689: 検討板ユーザーさん]

>>684 マンション掲示板さん
そのとおりだと思います。仮に500だったらバブルの頂点で買って爆死のパターンかと。この物件買う層はそのくらいのリテラシーはのでは、
と、勝手に思ってます。

[690: 口コミ知りたいさん]

来年竣工のパークハウス十条の坪平均350を参考にしたら、現実的にはやっぱりここは坪平均400くらいだと思うけどな～。
中層70平米8000万とかね。　

[691: 匿名さん]

>>690 口コミ知りたいさん
いい線です。

[692: 匿名さん]

>>690 口コミ知りたいさん

その水準なら人気マンションになりますね。ほど良い値頃感。

[693: マンション掲示板さん]

広域からの獲得も狙いつつ、北区の中で住み替えも狙うとなると値付けが難しいですね。
まぁ最初はかなりお値打ち感出して、徐々に値上げでしょうかね。

[694: 匿名さん]

>>693 マンション掲示板さん
金利上昇・株価下落でマンション相場の先行きも怪しいからなぁ。そううまく値上げできないだろうな。

[695: マンション検討中さん]

>>690 口コミ知りたいさん
パークハウスって綺麗に売り切れそうですかね？
それによって、ザタワーの寝付けも変わってくるでしょうし。

規模の割に地権者が多くて販売戸数が違いすぎるけど。
タワマンスペック不要、東十条により近く、となるとパークハウスもよい立地。

[696: マンション検討中さん]

優遇倍率を設けますが、これって他の物件や東急、新日鉄だとあるあるなのでしょうか？

パークハウス十条の方は、地元に不動産を持ってる→住み替え推奨→防災化事業、ってストーリーですが。

こっちは単に説明会をこなす形なので、本気度図るぐらい？
スレの賑わいだと人気物件みたいなので、デベ側のメリットが不明。

[697: マンション検討中さん]

>>688 検討板ユーザーさん
混んでる時間帯乗らないとは書いたけど、電車に乗らないとは書いてないですが。

[698: マンション掲示板さん]

パークハウスは苦戦してるみたいなので、若干の値付けへの影響はあるかもですね。
まぁ条件が違いすぎますけど。

[699: マンション掲示板さん]

2LDK.3LDKでパークハウスで一番単価高い部屋と、こっちで一番単価低い部屋で価格がどうなるかというと、私はここのタワー＞パークハウスじゃないかなと思うのですが、どうでしょう。1LDKはそこより一段高値追求かな？

もうひとつは、西池袋のタワーよりは確実に安く、ただ、思ったより差は小さいな、くらいの価格をだしてくるのではないかと。

[700: マンション検討中さん]

パークハウスもタワーは検討外って人じゃないと、こっちの価格見ないと決めづらいですよね。同じ階数なら単価逆転もありうるし。

[701: マンション掲示板さん]

この開発を機に十条が魅力ある街になればいいですね?、道のりは遠そうですけど…

[702: 匿名さん]

ここの価格を予想する上で、73㎡の住戸があったとして坪450万円だと想定すると1億円となる。これを賃貸に出した場合に利回り4％以上が確保できれば個人的にはある程度その価格に妥当性があると思う。十条の家賃相場には詳しくないが、新築駅近タワーとはいえ十条で73㎡の住戸に家賃月33万円を出して住もうという人がどれだけいるものなのか。もし坪400万円としても4％で回すためには家賃月30万円となるがこれぐらいなら借り手はいるのかな。
個人的な見方だが新築マンションを購入する場合の購入価格の目安として、賃貸に回した場合の家賃利回りが4％以下の物件は割高だと思っている。

[703: マンション掲示板さん]

>>700
ここはたぶん５階から上くらいが分譲マンションですよね。そしてタワー下層の商業部は階高が高いので、５階でも一般マンションの7から8階相当以上の高さだと思います。隣接する高層建物も無く、ここはかなり恵まれたポジションかと思うんですよね。

[704: 匿名さん]

一番条件が悪い部屋でいいから、坪３５０万で買いたい。欲張りすぎ？

[705: マンション検討中さん]

>>702 匿名さん
平米でなく間取りになっちゃうけど、相場破壊ですね。
分譲より賃貸の方が価格は硬直的なので、急には上がらないし。

https://suumo.jp/jj/chintai/kensaku/FR301FB036/?ar=030&bs=040&...

[706: マンション掲示板さん]

>>704
正直私もそう思いますが、窓正面壁ドンみたいな悪条件部屋が無さそうな目あるんですよね。広告戦略としてはすこしでも格安を用意したいところでしょうけど、売る方も悩ましいのではと思います。
350で出る部屋があったら、特攻組が大量発生でほぼノーチャンスになりそうと私は思ってます。

[707: マンション検討中さん]

>>705 マンション検討中さん

702です。
家賃３０万円なんて検索未経験でしたけど、北区だとあんまりヒットしないですね(赤羽、王子で数件)。
逆に都心をエリアで検索した方がヒットします。
月の支払いでなく、家賃で払うとしたらやはり都心に行くのかな？

十条のここで３０万円払うとすると、帝京のお医者さんぐらい？

[708: 匿名さん]

>>707 マンション検討中さん
あとは、どうしても十条に住みたい中小経営者が経費で住むとかですかね。

[709: マンション検討中さん]

>>696 マンション検討中さん
倍率優遇は、元々は割高だとか人気が今一な物件について、優先権をほのめかして確実に顧客を囲い込む目的でやることが多かったんですが、今は少し違ってきています。今一番重要視されているのは、冷やかし客を排除して本気度の高い顧客だけに絞り込むことによる販売の効率化です。
最近は、23区や横浜の駅前タワー(川口あたりも)に関しては、売主の想定以上に顧客の予算の伸びが大きく、少々高く出しても脱落することなく最後まで付いてきてしまうことが多いです。結果、倍率が高くなり過ぎて、本当に買いたい人が買えないという状況が続いています。
住友だったらさらに価格を上げるんでしょうが、他社は、さすがに今だけ儲ければいいという考え方をするところは少なく、ある程度将来を見て価格についてはあまりに相場の方向性から乖離しないよう気を遣っています。結果、人気物件への集中が続いてしまっているため、入口を少し絞る方策の一つとして優遇倍率を利用することがあるということです。
この物件は、おそらくその趣旨での優遇倍率だと思います。あくまで私の見立てですが。

[710: マンコミュファンさん]

ここは都心並みにキャッシュで買う人が多いだろうから（おそらく4割程度）、表面利回りが4%割ってても利益出る人が多いだろう。ローン組もキャッシュで買うより米国株等で運用したほうが儲けられるからあえてローンって人も多いだろうしな。

[711: 匿名さん]

>>710 マンコミュファンさん
ポイントは賃貸で儲けられるかどうかではなく、家賃利回りを基準として坪単価が割高かどうか判断する、ということですよね。
あなたの論によると、坪400万でも利回りが4%を切りそう、ということのようなので、つまり割高という結論になりそうですね。

[712: マンコミュファンさん]

表面利回りから判断すればここも割高です。でも、それは東京全体に言えることです。というか、大阪やニューヨークや香港でも言えます。

[713: マンション検討中さん]

更にインフレ加速しそうですけど、影響ありますか？

[714: 匿名さん]

>>712 マンコミュファンさん
確かに都内の大多数の物件で表面利回りが4％以下の物件が多いのは事実だが、だからと言って他も割高だからここが割高でも問題ないというのは「赤信号みんなで渡れば怖くない」という考えと同じ。今はマンション市況に強いフォローの風が吹いているが「いつまでもあると思うな親と金」で、高値づかみだけはしないようにしたい。

[715: マンコミュファンさん]

表面利回りから割高で危険と思う人は、実需のみのマンション買ったほうがいいかと。マンションオタ以外にはたいていの新築マンション購入で満足できるはず。個人的にはまだインフレ（スタグフレーション）で好立地物件は上がると思いますが、そこまでは自信ないですね。

[716: マンション検討中さん]

>>713 マンション検討中さん

インフレというかスタグフレーションリスクが高いです。

[717: 匿名さん]

坪500万か。。

[718: マンション検討中さん]

実需でここが良いんだけど、他所行けと言われてもなあ

[719: マンコミュファンさん]

予算が届くなら迷わず買うのがいいかと。交通利便性、買い物利便性、デベ、建物良しで、間取りも多少柱がアウトフレーム化されてないのがある程度で悪くないかと。北区十条のアドレスだけが欠点。品川区アドレスでダメ出しされてたブリリアタワーズ目黒や豊島区アドレスでダメ出しされてた東池袋直結タワマンたちを買った人はみんな爆益でした。ここも安くは買えないでしょうが、いい買い物になると思います。

[720: 通りがかりさん]

アドレスそんなに重要か？
ただの見栄じゃん。

[721: マンコミュファンさん]

重要じゃないアドレスが唯一の欠点だから買いだ！と言いたかったのですが。

[722: マンション検討中さん]

だから、爆益欲しいから買いたい訳じゃないんだけど。

「買いだ」とかは投資板でやってくれれば良いから、もうちょいこの物件での実生活に使えそうな情報書き込んでよ。

[723: マンコミュファンさん]

ここは赤羽までのアクセスが最高。
エントランスからホームまで1分プラス電車3分で赤羽に到着。徒歩4分のプラウドシテイ赤羽と同タイムだよ。びっくり！

[724: マンコミュファンさん]

石神井川の緑道が近いのも魅力だね。春先、桜満開の緑道を王子まで歩いて楽しんでいます。

[725: 匿名さん]

池袋westが平均520でしたので、やはり400-450（420くらい）じゃないですかね？

[726: 匿名さん]

湾岸のptk、定借のパコ渋谷などのコスパ最強グループでさえ4%半ば、都心部は2-3%の時代ですからね。辛いものです・・・

[727: マンション検討中さん]

とりあえず、Google Map見れば分かる情報しかないのね。


ちゃんとした地元民で検討者の人に聞きたいんですが、小学生用の学習塾ってレベルどうですか？
絶対私学ではなく、経験として中学受験をさせるつもりなのですが、ザ・タワーで入居した後そもそも塾側のキャパが足りるのか不安で。
できれば、電車通塾は避けさせたく。

[728: 匿名さん]

>>727 マンション検討中さん

キャパ以前の問題として中学受験前提の塾ってほとんどありませんよ？
みんな電車で赤羽か池袋に通いますから。なかには王子へ行く子もいます。
中学へ進学したら電車通学なのに電車通塾を避けたいという意図がわかりません。
ちなみに中高2人娘の親です。小4から電車で塾に通いました。

[729: マンション検討中さん]

>>728 匿名さん
電車通塾を避けたいのは、小学生の内は、という点でした。

小6年～中学生になったら流石に大丈夫だと思いますが、通わせるなら小4からと考えていたので、埼京線の混雑が心配で。
下り方面の赤羽であれば、行きも帰りも混雑は避けられそうですね。

匿名さんのご息女は、何駅の塾に通っていたんですか？

[730: 728]

>>729 マンション検討中さん

上の時は赤羽です。仰るとおり混雑と逆方向ですので楽だと言ってました。
下の子は本人の希望で池袋に通わせたのですが、危険な目に遭ったことはありません。
当時よりも成長した今のほうが親としては心配ではあります。

[731: マンション検討中さん]

浮間舟渡駅前で築20年のアイ・タワー17階角部屋が坪272で出てるね。同じ埼京線単駅、23区で将来価値の参考になるのでは？

[732: 名無しさん]

>>725 匿名さん

しかも結構仕様高めでしたね。

[733: マンション検討中さん]

>>731 マンション検討中さん
北区の人じゃないですよね？
浮間舟渡と比較して何の参考になるやら。

[734: 検討板ユーザーさん]

>>731 マンション検討中さん
参考になるわー

[735: マンション検討中さん]

>>733 マンション検討中さん

そうだよ？
ここって北区の現地需要のマンションでしたっけ？
現地の相場感当てにするならいくらくらいが妥当？

[736: マンション検討中さん]

>>735 マンション検討中さん
もしも再開発でもない十条駅徒歩1分板状マンションだったら坪単価360-370くらいが相場としての妥当ライン(地元需要メイン)。
ここに「複合再開発の最高層タワー(仕様高め)」が加味されて、中広域需要をメインとした場合にどこまであがるのかという話だと思います。

[737: マンコミュファンさん]

マンマニでもザ・パークハウス十条は適正価格380万って言ってるし、徒歩1分なら非タワマンでも430万はいくだろう。

[738: マンション検討中さん]

都心駅近のトレンドにこの立地が含まれるか否か、郊外の武蔵小金井は違う意味で大惨事、亀戸は上手く立ち回ったけど、勝どきとの比較でやや劣勢。池袋の安定評価にどこら辺まで便乗が可能かの戦いって感じですか？

[739: マンション検討中さん]

>>736 マンション検討中さん
なんとアイ・タワーも複合再開発の板橋区最高層なのです

[740: 匿名さん]

ハザード真っ赤なところはゲロ安ですよ。
赤羽岩淵駅前タワマンもかなり安い。

十条は武蔵野台地の上だからねぇ。

[741: マンション検討中さん]

>>737 マンコミュファンさん
適正価格言及してましたっけ？
「平均坪単価は約350万円です。」ってファクトベースの記載はあるけど。
https://manmani.net/?p=41464

別記事ですか？

[742: マンション検討中さん]

>>741 マンション検討中さん
適正というか、特殊事業じゃなければ380万行ってもおかしくないって書きぶりでしたよ。そうなるとやっぱザタワーが400万で出るとは思えないんだよな。450万くらいですよ、やっぱり

[743: マンション検討中さん]

>>742 マンション検討中さん

↓の部分を、「特殊事業じゃなければディスポ有りと２重床にして380万円」という読み方ですね。
難しい。

ただ、地所レジ単独事業でないがゆえにスペック面で気になる部分があります。ディスポーザーがないことと直床(それでいて基本天井高2450mmと高くない)であることです。価格帯からすればディスポーザーあり、二重床が相応しいとは思うのですが地権者さんや不燃公社の意見が強く入っているように感じました。

[744: マンション検討中さん]

>>740 匿名さん

亀戸だって
豊洲だって
勝どきだって
みんなみんなハザードなんだ友だちなんだ

[745: マンション検討中さん]

>>737 マンコミュファンさん
マンマニのポジショントークではなくて十条の相場そのものの話ですので

[746: マンション検討中さん]

朝から人身事故での埼京線の弱さを実感中(涙)
こればっかりは仕方がないが、他路線に比べるとホームドアの設置が後回しだからなあ。

[747: 匿名さん]

>>743 マンション検討中さん

ここの仕様次第ですね。

[748: マンコミュファンさん]

埼京線で事故があればヒガジュウまで歩けばいいだけ。普通に徒歩圏内。十条駅が近すぎるから普段使わないだけで。

[749: 匿名さん]

ここを購入しそうな人の属性や現在の居住地はどの辺の人が多いのだろうか。普通に考えれば埼玉や都内城北地区の人が大半で、都心部や目黒、世田谷等の城南地区、中央線沿線あたりの城西地区の人がわざわざ十条に移ってくるというのは考えにくい。
埼玉や城北地区の人の中で1億円以上のお金をマンションに出そうと考える層はそれほど厚くないと思うがどうなんだろうか。

[750: 匿名さん]

>>749 匿名さん
タワマン検討層は地方出身者が多いから今住んでるところはあまり関係ないんじゃないかな
都心に地縁がある人は確かに買わなそうだけど割合的に少ない

[751: 匿名さん]

>>749 匿名さん
駅近タワマンは元々地域住民の一般層はターゲットにはしてないよ。それはどこでもそう。だから心配しなくても高値で完売してしまう。安く買いたいと思うより、高く買って高く売る方を目指した方がいい。自分が住んでる港区なんかその考え。

[752: 匿名さん]

ザ・パークハウス十条が坪平均350なら、ここはやはり400が妥当かな

[753: マンション検討中さん]

>>752 匿名さん

価格設定は平均350ですが、売れ行きってどこかで見えますかね？
瞬間蒸発ならここは強気で来るだろうし、逆に不調なら弱気に。
400を軸に振れ幅がどれくらいか、詳しい人に聞きたい。

駅距離、規模、タワマン／板マンの違いはあるけど、あくまで参考として。

[754: 匿名さん]

価格の話から外れますが・・・

現地見てきました。十条駅は古いですが、改札が1階でマンション敷地までおそらく１０秒くらいで、とてつもない駅近感ありますね。
駅が大きくないところが使いやすそうです。高架化しない方がよいかもとすら思ってしまいました。

ところで、このタワマンの商業施設にはスーパーは入るのでしょうか？
有名な地元商店街があり、組合も強そうなのでスーパーが入ることが決定しているのか気になりました。

もしもスーパーなしなら、十条銀座もありますがタワマンと反対方向で、しかも安い話題の惣菜のお店とかは商店街の奥の方で、日々利用するとなると徒歩１分の価値が逆に無くなるのではと思いました。

[755: マンコミュファンさん]

>>754 匿名さん
1200平米の店舗にスーパーが入ることは決定しています。おそらくクイーンズ伊勢丹。激安商店街との両建てで、比類なき希少性となりそう。

[756: 匿名さん]

>>755 マンコミュファンさん
クイーンズ伊勢丹なら嬉しいです　どこからの情報ですか？

[757: マンコミュファンさん]

>>756 匿名さん

それは秘密です（笑）

[758: 口コミ知りたいさん]

コンビニやファミレスなんかも入るんですかね?
飲食店や惣菜とか、食関係が中心?
本をよく読むので北区の公益施設の図書館機能に期待してます。てか、十条に本屋がないのが不便で残念。

[759: マンション検討中さん]

限定ページに坂根さんが寄稿されてますね。
https://note.com/factstock/n/n3d66acffb5dc#fgfQy

この前こんな記事かかれてるぐらいだから、最低限この物件は質は大丈夫そうということかな？

[760: 匿名さん]

>>756 匿名さん
テナントはまだ決ってないでしょう。だたの憶測ですよ。

[761: マンション検討中さん]

>>758 さん

前は有ったんですが潰れました?
中々、単駅で本屋を維持するのは難しい時代ですね。

池袋の大型書店かに赤羽の駅ナカを上手く使っていくことになるかと。
なので、図書館に期待は同意です。

[762: マンション検討中さん]

>>759 マンション検討中さん

要は高くても質のいいものを納得して長く使うのが〇ということかと。目先の利益云々ではなく。
ここは、価格下げの努力より質を優先しているのは確かなようなので、あとはその価値観に同意できるかどうかだけ。

[763: 匿名さん]

テンカセと廊下タイルは標準で欲しいところ。

[764: マンション検討中さん]

>>763 匿名さん

ウクライナとロシアの戦争で難しい局面に入りましたね。建築コストは上がるが、富裕層の資産は減少。デベはどういう販売戦略をとるかしら。個人的には思い切り高値で出して、長期販売していくと思いますが。

[765: 職人さん]

もやさまを観よう！

[766: マンション検討中さん]

普通に70平米台前半で条件の良い上階なら500台もあるだろうなあ

[767: 匿名さん]

>>766 マンション検討中さん

600台もあるでしょ、当然ながら。

[768: 通りがかりさん]

>>763 匿名さん

その仕様ニーズあるかな？
テンカセだと450くらい行くかもね。

[769: マンション検討中さん]

>>768 通りがかりさん
プレミアムタイプは天カセあるかもですが、標準ではないでしょうねさすがに。池袋の仕様を越えてはこないでしょう。あるなら情報も出しているでしょう。情報として出し惜しむ理由もないですし。

[770: マンション検討中さん]

上階は500超え普通でしょ。
テンカセなんてプレミアにしか無さそう。
廊下タイルとか食器棚はほしいけどなあ。

[771: マンション検討中さん]

>>770 マンション検討中さん

主寝室床暖房があって天カセないのはバランス悪くない？

[772: マンション検討中さん]

>>771 マンション検討中さん
天カセいれられるならもとの天井高さがかなり高くなる(その分戸数が減る可能性も)けど、この規模戸数で標準タイプも天カセいれる決断は収支に打撃が大きすぎるのでわざわざしないでしょう。洋室床暖は構造に影響与えないお手軽オプションなので、これだけはして仕様よく見せる判断は特にバランス悪いとは思いません

[773: マンション検討中さん]

主寝室床暖房なんてつけたい人だけつけられるようにすればいいのに。
私はついてなくてもつけますけど。

[774: 検討板ユーザーさん]

>>771
珍しい気はしますね
個人的には天カセはそんなになんですけど、こだわる人多いんでしょうか

[775: 匿名さん]

>>774 検討板ユーザーさん

リビングのテンカセはマストだよ。
壁掛けエアコンはダサすぎ。

[776: マンション掲示板さん]

安い部屋だと380、高い部屋で550って感じですかね。

[777: マンション検討中さん]

>>775 匿名さん
今住んでる所は天カセだけど全く必要性を感じない。
言うほどかっこよくないし、買い替えも難しい。
壁掛けで最新のエアコンにすぐ替えられる方が私はいい。

[778: 匿名さん]

>>777 マンション検討中さん

軽自動車で満足するのは良いことだよ。
押し付けは良くないけど。

[779: 検討板ユーザーさん]

壁掛けの方が性能、メンテナンス性は良い
天カセはやはり見た目なんだろう

[780: マンション検討中さん]

>>778 匿名さん
私はいい。なので押し付けてはいないつもりです。
本当に住んでみて天カセで満足度が上がる人がどれぐらいいるのかな？と思います。
突き詰めると軽でいい、と同じなのかも知れませんがｗ

書いてて気づいたけど、私は輸入車乗っても別に満足度上がらないと思って結局は国産コンパクトカーに乗っている人間でしたｗｗ

[781: マンション検討中さん]

それは国産コンパクトカーの満足度が高いからでは？
でも仰る通り私も天カセ物件所有してますが、初期費用抑えられるのと手配がめんどくさくないだけで天カセメリットは感じてません。
その分価格に乗ってるんでしょうけど。。

[782: 通りがかりさん]

>>776 マンション掲示板さん
380で3LDKあれば購入したいです！

[783: マンション検討中さん]

>>782 通りがかりさん
「380で3LDKあれば購入したい」人が押し寄せて大抽選会、結果自分は買えません、が正解ですよね。。

私は自分で住む為に買いたいので、大抽選会になるような価格設定はやめてほしいです。
どんなに安くても買えなきゃ意味が無いですし、確率的に自分以外の誰かが当選して喜ぶ可能性が高いわけで、それも不愉快ですし（笑）

純粋に投資目的で買うなら、当たればラッキーでとりあえず参加しよ、ってなりますが。

[784: 匿名さん]

一般層向けとしてはゆとりある（グロス重たい）S-75Bの1期1次なら380-400（8,800-9,300万円）くらいを期待できると思います。この価格なら広域参戦で抽選必至かと思いますが?
小さめの部屋は確実に400超えてくるかと。本当に、●●（今回なら北区）でしょ、というのが通じない時代ですよね。

[785: マンション検討中さん]

>>784 匿名さん

やっぱ、パンダ部屋400切り、平均450ってのが濃厚。

[786: eマンションさん]

>>784
二子玉は河原、湾岸は埋立地、武蔵小杉は工場と揶揄されてきた過去がありますね。ここについては続々とタワマンが建つわけではなく、既成市街地との共存が続いていくわけですが、そこのみを取り上げて大きくマイナス評価する層は一部にとどまると思いますね。そういう方の考えも否定しませんが、大勢には影響しないのではと。

[787: 匿名さん]

>>786 eマンションさん
うちは4代以上前からずっと東京なので極端ですが、湾岸や二子玉どころか、田園調布は新興住宅街、目黒なんて人が住むところではない、と言われ育ちましたよ笑
そのうち十条や小岩あたりも昔は～みたいに言われる日が来るんだと思います。

[788: マンション検討中さん]

>>784 匿名さん
そこは階数にもよりそうですが、1億前半もありそうですよね。

[789: マンション検討中さん]

>>784 さん

>>784 匿名さん
そこは階数にもよりそうですが、1億前半もありそうですよね。

[790: 口コミ知りたいさん]

それより店舗に何が入るかが重要だと思います。決まるのはまだまだ先でしょうけど。

[791: マンション検討中さん]

優遇倍率の条件達成すら争奪戦になる感じでしょうか？

そこまで大人気になるなら、わざわざ優遇倍率設けなくてもっぽいですが、いまさら取り下げられないか。

[792: マンション検討中さん]

>>787 匿名さん
江戸時代くらい？

[793: マンション検討中さん]

坂根さんの動画だけど、まさにこのスレですね。
有益な情報はないけど、価格のことだけで盛り上がってるからランキングも上位。
広域検討者の候補にも上がって更に競争激化。
喜ぶのは宣伝費が浮いたデベだけ(涙)

https://youtu.be/_TgY5ZHEREU

[794: 匿名さん]

>>793 マンション検討中さん

ここは割と冷静だと思うよ。PTKスレにでもはっつけてあげてください。

[795: 通りがかりさん]

>>787 匿名さん

最近、二子玉川や目黒に行ったことありますか？　十条も小岩も100年経ってもかないません。十条も小岩も民家が多すぎて、大規模な再開発はできないし、電車も１路線のみ。十条に関しては、近くに池袋赤羽。人口減のなか、回収の見込みが立たない投資はしないでしょう。

田園調布は独特ですが、十条とは目指すものが違うでしょう。あちらは庭付き戸建てで閑静な雰囲気。

[796: eマンションさん]

>>795
百年前は板橋宿付近の方がよほど賑わってたでしょうね。

それにしても、ここで誰が何を書こうが、価格に影響力があるなんて微塵も思わないなあ。販売会社の担当者くらいは見てるかもしれないけど、決定権のあるディベロッパーなりがここを参考にするなんて、とても考えられない。

[797: 通りがかりさん]

ちら見くらいはしててもおかしくない。でも、情報ソースが匿名掲示板では価格決定の社内会議は通過出来ないだろうし、影響力なんて無いと思う。

[798: マンション検討中さん]

価格影響という話であれば、エントリー時に入力した希望広さ・予算は多少は影響力を与えられます。少なからず価格決定会議の情報源としては使えわれるレベルではあります。ただ基本的に予算より多少買い上がりするケースがほとんどなので、予算ちょい上の設定にされますが。

[799: 匿名さん]

>>795 通りがかりさん
私は目黒在住（上記の通りの家族なんで購入時は反対されましたが笑）ですし、二子玉川は仲の良い大学時代の友達が住んでるため（コロナ前は）よく遊び行ってました。
別に十条や小岩が目黒や二子玉を超えるなんて書いてませんよ。開発されたり、時代が経てば人々の価値観なんて変わりうる、って言いたかっただけです。

[800: マンション検討中さん]

>>798 マンション検討中さん
反応者の全体傾向を統一して操作できれば、その通りだと思いますが、全員で一斉に低めの予算を書いておく、なんてできない以上厳しいですね。。

一人で低めの予算を書いたところで見込み客から外されて、デベからの案内が後回しになるだけかと。